贰爷：房贷利率大幅上涨，是闭着眼睛买还是战战兢兢
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贰爷：房贷利率大幅上涨，是闭着眼睛买还是战战兢兢
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您好：帮您总结了下第一：新增资金成本换算成购买房价；第二：换算成房价涨幅。幸运的是：目前处于20年来最低基准贷款利率，目前基准贷款利率是4.9%。
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贰爷：房贷利率大幅上涨，是闭着眼睛买还是战战兢兢？
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开发公司操盘手；成都楼市实战专家；20年重仓投资成都及房价跳涨城市50余套；教你复制50万变5000万的房产投资实战经验。【本文约4500字，预计阅读时间5分钟】有太多关于买房资金的文章，谈利率的文章也不少，水平低、文字冗长，无关紧要图文大把，却没有真正把房产投资利率彻底说明白，现在，贰爷来把它描绘出来，让诸位了然于胸，作为开年大礼。高技能的购房投资者，善于利用金融购房，实现总资产裂变式增长是一件美妙的事情，正如去年文章“接下来看二手房的表演”，“房价都这样了，还能买吗”，凡是按照贰爷指导买入，都实现了首付翻番，很多给贰爷报喜的粉丝，大都实现新房投资高回报，该出手时就出手，这才是买房投资的正确方法。然而，刚需人群或初级投资者，总是在纠结贷款利率的问题，一听到利率上浮10%、20%，视作洪水猛兽，战战兢兢。那么应该如何理性看懂房贷利率问题？贰爷用两个方法，让你耳目一新，茅塞顿开。第一：新增资金成本换算成购买房价；第二：换算成房价涨幅。幸运的是：目前处于20年来最低基准贷款利率，目前基准贷款利率是4.9%。在过去20年里，基准利率从1998年的最高10.35%到今天的4.9%，10.35%和4.9%相差5.45个百分点，目前是这20年来最低的基准利率水平。那么和目前基准利率最接近是日降息到5.15%。如果现在市场利率上浮5%，利率是5.145%，也低于%的20年来第二低的利率水平。目前成都市场首套房利率一般上浮10-20%左右，也就是5.88%属于目前较高的利率水平。（17年前购房贷款利率）10年前，按揭利率高达7.83%，买房投资回报仍然很高；10年前购房投资，北京平均10年涨10倍，成都大体涨4倍，没有人因为利率高投资房产变得无利可图，更没有人因为10年前的房贷利率7.83%，而血本无归。先看基准利率---4.9%现在房贷基准利率4.9%，什么概念？举个例子：波顿买房，面积100平，单价15000元，总价150万，假如按揭100万，那么年化每年需要支付4.9万元的利息，因为每月都在同时还本金，故实际支出利息值远低于4.9万元。4.9万元的利息什么概念，就是100平米的房产，房价上涨490元/平米，就可以完全覆盖利息。房价一年一平米上涨490元，难度大吗？目前房贷利率出现大幅上涨，那么利率上涨后的情况如何，提前结按如何，下面展开分析。
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【本文约4500字，预计阅读时间5分钟】
有太多关于买房资金的文章，谈利率的文章也不少，水平低、文字冗长，无关紧要图文大把，却没有真正把房产投资利率彻底说明白，现在，贰爷来把它描绘出来，让诸位了然于胸，作为开年大礼。
高技能的购房投资者，善于利用金融购房，实现总资产裂变式增长是一件美妙的事情，正如去年文章“接下来看二手房的表演”，“房价都这样了，还能买吗”，凡是按照贰爷指导买入，都实现了首付翻番，很多给贰爷报喜的粉丝，大都实现新房投资高回报，该出手时就出手，这才是买房投资的正确方法。然而，刚需人群或初级投资者，总是在纠结贷款利率的问题，一听到利率上浮10%、20%，视作洪水猛兽，战战兢兢。那么应该如何理性看懂房贷利率问题？
贰爷用两个方法，让你耳目一新，茅塞顿开。第一：新增资金成本换算成购买房价；第二：换算成房价涨幅。
幸运的是：目前处于20年来最低基准贷款利率，目前基准贷款利率是4.9%。
在过去20年里，基准利率从1998年的最高10.35%到今天的4.9%，10.35%和4.9%相差5.45个百分点，目前是这20年来最低的基准利率水平。那么和目前基准利率最接近是日降息到5.15%。如果现在市场利率上浮5%，利率是5.145%，也低于%的20年来第二低的利率水平。目前场首套房利率一般上浮10-20%左右，也就是5.88%属于目前较高的利率水平。
（17年前购房贷款利率）
10年前，按揭利率高达7.83%，买房投资回报仍然很高；10年前购房投资，北京平均10年涨10倍，成都大体涨4倍，没有人因为利率高投资房产变得无利可图，更没有人因为10年前的房贷利率7.83%，而血本无归。
先看基准利率---4.9%
现在房贷基准利率4.9%，什么概念？
举个例子：波顿买房，面积100平，单价15000元，总价150万，假如按揭100万，那么年化每年需要支付4.9万元的利息，因为每月都在同时还本金，故实际支出利息值远低于4.9万元。4.9万元的利息什么概念，就是100平米的房产，房价上涨490元/平米，就可以完全覆盖利息。房价一年一平米上涨490元，难度大吗？
目前房贷利率出现大幅上涨，那么利率上涨后的情况如何，提前结按如何，下面展开分析。
情况一：利率上浮，7-30年等额本息按揭（不提前结清）成本分析.
1、利率上浮10%，7年按揭（第7年还清），成本分析.
按波顿买房的例子，面积100平，单价15000元，总价150万，按揭100万，7年等额本息按揭（第7年还清）。如果是基准利率，总共要支付18.3万元利息；如果利率上浮10%，要支付20.3万元利息，利息支出增加2万元。
利率上浮10%，100平米房产，7年时间房价上涨2000元/平米，利润则可覆盖利息成本，或者每年房价上涨300元/平米(且不考虑复利）；
换言之，利率上浮10%，要比基准利率多支付2万元的利息，就是10年内，100平米的房子，单价要多涨200元/平米；
换言之，就是当初买房时，你的单价比别人贵200元/平米，在获利百万的情况下，单价贵200元/平米，毫无疑问这是值得的，买比不买好；
换言之，别人购房单价比你优惠2个百分点；
换言之，别人购此房单价9800元/平米，你的单价10000元/平米；
几个“换言之”，越看越轻松，越看越是毛毛雨，如果为了200元/平米的价差而放弃购房，则踏空百万。
2、利率上浮10%，10年等额本息按揭（第10年还清），成本分析.
按波顿买房的例子，面积100平，单价15000元，总价150万，按揭100万，10年等额本息按揭（第10年还清）。如果是基准利率，总共要支付26.7万元利息；如果利率上浮10%，要支付29.6万元利息，利息总计增加2.9万元。
利率上浮10%，100平米房产，10年时间房价必须上涨3000元/平米，利润可以覆盖利息成本，或者每年房价上涨300元/平米(且不考虑复利）；
换言之，利率上浮10%，要比基准利率多支付2.9万元的利息。就是10年内，100平米的房子，单价要多涨290元/平米。
换言之，就是当初买房时，你的单价比别人贵290元/平米，在获利百万的情况下，单价贵290元/平米；
换言之，别人购房单价比你优惠2.9个百分点；
换言之，别人购此房单价9710元/平米，你的单价10000元/平米；
几个“换言之”，一目了然。
3、利率上浮10%，15年等额本息按揭（第15年还清），成本分析.
如果选择15年等额本息还款（第15年还清），你要比基准利率多支付4.6万元的利息。换言之，15年内，100平米的房子，单价要多涨460元/平米。
4、利率上浮10%，20年等额本息按揭（第20年还清），成本分析.
如果选择20年等额本息还款（第20年还清），你要比基准利率多支付6.5万元的利息。换言之，20年内，100平米的房子，单价要多涨650元/平米；抑或是当初你比别人买贵了650元/平米。
5、利率上浮10%，30年等额本息按揭（第30年还清），成本分析.
如果选择30年等额本息还款（第30年还清），你要比基准利率多支付10.8万元的利息。为了覆盖新增利息成本，需要你这100平米的房子，用30年的时间，单价多涨1080元/平米。
情况二：利率上浮，等额本息还款方式（并提前结清）成本分析
1、利率上浮10%，20年等额本息按揭（第7年提前结清按揭），成本分析.
按波顿买房的例子，面积100平，单价15000元，总价150万，按揭100万，20年等额本息按揭（第7年提前还清）。如果是基准利率，总共要支付约30万元利息；如果利率上浮10%，要支付约33.2万元利息，利息总计增加3.2万元。
利率上浮10%，100平米房产，7年时间房价必须上涨3300元/平米，利润可以覆盖利息成本，或者每年房价上涨470元/平米(且不考虑复利）；
换言之，利率上浮10%，要比基准利率多支付3.2万元的利息，就是7年内，100平米的房子，单价要多涨320元/平米。
换言之，就是当初买房时，你的单价比别人贵320元/平米；
换言之，别人购房单价比你优惠3.2个百分点；
换言之，别人购此房单价9680元/平米，你的单价10000元/平米；
这样的资金成本，可对比动辄几十万的渠道费、茶水费。
2、利率上浮20%，20年等额本息按揭（第7年提前结清按揭），成本分析。最近房贷利率大幅上涨，重点要分析利率上浮20%的情况。
按波顿买房的例子，面积100平，单价15000元，总价150万，按揭100万，20年等额本息按揭（第7年提前还清）。如果是基准利率，总共要支付约30万元利息；如果利率上浮20%，要支付约36.5万元利息，利息总计增加约6.5万元。
利率上浮20%，100平米房产，7年时间房价必须上涨3650元/平米，利润可以覆盖利息成本，或者每年520元/平米(且不考虑复利）；
换言之，利率上浮20%，要比基准利率多支付6.5万元的利息。就是7年内，100平米的房子，单价要多涨650元/平米。
换言之，就是当初买房时，你的单价比别人贵650元/平米；
换言之，别人购房单价比你优惠6.5个百分点；
换言之，别人购此房单价9350元/平米，你的单价10000元/平米；
3、利率上浮10%，20年等额本息按揭（第10年提前结清按揭），成本分析.
按波顿买房的例子，面积100平，单价15000元，总价150万，按揭100万，20年等额本息按揭（第10年提前还清）。如果是基准利率，总共要支付约40.3万元利息；如果利率上浮10%，要支付约44.7万元利息，利息总计增加4.4万元。
利率上浮10%，100平米房产，10年时间房价必须上涨4460元/平米，利润可以覆盖利息成本，或者每年房价上涨446元/平米(且不考虑复利）；
换言之，利率上浮10%，要比基准利率多支付4.4万元的利息。就是10年内，100平米的房子，单价需多涨440元/平米。
换言之，就是当初买房时，你的单价比别人贵440元/平米；
换言之，别人购房单价比你优惠4.4个百分点；
换言之，购房投资，你获利比别人少4.4万元（不是你的，就不要勉强）；
换言之，别人购此房单价9560元/平米，你的单价10000元/平米；
4、利率上浮20%，选择20年等额本息还款（第10年提前结按），成本分析.
按波顿买房的例子，面积100平，单价15000元，总价150万，按揭100万，20年等额本息按揭（第10年提前还清）。基准利率且第10年提前结清，要支付利息约40.2万元；如果利率上浮20%且第10年提前结清，要支付约49万元利息。利息总计增加8.8万元。
利率上浮20%，100平米房产，10年时间房价必须上涨4900元/平米，利润可以覆盖利息成本，或者每年房价上涨490元/平米(且不考虑复利）；
换言之，利率上浮20%，要比基准利率多支付8.8万元的利息。就是10年内，100平米的房子，单价要多涨880元/平米。
换言之，就是当初买房时，你的单价比别人贵880元/平米；
换言之，别人购房单价比你优惠8.8个百分点；
换言之，购房投资，你获利比别人少8.8万元（不是你的，就不要勉强）；
换言之，别人购此房单价9120元/平米，你的单价10000元/平米;
好了，看完上面的例子，对大幅上涨的利率在各种还款年限的情况下的成本增加值非常清晰了。
以现在的剪刀差来看，买入即意味着元/平的利润，那么利息上浮10%，上浮20%，剪刀差带来的金额，远远覆盖利率上涨导致的利息增加值（波顿买房的例子，100万按揭，20%上浮，利息增加值8.8万元），而一套100平米新房价格剪刀差高达40万。
利率上涨，心中不慌，安若泰山，因为手中有房！相反，手中无房，则坐如针毡！当我们看好一个城市房地产的增长潜力，买入的是城市的资源，以及城市美好生活的愿景。
贰爷告诉你，按揭投资房产的前提，一定是增值空间足够大，买入的价格合理，这样具有先天的盈利能力。买房投资，绝对不是任何房产都值得买入，这也是我一再强调，要优选版块，精选楼盘的根本原因！
2017年9月份，我在《2017年末，究竟怎么表演？》反复提示二手房的投资机会，短短6个月，二手房平均涨幅超过30%，超过5000元/平。
去年11月份，我在《史上最大剪刀差，十年最佳闪现！》强调现在是买入新房的最佳时机，因为看得见的剪刀差，新房比二手房平均便宜31%，新房就是“白菜价”！买新房具备实际的盈利能力，具备足够的价格洼地，而环蓉区域新房价达到12000元/平左右，达到甚至超过主城区带装修品质楼盘，这也是我为什么一直强调，环蓉投资“谨防灰犀牛”的原因。
随着人才落户以及大学生就业，新的购房群体大量产生，改善性需求急剧上升，之前的获利资金继续寻找标的，之前获利板块的人口增长和资产增值带来的巨大改善性需求，对于房产需求越来越大。
通过上述对比，我们清晰的看到，当前基准利率为20年来最低水平，目前上浮房贷利率普遍上浮10%-20%，根据金融政策的调整，房贷利率上调会成为近期热点，首套房按揭上浮20%以上甚至会成为很多城市的主流，这种情况下，你的房价比正常贵数百元，相对于对房价的预期，你会做何决定？闭着眼睛买还是战战兢兢？
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