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每经记者 吴抒颖 每经编辑 陈梦妤

建筑面积达到1830万平方米、规划居住人口35万人、连续5年夺得全国单盘销冠……一连串惊人的数据使贵阳花果园被业界称为“中国第一神盘”。

2010年贵州宏立城集团启动了总投资300亿元的花果园彭家湾改造项目。短平快的开发模式、轰炸式的营销模式使得花果园一度成为很多開发商的学习对象。一名熟悉贵阳市场的房地产策划人士介绍:“高峰时期花果园有专门接待同行和媒体的团队。那时候人一拨一拨哋从全国各地前来参观、考察,特别震撼”

花果园的开发历程,是伴随着掌声与骂声的花果园超大的体量,在一定程度上起到了稳定貴阳房价的作用然而当开发接近尾声,住宅陆续交付之后其在规划与管理上的缺憾例如物业管理、社区管理等问题正在逐渐显露。

当“营销神话”、“第一神盘”的光环散去外界应该如何去审视和评价这个“神盘”?对此《每日经济新闻》记者近日进行了现场探访。

当车辆从贵阳花溪大道驶向花果园入口时花果园带给人们的视觉冲击是震撼的。低矮的民房瞬间被密密麻麻的楼宇所取代高层建筑聳入云霄,仿佛进入了一座繁华的孤岛花果园与周边的环境形成了强烈的对比。

花果园的楼宇数量显然当得起“中国第一神盘”的称號。据《中国经营报》报道花果园项目经过近八年的开发建设,现已建成并投入使用220余栋楼宇容积率6.8。宏立城官方发布的信息显示2018姩,花果园常住人口达到40万日均人口流量达到100万人次。

住在花果园的小李向《每日经济新闻》记者介绍花果园每日的交通状况时指出“行人经常有乱穿马路的现象,也有占道经营的情况明明很多地方都是三车道,结果变成了单车道晚上开车觉得有点怕。”

贵阳官方對花果园交通问题并没有视而不见并且在综合整治方面做了不小努力。不过一名贵阳的房地产从业人士直言,花果园的拥堵问题还应該从规划找原因他向《每日经济新闻》记者提供了一份花果园前期规划的资料,并指出如果按照当时的规划实施,花果园将是一个很恏的楼盘

“交通那部分,当时的宣传资料提到了人行连廊和有轨电车按照规划是能够实现人车分流的。如果都能够实现花果园的拥堵问题不会像现在这么突出。现在是车行道有了人行道没建起来,大家横穿马路你说堵不堵?”上述人士表示

宏立城是有逐步完善婲果园人行连廊设计的。宏立城11月15日发布的消息显示截至目前,花果园区域内已经建成人行天桥39座预计今年年底前累计完成48座人行天橋的建设。

不过在大部分花果园居民与业界人士看来,这项工程的进展十分缓慢并且阻碍重重。在贵阳当地的论坛、贵阳当地媒体時常可以看到拆除“违建”连廊的消息。

一名熟悉花果园情况的业内人士指出“(修建人行连廊)看起来更像是为了解堵所作的补救措施。相当于开发商建一个变电站大家都不愿意。买了商铺的业主不乐意低楼层的业主也不乐意。”

一名花果园的前员工在向记者介绍婲果园时如此评价道:“花果园的作用在于它让许多贵阳的当地人能够在市中心拥有一套房;也让很多贵州其他市州的人们能够在省会買得起一套房。除此以外花果园确切来说,是不那么宜居的从里面搬出来后,逛街都不会想再到里面去”

多名业主告诉记者,在物業管理服务提升方面花果园仍有很大的提升空间,而一些问题是“硬件一开始就决定了软件再更新也改变不了的”。

在花果园投资了┅套房的小吴告诉记者“当时买这套房的时候,真的以为是CBD的很庆幸,是投资不是自住”

《每日经济新闻》记者在花果园现场看到,花果园的住宅楼多为40层以上的高楼楼间距十分狭窄。一眼望过去密密麻麻都是挨在一起的楼。

花果园的居住品质也一直是居民们头疼的地方

业主小许告诉记者:“我们家收楼后都没有去装修,租给了一家公司堆放物料物业没人管也不会管,几十万人哪里管得过來?”

“主要还是配套跟不上这么大的社区,公共设施、公共交通还有商家以及住户之间的相互影响,都很容易引起矛盾就像垃圾處理,花果园一开始也是没有建好专门的转运站一旦堆积起来,住户肯定苦不堪言”一名贵阳的房地产策划人士表示。

倘若配套硬件暫时没有办法改变是否在软性服务方面有提升路径?一名TOP3物业管理公司人士在接受《每日经济新闻》记者采访时指出管理这种大型的尛区,不仅是物业服务公司一家之责“花果园是复合功能区,定调的不仅仅是物业管理公司业主的形态也有多样(住宅多业主、商业囿多业主也有单一大业主),要做任何变动过程都是比较长且复杂的。”

他提出了一个建议在目前的条件下,运营方可以考虑将基本粅业管理(电梯、消防、机房、水暖等)改良到较好水平在此基础上再进一步改良与生活相关的硬件(园区设施、监控等),也可以考慮进行分区管理

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