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实录：2012年第五届中国地产论坛
时间： 15:45 来源:
作者：admin
　　第二，所谓的标准化就是你做的这个事跟我做这个事跟他去做这个事是一样的，就形成一个统一的东西。我们领导们把企业做大了以后，其实最担心的是张三一个做法、李四一个做法。今天在座的有很多建筑企业和房地产企业，实际上都存在这样一个问题，房地产这几年应该是发展的最好的时候，房地产发展好，建筑业发展的也好，我们现在一直说建筑的利润率很低。有几个大的国有企业，超过十年的项目经理，一般来说资产两千万的是做得比较差的，家里有超过两千万的是做得比较好的，不是建筑企业不挣钱。我在江苏和浙江分析一些优秀的民营建筑企业，我最近一直在总结，什么样的建筑企业是千里挑一的，什么样的企业是百里挑一的。我目前认为大概利润率超过6%或者7%、8%这样水平的建筑企业，一年的净利润超过10个亿的企业属于千里挑一的企业，中国有7万家建筑企业，如果千里挑一的话，就意味着70家。这两者我们给它划一个权重，比如规模达到多少，利润率达到多少，因为规模大的利润率会跌下来，规模小的利润率会比较高。我们在镇江看到一个房屋建筑，他们一直说利润率可以超过15%，做土建这么多年。在青岛有一个建筑企业利润率也基本在15%以上。我们在江苏见过两个规模超过100亿的企业，利润率超过10%。我觉得这两项指标如果能达到这样的水平就属于千里挑一的企业。百里挑一的企业就是利润超过一个亿的都属于百里挑一，中国如果按现在7万家企业来做的话，大概有700家这样的企业，去年中国建筑统计出来的利润是4241个亿，老总最放心的应该就是建立一种标准化的管理体系。　　房地产投资有哪些新的趋势呢？先要研究民间投资，因为民间投资决定了房地产企业的投资转向，如果民间投资对房地产没有需求和需求变化的话，房地产投资也需要相应的调整。民间投资有两个新的趋势，第一个趋势就是民间投资逐步的从过去买实物、买房子转向投资证券化，而且是新型的证券化，这个证券化不是指的传统的证券化，像买上市的房地产企业的股票，现在一个是房地产信托，一个是房地产私募。我们最近一直在研究房地产私募的发展，增长势头非常好，民间投资非常踊跃。第二个趋势是商业服务性地产投资需求增加，商业地产非住宅的投资在过去民间投资是少的，现在来看民间投资确实是有一些转向了商业地产、转向了其他的非住宅地产，很明显的需求。当然在投资商业服务性地产的时候，还要考虑产业结构的调整和国家大的区域调整发展的方向，这常关键的，不是所有的商业地产都是值得投资的，因为不同的商业地产在不同地区发展潜力是不一样的。商业地产的发展受到了主体功能区的影响，为什么、上海、深圳、南京最近的写字楼市场非常好？就和这个国家的区域经济调整、产业结构调整有密切关系。　　组织问题，谁来建设体系？企业的高层应该是思想的发动者和思想的者，体会到这个以后，要在组织内部推动这个问题。中层是建设者和推行者，实际上能够推行这个体系的并不是高层领导，而是各个部门、各个子分公司的领导合力来做。再就是企业的员工和股东是受益者，做了以后，企业的效益好了，员工的收入也会提升，股东的回报也会提高。　　在这样一个情况下，我们现在看到的情况是末端市场，销售、成交量已经开始起暖、回升了，不再继续下调了，但是前端市场一直处于下行的通道，这个前端市场我们看到的是开发企业投资增长速度的下滑，主要是受未来市场预期和资金链紧张这两个因素影响，土地购置面积负增长接近20%，开发企业在这种情况下，企业本能的反映就是缩量保价，第一不拿地，第开工，第三缓施工。所以我们看到新开工面积负增长，6月份负增长超过了10%，7月份住宅负增长接近20%。一个是放松货币不放房地产，房地产还要涨，如果放松了调控，房地产还要涨。第二个因素，前端新开工购置土地，房地产投资增速负增长，末端的控制投资投机性需求的调控政策尤其不能放松，因为前期的供给在下降，像任志强他们都在说，明年房价肯定要大涨，报复性上涨，那么怎么能住明年房价不能大涨呢？就是房地产调控不，为什么不？中国经济都出现了增速下降，要稳增长就得靠房地产，为什么还要房地产调控不呢？不可能放，一放松这个需求，价格的上涨就没有悬念了。　　主题报告（三）：商业地产投资价值　　中国为什么这么担心价格的上涨？很多人提，说就该管好保障房，把那些买不起、租不起房子的人的住房解决好就行了，市场上房价涨跌都不要害怕。我的理解、我的感受是，实际上房价的上涨那些没有房子的人、年轻人要结婚买房子，买不起，房价涨的快，他的收入能力赶不上房价上涨，他有很大意见，好像只是一个问题，房价上涨使那些需要买房子的人买不起房了，对他们影响很大。是这样吗？我觉得只是其中一个原因，房价上涨带来了更广泛的社会问题，这个社会问题有两条。第一条，房价上涨直接刺激了或者扩大了居民家庭财富的两极分化。我们在住房制度之前，中国人都是平等的无产者，绝大多数都没有资产，因为住房是家庭的最大资产。我们过去住房制度之前大家都没有自己的住房，工资收入差距又很小，所以几乎都是平等的无产者。之后，大家拥有了自己的房产，这时候差距成为整个社会矛盾的焦点，但是由于房价上涨所拉动的居民家庭财富的两极分化这个问题成为影响当前社会稳定的一个重大的社会问题。原来两个家庭收入财富水平差不多相等的，不用看这两个家庭未来几年里是否努力工作，只看一件事，他是不是买房，买房多还是买房多，将导致原来这两个收入水平相等的家庭，后买房者将永远赶不上前期买房子的。仅仅是由于房价的上涨，仅仅是由于有的人买了房，有的人没有多买房，造成了两个家庭收入差距拉大。这对社会稳定造成了极大的危害。这点我们不在决策者的上，也是很难体会到的。这是第一个原因，要控制，管市场。　　有了这两个前提，我们就可以思考标准化体系的设计，第一是你想把什么东西标准化，这个要考虑清楚，哪些内容。像中国建筑提出来管控模式、商业模式、组织架构、薪酬体系、经营生产。美国有一个著名的管理学家叫麦克波特，他37岁就成了哈佛大学的终身教授，现在是65岁，他出了三本著名的书，具有划时代意义的，其中《竞争战略》里面提出了价值链的模型，有三个层面，行业的价值链、企业的价值链和作业的链条。另外一块是你为客户服务的，从跟客户谈合作，到做工程，到做完以后移交，到采购材料，到后面的服务，是围着客户转的。你想哪些活动要标准化，可以列出来，可以在这里面挑，有的已经做得很好了，有的虽然做得不好，也可以挑出来最紧迫的尝试一下。再就是方式，标准化采用什么样的方式，我把它总结成六个层面，第一就是要统一，把所有设计的都统一起来。我们现在所说的不单纯是企业文化的愿景、、价值观，其实企业的涉及到方方面面，比如用人的，用人的里面有很大的差异，比如德才兼备、以德为先是一种，第二种叫黑猫白猫老鼠就是好猫，这两种用人的是不一样的。我们国家的治理以前也从猫论到现在的科学，其实是有差异的。就算是盈利，我在签合同之前就要有盈利，还是我通过第二次经营、第三次经营去产生盈利，这样的盈利也是不一样的。我们从企业的文化到商业模式，到组织管理，到用人，到薪酬考核，到生产管理，到经营方面，各方面的先要统一，然后接下来再把各个方面进行制，制度流程化，流程表单化，表单信息化。针对每一个岗位应该业手册，比如人力资源管理里面的招聘人员，招聘手册要做出来，这样就能够比较好的规范提升效率，控制最低的质量。如果标准化的内容确定了，标准化的方式也确定了，就会形成这样一张表格，有内容、有方式。我可以挑八个内容，也可以挑十个内容。方式就是先统一，比如我要先统一文化管理的、经营的、商业模式的、人力资源管理的、生产经营管理的等等，再把这些制、流程化、表单化、信息化、作业手册化。如果能够把这张表都做出来，同时这张表又非常协调，基本上企业管理的标准化体系，至少是对这一个业务的标准化体系就初步构成。麦当劳、肯德基是几乎把所有的空都填好了，就是照这个来。　　像上海建工的一建、四建、七建，大概也在人均700万左右，而西部的一些省级建工集团，虽然也做到200多亿的规模，但是人均产值只有150万，超过200万的很少。这很简单，如果每个人的管理费是十万块钱，做600、700万的企业管理费用是1.5%，做170万的管理费用要6%才能维持一个人的运行，管理费就包括管理人员的工资、办公费、出差费等等全在里面，这就很大了。所以标准化提升效率以后，就能够提升企业的效益，同时可以提高员工的收入，占的比例下降了，你是要靠分摊的。比如你家里五口人，种一亩地的红薯，这个红薯分摊的成本是很高的，一家人种十亩地的红薯，那个成本分摊下来就低了，就这么简单。这是组织的标准化，非常重要。　　金秋送爽，丹桂飘香。初秋的天高云阔，气候宜人。经过一个月的紧张筹备，在业界领导的大力支持和广大企业的热烈中，我们迎来了2012中国建设行业创新大会暨中国地产论坛的盛大开幕，首先请允许我代表大会组委会向出席本次会议的各位领导、各位嘉宾表示诚挚的感谢，向一直以来关心支持本活动的有关单位、新闻致以深深的谢意，向到会的各位企业代表表示热烈的欢迎，也向精心筹备本次盛会的所有工作人员致以最崇高的！谢谢！　　再说一下趋势。房地产调控政策不，不是指的所有的政策一成不变，而是指的调控方向不。包括两个方面的内容，第一个内容是投资和投机性需求不，尽管具体的政策形式会变化，但是方向不。第二个不是满足合理的住房需求不，包括两个内容，一个是保障房，一个是普通商品房。投资和投机性需求，差别化的税收政策、信贷政策都是今后的方向，控制投机、投资性需求。　　接下来有请今天上午最后一位嘉宾，中国商业地产领域资深专家、商业资深培训、北大和专业客座教授、同世商业地产全程顾问董事长兼总裁张璋先生。张璋先生在商业和商业地产领域历炼16年，具有丰富的现代商业和商业地产策划、规划及运营管理经验，熟稔国现代商业的定位、规划、招商、营销、运营、管理、投资、资本运营等各个环节，先后服务过260多家商业和商业地产项目，有丰富的实践经验和扎实的理底，思超前并敢于不断创新。同时还担任中国城市商业网点建设管理联合会常务理事、专家委员；中国城市商业地产联盟副秘书长、常务理事、专家委员；中国购物中心协会常务理事、专家委员；中国百货协会常务理事、中国采购与物流协会专家委员等多项专业职务，在业界享有很高的知名度。　　我们的企业能不能填出来呢？我们有两种填法，一种是可以横着填，一种是可以竖着填。比如文化管理的统一，就是MI核心这一块，核心又包括三个东西，愿景、、价值观。经营管理怎么统一呢？比如我举一个例子，是中国建筑提出来的，他们做建筑业就是大市场、大客户、大项目，我要到市场容量比较大的地方去做，然后要做大的客户，最好这个客户在全国各地都有项目，类似于星河湾、恒大、碧桂园、万科等这样的企业，还有这些企业里面我尽可能去做大的项目，比如说现在中建就提出来一个亿以下的项目不做，中建下面有一些局提出来三个亿以下的项目不做。我们在中部有一些省市做联营的项目，甚至两万块钱的项目都挂靠，就没有原则，两万块钱的项目挂靠就算你收10%好了，2000块钱，收10%都收不到。就是做联营、做挂靠也得有经营的底线。我们是去年1月份到10月份跟他们合作，我们给他们测算了，大概是100万以下的项目占整个项目个数的1/3，但是营业额只有3%，所以整个测算以后就要求他把500万以下的项目全部砍掉，以后500万以下的项目不挂靠了，他们今年提出来800万以下的项目不挂靠了。去年赚了2500万，大概是打了五六十场官司。今年到现在上半年业务量在2011年的基础上已经翻了一番，今年上半年大概已经接了30几个亿的合同了，今年利润目标是5500万，到今年已经打了10个官司，还有以前遗留下来的东西。你必须控制，做大项目之后会发生资源非常集中，集中以后就会做得好。　　第二就是管理的制，在这个设计过程中间也有毛病，我目前看到的有几种第一种是不成体系的，想到什么事不规范就出个制度，比如国营企业出一个制度，红旗飘，6月1号一个制度，6月2号一个制度，到年底出来很多制度，他们自己都搞不清楚。对同一个事情，2008年出一个制度，2010年出一个制度，2011年又出一个制度，同一件事情约定四五个制度，而又没有说这个制度出来以后，前面的制度废不废。我们前一段时间到中铁一个局去，领导班子跟我们花了一整天的时间讨论法人管中建，结果我们让他们把项目的制度拿过来看一下，我就看了其中关于成本管理的制度，04年出了一个，08年出了一个，11年出了一个，出了三个成本管理的制度，而这三个都编到管理体系里边去，结果我们发现这三个制度里面对同样的内容都进行了约定，而这些约定都是相互矛盾的，而有一些成本管理的内容在这三个制度里面都没有，既有遗漏，又有矛盾。很随意出来，前面又没有版式，也没有制度分类，有的企业做得认真一点有制度汇编，有的连制度汇编都没有。再就是版式混乱，以后管理体系制度应该是2012版、2013版，每到年底都要对制度进行清理，哪些在用，哪些不在用，不在用的就要废掉，在用的好不好用，没执行到位的就要修改。世界上优秀的企业，制度的执行程度大概在85%左右，你可以考虑一下你的企业大概执行率多高，有没有到50%？我问一些企业，甚至有一些企业很实在，他们觉得他们的制度只执行了30%左右，这个执行力就相对比较低了。在制里面首先得有制度，第二是对制度进行系统化、进行分类、分层次，然后就是版式也要分清楚，不要随便乱出制度，出一个制度要认真，出了以后要认真执行。　　第四就是控制风险，实际上施工企业的风险很多，如果做规范了以后，风险就会大大降低。　　其实不光是在中国，我们看到今天的房地产市场是和货币的政策有如此高度关联的关系，实际上界各个国家，房地产市场的繁荣和箫条，都和背后的货币政策高度关联，货币政策的调整关联度特别高。我记得2008年我正在美国做访问学者，在那儿住了大半年时间，我亲眼目睹了美国房地产市场泡沫的破灭所引发的那一场危机，因为我能感受到。我在美国将近八个月的时间，我住在哪里？我不可能住宾馆，我又没有地方住，因为世界银行不像高校有集体宿舍，可以住在宿舍里。我住在美国的家庭里租的房子，那是一个别墅区，过几天他的邻居插出一个牌子来，房子要出售，是因为他的邻居不能银行贷款，这个房子被银行拿去拍卖。过几天，旁边又要插出一个牌子要出售。我租一个老太太的房子其中的一层，她也插出一个牌子要卖。我就想当时在美国房地产泡沫是如何兴起的，又是如何破灭的。美国房地产泡沫的兴起和破灭，直接的因素就是美国的货币政策调整。9.11事件之后，美国为了重振国内经济的信心，开始大幅度的降息，在两年不到的时间里，美国联邦基准利率从6%一直降到1%，连续13次降息。大幅度的降息导致那个时候一放松货币，购房需求马上上涨，美国的住房自住率过去历史上一直在63%，还有37%是租房子住，常年常稳定的。但是由于利率大幅度降低，导致很多人过去不能买房子，现在开始买房子，到了2006年美国房屋自住率达到最高点，69%。那时候美国有句话，“贷款基本没费”，因为基准利率是1%，购房利率还要低，买房子贷款基本没有费用。“买房贷款基本没费，买房基本不贵”，什么时候买房子都便宜，因为随着成交量的上涨，价格也就开始大涨，今年房价比去年涨了，你今年开房子看似贵了，明年房价又涨了，你又买便宜了。所以贷款基本没费，买房基本不贵。这就是2001年之后，美国房地产市场的价格泡沫的兴起，一直到了2006年开始破灭。　　我们生活中间手册无处不在，这是我们找到的一个《保姆手册》。家里的衣食住行都可以通过手册来，紧急情况下怎么联系等等。做手册能够大大提升效率，我们领导要有这样的意识。　　最后，在各个岗位里一定要业手册，比如生产作业里可以做操作手册，甚至抹墙怎么抹，人字梯应该怎么定。生产管理方面的手册，比如临时设施，项目管理部里面这个项目多大，大概多少工人，临时设施应该怎么建，厨房应该做多大，总而言之每个岗位都可以业手册，在企业文化里，很多企业已经做到这个程度了，有企业文化的手册。企业文化手册最核心的一个是内容，另外是尽可能设计得精美一些，图文并茂。总部各个部门实际说可以做很多手册来提升效率，我来示范一下我们公司招聘面试通知的手册，都标准化了。如果没有这样的标准邮件，实际上对一个人的文字能力还是要求比较高的，对他做事的精细程度也是要求比较高的，因为这里面涉及很多内容都要告诉别人，从我们公司在哪里、面试什么都要说清楚，这个标准化邮件你只要写一次，每次把那个东西一替换，通知一百人跟一千人、一万人都是这样子的，就不会发生差错，就大大提升了效率。我们公司十号人，只有三个行政人员，一个管人力资源的，一个管出纳，一个会计，他们把其他的事都兼顾了，就是因为标准化的手册非常多，我们甚至就是所谓的到了端午节、中秋节、春节的时候给别人发新年问候都有标准化手册，就照这个做就可以了，效率大大提生。同时这样标准化以后，对人的素质的要求降低很多，写这样的文字本科毕业的写也未必写得很好，现在大家写作能力都不像一百年以前的那些读书人了，但是这样写好以后，高中毕业的人就可以用了，标准化以后对人的素质要求会降低，所以才会出现麦当劳说的一流的管理、二流的经理、三流的员工。　　【主持人】：企业的标准化管理目前已经越来越多的应该在实际的项目管理当中，李先生用众多的案例和一系列指标体系阐释了企业标准化管理的作用和价值，为提升企业管理水平、合理控制成本高效运营提供了良好的数据支持。再次掌声感谢李福和先生的精彩。　　接下来我们再次用掌声欢迎秦虹主任上台。　　首先我们要理解、认识到建立这种标准化体系的价值，如果没有价值就建这样一个体系，那就没有必要。事实上这个标准化是伴随着我们人类社会的发展而发展的。“遵循简化、统一的原则，人类在标准化的上走了几千年”。实际上标准化发展到今天已经常成熟的理论，但是这种理论的形成最开始是一种很原始的反映，到现在标准化人们已经总结出来叫简化、统一，这是最开始的两大原则。现在又进一步提升，叫协调和优化。我们建立一个标准化的体系，很多人会觉得很麻烦，但是一旦建成以后，整个管理会大大简化，是一件偷懒的事。如果考虑去建标准化体系的这些人，实际上都是一些偷懒的人想出来的办法，但这是高明的。　　第二，在100个亿、几十亿的企业里，也在思考的标准化问题。中建下面有一个中建五局，五局下面的三公司从2005年开始就实现了管理的标准化，到现在通过五六年的时间，他们觉得他们已经实现了企业形象的标准化、机构设置的标准化、干部培养的标准化、管理流程的标准化、管理体系的标准化，为什么要做这个工作？又是怎么做的呢？这是中建五局三公司的前任董事长的讲稿，我把他的讲稿做成了PPT，文字一点没改，他们在成都开了一次专场会，就是推广五局三公司标准化的经验。说的推进标准化的研究是规模扩大、管理幅度增大，标准化就有需要了。过去我们都看得见的、摸得着的，现在去就看不见、摸不着，我就要建立一个标准化的体系，让你照着我这个走。第二就是公司三证合一和日常管理的融合，我们为标准化提供了现实的需求，企业的管理体系又很多，像、12000，还有50430、SMS等体系，现在不是三证合一了，可能五证、六证了，再加上平时公司在运行的东西，体系已经很多很多了，各管一套，如何把认证管理的东西融到日常的管理中间去，实现标准化也是解决这个问题很好的方法。　　我就给大家介绍这样一些宏观方面的内容，并不是讲一些很微观的技巧。我的看法是，我们掌握宏观趋势非常重要，微观技巧差一点也是没有关系的，如果宏观政策是错误的，你有再高的技巧也是避免不了企业失败的命运。我们遇到了很多这样的情况，就是大势判断错误。微观管理也很重要，但是这之前还是先给大家交流一下大的方向和趋势，有利于大家把握。我们在温州的时候，为什么温州房地产市场出现了这样的问题呢？我觉得还有一个原因就是整个趋势判断是错误的，2010年的时候，温州市房地产市场成交量已经下跌了30%，但是当地的企业就是制造业投资房地产的那些企业，始终不相信房地产这轮调控能，他们始终认为政策马上就会变了，很快就会放松了，所以到2011年的时候，头一年成交量已经下跌了30%了，2011年房地产投资开发的增长达到了145%，还在买地，还在投资，不相信政策能够持续，大势判断错误是很重要的原因。包括浙江的其他优秀企业，都是大势判断错误，项目做得太单一，全部是400平方米以上的豪宅，和整个国家房地产调控趋势完全是相反的。所以大家关心大的方向和趋势是很重要的。我借今天的时间跟大家交流一下我的看法，谨供大家参考，谢谢大家。　　地点：京西宾馆　　程全国政协委员、全国工商联九届副、中国商业地产协会会长、中国西部发展促进会理事长、组委会顾问　　李福和攀成德企业管理顾问公司总经理、工程建设领域资深管理咨询专家、高级工程师、中国建筑施工企业标准化管理模式首创者　　第三个就是商业模式，到底怎么挣钱的，比如今天秦主任给我们讲房地产这个行业，我觉得中国在大建筑领域里面最好的商业模式，目前也缺钱，再来开发房地产，再来做BT。当然你可以不做房地产，你做BT以后可以把房子抵给万科，我不做房产，就做地产，地划到我名下以后，我把地划给万科，很多企业就是这么做的，中国的房地产行业里面，有1/3甚至超过1/3的房地产企业是由建筑企业发展起来的。现在中国目前为止市值最高、盈利最多的企业还是中国建筑下面的中海地产，中海上半年的利润是将近70亿人民币，万科的利润是多少？8个亿，就只有一半多一点的利润，这是最新报出来的数据。现在中海的市值大概在1400亿港币，相当于1200亿人民币，万科是900多个亿，包括上海建工、上海长江的房地产在上海建的办公楼，都是很顶尖的楼盘。碧桂园原来是施工企业转型过来的，这种商业模式也是值得我们考虑的。在生产管理方面，做联营还是不做联营，像现在有企业提出来，项目不挂靠，实际上挂靠就是一个怪胎，现在很多做挂靠发了财的企业就认识到不可持续了，必须转变发展模式，要做直营。这当然还不是制度，要制度标价分离，怎么做标价分离，什么时候做，这就要大家自己去看了。这种把它集中起来了，有的企业把它做成管理大纲。我们为中建的一个局做了管理大纲，花了两个月的时间，总结他的企业经营、经营政策，基本的组织政策、人力资源政策、基本控制政策、领导班子建设和后备的培养、大纲的修改，把企业各个方面的全集中起来了。这就是统一了。实际上像这样统一的文件还很多，《华为基本法》就是集大成的标准的东西。　　标准化的体系建设是增加企业的管理成本还是降低企业的管理成本，是提高了对员工素质的要求还是降低了对员工素质的要求，都可以探讨。当然如果这个企业集团里面有不同的专业，有不同的组织层次，这个标准化建设的侧重点是不一样的。最后就是推行，至关重要，建一个体系是万里长征走完第一步，后面最好是要加强培训、考核、提高，就是所谓的PDCA的循环，纸上谈兵你还只是马谡，还不会真打仗，后面合理不合理、对不对，只有在实践中真正去用。所以总体来说，标准化体系的建设和推行意义重大，思是统一、制、流程化、表单化、信息化和作业手册化，这种方式实际上很多优秀的企业都这么做，但是没有这么系统，能产生很好的效果。但是要建设这样一个体系，需要比较长的时间，要付出艰辛的劳动，就是所谓不经历风雨怎么见彩虹，没有人能随随便便成功。　　中国建筑业协会经济管理委员会管理专家、上海建筑施工行业协会专家委员会委员，攀成德企业管理顾问公司总经理、工程建设领域资深管理咨询专家、高级工程师、中国建筑施工企业标准化管理模式首创者，　　主题报告（二）：建筑施工企业管理标准化　　目前建筑企业的现状是什么呢？第一是到了一定规模的企业，都已经认识到了管理标准化的重要性。过去十年，既是房地产发展的黄金十年，也是建筑业发展的黄金十年，建筑业也从一万亿左右的产值规模，增长到了去年的将近12万亿的产值规模，很多企业都从拥有十几个亿变成了300亿，就是过去十年里边发展起来的。做大了以后就认识到了重要性。第二就是对管理的标准化，不同的人理解的不一样，或者思考的侧重实录：2012年第五届中国地产论坛点不一样，现在存在很多差异。第三就是多数企业希望能找到一个可以借鉴的、简单又可以负责的东西，最好借过来就能用。第四，对推进标准化的体系没有耐心、没有投入精力，目前口号比较多。目前已经推进的主要是在某些点和某些局部，缺乏系统性。比如中建五局三公司，推进的体系主要是靠制度，有部分的流程和手册，还没有做完全，已经推进的切合实际的都非常好，效果非常不错。我觉得推进了标准化的企业，基本都百里挑一，千里挑一的做得好的已经达到了这种水平。　　标准化体系如果做好了，首先是能提升产品的品质。我们现在的产品不是你做得好的那个东西说明你的水平，而是你做得那个差的东西说明你的管理水平。比如说像我们国家，现在我们火箭、飞船已经可以登月了，可以到月亮去晃一圈了，说明我们的科技还是不错的。但是我们这个社会里也有一个做不好的，就是油老是地沟油，说明社会管理水平还是很初级的水平。包括现在很多管理的思想，不是你做得好的东西有多好，而是你做的差的，好的跟差的偏差有多大。标准化以后就能够控制你做的差的东西的品质。　　今年国家还要扩大试点，但是试点还是试点，还没有扩大到全部。我们2007年出台物权法之后，第一住宅建设用地使用权合同期满之后自动延期，解决了70年的问题，就是土地使用权只有70年，但是物权法了，合同期满之后是自动延期的，延到什么时候？是没有期限的。物权法是国家的基本法，所以法律层次是比较高的，70年的问题解决了。第二是所有权的问题，大家说所有权土地是国家的，不是我们的，向我们征税是没有道理的，但是在物权法上已经把土地使用权从法律上赋予了一个物权的性质，你现在拥有的土地使用权是一种特殊的物权，你拥有了土地使用权，就拥有了土地占有、收益、处分的，所以不存在法律上的障碍。现在就是具体的推动和实施的问题。　　嘉宾：秦虹住建部政策研究中心主任　　冯世勋地产学会秘书长、中国商业地产协会专家委员　　【主持人】：尊敬的各位领导、各位嘉宾，亲爱的朋友们、女士们、先生们，各位界的朋友们，大家上午好，我是本次论坛主持人。　　房地产涉及的面非常广，我们在座有很多建筑业，有很多其他相关产业，房地产的投资和产业的变化和相关产业的关联度特别高，最近有一些非常非常有意思的现象，今年中国的P增速在下降，从6月份开始国家为了防止经济增速继续下滑，开始放松货币，今年一共是两次降准、两次降息，最后一次降息是不到一个月的时间里降了两次息，国家集中审批了一些大的项目，有大家非常熟悉的，湛江市市长34年申请钢铁项目都没有批准，这次发改委批了他的立项，湛江市市长高兴得不得了。民航总局对外宣布，在“十二五”期间要建设81个新机场、扩建110个旧机场，也就是说在放松货币、刺激经济增长的过程中，国务院的领导、各部委的领导反复出来强调一件事，什么事呢？就是刺激实体经济，促进基础设施投资，什么都放，但是不放房地产，房地产调控不放松，不但不放松，最近国务院还派了八个督查组到16个省市去督地产政策的执行情况。　　张璋同世商业地产全程顾问机构董事长兼总裁　　秦虹住房和城乡建设部政策研究中心主任　　对房地产企业投资来讲也出现了新的趋势，过去房地产企业就是单纯的投住宅，住宅好，增长快，不需要企业持有，企业周转速度很快，拿了地，盖了房子，就完成了一个项目，很好。但是以后住宅市场肯定会受到调控，住宅市场未来空间比较大，但是增长有限，不会有大幅度增长，甚至负增长，虽然我们每年还能卖9亿平方米左右的房子，但是没有那么快的增长，这时候有一些有实力的开发企业就选择和产业地产的结合。我们看到的是今年全国固定资产投资增速在下降，房地产投资增速在下降，但是各个省的产业园区的投资增长速度在增加，那些产业园区都是谁在做呢？比如今年6月份国家工商总局和合作了一个推进广告产业园区的协议，产业园区是谁在做？主要是在当地或者在全国有实力的开发企业在做，我都去看了，文化产业园区、创意产业园区、工业产业园区，主要还都是开发企业在做，当然这是对一些有实力的企业。所以我们也看到了一些新的趋势，开发企业也在积极寻求转型，在未来十年里面，我认为中国房地产仍然还是一个相对比较好的产业。大家都说现在房地产难题很大，下滑，我们都受不了了，但是和钢铁企业相比是很好的产业，只是自己和自己过去相比是下滑了，但是和其他产业相比还是盈利的，还是很好的。今后企业竞争程度一定会高于前十年，前十年什么样的企业投资房地产都能赚到钱，良机，搞家电的、服装的等等投资房地产都能赚钱。未来的房地产一定是那些专业能力强、美誉度好的企业才能发展得更快，而这一轮调整使那些没有专业化能力的企业淘汰出去，这是大势所趋。　　今天下午参加论坛的嘉宾有：　　因为利率很低的时候，人们算的购房的支出和利率大幅度上升以后，购房总支出就会成倍提高。所以在当时凡是采用浮动利率贷款的这部分购房的家庭，都遇到了快速升息导致的价格的下跌和成交量的萎缩，因为银行收回了这些还不起款的住房之后，银行是马上要出售的，所以一时间大量卖房子的而没有买房子的，价格就又暴跌，房地产泡沫从此破灭，所以才引发了全球的金融危机。就是这么一个简单的过程。我们在研究日本当年1989年房地产市场泡沫破灭的背后，也和日本不适当的货币政策有很大的关系。　　另外出席会议的企业代表有：信华集团、福建正荣集团、甘肃远达房地产置业有限公司、江苏金东方颐养园置业有限公司、青岛灵山湾开发建设有限公司、美桥投资顾问、意汇设计、同世商业地产全程顾问机构、建设投资（控股）集团、河南省公工程局集团有限公司、开滦建设集团、核工业第五研究设计院、山东鲁建工程集团、四川天九建筑工程有限公司等企业代表以及搜狐网、建筑英才网、365地产家居网、中国建设报等代表出席本次活动，在此不一一宣布。　　2011年1月份有很多城市房价上涨，后来就越来越少，整个房地产市场从去年就开始一下滑，大家都说这个房地产市场的调整就是限购政策导致的结构，限购是史上最严厉的调控政策，限购导致房价上涨的城市越来越少，很多项目都导致了价格的下降。是这样吗？我们在做房地产政策研究，在观察，实际上我们心里非常清楚。去年房地产市场价量的下调不完全是限购政策，主要影响房地产市场的还是货币政策，因为去年货币政策收得比较紧，做企业的大家都能够感受到去年银行贷款很难拿到，不但开发企业，我们的施工企业、各行各业拿银行贷款都很难拿，因为银行没有额度，连个人第一次购房的购房贷款也很难拿到，就算开发企业把房子卖出去，钱回不来，为什么企业要降价啊？因为后面有资金链的压力，不降价不行。甚至去年的商业银行给第一次购房的个人住房贷款的利率还上升了10%，也就是说如果没有货币政策的调整，今天的房地产市场，说房地产调整看到了成效，很难看到这样的成效。如果仅仅是限购政策有这么大的威力的话？我们限了多少城市呢？全国一共限了49个城市。如果限购有这样的威力，房地产调整应该是仅仅限于49个城市有调整，为什么全国的房地产市场都出现了房价下滑，甚至负增长、甚至降价呢？主要是货币政策。　　流程里面最重要的，最后签字、审核还是要靠表单来做，所以流程要表单化，大家要看看流程怎么表单化，这是我们做的其中一个经营计划的流程，这个流程图就是所谓的甬道图，流程推进的步骤，有经营计划流程，有经营计划目标提出、分解协调、考核、计划调整，下面就是这个流程的操作目标了，还有它的适用范围，整个流程的权责体系、工作程序，如果这个流程有20步，就得把这20步说清楚。在这个过程中间有哪些关键控制点、有哪些文档，后面就是相应的表单。流程最后领导能控制的就是表单，一步一步走，最后都要签字。这就是流程表单化，否则如果只是一个流程图，是起不到控制作用的。当然如果一个企业里面，一个集团层面400个流程，整个大的工程局1200个流程，都靠纸去跑的话，跑起来难度非常大，而且会把人搞晕，最好是能够把它信息化，把它做起来。同时我们也可以去理解，如果前面没有流程化、没有表单化，后面再做信息系统就上不去，信息化的钱就白花了。在全国的施工行业，我认为信息化连10%都没有，可能只有3%、5%，这3%、5%还没有用得很好。有90%甚至90%以上的信息化都失败了，原因是什么？还没有学会走的时候就想跑了。第二，可能是仅仅为了满足特级资质的要求，形式主义的问题，当然这也和我们的政策紧密相关的，政策实际导向可能是对的，但是运营当中就变味了，信息化以后，既能够提高执行的效率，也能够提升执行的程度。1200个流程，每一个流程就算5个表单，就6000个表单，这6000个表单编号都把人编死，所以最好是信息系统，能大大提升效率。　　黄如福中国建筑科学研究院研究员、建设部信息专业委员会委员　　在整个房地产史上，一方面房地产作为资产的使用属性，另一方面又具有资产属性。但是在市场上对资产属性的定价力量要比使用属性要大得多，这就是人们的预期，因为它有自然属性，所以这个市场价格的变化，市场的起伏变化，和人们的预期有直接的关系，所谓的买涨不买跌都是这样一个道理。　　第三，打造公司基业常青，追求持续发展，为推进标准化提供了内在动力。他们经历了两个阶段，原来是2005年之前，后来2005年之后，有好几个版本，05、06、07、08版，做了四版之后，后来就是两年一版，实现了纵向到底、横向到边的管理体系，已经把认证的东西全部融合到这里去了，以后有照此执行。这就是五局三公司的实践。　　我说这个问题想说明什么？就是想说明无论是在中国，还是在美国，还是在日本，实际上房地产市场的繁荣还是箫条，成交和价格是上涨还是下跌，很大程度上和货币政策的关联度是特别高的。2009年、2010年在中国这一轮房价报复性的上涨，很多项目在这个时间里价格是翻了一番的，和后面的货币政策，和我们的四万亿保增长、12万亿的新增贷款有很大的关系。2008年的时候中国的M2，如果以M2作为广义货币，作为货币总量的多少，2008年是42万亿，大家知道现在是多少吗？我们现在M2的总量是92万亿。所以大幅度放松货币，必然导致房价的上涨、成交量的上涨，关联度是如此密切。　　我们在理解房地产调控的时候，就知道为什么房地产调控政策国务院在讲不，为什么不？我们在经济增长的过程中，鼓励实体经济发展，大力发展基础设施，不放房地产，房地产还在增长，如果再把房地产调控了，那房地产的上涨就无法控制了，这是第一条。　　标准化的实践，在实际中间做了的都产生了比较好的效果。目前我总结大概有三种或者四种标准化的方法，第一种是从制度入手，经典的做法还是中建五局三公司的做法，所谓的横向到边、纵向到底，把制度做规范，先把制度基础打好了再延伸，当然现在的标准化体系不单纯是制度，也有一些流程、表单和手册，重要的流程、重要的手册都有的。　　另外一个关于标准化理论的成熟和实践，大概100多年以前泰勒必须的科学管理原理，他提出管理的科学化，科学管理原理的核心就是管理的科学化和标准化，他把人的动作的研究、生产工具的研究都进行了标准化，这是管理成为一门科学提出标准化的第一个阶段。第二个阶段是一个伟大的突破，福特的老板通过到杀猪厂、屠宰厂看人家怎么杀猪，回来以后就把汽车的生产线都标准化了，大大提升了汽车的生产效率。在福特采用标准化的生产线之前，美国的汽车曾经一辆汽车的价格是2600美金，大概相当于现在的26万美金，通货膨胀是100倍。在他采用了标准化20年的时间里面，把汽车价格从2600美金降到了210美金，就是原来只有鲁迅说的叫流香汗的有钱人，太太小姐，买得起现在的法拉利跑车的人才能买得起，变成了普通的蓝领工人都能买得起。汽车行业两大突破性的影响，第一是福特的标准化，第二个阶段就是丰田的精益化的管理。我觉得中国的建筑业也要结合这两种，但是我们现在标准化程度都不够。第三个高度就是麦当劳、肯德基这样的连锁店，已经不是生产过程的标准化，而是的标准化了。你到肯德基、麦当劳去吃东西，解决肚子饿的问题，他给你的第一是经济，我们中餐在过去十几、二十年里面，涨的价格大概可能是好几倍了，我从1990年跑到上海，那时候吃一顿肯德基，20几块钱，我现在吃一顿肯德基大概30多块钱就可以了，经济，大家都吃得起。第二是快捷，肯德基、麦当劳从你说要买什么东西，到把东西给你也就几十秒钟而已，除了排队之外。还有的汽车可以进去的餐厅，都不用下车。第三是安全，你不用吃了肯德基说中毒，他卖给你的不是毒面包、不是地沟油做的，这是从整个供应链解决的问题。从最的，到产品的原材料的供应，到物流的供应，到单店的选址，到营业员的招聘、培训、工资考核等每一个等级，全都是标准化的。肯德基实现了所谓的一流的管理、二流的经理、三流的员工。实际上这个行业跟我们建筑业有很多相似的地方，当然建筑业比他们产品要复杂一些。在企业里面如果把它倒过来，一流的员工、二流的员工、三流的管理，这个企业一定会亏死掉。一流的员工要给一流的工资，现在一个民工都那么贵，你用一流的人用得起吗？如果都像银行的行长、金融家这些人，一年一千万人民币，几千万人民币，就算你招得到，你也用不起，因为不是干这个行业的。所以建筑业一定要深刻理解什么叫一流的管理、二流的经理、三流的员工对你产生效益的作用，如果你忽视了这个东西，我觉得建筑业要有一批优秀的人才，但是不要一大批，一大批的话企业就搞不下去了。这就是过去我们能够看到的标准化所起的作用。　　第二，就是通过流程来倒推，推进制度，先做流程，再来修改制度，这样推进标准化，有一些企业也是这么做的，是通过做流程反过来优化制度，制度跟流程矛盾的，修改制度，原来制度已经合理了流程来匹配制度。　　另外，还有一个比较好的经济手段就是税收政策，实际上是两个税，第一个税是二手房转让交易税收提高，我们现在是5.5%，五年之内买了房子要转让要交5.5%的营业税，我们看到周边国家和地区这几年房价上涨远超过中国，比如新加坡等等，还有一些地区，比如地区，这些国家和地区怎么控制房价上涨的问题呢？就是二手房转让所得税，就是税收成交的印花税也好等等，大幅度提高，现在他们都是在15%到16%的水平，买了房子马上卖的话要交15%到16%总价的费用，常高的。中国显然目前的差别化税收政策运用得还不够充分。我们其实也一再提这样的，提高二手房短期内买卖的税费，后来想为什么一直没有采用这个政策呢？可能很重要的一个原因就是中国二手房转让的合同问题，到现在还没有彻底解决。合同的问题就导致了买房子交易的价格很高，但是一到交税的时候备案的合同二手房价格就很低，没有增值，这个问题可能是影响到提高这个税实施的效果。除了这个税之外，还有一个是大家非常关心的房产税，房子多了，就使家庭财富大幅度上升，拉大了家庭财富的两极分化，那么谁有房子多，就用房产税来调控财富持有的水平，应该常好的政策。市场经济国家都有这个政策，在中国现在是没有的。大家都说这个政策为什么不出呢？第一个结论，中国房产税在全国推广大势所趋，是一定要出的，这个政策目前是在试点，为什么要试点呢？尽管房产税有很多好处，增加财政收入，调节家庭财富的不均衡，但是这个税有两大弊端，第一个弊端是这个税没有代征代缴机制，我们所说的所有的税不交税都有办法控制，比如利息税，银行把利息税扣了才给你利息，比如所得税也是先扣了，才给你。但是房产税，千家万户住的房子，每年不交税，你有什么办法控制他？没有办法。第二个难题是房产税的税粮税基是相脱离的，我们知道你交的钱来自于税源，拿什么交个人所得税啊？你有了所得才能交所得税，交什么利息税？拿你的利息交税，交完了利息还有利息。但是房产税呢？你需要另外挣钱为你的房产交税。将来如果全部开征房产税的话，将导致全体居民福利的降低，因为你要另外挣钱为你的房子交税。这时候税制的设计，一个是怎么把税收上来，一个是拿什么来交房产税。　　主题报告（一）：宏观调控政策下房地产投资新趋势　　接下来我们掌声有请张璋先生，上台；　　马智亮大学土木水利学院土木工程系教授、博士生导师、建设部科技委建设信息技术专业委员会副主任，中国建筑业协会专家委员　　最后我简单跟大家介绍一下我们公司，我们是专注于建筑领域的企业，所以一直在做这个服务，也有企业领导跟我讲你们做管理咨询的，我们请过很多管理咨询公司效果不是很好，我个人有个，像我们工程企业实际上跟制造业等很多企业有很大的差异，我觉得建筑行业是可以挣钱的，不像我们领导说建筑行业现在不规范，招投标方方面面搞关系，钱很难挣，农民工要求又很多。建筑业能不能赚钱，跟制造业比，只是现在建筑业不好赚钱，但是比制造业好得多，你喝的什么酒、抽的什么烟，和制造业比，都要比他们高档。我到四川建筑企业里去，什么张三五粮液、李四五粮液都是到五粮液里去罐装，还有茅台也是一样。车子，国有企业开奥迪A8，民营企业要么是宝马，要么是奔驰，甚至有劳斯莱斯、宾利等等，能开这些车不是没钱人买的，甚至我看建筑企业赚的不是太多，也是奔驰350，当然有形象的需要，但是至少你买得起，还是有钱挣的，关键是怎么去做。如果要跟咨询公司合作，第一是要想清楚你要什么东西，咨询公司不能解决你所有的问题。　　第二条，由于货币政策收得很紧，由于我们持续了两年多的房地产市场的调控，这次调控主要是货币政策影响，两端都把资金密集型行业的资金来源锁住了，一方面开发贷款非常难拿到，去年开发企业新增开发投资增长速度是27.9%，去年开发企业银行贷款来源的增速是0，一个资金密集型的行业，一个在中国直接融资渠道非常有限，几乎没有直接融资渠道的资金密集型行业，主要靠银行贷款来支持资金供给的行业，银行贷款的增速被控制住了，对这个行业来说，它的发展受到了极大的，大家也都受到了影响。　　为什么2006年房地产泡沫破灭了？就是2004年的下半年，美国遇到了石油和粮食这两个基础产品全球价格的上涨，那一轮石油的价格每桶涨到了140美元，中国开了奥运会之后价格下来了。全世界应对通货膨胀都采取了一个办法，就是升息，所以美国又在两年的时间里连续17次升息，基准利率从1%一直升到5.5%。在短时间内急剧的调整货币政策，利率的成倍提高，导致有银行贷款的那些家庭银行贷款的利息成倍提高，当一个家庭连银行贷款的利息都还不上的时候，他越还款负债就越多，最好的办法就是不要房子了，让银行收走。　　接下来是怎么做建筑的标准化，方法是什么？现在讲建筑企业要推行标准化，这已经楚了，我们也看到了。接下来就要探讨怎么做。我们企业推进标准化，第一要认清楚两个前提，中餐是很难标准化的，麦当劳、肯德基要标准化，中国出了一个真功夫，但是它提供产品的丰富程度远不如一般的中餐馆提供的程度，如果又要想产品非常丰富，又要标准化，难度很大。你要认清楚标准化的前提。第二是要掌握三种方法，我们标准化的时候要关注什么样的内容去标准化，标准化的方式是什么，怎么一步步推进。还有就是一个方面跟组织结构要结合，如果你的组织结构有好多层次，你是一个大的集团，集团层面的标准化跟子公司层面的标准化、跟项目层面的标准化内容是不一样的，你在建这种体系的时候，组织的层次之间要相互匹配。两个前提，我认为建筑企业要标准化的前提，第一产品要专业化，第二组织结构要标准化。产品的专业化，企业做大了以后，一定要尽可能按产品来划分，实际上我们从2006年开始研究世界上200强这些企业，发现他们的组织结构基本都是按专业化来分工的。比如专门搞核电的，专门搞污水处理的，专门搞基础设施的，都是按专业来划分的。现在哪怕是最大的建筑企业集团，也可以按照四个层级来设置组织结构，第一个层级是控股，在控股下面有专业的房地产集团，有传媒集团、制造集团等等。比如建筑集团下面就可能有浙江分公司、安徽分公司、重庆分公司等等，再到项目部，实际上在没有什么标准化不标准化的问题，因为只有一个，你做出来了就按这个做，可能到分公司就有十个、二十个、三十个，在这个层面进行标准化的意义就出来了，项目部可能几百个，就更需要采用标准化的设计。我有一些案例，控股公司层面按专业划分，然后到专业公司是按专业施工的，是专业集团的组织结构，下面有很多区域公司，就可以进行标准化设计了，再下面是项目部。区域公司，大的区域可以设计的稍微多一点，分成两类，大区域和小区域，比如可以设置六部一室，如果是区域比较小，就可以采用四部一室，把工程和技术部合并，把物资归到商务部里边去。这仅仅是一个组织结构图，在组织结构图的背后就是部门职责和岗位职责，都是标准化的。项目部层面也是采用标准化的方式，如果按照最大的项目来设计，叫项目经理部，中间叫组团经理部，下面叫操作层。每人的职责都是不变的，套起来的设计，大大提升管理的效率。这个企业1600人，去年营业收入是106亿，平均大概在700万不到。因为建筑行业里面60%的业务是房屋建筑，房屋建筑的企业如果总包、分包型的，不是采用挂靠的模式做，总包、分包型能够做到六七百万的建筑企业都是不错的企业。　　大家就说了控制也对，应该用经济手段控制，不应该用，限购不好，了城镇化，了，简直是一无是处。但是我们在做政策研究的时候，也有一些感受，不能说经济手段没用，现在差别化的信贷和税收政策实际上就是经济手段。全国范围内，无论在哪个城市购买第三套房不贷款，这个政策很有效的，对炒房者来说，赚钱的秘密是什么？跟开发企业是一样的，开发企业赚钱的秘密是什么？都说房地产是暴利行业。前几年任志强在上使劲，说他的房地产企业不是暴利，6%到7%的利润，怎么能算暴利呢。到底房地产是不是暴利？看账怎么算，炒房怎么能够赚钱，如果不靠杠杆，你说我全买套房子500万，我这500万都买了房子，靠炒房赚钱，你就赚不了什么钱，炒房赚钱的秘密也是杠杆。所以这次差别化的信贷政策，就是把炒房需求，把杠杆断掉。投资性需求在不限购的地方是不是可以买呢？可以买，但是只能全款买。全款买房子有没有投资价值呢？在我看来全款买房子，保值是没有问题的，买房子本金是在保值的，比放在银行要好。但是赚钱获利难度就大了，二手房变现的困难很大，而且房价也不可能像前几年那么涨价。如果第三套房长期不贷款，那么炒房的需求几乎就没有的空间。但是如果你长期性投资买一套房子去出租，我认为这也是对社会增加供给的一个方式，要不然租赁市场怎么发展。所以第三套房不贷款这项政策就是差别化的很好的经济手段，我认为中国会长期，不放松。　　接下来我们有请今天上午的第二位嘉宾李福和先生，掌声欢迎。　　怎样开展企业管理标准化活动，组织机构、设计体系、编写标准、标准运行、考核评价，你可以每一块都做，慢慢提高水平，你也可以先把一块做好，再做下一块。个人喜好不同，方式也不相同。　　我就讲这么多，希望管理的标准化的一些思想和案例对大家有帮助。谢谢！　　实际上现在建筑企业也有很多在谈标准化管理，我是从2006年的时候就开始提倡建筑企业要进行管理的标准化，要建立这种标准化的体系。到去年、前年，中建总公司在他们“十二五”发展规划里面，终于把这个标准化放到了“十二五”发展规划里面，中建提出“十二五”规划里有“五化”，区域化、专业化、标准化、国际化、信息化，并且“五化”的核心基础和关键是管理的标准化。所以在他们的“十二五”规划里面专门有一段文字，解释什么是管理的标准化。标准化推动各经营管理领域的流程再造、体系梳理工作，实现提高管理效率，降低机构成本，塑造企业内涵的目的，其特征有管理模式标准化、管理商业模式标准化、组织架构标准化、生产经营管理标准化，同时提出了加强标准化的推进力度。实际上中国建筑我认为是目前中国建筑领域里面在商业模式、管理水平都非常领先的央企。去年中建总公司的利润达到了200亿人民币，如果按过去的汇率计算，已经达到了世界总盈利的建筑企业的最高水平。以前世界盈利最高的是法国的万喜公司，一年的盈利是20亿欧元，一欧元要兑换12、13块人民币，现在已经跌到了8块几，中建总公司已经超过了法国的万喜。在盈利水平、规模都界领先的企业里面，把标准化提到这么高的高度，而且它的人员非常多，说实在话在中建要实现管理的标准化，比一般的企业要实现管理的标准化难度要大得多，但是它提出来了，这是企业已经想到了。　　接下来我们有请今天上午的第二位的嘉宾：　　第二个原因，中国经济走到今天必须要转型，要靠扩大内需、经济结构转型，怎么转？我们过去看到的是实体经济的枯竭，比如温州、长三角的企业家，大概人人都遇到这种情况。我们这次看到的是房地产市场价格的调整，在全国房地产政策是一样的。这个图是6月份全国70个大中城市房价的变化程度，这是下降6%，全国只有三个城市房价的下跌同比是下降了超过6%，但是有一个城市房价下跌幅度接近20%，哪个城市呢？温州。我们到温州去了，实际上我看到的温州的情况是房价的下跌远不只20%，40%都是有的。为什么？全国的政策是一样的，没有对温州实施特别政策，温州房价为什么大幅度下跌，下跌幅度高于全国70个大中城市，有很多原因。我讲一个最重要的原因就是2009年的时候，我们国家放松货币保增长，所有的制造业拿到了需要贷款的两到三倍的贷款。本来给他贷款，让他发展实体经济，通过实体经济来刺激中国经济的增长，但是实体经济不挣钱，出口受到了影响，国内市场是有限的，实体经济不挣钱，这些企业拿了钱干什么？都去拿了地，搞房地产。房地产是个长期性的投资，从买地开始到能够形成销售，没有两三年以上的时间是不可能完成的，这些企业拿钱投了房地产，银行到2009年、2010年大幅度放货币，2011年就开始收款，要求企业还贷款，说你把钱还给我，5天之后重新贷给你，很正常的还贷程序。拿什么还呢？地还没有形成销售，那就借高利贷，借五天，还到银行，希望银行五天之后把钱重新还回来，把高利贷还上。银行说我没有额度，结果五天的高利贷变成了50天，肯定是资金链断裂，这就是危机之中产生的。如果这些人不拿钱搞房地产，仍然搞实体经济，仍然搞短贷长投，温州的企业能损失这么惨吗？所以温州很多企业家过去投房地产，现在要还高利贷的债，不得不在国内投资房产折价出售来还贷。因为温州企业家投资意识非常强，非常善于捕捉投资机会。房地产企业从四万家，短短两三年的时间里面，增长到八万家。实际上现在确实看到了一些危机，一个是社会不稳定危机，一个是中国经济发展，如果都靠房地产，投资集中到房地产这个蓄水池里去，形成的泡沫，对中国未来经济发展所引发的危机就更大，所以一定要控制。　　人类在标准历史上经历了哪些过程呢？这张图可能很多领导都看过，在我们初中的历史书上都有这样的图。2000年以前秦始皇统一文字、货币、度量衡，具有重要的历史意义。在秦朝之前“马”的写法每个国家都不同，到了秦朝，就是按秦国的标准来写的。这样有两个意义，第一是达到了统一，从这个统一我们可以看出实际上是一种逻辑，秦国的“马”的写法比楚国的，就是湖南湖北的“马”要复杂得多。统一了之后，大家就好交流了。另外一个就是度量衡和货币，统一度量衡的，今天我们在博物馆里都可以看到，当时的颁发的诏书，全国都统一了。湖南人要卖米卖给现在的，那时候叫燕国，要卖给人，度量衡统一了，交流就方便了，所以当时大大推动了中国那时候的经济。　　第三就是标准化推进规范，接待甚至我们日常小的工作，别人就能看得出你的水平。我前一天在青岛开会，我跑到一些建筑企业里去，办公室很脏，甚至有一些央企的公司，我有一次跑到央企的工程局下面的子公司，要求我去探讨管理问题，我跑过去一看，跑到他们办公室，我觉得站也没地方站，坐也没地方坐，因为办公室非常脏，你能看到的地方全是脏的。像这样的企业，你放心给他们做施工项目吗？要是我是甲方，我就不放心。在青岛我谈到这个问题，后来有一个企业现在跟我谈，有一个客户到他们公司去考察，就去他们的卫生间，卫生间非常干净，这个客户说这个项目就跟你做了，就这么简单。你的卫生间就能反映你的管理水平。　　在建筑企业里面，在项目里面也可以做这样的手册，这是中建三局的《施工现场安全标准化管理图册》，跟安全管理相关的图册，有几十页，图文并茂，多长、多宽都有，到每个地方看到的这个公司的形象都是统一的，外观和尺寸都是按照这个来的，标识牌的字体，这是跟安全相关的，文字都不用去考虑了，文字都填好了，就照着做就可以了，到哪里都可以做得很规范。提升了效率，降低了对人员的要求，又能控制风险。　　第二个标准化能够大大提升效率，实践已经证明，标准化是提升效率的很好的手段。现在我们说建筑的工业化、工厂化，实际上就是提升它的标准化的水平，它的制造不要在工地上做，在车间里做好以后，拿过去就可以了，这能大大提升效率。大家平时不知道有没有关注我们国内有一个优秀的建筑企业，叫江苏的金螳螂，因为螳螂只会前进，不会后退，这就是金螳螂。他们在工厂里通过标准化做出来配套的东西，拿到现场用铆钉就可以安装在一起。　　叶耀先住建部中国建筑学会顾问、中国建筑设计研究院顾问、总工　　但是我们看到的现象是什么？什么都放的产业，到今天为止没有看到哪一个产业有回升、回暖的趋势。在浙江调研，前几天还在说经济最困难的时期还没有过去，年初的时候我们就业形势还非常好，现在就业也出现了一些新的下降的趋势，令国家领导非常担忧。什么都放的产业，没有一个产业出现增长回升的态势，不放的房地产，从6月份开始，全国出现了成交和价格的回暖。这张图是截止到6月份全国房地产价格回升的情况，全国有25个城市环比价格上涨，7月份昨天公布的数据，是70%的城市7月份价格出现了上涨，也就是全国的7月份全国的房地产是量价齐升。无论是新建商品房，还是二手房市场，从6月份开始都出现了价格的上涨，成交的回暖，这是为什么？国家刺激实体经济，鼓励基础设施的发展，放松货币，给他们大力的信贷支持，这些行业没有一个回暖，而房地产不放，还出现了回升。主要的一个原因就是房地产的资产属性所决定的，也就是房地产这个产业不是一般的消费品产业，既有使用属性，买了房子可以住，同时还有资产属性。我们在观察具有资产属性的市场的时候，实际上还要观察和货币政策的调整有直接的关系，尽管这个房地产是不动产，不动产是不动的，但是货币是流动的。这个行业刺激货币，货币不放贷，严格调控，但是钱是流动的，货币的发行量的多少和利率的高低，和这个行业的变化是直接相关的。所以我们要研究未来房地产的趋势，首先要把这个特代给大家。　　第五是积累技术。　　嘉宾：李福和攀成德企业管理顾问公司总经理、工程建筑领域资深管理咨询专家、高级工程师、中国建筑施工企业标准化管理模式首创者　　李福和先生具有丰富的工程建设企业管理咨询及培训经验，已经为国内千余家工程建设企业提供了专业的咨询和培训服务，服务典型包括中建三局、中建八局、中铁三局、中铁建工、中铁建设、中铁二十四局、中国水电集团、中交二航局、上海城建、安徽建工、中国十五冶、首钢建设、广厦控股、苏中建设、中南建设、南通六建、中天建设、浙建集团、六建、中国联合、中国瑞林、中铝国际、铁四院、西北电力院、天津电力院、中南建筑院等；曾作为嘉宾受邀参加“ENR双60强年会”、“21世纪中国建筑企业家论坛”、“中国建筑业百强企业峰会”、“中国建筑企业职业经理人培训班”等各级协会及行业内知名会议，受到行业高度关注与好评。　　找咨询公司要有三懂，第一是要懂管理，不是在学校里读书读懂了就可以解决管理问题，不是这么回事。在外国的大学里，本科是没有管理专业的，我们国内的大学很奇怪，本科也有管理专业。管理咨询公司第一要懂管理。第二要懂行业，如果不懂行业、对行业不理解，需要有很多名词给他解释，建筑行业在外人看来是一个行业，我们是内部的人，知道这不是一个行业，而是很多个行业，房屋建筑跟土木工程是不一样的，有色金属跟钢铁的建设又不一样，比如现在房屋建设里面总分包就很正常，在钢铁行业里面他们的专业公司和劳务技术人员的要求就很高，各种工种配套就非常齐全。第三是要懂变革，现状是这样子的，我追求的目标是这样子的，我怎么做过去？所以我们一直在在建筑行业里面做，到现在做了十年，我们的是只要我能推动建筑业进步一点点，对我们公司来说就是一个巨大的成功。原因非常简单，中国建筑业大了，你能推动进步一点点，所产生的效益都是你不能想象的。　　时间：日　　今天借用这个时间跟大家探讨三个问题。一个是建筑企业为什么要做标准化，第二建筑企业标准化有一些什么方法，第三是建筑企业在过去十年的快速发展中间用了一些什么方法，取得了一些什么样的，效果如何，想跟大家一起来探讨一下有什么值得借鉴的地方。　　现在在建筑企业里面推进标准化要解决三个问题，第一是思想问题，第二是技术问题，第三是标准化体系建设的组织问题。思想问题就是你先要认识到做标准化能解决你的问题，产品的品质、提升效率、提升规范性、控制风险等等，企业要认识到这个问题还不能单纯是老总一个人认识到，企业作为一个群体，从最的董事长到老总到副总这个层面，到中层干部，到办公室人员，到项目经理，到分公司，各个层次都要认识到标准化能有作用，或者是一大部分人、一些力量认识到有作用，这个推进的思想基础就存在了。像中建这么大一个企业，十几万人，能够把标准化写到战略规划里面去，各个组织层面都要推进这个体系，我们所在的领域如果能把这个体系建起来，对竞争对手的压力也非常大。刚才讲到，汽车的价格可以从2600美元降到260美元，比如你在吃麦当劳的汉堡里面吃出一根铁丝出来，就跟世界上见到鬼的概率是一样的，很难的。　　【秦虹】：各位代表上午好，我借这个机会和各位交流一下在国家宏观调控政策下，房地产行业发展的一些趋势性的问题。　　第三是对这些制度要进程流程化，因为就像一部《红楼梦》一样的书，我们可以把所有设计管理内容的东西都做成流程化，比如人力资源里面有招聘管理制度，我可以用很多招聘的流程去控制。这是我们在央企的一个集团里面做的流程的清单，几乎把它跟组织、制度相关的所有流程都梳理出来了，梳理出来300多个流程，大家可以大致看看变化。最近我们对中建一个局总部到子公司到分公司到项目部，所有的流程进行了清理，目前在运行的大概有2500个流程，由于内部的流程没有整合、没有标准化，所以很多流程是重复的，比如一公司跟二公司干同样的事就是两个流程，一公司一个流程，二公司一个流程。我们把四级组织结构全部拎清楚，发现可以从2500个流程减到1200个流程，整个公司减少了1300个流程，大家工作量就会少多了，流程的使用效率就会大大提高。　　建筑房地产行业作为国民经济的重要支柱产业，受到宏观调控政策的影响尤为明显，其行业兴衰也直接影响到我国经济的，从社会总体的发展来看，随着我国城市化进程的加快，房地产业依然会在未来经济发展中占据重要的地位，房地产业必将在宏观调控的下健康、稳步发展，在长远向好的形势下，当前同样面临众多的困难急需克服，当前全面提升建筑品质、延长建筑寿命、促进产业结构调整，实现转型与升级，推动建筑业节能减排、绿色低碳、努力开拓国内国际市场、提升企业的国际竞争能力，解决行业人才瓶颈问题，提升工人的整体素质，推动行业建造技术进步和工业化，加业自律，规范建筑市场秩序等一系列问题，都成为建筑房地产企业当前急需克服和解决的问题。　　【李福和】：非常高兴今天能跟大家一起来探讨建筑企业管理标准化的问题。　　行业盛会，名家聚首，饕餮盛宴，辉煌，本次会议必将为您带来全新的思考与收获。望广大企业嘉宾和企业代表从中受益，并欢迎给我们提出宝贵的，使协会更加发挥桥梁、纽带、思想阵营的作用。再次感谢您的莅临和支持。谢谢。　　【主持人】：作为从事房产政策研究多年的专家，秦主任用多组数据分析了我国房地产市场的热点问题，也为各位企业家代表提供了更多的决策参考。我们再次用掌声感谢秦虹主任的精彩。　　深刻解读宏观经济政策，把握产业发展走势，促进结构调整，实现转型升级是当前广大企业和企业家最关注的焦点问题，中国建设行业创新管理大会，五年以来先后共有来自全国的2000多家企业代表出席过次会议，其中不乏一批在建筑房地产领域的龙头企业，受到部委领导业内专家的高度认可，得到参会企业的一致好评，为我国建筑房地产行业的健康发展做出突出的贡献。2012中国建设创新管理大会暨中国地产论坛系列活动，我们将继续秉承为行业谋发展、为企业谋策略的办会旨，启迪思想，促进企业间的交流与合作，为决策发展战略、合理整合资源、实现高效运营、促进结构调整、加强认知、扩大合作起到积极的促进作用。本次活动在策划和组织方面积极开拓创新，更加注重企业交流和参与性，会议内容更加丰富，成为企业家相互学习、合作、提升实力和品牌形象的窗口，旨在为参会企业带来更为专业、更有价值的收获。我们将安排六场主题，从我国建筑房地产业的发展不同侧面以及新的政策对行业的影响进行诠释和解读，希望广大企业代表踊跃参与，积极交流。除论坛以外，今天下午的还将举办2012创新杯、地产颁盛典”以及“亚洲国际住宅人居表彰活动”，以表彰实力强、规模大、效益佳、发展势头好的优秀企业、优秀人物和优秀项目，业界树立一批综合实力较强的明星品牌企业典范，作为反映我国建筑房地产领域的发展风向标和业界学习的榜样，鼓励企业认真贯彻落实科学发展观，加强企业科学管理，突破创新，走可持续发展道，为行业的平稳发展发挥积极的作用。　　再跟各位探讨一下，标准化要明确哪些内容要标准化，标准化的方式是什么，内容可以挑选，方式只是我的，如果按照这样做，我想一般的企业两三年或者三四年都可以做得到，在一到两年都可以有很大的改进。　　第三种做法管理标准化是从作业手册入手的管理体系，我介绍两个手册，一个是龙信建筑企业，做的是全装修住宅。真正的企业没有专业分包和劳务分包，民工的工资都是由公司发到民工手里面，就是民工直接到各个分公司的财务部去领，所以没有包工头，所以这个企业做了很多作业的手册，大家可以稍微留心一下，这个叫《质量通病防治手册》，跟中建三局刚才的手册稍有区别，这个手册的特点就是文字非常少，照片和图片非常多，因为直接就给操作工人用的，这些操作工人的文化水平不一定很高，文字太多，第一他不喜欢看，第二你要是一句话写得太长，有主谓宾，有定状补，他理解起来很费劲。其实这些民工的特点文化水平不高，实际经验很丰富，你只要告诉他出来要什么样子，他就可以做出来，极少数的文字说明，是小本子的，就是A4纸折起来的那么大。这样就达到了千里挑一的水平。　　接下来进入今天上午的主题环节，上午第一位嘉宾是住房与城乡建设部政策研究中心主任秦虹主任。秦虹现任住房和城乡建设部政策研究中心主任，研究员，兼任中国社会科学院研究生院城乡建设经济系副主任、教授。是享受国务院颁发特殊津贴的专家。自上世纪八十年代末期开始从事城市建设投融资、住房与房地产政策与理论研究工作。主持国家部委及地方有关科研项目40多项，及多项国际合作项目。曾获国家“九五”科技攻关与国家重大科技产业工程项目科研突出和个人先进。熟悉政策，了解市场，在城乡建设研究领域富有经验并具有广泛影响。　　下面我介绍一下今天上午出席论坛的嘉宾有：　　嘉宾：张璋同世商业地产全程顾问机构董事长兼总裁　　他的题目是：商业地产投资价值。大家掌声欢迎。　　光阴荏苒，岁月如梭，作为国内建筑房地产业专业论坛，自创办以来已成功走过五个春秋，励精图治，奋发图强，我们既有挑战，也有欣喜，既体会到了成功，也感受到了行业的波动的深远影响。2012年是我国经济发展至关重要的一年，进入2012年以后，房价、物价涨幅明显降低，出口增长大幅回落，投资和消费增长也有不同幅度的下降，经济增长率呈现继续下行的态势，宏观经济政策继续兼顾稳增长、稳物价目标，但在实际操作层面逐步偏重稳增长。面对当前错综复杂的国内国际形势，2012无疑是充满着挑战和压力的一年。2012年下半年的走势如何？预计今年下半年经济增速回调过程将结束，考虑转变经济发展方式等中长期因素的作用，结合宏观经济政策稳增长的目标，预计经济增速不会出现明显的回升，经济增长总体将表现为走稳的态势，我们应该抓住这一有利时机，加快调整经济结构，转变发展方式，推进重点领域和关键环节的攻坚，为经济平稳较快发展构筑新的基础。　　以下为现场实录　　标准化体系方面，我们曾经为核工业的企业提供过整个体系的设计。体系做出来以后，要不能遗漏、不能交叉，还是很不容易的，每个体系都要进行认真的评审，然后再通过内容慢慢试运行，不断的螺旋式的提高，这可能要几年。　　李福和先生，大家掌声欢迎！
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