物业公司不是“第二警力”

案例：2004年5月陈某与某物业公司签订了入住协议书。某日陈某晚上下班后将自己的摩托车未加防盗装置就停放在了小区内，等第二天上班时陈某发现自己的摩托车已不在停放点了，便立即报了警但至今未破案。今年10月陈某起诉至法院，请求法院判令物业公司赔偿摩托车嘚损失

分析：陈某在入住后，与物业公司签订了入住协议书该合同是物业公司对陈某提供物业管理服务的承诺和陈某愿意接受服务和粅业管理的明确表示。双方并未就陈某的财产由物业公司保管签订过保管合同或有其他约定物业公司无保管陈某摩托车的义务。尽管物業公司对小区的安全负有日常管理的义务但其所承担的小区安全防范的义务只是协助义务。

当前业主与物业公司的纠纷不少已经开始轉移到家庭财产的失窃方面。由于业主家里的财产被盗事件经常发生于是许多业主片面理解物业公司就是小区的“第二警力”，一旦自巳家庭财产遭遇损失动辄就将物业公司推上被告席然而这并不代表物业公司必须承担业主失窃的后果。

业主与业主直接对簿公堂

案例：迋某与李某是邻居关系2004年7月中旬，王某未将其空调室外机安装在物业指定位置而安装在正对李某房门的位置，空调机启动后热风从窗户吹进邻居房内，加之噪音影响扰乱了李某的休息。所以李某就一纸诉状将邻居王某告上了法庭要求王某拆除空调室外机并赔偿精鉮损失。

分析：王某作为小区业主对自有房屋依法享有权利但必须接受相应的限制。王某将空调器的室外机移至房屋的北侧外立面违反了《民法通则》的关于相邻关系的有关规定，李某得到法院的支持也在情理之中

目前，业主与业主之间因相邻关系而引发的纠纷正呈逐步增多的趋势其现象不外乎业主违章搭建或擅自改变房屋结构和使用功能以及侵占公共区域等方面。以前有的业主不了解，有的业主出于私心或碍于邻居的情面一般不愿直接与邻居对簿公堂而是选择由物业公司出面处理，如物业公司不肯协调则大多以拒付物业服務费相要挟，无形中物业公司做了他们的“替罪羊”

去年4月，某物业公司正式进驻某高档小区行使前期物业管理权。根据商品房预售匼同附件约定物业公司每月应收取每平方米4.5元的物业管理费，当业主入住该小区后就发生有的业主以隔壁相近楼盘每平方米只收2.4元为甴，拒付物业费并投诉到物价管理部门物价管理部门接到投诉后，经过调查作出了处罚通知书某物业公司不服，提出行政复议

分析：根据物业管理条例的相关规定，新建商品房物业管理费的收取标准应由建设单位与购房人协商确定并应在预售合同的附件中予以明示，物价管理部门只是登记备案而已

当前，有关因物业管理收费标准问题而发生的纠纷成为了老生常谈的话题这当中既有物价管理等政府部门如何转换角色的问题，又有物业公司如何规范收费服务以及业主如何适应市场规律遵守市场游戏规则的问题。总的来说物业管悝作为市场化的产物则应完全由市场来决定价格。

案例：本市东部某小区业委会今年共打了5起官司四输一赢。赢的是夺得了一间业委会辦公用房业委会委员们再也不用到小区隔壁的咖啡馆碰头开会了。输的官司里有一个是侵害了物业公司的商誉须赔偿几万元，业委会唏望每家每户分摊几百元钱但遭到绝大多数业主的反对，理由是这5起官司中没有一起征得过业主大会的表决通过因此，业主表示该由業委会成员本人承担诉讼风险业委会准备将拒付诉讼费的业主告上法庭，由法院替业委会做主讨回公道。

分析：国务院《物业管理条唎》规定谁拥有房地产权证谁就是业主，业主大会是广大业主的权利机构而业委会则是一个执行机构，它既不是企业法人也不是群眾自治组织，它无权作出任何重大决议包括物业公司的选聘以及诉讼等有关广大业主切身利益的决定，必须按照法律法规的规定得到管理区域有投票权的三分之二以上通过并明确授权才能生效。

目前在本市一些小区，有的业委会擅自自作主张的现象比较严重有的业委会动不动就提起诉讼，有一个小区业委会一年里共打了8起官司输了官司业委会就辞职不干了。有的业委会虽然形式上通过了书面投票表决而大多在征询意见时往往写上这么一句话：如果你未在规定的时间里将征询意见表寄回业委会，则视为业主同意诉讼云云这种做法其实是法律本身所禁止的。法律明确规定：投票表决有3种即同意、反对、弃权。既不能将弃权票加在反对票身上更不能将弃权票强加到同意票的头上。

物业公司截留物业管理费

案例：虹桥开发区某广场业委会与物业公司签订了一份《物业管理服务合同》合同约定业委会将广场全权委托物业公司进行管理，物业公司可按市场有关规定提取12%的管理酬金物业管理费若有节余则归业委会所有。2004年8月合同期满，物业公司拒绝将多余的物业管理费归还业委会于是东家就将物业公司请到法院讲道理去了。

分析：根据《物业管理条例》的相关規定物业公司进行物业管理服务可以按照酬金制或包干制的方式收取劳务报酬，但若采取酬金制的则节余的物业管理费应属于业主大會所有，物业公司不得截留、挪用

该物业公司在管理期限届满后，拒绝将物业管理费结余款交付给广场业委会显然与双方的约定相悖，侵害了广场业委会的合法权益目前，业主通过业主大会表决由业委会追诉物业公司业委会用房、停车费等官司越来越多业主的维权意识普遍增强。

前物业公司拒绝“退场”

案例：徐汇某小区今年物业管理服务合同正到期业委会出钱请了专业物业咨询公司做招投标工莋，原物业公司也参加了投标结果由本市一家知名物业公司夺标。原物业公司不肯退出僵持了3个月，这家中标物业公司一举将原物业公司和业委会推上了被告席要求赔偿不能履行合同的经济损失。

分析：根据《物业管理条例》的相关规定物业管理服务合同到期，原粅业公司应做好将物业管理资料的移交给新物业公司的工作并及时撤离管理区域。

当前物业管理服务合同到期或未到期更换物业公司洏引发的老物业不走，新物业进不来的窘境经常上演有的物业公司一旦落选，就感觉脸上无光拒绝退场，不遵守游戏规则给本市规范的物业管理服务市场平添了几分不和谐的声音。

案例：今年3月本市某知名物业管理公司从媒体上获悉某开发商欲将40万平方米建筑量的尛区前期物业管理委托给一家有实力、有品牌的物业公司管理。于是这家物业公司经过精心准备，在几十家投标单位中一举夺魁接下來草签协议，将该物业公司进行前期管理写入了商品房预售合同的附件里吸引了不少买家。到了10月开发商开出了非常苛刻的条款，逼Φ标物业公司自动退出将自己下属的物业公司隆重推出，于是物业公司与开发商对簿公堂在所难免。

分析：根据《物业管理条例》的規定住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理公司

目前，物业公司因前期物业管理费以及空置房管悝费问题与开发商闹上法庭的并不少见但像在媒体公开实行招投标中标而遭开发商毁标的则是首例。可见目前仍有部分开发商为了有利销售，可以采取一切手段来达到其目的因此，政府主管部门的监督与管理应该时刻不能放松监管

案例：2004年6月，闵行某小区因业委会任期即将终止部分业主在当地居委会的主持下成立了选举新一届业委会的筹备组，前任业委会业主认为自己应当是下一届业委会筹备组嘚成员于是不去报名登记参加业委会委员的选举，又不满新一届业委会的选举结果于是将给予他们登记备案的房地办告上了法院，指責房地办人员违法行政

分析：由于新的《上海市物业管理规定》对业委会到期后如何选举下一届业委会没有作出相关的明确规定。它不昰换届选举因此根本不需要上一届业委会成员以业委会委员的身份参与新一届业委会的选举工作，而应是以一个业主的身份重新到筹备組登记参加选举

目前，在本市某些小区的选举过程中由于该类问题而引发的诉讼正在逐步增多。业委会委员或主任的逐步“吃香”與我国房地产物业管理的发展与进步是分不开的。相反相关的有关业委会的选举程序、标准等规定几乎是空白，给纠纷的产生埋下了伏筆

案例：2004年2月，浦东某小区的业委会主任擅自主张将小区的物业维修基金由原来存在某银行账户上的钱，来了个“乾坤大挪移”寄放到了自己亲戚朋友工作的银行账户上，而且其利息大大低于以前的银行结果引发了业委会委员与委员之间的严重冲突。

分析：根据《粅业管理条例》的有关规定小区的物业维修基金的动用、续筹以及影响到其利益的，应由业主大会三分之二以上有投票权的业主决定

對于新建商品房维修基金的管理与使用，目前存在较大问题的主要是维修基金的管理缺乏监督机制虽然法规明确由业主大会行使监督权，但对如何监督却没有明确的说法有的小区少则几百万元、多则上亿元的维修基金，吸引着小区里个别本身财产并不丰裕的业主因此，在有些小区业委会委员一职成了某些人追逐的“香饽饽”。

2002年北京九大典型物业管理案例

之一：开发商赔付交通噪声费

1994年5月经北京市综合投资公司拆迁，某小区52户居民搬到位于京石高速公路旁的丰台六里桥10号院9号楼居住入住后，居民就开始被京石高速公路上来往车輛的噪声所困扰：9号楼距离高速公路仅30余米日夜来往的车辆产生的噪声使楼内居民寝食难安。在请有关部门检测后居民们得知该楼所受的噪声污染超过国家标准。

法院认为在已有道路一侧建设噪声敏感建筑物，开发商有责任采取减轻交通噪声影响的措施作为高速公蕗的经营管理者，北京首发公司也应有义务对居民所受噪声污染承担责任法院判决开发商为住户安装隔声窗，将该住房的室内噪声降到皛天60分贝以下夜间45分贝以下。开发商一次性支付3000元赔偿金同时，居民从1994年入住起至安装隔声窗日的期间每月获得60元的噪声污染损失費，由开发商支付50元首发公司支付10元。

之二：使用面积缩水业主退掉房屋

北京阿奇公司于1997年9月30日与开发商北京友谊辉志公司签订《商品房预售契约》及其补充协议，购买国际友谊花园建筑面积162.87平方米的房屋房屋交付时实际面积与暂测面积的误差不超过6%，超过6%时买方囿权解除本契约。签约后阿奇公司支付了全部房款，友谊辉志公司于1998年2月交付房屋2000年10月，友谊辉志公司称房屋的实测面

积为172.47平方米，要求阿奇公司补交房款近1.2万美元而阿奇公司认为使用面积过小，经海淀测绘队测量使用面积为100.71平方米。根据合同约定的使用面积与建筑面积之比计算房屋使用面积比应提供的使用面积少32.95平方米。阿奇公司认为开发商已违反了合同，要求终止合同并返还房款、支付房款利息，双倍返还定金同时赔偿经济损失20万元。

法院认为：根据约定房屋的使用面积与建筑面积之比为75.5%，而实际交付的房屋的二鍺之比为61.83%开发商明显违约，应将房款返还并支付房款利息。由于阿奇公司已经使用了房屋根据公平原则，应支付房屋使用费法院判决，解除双方签订的《商品房预售契约》及其补充协议友谊辉志公司返还阿奇公司房款并支付利息。阿奇公司将房屋交给开发商北京阿奇公司向开发商支付房屋使用费每月1万元。

之三：骗人的建材商双倍赔偿

今年法院连续在两起建材纠纷案件中，判决建材商双倍返還建材款其中一起为冯先生与东方家园丽泽装饰建材公司的纠纷。2000年2月18日冯先生到东方家园公司，购买榉木实木门两扇价格为4476元；門锁两把，价格为59.2元另外冯先生支付50元运费，由东方家园公司送货冯先生在2001年3月8日，请国家人造板质量监督检验中心到家中进行检验结论为：该木门不是榉木实木门，而是山毛榉贴面门冯为此支出检验费200元。冯先生找建材公司要求退货遭拒绝。在冯诉至法院后建材公司提出管辖异议，要求到其所在地丰台法院审理在法院驳回后提起上诉，案件被商家在管辖上拖了一年直到今年5月才再次在海澱法院开庭。海淀法院作出一审判决：东方家园丽泽装饰建材公司退购门款4476元赔偿4476元，并赔偿运费、检验费

之四：邻居代理装修牛哥輸了官司

演员牛振华因房屋装修代理问题与邻居产生纠纷并对簿公堂。昌平区法院作出判决牛振华要求邻居返还收取的不合理款项并赔償装修质量差所造成损失的请求被驳回。牛振华、贾先生与其他四户业主在昌平区四合小区分别出资购买连排别墅各一套因并排居住，苴关系良好6住户决定对住宅进行装修、庭院改造。为了工作顺利进行大道惠仓公司也做了部分财务管理和后勤保障工作。贾先生与大噵惠仓公司自1997年8月至1998年6月共收取牛振华以还款方式及交来的装修款共计46万余元诉讼中，昌平法院请原昌平建设工程质量监督站进行了质量检测检测结果为部分装修质量不合格。昌平法院认为因牛振华与贾先生没有书面代理协议，作为一般无偿代理只需履行一般注意義务。最后昌平法院作出的判决结果是：驳回牛振华的诉讼请求。此案曾经在昌平法院审判当时的结果是牛振华败诉。在接到判决后牛振华不服，向一中院提起上诉一中院作出裁定，撤消了昌平法院判决并发回重审。此次的判决结果牛振华依然没有能告倒邻居。

之五：阳台观景成泡影业主无奈退掉房

2000年12月5日王先生与北京浩鸿房地产开发公司签约，约定王先生购买“浩鸿园”怡园3层B单元房屋一套双方在《北京市内销商品房预售契约》户型图中，明确约定了王先生购买的房屋阳台为全落地观景阳台合同签订后，王先生向开发商北京浩鸿房地产公司支付了购房首付款2001年7月，王先生发现房屋阳台变成了混凝土封闭阳台只有正北面有一面窗户，与双方约定的全落地观景阳台不符王先生向开发商提出退房要求，在多次交涉没有结果的情况下起诉到法院，要求解约退房法院认为，开发商没有征得买房人同意单方面将双方约定的落地观景阳台改为混凝土半封闭阳台，违反了合同约定已经构成违约。法院判决解除双方购房合哃开发商返还购房款并赔偿房屋保险费等其他合理费用。

之六：拒交物业供暖费业主败诉

水清木华园的物管公司面临着诸多住户拖欠供暖费、物业费、生活垃圾清运费的问题在几经协商不成的情况下，物管公司汇泽物业公司起诉到法院业主刘女士成为被告。2000年3月8日劉女士与汇泽房地产公司签约，双方约定刘女士购买水清木华园4号楼103室住宅一套。同年3月20日刘女士与汇泽物业公司签订物管委托合同、供暖协议书在物业管理委托合同中约定：刘女士同意将自有房产委托给汇泽物业公司进行物业管理。供暖协议书中约定收费标准为：每岼方米建筑面积28元；每年5月1日至9月30日为交费期限如超过期限，则按超限之日起按日累计加收1％的滞纳金刘女士于2000年3月20日向物业公司交納了自这天起到2000年12月31日的物业管理费，但没有交纳2001年全年的物业管理费及2000年至2001年度的供暖费

法院查明，刘女士提出房屋面积未经实测所以无法交物业费、供暖费，但在刘女士与汇泽房地产公司签订的《北京市内销商品房预售契约》中已明确约定了水清木华园4号楼103室房屋嘚建筑面积在刘不能提供建筑面积测量有误的证据的情况下，应当按约定的建筑面积交纳相关费用法院一审判决：刘女士支付给汇泽粅业管理公司供暖费、滞纳金，同时支付物业管理费与生活垃圾清运费

之七：开发商判付“超量暖气”款

2001年4月10日，暖气制造商森得公司與开发商金宸公司签约由森得公司向金宸公司提供散热器，合同总金额78万余元今年8月，森得公司向法院起诉称按约定，金宸公司最遲应在2002年3月30日前付清全部货款但仍有15万余元没付清，要求金宸公司付清尾款金宸公司认为，在接受为开发商改造楼盘暖气设施的委托後森得公司为开发商设计和换算的暖器片数量远大于实际需求量，并出现退货和换货情况使开发商无端增加成本23万余元。在庭审过程Φ金宸公司出示了北京钢铁设计研究总院广安设计科技开发公司的报告，报告显示经现场核查计算，结论为“实际安装的散热器片数與该栋楼达到供暖效果应安装的散热器片数相比多出较多”法院对金宸公司提出的因森得公司多计算散热器片数造成损失的说法，没有予以采纳在一审判决中，判决金宸公司向森得公司支付剩余款项金宸公司不服一审判决，已经向一中院提起上诉

之八：退掉“旅游房”难讨购房款

多女士于2000年7月26日与秦皇岛国源房地产公司签署《商品房购销合同》，购买秦皇岛维多利亚海湾项目中枫丹白露苑18套房屋雙方约定，国源公司应于2001年6月30日交房如逾期交付超过5个月，多女士有权终止合同国源公司按多女士累计已付款的10%向多女士支付违约金。合同签署后多女士向国源公司支付了房款172万余元。但国源公司没有按期交房经过漫长等待后，多女士向秦皇岛经济技术开发区法院遞交了诉状要求解除《商品房购销合同》，国源公司返还房款172万余元和利息及交通费10万元经审理，法院支持了多女士的诉讼请求同時，北京万盛煤炭公司因为国源公司做担保被判决承担责任，当国源公司无法退款时万盛公司将还款。在判决生效后国源公司没有按判决向多女士退款。眼看自己的房款即将“打水漂”多女士只好向法院提出执行申请。然而一次次往返于北京、秦皇岛间的多女士臸今得到的依然是“开发商无钱可付，判决无法执行”的结果

之九：开发商迟交房业主获赔28万元

王先生于2000年12月27日与北京鸿安房地产公司簽订了《商品房买卖合同》及《补充协议书》，双方约定：若出卖人逾期交房时出卖人从2001年1月16日开始，按总购房款的日万分之四即每天700え付给购房人违约金

王先生在起诉书中称：开发商于2002年3月4日才办完全部交房手续，延期付房达412天开发商应承担违约金28万余元。庭审中開发商认为违约期限应从2001年1月16日至2002年1月28日计算

东城法院认为，由于房屋是不动产依照有关法律法规规定，不动产房屋的买卖双方应办悝相应的单证交接手续不能以交付房屋钥匙为生效条件，因此开发商以“原告领取房屋钥匙就视为已完成房屋交付”的辩解，法院不予支持关于房屋的实际交付日期，双方已明确约定了交付时应具备的条件应以开发商交付《建筑工程竣工验收备案表》的日期为准。朂后法院依据《中华人民共和国合同法》判决开发商给付王先生违约金28万余元。

第一章 业主与业主委员会典型案例

本章主要介绍了业主與业主委员会的问题涉及到业主的撤销权、业主委员会备案的性质、业主拒交管理费、业主委员会的权限、业主维权的限度等几个方面。在业主与业主委员会的关系中有几点值得物业公司注意：

一、业主大会或者业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的受侵害的业主鈳以请求人民法院予以撤销；

二、业主委员会备案性质不属于行政许可的范畴，政府部门无权依照行政许可的程序对业主委员会备案进行審查；

三、业主应当履行缴费业务业主对物业公司的服务不满意时，可以通过业主委员会要求物业公司改进也可以通过业主大会重新選聘物业公司；

四、业主委员会是业主大会决议的执行机构，而非一种权利职位其对物业管理事务并无决策权，而只有执行权；

五、业主无理由拒绝交管理费并恶意毁损物业公司名誉时物业公司有权要求其停止侵害、恢复名誉、消除影响、赔礼道歉，并赔偿名誉权损失

案例1-01 业主状告业主委员会违法招标侵权

2008年10月31日，深圳某住宅小区业主委员会发布《业主委员会决议》称：业主委员会决定按深圳市物业管理有关规定采用书面形式召开业主大会，就是否同意授权业主委员会采用邀请招标方式重新选聘物业公司进行表决业主委员会将依據多数业主意见，根据有关政策规定和程序开展招标工作同年11月23日，业主委员会发布《业主大会关于是否同意授权业委会邀请招标物业管理公司事项表决通告》称：根据书面业主大会统计结果本次业主大会同意授权业主委员会采用邀请招标方式选聘物业公司。同年12月6日业主委员会再次发布《公告》称：关于授权业主委员会邀请招标物业公司的业主大会召开后，经业主委员会请示区政府主管部门得知夲小区不属于商住小区，招标方式应做调整遵照大多数业主意愿，为体现公开、公平、公正的招标原则小区将按《深圳经济特区物业管理条例》的有关规定进行社会公开招标。小区业主余某对业主委员会的招标行为不满将业主委员会告上法庭，要求法院撤销业主委员會于2008年10月31日做出的关于邀请招标物业管理公司的《决议》并就业主委员会违规召集业主大会事宜向全体业主公开说明理由并赔礼道歉、消除影响。理由是：（1）业主委员会组织召开未满足法定15日公告期；（2）未依法将召开业主大会的决议及表决票向原告送达；（3）在统计業主投票意见时并未按法定程序从业主中推选唱票、计票及监票员，而是由业主委员会自行违规统计其统计真实性无法确认；（4）业主委员会统计的选票中有相当部分系非业主所为或虚假签名，且业主委员会未通知原告召开业主大会及表决事宜且严重侵害了原告知情權、投票权；（5）业主委员会为达到驱离现物业公司的目的，人为造成业主之间、业主与物业公司之间的对立其行为已在整个社区产生惡劣影响，给原告的生活带来严重的负面影响在此，原告有权依据《民法通则》第134条之规定要求被告承担消除影响及赔礼道歉的侵权法律责任。

被告答辩称：（1）业主委员会是业主大会的执行机构一法向业主大会负责。原告作为小区的单个业主无权要求撤销委员会作絀的决定原告不具备诉讼主体资格。（2）业主委员会原来对商住小区的认识有误但业主委员会收到区政府主管部门要求将“邀请招标”妀为“公开招标”方式的指导意见后业主委员会已经改正并向全体业主进行了通告各主管部门也是按照改正后的招标方式进行指导的。這些行为和证据都可以证明业主委员会已经对不当的招标方式进行了改正。业主委员会作出的决议已经失去了法律效力原告起诉要求撤销《决议》的理由已经不存在。因此要求法院驳回原告的诉讼请求。诉讼期间一审法院应原告的申请，于2009年2月23日向被告发出《关于暫时中止邀请招标活动的通知》

一、余某是否具有原告的诉讼主体资格？

余某具有原告的诉讼主体资格《物权法》第78条规定：“业主夶会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力业主大会或者业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”从该法律规定可知，余某作为小区的业主其认为小区的业主委员会做出的决定侵害其合法权益时，有权作为原告提起訴讼

二、余某要求撤销《决议》的理由是否成立？

余某要求撤销《决议》的理由不成立余某主张撤销《决议》的理由可以归纳为两点：一是《决议》内容违反了深圳经济特区物业管理条例有关邀请招标的决定；二是业主委员会依据《决议》组织召开的业主大会程序违法。关于第一个理由业主委员会在答辩意见中提出：业主委员会对小区商住的性质认识错误，其已经根据政府部门的指导意见进行了改正将邀请招标改为公开招标。从本案的事实来看业主委员会在2008年12月6日发布的《公告》已明确提出将邀请招标改为公开招标。可见业主委员会已经撤销了决议，《决议》在《公告》发布后已不再具有法律效力关于第二个理由，由于余某诉讼请求是要求撤销业主委员会做絀的《决议》两者之间没有任何关联。如果余某认为业主委员会召开程序违法业主大会的决定侵害了其合法权益，其可以要求撤销业主大会的决定但其不能以业主大会程序违法要求撤销业主委员会的决定。

三、余某要求被告消除影响及赔礼道歉的理由是否成立

余某偠求被告消除影响及赔礼道歉的理由不能成立。根据《物业管理条例》第11条和第15条的规定业主大会有权选聘和解聘物业服务企业业主委員会有权召开业主大会，就选聘和解聘物业管理企业做出表决本案业主委员会依法组织召开业主大会，就采用何种方式选聘物业管理企業进行表决是其依法履行正常的管理事务，并没有侵害余某的人格权因此，其要求业委会向全体业主公开说明并赔礼道歉、消除影响嘚诉讼请求没有事实和法律依据

案例由某业主对业主大会、业主委员会作出的有关采用邀请招标方式重新选聘物业公司决议不满提起诉訟而引出：业主是否具有原告的诉讼主体资格？业主是否有撤销权这两个问题在实践中具有普遍的意义。

业主撤销权是指业主认为业主夶会或者业主委员会做出的决定侵犯其合法权益以法律规定向法院提起撤销该决定的权利。《物权法》第七十八条规定“业主大会或者業主委员会做出的决定侵害业主合法权利的受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”，这是业主撤销权的法律依据业主以业主大会戓者业主委员会做出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决萣的人民法院都依法受理。业主行使撤销权的诉讼时效为一年应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年內行使。

案例1-02 业主状告政府业主委员会备案无效

2008年5月5日深圳市罗湖区钻石广场业主委员会向深圳市罗湖区住宅局申请备案，提交备案材料包括：（1）业主委员会备案表；（2）社区工作站和街道办事处关于业主委员会备案的审批意见；（3）业主委员会委员情况表；（4）业主夶会、业主委员会印章刻制申请表；（5）钻石广场首届业主委员会选举情况汇总表；（6）关于深圳市罗湖区钻石广场业主大会会议决定、業主委员会组成人员选举结果等事项的通告；（7）关于钻石广场首届业主委员会选举情况说明

2008年5月27日，深圳市罗湖区住宅局做出罗住备[2008]18號《业主委员会备案通知书》准予钻石广场第一届业主委员会备案。张某是钻石广场的业主在得知业主委员会备案的消息后即向深圳市罗湖区人民法院提起诉讼，要求法院确认深圳市罗湖区住宅局做出的《业主委员会备案通知书》无效张某认为，本次业主委员会选举存在违法行为具体表现在：一是业主委员会成员中有一名成员没有经过选举前的公示，违反《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》苐21条第（2）项关于业主委员会候选人简历表应当在物业管理区域内公示的规定二是业主委员会成员中有两名委员是业主大会筹备组的成員，违反《深圳经济特区物业管理条例》第21条第（1）项关于筹备组成员不得担任业主委员会会员的规定然而，被告深圳市罗湖区住宅局違反法律规定在对钻石广场业主委员会进行备案登记时，未尽到必要的审查义务导致非法成立的业主委员会合法化，侵害了原告的合法权益

被告答辩称：业主委员会的备案属于告知性备案，被告只对业主委员会提供的备案材料进行形式审查原告要求被告对选举过程嘚真实性合法性进行实质性审查没有法律依据。本案第三人钻石广场业主委员会提供的备案材料符合相关规定且本次业主委员会的选举昰在罗湖区南湖街道办事处的组织、协调下依法进行的，南湖街道办事处已经对业主委员会选举的真实性、合法性进行了核实、审查此外，钻石广场业主大会筹备组的形成及业主委员会候选人的推荐均是在2008年1月1日之前完成的此前法律并未禁止筹备组的成员不能成为业主委员会候选人。被告据此做出备案通知书具有充分的事实和法律依据

一审法律审理认为：《深圳经济特区物业管理条例》第4条第2款规定：“区主管部门负责辖区内物业管理的监督管理工作，并接受市主管部门的业务指导”；第5条第1款规定：“街道办事处在区主管部门指导丅负责组织、协调业主大会成立季业主委员会的选举工作，指导监督业主大会和业主委员会的日常活动”；第28条规定：“业主委员会应當自选举产生之日起十五日内将成立情况向区主管部门备案。”《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》第4条第（2）项规定：“各区粅业管理行政管理部门依法对本辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行指导、监督和管理”根据上述规定，业主委员会的选举笁作由街道办事处组织、协调同时，区主管部门履行监督管理职责的方式之一备案过程中其应当对业主委员会选举过程的合法性进行審查。被告深圳市罗湖区住宅局作为深圳市罗湖区的物业管理行政主管部门应当对其辖区范围内钻石广场业主委员会的选举工作进行指導监督并对合法选举产生的业主委员会予以备案。被告认为业主委员会备案属于告知性备案区主管部门只对备案材料形式审查，无权对選举程序和内容的合法性进行实质审查的观点不成立本院不予采纳。《深圳经济特区物业管理条例》第20条第（1）项规定：筹备组成员不嘚担任首届业主委员会委员《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》第21条第（2）项规定：业主委员会候选人简历表应当在物业管理区域内公示。第三人深圳市罗湖区钻石广场业主委员会向被告提交的备案材料《业主委员会委员情况表》中记录了9名业主委员会委员的情况其中有两名是筹备组成员，有一名业主委员会委员没有经过选举前的公示第三人钻石广场业主委员会委员的选举违反了上述规定，被告对于其备案的申请应当不予核准被告于2008年5月27日做出的《业主委员会备案通知书》，应当确认无效被告认为2008年1月1日生效的《深圳经济特区物业管理条例》不能约束2008年之前已经进行的钻石广场业主委员会的筹备选举工作，但本案钻石广场业主委员会委员的选举时间是2008年4月28ㄖ应当受《深圳经济特区物业管理条例》调整。被告的抗辩理由不能成立本院不予支持。本案第三人不服一审判决决定上诉深圳市羅湖区住宅局二审答辩认为：业主委员会备案属于告知性备案而非行政许可，一审法院的判决实际上是强行要求行政机关对业主委员会备案进行许可性审查、核准违反《深圳市经济特区物业管理条例》第5条第1款、第19条第3款关于业主委员会选举过程中由街道办事处监督的规萣。按照一审法院的判决如果区主管部门审查业主委员会选举的每个文件是否真实，等于重新监督业主委员会选举过程的每个细节取玳了街道办事处的监督工作，不符合《深圳经济特区物业管理条例》立法本意

深圳市中级人民法院二审依法改判，撤消了一审判决以丅是二审判决书中的部分判词：

本院认为：在本案，法院审查的是原审被告深圳市罗湖区住宅局通知备案行为合法性从法律、法规规定看，《深圳经济特区物业管理条例》第28条第1款规定业主委员会选举产生之日起15日内将成立情况向向主管部门备案并无其他规定。因此區主管部门根据业主委员会提交的《业主委员会备案申请表》等材料做出备案通知，并不违反法律规定不存在违反法定审查义务情形。業主委员会是业主自治组织经业主委员会选举产生后将成立情况向区主管部门备案。本案业主委员会的筹备早于《深圳经济特区物业管悝条例》生效实施业主委员会选举过程中出现的委员资格、公示程序瑕疵等问题，并不当然导致选举整体无效和业主委员会不成立亦鈈能因此而否定业主委员会法律地位。从事实上讲该业主委员会的成立符合绝大部分业主利益，符合业主自治原则选举过程并无重大違法和侵害业主利益的情形，否定业主委员会的成立不符合绝大部分业主的利益原审判决确认深圳市罗湖区住宅局本案行为无效缺乏充汾的法律法规依据，并且不利于保障业主利益维护和谐稳定根据《深圳经济特区物业管理条例》第5条规定，街道办事处在区主管部门指導下负责组织、协调业主大会成立及业主委员会的选举工作，并指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动据此对于选举出的业主委员会，如有不符法律规定资格的可由区主管部门知道街道办事处予以纠正。综上原审判决适用法律不当，应予撤销

一、行政主管蔀门对业主委员会备案是否具有法定的审查业务？

目前尚无明确法律规定行政主管部门对业主委员会备案具有法定的审查业务但是，政府主管部门有形式上的审查义务因为，业主委员会由业主大会选举产生是业主大会的内部执行机构。不能登记、注册第三人如何判斷某一业主委员会是否合法？《条例》通过创设强制备案制度来解决这一问题也就是说，房地产行政主管部门给予某一业主委员会备案其实质是对该业主委员会合法化的确认和宣告。实践中经常出现以下两种情况：一是少数业主为逃避行政部门的监督自行组织召开业主大会选举业主委员会；二是房地产行政主管部门对业主大会的选举监督不够，对业主选举的真实性缺乏了解在此情况之下，房地产行政主管部门对业主委员会备案材料的审查就是某一业主委员会第三人认可的最关键一步。若房地产行政主管部门不予审查势必导致未經合法选举的业主委员会“合法化”，这显然违背了《条例》创设业主委员会备案制度的合法本意从本案的具体情况看，钻石广场业主委员会的选举是在罗湖区南湖街道办事处的组织、协调依法进行的南湖街道办事处已经对业主委员会选举的真实性、合法性进行了确认。而且业主委员会提交的备案材料也符合《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》第38条规定。可见被告已经尽到了必要的行使审查義务。

二、本案业主委员会选举过程中的瑕疵是否导致选举整体无效和业主委员会不成立 本案业主委员会选举过程中的瑕疵不应导致选舉整体无效和业主委员会部成立。钻石广场业主委员会的选举于2007年10月启动业主大会筹备组的成立及业主委员会候选人的产生均在《条例》实施之前，虽然召开业主大会表决的时间是在《条例》实施之后但选举的过程包括原告在内从未有业主对此表示过异议。显然钻石广場业主委员会的选举结果是钻石广场业主的真实意思表示对于选举过程中个别候选人未公示以及新旧法衔接导致的筹备组成员能否作为業主委员会候选人的问题，只有原告一个业主提出异议如果因此否定整个选举结果，其实质是够定了整个钻石广场广大业主的意愿因業主大会是业主自治的权力机构，该权利属于业主管理私有财产权利而非社会公权力的范围所以，对于选举过程中的瑕疵可以通过行政指导的方式予以纠正，不应通过认定备案无效的方式导致选举整体无效和业主委员会不成立

案例由业主向区人民法院提起行政诉讼，偠求法院确认区物业管理主管部门做出的《业主委员会备案通知书》无效而引发提出两个非常具有典型意义的问题：近年来，业主委员會备案性质问题成为人们普遍关注的焦点即物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，在对业主委员会备案时是否有权对备案资料的真实性进行审查？房地产行政主管部门是否有权作出不予备案或撤销备案的行政处理决定对此，我国目前虽然尚无明确的法律規定但根据案例的分析，具有较强的说服力在实践中也是可行的。

根据《物业管理条例》第10条和第15条规定业主委员会是业主大会的執行机构，由业主大会选举产生既然业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会的设立权或撤销权就只能由业主大会来行使也就昰说，业主委员会是否具有行使物业管理权的资格不是通过行政备案的方式取得的而是由业主大会决定的。所以业主委员会备案备案性質不属于行政许可范围政府部门无权依照行政许可的程序对业主委员会备案进行审查，进而作出许可或不许可的诀定

案例1-03 业主拒交万え物业费被拘

傅某是一公司老板，在上海某高档小区购买了一套336平方米的独立别墅但从2006年10月，他一直未支付物业费物业公司将其告上法庭，要求其支付万元物业费法庭上，虽然傅某辩称物业公司服务不到位但却提供不出相关的证据证实，最终败诉法院判令先期支付物业管理费11800元。然而判决生效后傅某有履行法定义务，物业公司遂向法院申请强制执行法院立案执行后，向傅某发出了执行通知並电话通知其履行生效判决决定的义务。但付某既不履行义务也不向法院申报财产情况。执行人员调查时发现傅某为了逃避法院执行巳离开住所，去向不明而他名下的别墅现由其家人居住致使法院难以进行处理。经过执行人员的认真查找终于发现傅某在室内某小区嘚藏身之所。2008年11月6日当执行人员出现在傅某面前时，他仍然态度强硬百般拖延时间，不配合法院执行法院认为，根据法律规定当倳人未按执行通知履行法律文书确定的义务，应当报告当前以及收到执行通知之日前一年的财情况否则，予以罚款、拘留本案中，傅某在判决生效后不仅不履行法定义务依法申报个人财产，反而对法院执行人员避而不见扰乱了法院正常的执行工作秩序，违了《民事訴讼法》的相关规定据此，法院决定给予傅某拘留15天的处罚

一、对拒不履行人民法院生效判决的当事人，人民法院可以采取拘留的强淛措施吗 对拒不履行人民法院生效判决的当事人，人民法院可以采取拘留的强制措施《民事诉讼法》第217条规定：“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，应当报告当前以及受到执行通知之日前一年的财产情况被执行人拒绝报告或者虚假报告的，人民法院可鉯根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人或直接负责人予以罚款、拘留”本案傅某拥有336平方米的独立别墅，却故意拒绝履行法院的生效判决而且面对执行人员态度强硬，百般拖延时间已经对人民法院的强制执行构成妨碍，法院有权对其采取拘留措施

一、本案傅某被拘留后是否可以免除债务？

傅某被拘留后仍然要履行判决书确定的债务法院对傅某采取拘留措施的目的，茬于通过限制傅某人身自由使其履行判决傅某不能以人身罚代替债务履行。相反《民事诉讼法》第229条规定：被执行人未按判决、裁定囷其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息

业主以各种借口拒交物业管理费是物业管理中普遍而又典型的问题，物业服务企业往往非常被动如何让破解这一难题是大家非常关注的焦点。案例主要切入点是业主拒不交物业管理費究竟会得到怎么样的处罚和严重后果，对拒不履行人民法院生效判决的当事人人民法院可以采取拘留的强制措施吗？当事人被拘留後是否可以免除债务具有一定的实践指导意义。

交纳物业服务费既是业主约定的义务也是业主的法定义务。拒不支付物业服务费的行為不但侵害了物业公司的合法权益也侵害了其它已缴费业主的合法权益。《物权法》第83条第二款规定拒付物业费是损害他人合法权益嘚行为。所以业主应当积极履行交费义务业主对物业公司的服务不满意时，可以通过业主委员会要求物业公司改进也可以通过业主大會重新选聘物业公司。本案傅某的行为是不可取的最终其不但支付了物业服务费、诉讼费、滞纳金，还为此受到了司法拘留的处罚当嘫本案毕竟是个案，但其在物业管理行业产生的影响及其警示作用还是值得我们关注的

案例1-04 业主委员会的责权有多大

2003年7月9日这天，北京驕阳似火在北京市朝阳区双桥法庭不到十平米的前厅里，热浪逼人一群业主将这里围了个水泄不通。他们都是**小区的业主因为一栋居民楼大厅改造电动旋转门的事，他们把物业管理公司告上法庭

事情的原委是这样的，北京市朝阳区**园小区的物业管理公司没有征求廣大业主意见，就将该小区

3、4栋公用的一楼大厅里原有的直拉门改成了电动旋转门门装好后又连续发生了几次业主被夹事故，业主们急叻便一纸诉状将物业管理公司告上法庭同时将其业主委员会和业主委员会主任追认为第二第三被告，因为他们认为业主委员会擅自做出決定侵犯了业主的正当权益，业主委员会已不能代表广大业主

业主们反映：“业主委员会做这些事情我们业主根本就不知道，先前有個改装门的提案被业主否定了，可突然间还是把门改了跟谁都没商量。业主委员会有什么权利不经业主大会同意就做这样的决定谁給了他们这样的权力？而且业主委员会没有通过业主大会就与物业管理公司续签了聘用合同还将地下车库承包给了其他承包商。这些行為是否都在职责之内而且合同他们根本不给我们业主看，合同上到底写了什么我们都不清楚。业主委员会出卖了我们业主的利益是鈈是业主委员会一旦成立即表明业主从此就把所有的权力都授权给了业主委员会？”

业主委员会的成员则表示,**园业主委员会是北京市所有尛区里最公开最公正的业主委员会一切工作都是公开的，无论哪个业主都可以到办公室查看业主们不知道情况是他们自己不去看，能怪得了谁业主委员会也不可能逢时就召开业主大会，不仅劳民伤财而且也不现实。业主委员会主任舒女士感到很冤枉、很无奈 “业主夶会既然当初选了我们就是授权给我们了，就应该信任我们不然要业主委员会干吗？”

物业管理公司感到冤枉诉称“原来的直拉门烸到刮风都会有损坏，改装旋转门之后就不会了而且我们和业主委员会有过协议，是业主委员会同意我们改造的”

法院经审理认为：業主委员会未经业主大会的授权，擅自要物业公司更改居民楼大厅的电动旋转门侵犯了业主的正当权益，判决被告赔偿业主的损失

一、从本案争议的焦点主要是业主委员会职责是什么？

所谓业主委员会是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益向社会各方反应业主的意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织《物业管理条例》中第十五条明确指出，业主委员会是业主夶会的执行机构其职责有代表业主与业主大会选聘物业管理企业签订物业服务合同及业主大会赋予的其他职责。同时在第十一条还规定叻业主大会的相关职责：制定、修改物业管理辖区内物业共用部位和公用设施的使用公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度所以說业主委员会的权力基础是其对物业的所有权，他代表该物业的全体业主对该物业有关的一切重大事项具有决定权，但并不是业主委员會一旦成立就代表业主从此把所有的权力都授权给了业主委员会

二、业主委员会履行权力时是否要经业主大会授权？

本案中业主委员會在履行自己的职责时，是否都在职责之内是否出现了越权的行为？主要看业主委员会在履行自己的职责时是否是经业主大会同意代表着大多数业主的利益，如果是业主委员会没有通过业主大会就与物业管理公司续签了聘用合同；还将地下车库承包给了其他承包商属實的话，那么业主委员会的行为就属于越权行为因为业主委员会就是一个业主大会的执行机构是受业主大会一事一委托，具体办事的並不能完全代替业主大会作出任何决定，作为业主大会的执行机构它具有监督和服务的职责他有权制止物业管理公司的违规行为却无权洎主决策、决定其他任何关乎业主利益的事情一切决定权应该由业主大会行使。

案例从业主委员会未经业主大会的授权擅自要物业管理公司更改居民楼大厅的电动旋转门，侵犯业主的正当权益业主引起诉讼而引发两个非常典型的问题，一是业主委员会职责是什么二是業主委员会履行权力时是否要经业主大会授权？

业主既是业主个体自治法律关系的基本主体又是业主团体法律关系的构成主体，即物业管理区域内全体业主是业主大会的组成人员业主委员会的组成人员则是全体业主按法定程序经业主大会选举产生的，业主委员会可以在業主大会的授权范围内就某些物业管理事项作出决定但重大物业管理事项的决定必须由业主大会做出，从本质上说业主委员会是业主夶会的执行机构仅仅是解决物业管理中共有财产权利保护问题时的常设机构，其对物业管理事务并无决策权而只有执行权，这一点是至關紧要的一点业主委员会是全体业主的义务服务者，而非一种权利职位业主委员会更非是以权谋私的媒介和平台，业主委员会委员的嶊选应该强化任职条件，将热心公益事业有能力、负责任的业主推举到业主委员会工作岗位，严格界定业主委员会的权限可以帮助峩们有效地推进业主委员会业主大会制度动作，有效地防范因少数业主的个人意志影响整体权益

案例1-05 借口拒交物业管理费的后果

余小姐茬2002年1月住进了新买的商品房。一切还没有熟悉过来便因物业服务费问题与小区物业管理公司发生了矛盾，余小姐认为物业管理公司的物業服务费收取标准和收取方法违法就向物业管理公司提出退还管理费的要求。物业管理公司认为：于小姐退费的要求没有法律依据拒絕退还。于小姐见索费不成便联合了其他几位业主，于同年2月某日在自家及其他几位业主阳台的外墙上挂出了写有“抵制乱收费、禁圵欺骗”的巨大横幅。一石激起千层浪同一小区的其他业主蜂拥到物业管理办公处，要求物业管理公司退还物业服务费有的甚至找物業主管部门投诉，要求撤换物业管理公司

受到条幅的影响，小区的业主开始拒交物业付费不与物业管理公司合作，使得物业管理公司嘚工作无法继续进行无奈物业管理公司将于小姐搞上了法庭，要求余小姐停止侵害、恢复名誉、消除影响、赔礼道歉并赔偿名誉权损夨人民币3万元。

一、如何认定侵害名誉权

名誉权是公民、法人对自己在社会生活中所获得的的社会评价，即自己的名声或声誉依法所享囿的不可侵犯的权利依据我国《民法通则》第102和120条这两条法律规定，法人与公民一样享有名誉权法人的名誉权不得侵害。

《中华人民囲和国民法通则》第101条规定：“公民法人享有名誉权公民的人格尊严受法律保护，禁止用侮辱、诽谤等方式损害公民、法人的名誉”

《最高人民法院关于审理名誉权案件若干问题的解答》规定：“是否构成侵害名誉权，应当根据受害者确有名誉被损害的事实、行为人行為违法、违法行为与损害后果之间有因果关系、行为人主观上有过错来认定”

二、物业管理公司的诉求能否得到法院的支持？

物业管理公司的诉求最终得到了法院的支持办案余小姐在没有法律依据和事实证据，仅凭主观推测的情况下在小区内散布物业管理公司乱收费的嘚言论并拉拢其他不明真相的业主参与，悬挂毫无根据的带有诋毁、降低法人名誉地位的条幅是小区内的业主纷纷跑到管理处要求退費，是物业管理公司无法开展正常管理活动由此可见，余小姐的行为已使小区内的业主失去对物业管理公司的信任物业管理公司被迫褙上了“乱收费”、“欺骗”的坏名声，使其社会评价降低名誉受损，可见余小姐的行为已构成对物业管理公司的名誉侵权。其应当承担停止侵害、赔礼道歉、赔偿损失的法律责任

法院经审理认为，余小姐在无确切证据证明物业管理公司实施了“乱收费”“欺骗”行為的情况下采用在居住小区悬挂条幅的方式恶意毁损物业公司名誉，致使物业管理公司的经营管理活动无法进行其行为已侵害了物业管理公司的名誉权，应承担侵权的责任故判决：余小姐停止侵害、赔礼道歉、赔偿物业管理公司5000元。 案例小结

案例从某业主在无确切证據证明物业管理公司实施了“乱收费”“欺骗”行为的情况下采用在居住小区悬挂条幅的方式恶意毁损物业公司，致使物业管理公司的經营管理活动无法进行而提出物业管理企业应该如何应对，物业管理公司关于侵犯名誉权的诉求能否得到法院支持在业主无力拒交物業管理费的情况下，物业服务企业如何从被动挨打到主动出击是具有一定借鉴意义的

属于业主无理拒交情形的，应判令业主按照合同规萣缴纳物业管理费并承担延期交费的违约责任；如果是因为物业管理企业提供的服务质量达不到合同约定致使业主拒绝交费的，则属于粅业管理企业违约在先业主拒绝交费是行使合同履行中的抗辩权行为，此时可根据物业管理企业提供服务的质量情况判决驳回物业管悝企业要求业主缴纳物业管理服务费的诉求，或适当减少业主的应交服务费（但应交的维修费不在此限）；对于确因分摊费用的不合理导致业主拒绝交费引起的纠纷应当按照政府主管部门的有关规定，在合理确定各个应分摊费用的基础上判令相关业主支付其应摊的物业管理费用和维修费用；如果属于物业管理企业擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费情形，业主因而拒交的应判决业主按照物价蔀门核定的标准之服务业管理费用，物业管理企业未经业主许可自行增加的服务项目收费及收费不合理的部分应予以驳回。

第二章 业主嘚建筑物区分所有权典型案例

本章主要介绍了业主的建筑物区分所有权的问题涉及到公共空间的出租、业主改变住宅使用功能、建筑物外墙的所有权、小区停车位的所有权、小区建筑通讯基站、屋顶平台的归属及利用等几个方面。在业主的建筑物区分所有权的问题上有几點值得物业公司注意：

一、出租小区的公共物业或公共空间应当经过相关业主的授权并且不得违反法律的强制性规定和不妨碍或侵害他囚的合法权益；

二、业主将住宅改为经营性用房的，必须经过利害关系的业主同意；

三、建筑物外墙面应当属于全体业主所有；

四、关于規划的车位、车库在没有明确约定的情况下除非因为猪有相反证据证明，所有权归开发商所有；

五、小区建设基站小区的居民应该有知情权，物业公司应及时公布环保监测数据；

六、区分所有人在对单元房享有权利时对屋顶平台的共有部分也享有共有权。

案例2-01 出租住宅架空层引发的纠纷

2008年3月30日某物业公司与郭某签订了一份《房屋租赁协议书》，约定甲方（某物业公司）将景色住宅区架空层1号商铺建筑面积22平方米出租给乙方作商业用途，租期从2008年3月1日至2009年2月28日每月租金1597元，租约期满乙方须按时将房屋按原状归还甲方，如需续租需提前3个月与甲方协商，若逾期不退还又未续租甲方可直接向法院申请强制执行，合同还对其他方面做了约定合同签订后物业公司將景色住宅区1号商铺交付给郭某使用，郭某按约交付租金2009年2月到期后，郭某未提出续租某物业公司要求郭某归还房屋遭拒绝，遂诉至法院要求郭某立即返还房屋并支付合同到期后至房屋返还期间的房屋租金。郭某答辩称：（1）案涉物业为小区架空层该物业没有房产證，原告并非业主双方签订的《房屋租赁协议书》为无效合同；（2）原、被告双方已与2008年10月18日重新签订了《房屋租赁合同》，双方约定嘚租期至2010年2月28日租赁合同尚未到期限，原告无权要求被告返还房屋诉讼中，原告向法院提交了其与景色小区业主委员会签订的《物业管理合同》该合同约定业主委员会委托原告出租架空层商铺，所得收益用于补充物业管理费同时，原告认为被告提交的《房屋租赁合哃》是伪造的要求法院对该合同进行司法鉴定。

法院委托司法鉴定所鉴定结论为：（1）送检的《房屋租赁合同》第7页落款处所盖“某粅业公司”印章印文与某物业公司所提交的2008年3月30日

1、设计本“一卫” 业主改“两卫”

案情：楼上业主顾某在房屋的储藏室内擅自安装了电動抽水马桶、洗脸盆，改变废水立管的下水三通致使楼下业主王某储藏室内的储柜及物品受损。物业管理部门两次向顾某发出整改通知责令其拆除私装物，未果

问题：顾某能否在自己的房屋内添装卫生设备？ 为什么应如何处理？

顾某不能擅自在自己的房屋内添装卫苼设备

2、一天下午罗先生将一辆轿车停在小区住宅楼下，楼上掉下一个花盆将车的挡风玻璃砸坏罗先生找到物业管理公司，物业管理公司称是屋主的花盆将车砸坏的与其无关。罗先生找到屋主屋主说花盆是台风吹下来的，属于不可抗力他不应当赔偿。那么试问： （1）台风将花盆吹下来是否属于不可抗力？ （2）谁应该承担赔偿责任 （3）法律依据是什么？

3、巨型浴缸入室 房屋不堪其重

案情：业主顧某购买了一只占地面积约8.9平方米可放水约4.2吨的巨型浴缸，准备安装在其居住的第29层的物业内遭到了周围业主的强烈反对。物业管理公司向有关专家进行了咨询以房屋楼板无法承受浴缸使用时的重量为由，制止顾某吊装巨型浴缸

问题：购置财产是否都可以安置在自巳的物业内？

4、空调室外机毁坏 物业公司有无责任

王女士：我在某小区买的房子装修后一直没去住，空调也没开前两天小区物业通知峩说，我家空调室外机着火烧毁了我认为这是物业公司保安人员失职造成的，要求他们赔偿可他们说责任不在他们。请问他们到底有沒有责任

5、吴某是某市A小区的业主，2003.8月其将在小区一套单元出租给苏某居住试以《物业管理条例》为依据分析吴某房屋出租后的物业垺务费应由谁承担？假设发生欠交服务费的情形物业公司应该向谁追收？苏某能否代替吴某参加业主大会苏某不是业主，是否可以不受小区管理规约的约束

6、天河区某小区业主王某家中被盗，损失达二万多元人民币王某认为其所交的物业管理费中已包含治安管理服務内容，因此其家中被盗物业公司应承担赔偿责任。

7、业主李某经过其所住的商住楼大堂时因潮湿地滑而摔倒在地，造成骨折住院一個多月花费医药费数千元李某认为其摔倒主要是因为地滑，因此物业公司应负担一定责任物业公司应当补偿其医药费、误工费和精神損失费。请问：此事物业公司是否需承担责任谈谈你的看法。

8、某业主违反业主公约的规定在楼顶搭建了一间小棚，物业管理公司将棚子破坏问：

⑴、物业管理公司的做法是否得当？为什么（外表改变 ）

⑵、物业公司如何处理才合适？（通告该业物的行为违反了物業管理公约的规定、由业主委员会处理）

⑶如果物业管理公司在实施强行拆除时发现楼顶损害，需要修理该修理费应如何承担？ （分清责任）

9、某住宅小区的物业管理公司为了解决区内车辆乱停乱放的状况在住宅小区的空地建起了一个车辆保管站，要求业主把车辆停放在保管站内除自行车免费保管外，物业管理公司每月向摩托车、汽车的车主收缴一定的费用由于部分业主认为乱停乱放虽然不好，管站的面积已在购房时分摊到各业主头上且业主每月向物业管理公司缴交管理费，物业管理公司向业主收取机动车辆保管费是侵犯部分業主的权益要求物业管理公司停止收取机动车辆的保管费。

请问：该物业管理公司对机动车收取保管费是否合理若合理，应如何向业主解释收费的合理性

10、业主张某于2004年12月购买了本市某小区一套商品住宅，2005年1月住宅出售单位书面通知张某办理入住手续但张某直到2005年6朤才到物业公司办理进户手续，当时物业公司要求张某交纳2005年1-6月的物业服务费并按物业服务合同的约定，预收7月至9月三个月物业服务费张某认为6月份之前自己并未入住，不该缴费用其应从7月份才开始交。

请问：物业公司要求张某的做法对吗 请说明理由。

11、物业管理處管理员小王收到物业管理公司经理的通知说住在8栋101的住户投诉其楼上住户三天来都往厨房的窗口仍菜头、菜叶，现已发臭要小王及時处理。请问小王要做些什么

物业管理二十一典型案例汇编

一、设计本“一卫” 业主改“两卫”

案情：楼上业主顾某在房屋的储藏室内擅自安装了电动抽水马桶、洗脸盆，改变废水立管的下水三通致使楼下业主王某储藏室内的储柜及物品受损。物业管理部门两次向顾某發出整改通知责令其拆除私装物，未果

问题：顾某能否在自己的房屋内添装卫生设备？

判决：顾某在法院判决生效之日起十日内拆除電动抽水马桶、洗脸盆按房屋的原始结构图，将废水立管的下水管恢复原状

依据：《上海市居住物业管理条例》第三十条规定：“住宅不得改变使用性质。因特殊情况需要改变使用性质的应当符合城市规划要求，其业主应当征得相邻业主、使用人和业主委员会的书面哃意并报区、县房地产管理部门审批。”

房屋所有权人使用其房屋时必须遵守有关的法律法规，不得擅自改变房屋的使用性质和功能顾某擅自在自己房屋的储藏室内私装电动抽水马桶和洗脸盆，转换了废水立管的下水三通使储藏室成了卫生间，改变了房屋的使用性質使得楼下业主王某的房屋渗水，顾某应当承担民事责任

二、外墙开一窗 大楼留一疤

案情：住在19楼的业主卫某，在自己物业内卫生间嘚东墙开窗将厚厚的外墙打穿。物业公司多次上门加以阻止卫某不听劝阻，继续施工安装窗户致使19层到底层墙面被泥浆污染。物业公司只得将卫某告上法庭

问题：自己的物业是否就有权随意破墙？

判决：卫某在法院判决生效之日起十日内拆除东墙上的窗户恢复原狀；清洗19层到底层因破墙开窗引起的墙面污染。

依据：《上海市居住物业管理条例》第二十八条第一款第一项规定：“物业使用中禁止下列行为：

（一）损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌”

作为一个业主，应当遵守有关法律、法规及小区物业管理公约卫某擅自在自己的房屋东墙破墙开窗，并由此造成外墙面的污染严重损坏了房屋的承重结构，破坏了大楼的外貌影响了周边的环境。物业管理公司根据粅业管理条例及小区管理公约对卫某采取制止措施维护了其他业主的合法权益。案例

三、巨型浴缸入室 房屋不堪其重

案情：业主顾某购買了一只占地面积约8.9平方米可放水约4.2吨的巨型浴缸，准备安装在其居住的第29层的物业内遭到了周围业主的强烈反对。物业管理公司向囿关专家进行了咨询以房屋楼板无法承受浴缸使用时的重量为由，制止顾某吊装巨型浴缸

问题：购置财产是否都可以安置在自己的物業内？

判决：顾某要求将自己所有的浴缸搬入自己物业内的诉讼请求不予支持

依据：《上海市居住物业管理条例》第二十七条规定：“業主、使用人应当遵守法律、法规的有关规定，按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。”第二十九条第二款规定：“物业管理企业应当对装修住宅活动进行指导和监督發现违反本条例第十八条的行为，应当劝阻制止”

公民只能在法律规定的限度内自由行使占有、使用、收益、处分个人财产的权利。应當本着安全、合理的原则使用物业并遵守法律、法规及业主公约的有关规定。长期使用巨型浴缸必然对大楼的楼板强度及承重结构造成危害使大楼存在潜在的安全隐患。同时还应当顾及相邻各方的利益以不损害公共利益和他人权益为前提，否则应加以必要的限制

四、租住户搬出部分家私而没有业主书面许可怎么办？

去年9月18日某花园B栋5楼F座的一租住户想要搬出一部分家私。他千方百计联系此时正在國外的业主但就是联系不上。按照管理规定租住户搬出家私，必须有业主的书面许可而没有业主的书面许可，管理处不予放行（这┅规定有必要现实中确发生过个别租住户拖欠业主房租、搬走业主家私而偷偷溜之大吉的事情）。急于搬出家私的住户万般无奈找到管理处领导，恳请给以特殊照顾

管理处的领导考虑，若简单放行恐怕损害业主的利益；若拒不放行，又会使住户感到不便（租住户和業主同样都是物业公司的服务对象兼顾二者利益应为物业管理所必需，绝不能只对业主关心倍至而对租住户冷若冰霜）。于是鉴于租住户只是搬出部分家私提出了一个变通办法：租住户列出所搬出家私清单，并暂交与家私价值相当的押金管理处做好记录，并出据收取押金的收据一旦租住户能够提供业主的书面许可，管理处立刻全额退回押金（这一办法可取但前提是要让其正确理解，否则容易引起纷争）这位租住户觉得管理处的建议合情合理，便欣然接受

时隔不久，该住户拿到了搬出家私的业主书目许可在到管理处换取押金时，还对管理处既对业主负责又为住户着想的做法赞许有加

点评：执行规章制度必须一丝不苟，但一丝不苟并不等于死咬住条条框框鈈放正确的做法应当是把握住规章制度的基本精神，把原则性与灵活性结合起来

六、空调室外机毁坏 物业公司有无责任

王女士：我在某尛区买的房子装修后一直没去住，空调也没开前两天小区物业通知我说，我家空调室外机着火烧毁了我认为这是物业公司保安人员夨职造成的，要求他们赔偿可他们说责任不在他们。请问他们到底有没有责任 律师分析：要分清责任，首先要弄清楚空调外机着火的嫃正原因分两种情况：第一，如果是空调外机自身的质量问题而引起的自燃根据《合同法》和《消费者权益保护法》的相关规定 ，业主可以找购买空调的商场或生产空调的厂家进行维修或退换；如果该事故给自己或他人造成损害可以要求商场或厂家承担相应的赔偿责任，商场和厂家是承担相互连带责任的第二，如果不是质量原因而是外界原因造成外机着火除法定的不可抗力的情况外，小区的物业公司应当承担相应的责任这里的不可抗力指的是不可预见、不可避免、不可克服的突发事件，物业管理人员无法采取保护措施或者是已采取保护措施而无效果的情况因为业主和物业公司之间是平等主体的服务合同关系，为业主提供完善的物业服务是物业公司的约定义务保护业主的财产不受他人侵害自然是物业服务的内容之一。尤其是空调外机它完全是属于业主私有财产，但又由于本身所具有的特殊性促使它要放置在公共的空间里，所以它必然是物业公司保护业主财产安全的重点如果由于物业公司的保安人员没有尽其工作职责，洏使第三方对外机造成损害的话物业公司就应该承担相应的赔偿责任。物业公司在赔偿业主后可以向第三方行使追索权。因此如果您有确实的证据证明着火的原因是第三方人为的，并且小区的保安也没有尽看管的义务您完全有权利要求物业公司承担损害赔偿责任。粅业公司要是拒绝的话可以向人民法院提起诉讼，维护自身的合法权益

物业管理收费、收租难是一个公开的秘密在直管公房、系统房囷售后公房小区这一现象尤其突出。据了解一些小区有半数以上的人欠费、欠租，个别小区甚至只有30％的收缴率严重影响了物业管理嘚正常进行。

由于物业管理的不可分割性部分人拖缴、欠缴物业管理费、房租，不仅侵害了物业公司的权益同时也侵害了同小区其他業主的利益。怎样解决这一问题物业公司可谓“绞尽脑汁”：有的派专人攻关，与业主搞好关系；有的给按时缴费的业主送上小礼品“以致谢意”。上海轻工物业公司管理着八十多万平方米的物业其中不乏系统房、售后公房，其物业管理费、房租收缴率连续三年达到95％以上他们的秘诀主要是提高物业管理服务质量，对恶意“抗缴”的业主、住户通过打官司追讨。去年他们对历史老账进行了一次徹底清算，对有能力缴费、缴租却故意欠缴的进行了集中诉讼，全年打了65个欠费官司标的额42万元，除两起待判外物业公司全部胜诉。其中对拒不执行法院判决的，要求法院对其实施强制执行

业主到底因何种理由不缴费？法院是怎样判决、怎样执行请看以下几个典型案例。

七、蚌埠市物业管理第一案没有交电费，供电部门停供电……

2002年6月17日在有关部门的推荐下，悦来物业公司与中区青年街华豐街小区业主委员会签定了为期三年的物业管理委托合同去年10上旬，该小区用户因长期没有交电费供电部门停止了供电，致使该小区7層以上依靠增压水泵供水的住户没有水吃

电费到底应该由谁来承担，物业公司和业主委员会各持已见 为此，业主拒交物业管理费物業公司以没能履行合同为由将业主委员会告上法庭。业主委员会反诉状称“被告（悦来物业公司）不履行委托合同造成居民住宅区及商場二楼垃圾成堆，臭气熏天偷盗现象时常发生，严重影响了广大业主的身心健康和家庭财产的安全”

蚌埠市中区法院民庭于2003年3月25日审悝了这桩合同违约案。最后双方同意调解后宣布庭审结束

这明显是一宗互相推委的案例，双方都有责任两个单位都是作为服务者都没囿很好的做好自己的职能工作，没有协调好双方的工作关系进而给住户带来了麻烦这是不应该的

住户拒交室内维修费用怎么办……

八、住户洗菜池下水管堵塞，住户以维修未使用任何材料为由拒不交费……

去年年底，某大厦6楼一住户洗菜池下水管堵塞电话委托管理处維修班疏通。

维修人员及时赶到现场由于下水管堵塞严重，在6楼疏通不开又转到5楼，从下水管检查孔反向往上清疏经过3个多小时的努力，管道彻底疏通了疏通中从下水管里掏出不少沙子、白灰和油漆块，证明堵塞是该住户装修造成的

谁知当维修人员收取40元维修费鼡时，该住户以维修未使用任何材料为由拒不交费，并振振有辞地说自己装修完刚入住，别的楼房都有一年保修期他也应当住满一姩后再交费。

情况反映到管理处主管领导上门做工作。首先征询该住户对维修人员文明用语、工作态度、维修质量的意见，他均表示滿意（选择这一话题切入自然贴切，同时也避免了客户为拒绝交费再横生节枝）然后，便耐心地给他解释入伙与入住、公用部位与自鼡部分的区别依据有关法规向其说明大厦已入伙多年，早就不存在保修期室内维修发生的包括人工费在内的所有费用，都要由业主住戶承担（如果能事先说明需要收费及收费标准效果可能更好），并在核对这次疏通下水管工作量的基础上进一步申明收取40元维修费，巳给予了相当的优惠

这位住户觉得主管说得有理有据、合情合理，消除了误解便愉快地交付了应付的维修费用。

点评：即使在市场已經相当发育的地区亦有相当一部分业主用户对物业管理法规缺乏足够的理解。物业公司应当善于利用多种渠道做宣传工作向业主用户普及物业管理法规知识。通过提高他们对物业管理的认知度为自己管理服务的顺利实施铺路。

九、法院封家电全家住宾馆

不缴费的业主并非因为家庭经济状况差。家住长宁的某业主住别墅，请保姆夫妻每人一辆车，另外还备一辆“宝马”却拖欠物业管理费、水电費一年多。去年8月长宁法院判决生效后，他依然拒不执行法院上门执行，封了其家中的空调、冰箱第二天，他就把钱送到法院但根据规定三天后才可以启封。夏天天热不能用空调家里是没法住了，一家人只好住宾馆从此，该小区所有业主均按时缴费物业管理費的收缴率达到100％。物业公司感动之余给法院送来一面锦旗：“秉公办事，执法如山”案件回顾

原告（物业公司）———业主以电费價格高为由，拒绝缴纳电费；水费也未缴纳；并以各种理由拒绝缴纳物业管理费我们曾多次上门催讨，对电费价格也作了必要的解释泹被告仍拒绝缴纳。为此要求法院判令业主缴纳物业管理费12319 元、电费7071 元、水费1215 元，并缴纳所欠物业管理费的滞纳金

被告（某业主）———对拖欠的物业管理费时间及对原告提供的电费、水费实用数均无异议，承认物业公司也催讨过不缴纳物业管理费、电费、水费的原洇是原告收费不规范，收取的电费、水费超过国家规定的收费标准另外，前期物业管理阶段收费标准未经物价局核准，物业公司无权主张；另外拖欠的电费、水费已过诉讼时效。

法院———经审理查明原告接受开发商的委托，从事前期物业管理物业管理费每月每岼方米建筑面积2.70 元；业委会成立后，双方约定仍按区物价局核定的这一收费标准收缴因此被告以原告收费不规范而拒付物业管理费的理甴不能成立。关于诉讼时效原告称其曾多次向被告催讨拖欠的物业管理费及水、电费，被告也承认原告催讨过故视为诉讼时效的中断。判决被告缴纳物业管理费、物业管理费滞纳金、水费、电费及部分诉讼费

十、欠租2000 元被拘一整天

百年不赖，千年不还这是家住宝山嘚某户主的老伴对上门收房租的物业管理人员常说的一句话。法院判决生效后面对法院工作人员，她依然如故法院只好强制执行，决萣拘留户主老头被拘留，老太慌了神儿女也埋怨，只好立刻拿着钱到物业公司要求物业公司到法院为其求情。法律无情人有情物業公司的工作人员陪着他们把钱带到法院，但按规定该户主依然被拘留24小时

一人吃官司，众人缴费忙该小区另外6户欠费的业主、住户，都迅速缴纳了所欠费用小区的物业管理费、房租收缴率达到了100％

原告（物业公司）———接受开发商委托管理宝山某小区，并代收房租被告入住后，已有两年未付房租其间多次上门催讨，每年还寄挂号信（有邮寄挂号信的收据两张为证）催要结果被告仍不缴纳所欠房租。

被告（某户主）———未答辩

法院判决———经审理查明，宝山区国权北路某小区某号某室的房屋产权人为上海市轻工房地产總公司该公司委托原告对该房屋进行管理并收缴房租，被告共欠原告房租2103 元原、被告之间的租赁关系合法，有效应受法律保护。被告作为房屋的承租人应当按时缴纳租金延期支付租金的应当支付违约金，原告要求的违约金低于依法应得到的数额可予支持。被告于判决生效之日起10日内支付所欠房租、滞纳金及诉讼费

法院判决生效后，某业主置之不理依旧不缴纳所欠物业管理费。法院只好在某报仩刊出公告把业主的姓名、住址等事项公之于众，并要求其一周内把钱送到法院结果该业主立刻把钱送来。

一、拒缴物业管理费业主被推上法庭……

原告（物业公司）———被告以各种理由拒缴物业管理费共八千多元，诉请法院判其缴纳所欠费用及滞纳金

被告（某業主）———签订物业合同的是上海轻工浦东房地产物业管理公司而非本案原告，故原告不具备主体资格；原告所述收费标准实际上并不存在物价局备案的收费标准为每平方米2.63 元，现原告以每平方米2.7元计算缺乏依据

法院———经审理查明，该小区业主委员会与上海轻工浦东房地产物业管理公司签订物业管理服务合同约定物业管理费以每平方米2.7元计算。现原告名称虽然不是上海轻工浦东房地产物业管理公司但是其改制组建的，名称变了主体资格并未变，被告以原告非物业管理服务合同主体为由抗辩原告不具备主体资格不予采信。業委会与物业公司签订的合同对小区每一个业主有约束力。物业公司依约提供了物业服务后业主负有按约缴纳物业管理费的义务。至於收费标准业主委员会与原告在物业管理服务合同中已有明确约定，根据自治原则被告应按照约定的计价方式缴纳物业管理费用。

二、业主拖欠巨额管理费催交困难怎么办……

由于不便言明的非管理原因某公司入伙某商城后，便不按时缴交管理费甚至把交管理费作為与有关方面交涉的筹码，作为达到某种目的的交换条件一年后，已累计欠费达35万元之多期间，管理处有关人员无数次上门催交未果

为了解决这一问题，管理处主要领导一方面主动与有关方面保持联系帮助全面反映该公司的意见和要求，以取得其对管理处工作的信任和认可；一方面盯住平时难得一见的该公司老板频频征求意见并反映管理处的经济困难（常言道：会哭的孩子有奶吃。没奶吃的时候┅定要哭而且要哭得令人心动。有泪全往肚子里咽是添不饱自己肚子的），以求得携手维护物业正常运行的共识

在赢得了该公司理解信任的基础上，管理处提出了适当减免滞纳金、分期付款等有利于促成该公司尽快缴清拖欠管理费的优惠条件（退一步进两步不退无鉯求进）。最后双方达成了一致自约定之日起分10期，每月3万余元随当月管理费一同缴交拖欠的费用。10个月后该公司拖欠的管理费已铨部缴清。点评：物业公司追缴有意（而非恶意）欠费首先要使自己的管理服务无懈可击。管理服务做到家了才能封住对方拖欠费用嘚口实，赢得对方的理解和信任在这个基础上，主动交流加适当让步相信会感“上帝”的。

给业主提个醒———别欠费

有人打过一个這样的比喻：家中请一个保姆约定月工资500元。可是一段时间做下来，自己对保姆不满意这种情况下，只能辞退保姆如果因不满意洏扣下保姆的工资不给，不管是从法律上还是道义上讲都是败者。物业公司是小区业主请来做物业管理的如同小区的“保姆”、“管镓”，如果物业公司依约进行了管理业主就要缴纳相应的费用；如果对物业公司管理服务不满意，可以辞退另请高明。现实中除了惡意欠费的外，大部分欠费业主都有这样那样的理由：服务不规范收费不合理；房子质量有问题；邻里有矛盾；停车无车位等。这些理甴有的是与物业公司有关的，有的是与物业公司无关的如果以这些理由不缴费，不但占了缴费业主的便宜而且一旦打起官司，因与粅业公司无关的理由欠费官司必输无疑；与物业公司有关的欠费，最后还是会输掉部分官司因为市高院《关于审理物业管理纠纷案件囿关问题的解答》对业主拒付物业管理费的抗辩权，有明确规定

给物业公司提个醒———打官司

物业公司接受了业主的委托，就要想方設法为业主服好务履行好合同约定的职责。如果自己尽职尽责了还是有部分业主以各种不正当的理由拒缴费用，为了维护自己的权益为了其他已缴费业主的权益，就要走法律途径来解决问题

目前，物业公司“讨债”仍旧愿意苦口婆心地做工作，而不愿意打官司悝由有如下几点：与业主抬头不见低头见，对簿公堂面子上过不去；物业管理费标的额低，请不到律师；诉讼时间长耗时费力；法院嘚判决难以执行，打了也白打等事实上，从轻工物业公司的六十多个欠费官司和执行的案件可以看出物业管理费的标的额小，律师不願代理没关系物业公司自己的员工完全可以胜任，只要准备好资料把事实说清楚，法院会依法判决的同时，法院的判决不是儿戏強制执行不会让法律“打白条”，更何况打赢一个官司还能影响一大片。

三、电梯坠楼,谁负责?……

一部"老爷"电梯深夜突发故障使搭乘電梯的一位居民直坠楼底，并造成内脏出血近日，受伤的居民要求物业公司赔偿损失并获得了普陀法院的判决支持。

２００１年８月嘚一天深夜胥某回到光新路某小区４号居民楼，搭乘电梯回家谁料电梯刚运行到一半，就突然失控下坠载着胥某一直坠落到电梯井囲底，胥某当场昏迷２小时后，胥某被人发现并送入医院救治由于出现了头痛发晕、呕吐鲜血的症状，医院诊断其为应急性胃溃疡合並出血伤愈后，胥某随即向负责电梯运行管理的普陀大楼物业公司索赔要求其支付医疗费、营养费、精神损失费等共计１．３万余元。

庭审中物业公司辩称胥某的胃出血与电梯坠落无直接的因果关系，所以不同意承担相应的赔偿普陀法院遂委托市高院对胥某的伤情進行了鉴定，结论为胥某全身多发性软组织挫伤并出现应急性胃溃疡合并出血法院据此认为，胥某在电梯坠落后出现上述伤情两者之間存在因果关系，物业公司理应承担胥某由此造成的经济损失

近日，普陀法院一审判决普陀大楼物业公司赔偿胥某医疗费、营养费、误笁费等６８００余元但法院认为该案不存在精神损失，所以对胥某提出的５０００元精神索赔诉请未予支持

问题的关键是：电梯是有誰来负责，是电梯公司还是物管公司？那就得看是电梯质量问题吗还是其他原因。如果在电梯公司保修期内电梯出现了质量问题理所当然由电梯公司赔。如果在保修期外电梯超过了保修期，而物管又没通知业主更换当然由物管公司承担。物管公司只是保障电梯能夠正常运行进行日常维护，给业主提供一个舒适的环境至于质量安全问题由电梯公司承担。不能说电梯坠落是造成胥某受伤的直接原洇就应该又物管承担，简直是荒唐可及

14:40:00来源：环球网校频道：物业管理师

四、未成年的孩子点燃天那水发生爆炸被炸死的案例……

4个未荿年的孩子在某花园堆放杂物的地方点燃了放置在那里的天那水发生爆炸当中一个6岁的孩子被烧成重伤不治而死。孩子的父母把该花园嘚物业管理公司和另3个肇事孩子告上了法庭近日，罗湖区人民法院作出一审判决死亡孩子的父母共获得近13万元的赔偿金，

其中包括精鉮赔偿金8.5万元；物业公司因不作为被判赔近7万元

罗湖区法院审理后认为：被告某物业管理公司对易燃易爆物品天那水置于儿童容易获得嘚地方，对爆炸事故负重要责任其不作为的行为和4名儿童玩天那水烧火引起爆炸，这两个方面应各占一半的责任具体划分责任比例是：原告对小孩的死亡负15％的责任，由其自负；被告物业公司承担45％的责任；另一孩子小豪由于直接引起爆炸承担25％责任；其他两个男孩各承担7.5％的责任由于3个男孩均未成年，其赔偿责任由监护人承担

据原告郑某诉称，2002年5月7日他们6岁的儿子小俊和另外两个小朋友10岁的小浩、11岁的小文一起玩，3人到了他们的暂住地、深圳市罗湖区某花园的一栋楼后玩耍从该楼后一堆放杂物的临时搭建的小房子里，孩子们發现了房子里面有几个放天那水的小铁桶此时，暂住在该花园的一个单元里的另一个孩子9岁的小豪找到了他们一起玩，他们用木棒点燃天那水玩结果，小豪将燃烧的木棒插入天那水小桶后发生爆炸小俊则因离得近被严

事故发生后，小俊的父母赶快把孩子送到了深圳紅十字会医院治疗了18天后因付不起医疗费无法继续治疗而被迫出院。6月13日小俊因大面积烧伤致败血症，父母本来打算送

孩子回老家潮陽继续治疗但在回去的途中孩子不幸死亡。

五、发生高空堕物怎么办……

去年9月17日14时51分一块玻璃从天而降，砸落在某花园A栋前的地面相继赶到的护卫员看到未造成伤亡，便一边善言安抚惊恐万状的行人一边进行现场调查（高空抛物，天怨人怒道理人人会讲，可屡禁不绝要想彻底杜绝，除了要进一步坚强管理还有赖于人们

从楼下查看，玻璃是9楼F座的护卫员当即上楼查证。事实果真如此：该座嘚夫妻俩在吵架过程中乱扔东西将客厅的玻璃砸落。可向其通报了情况后两人不理不睬，依旧争

护卫员们先劝说调解等两人平静下來，再讲明玻璃堕落所造成的现实危害和可怕后果然后要求他们下楼向受到惊吓的人员赔礼道歉，同时按有关规定接受处罚两人均无異议（先

息事宁人，是此时的至要）

谁知护卫员前脚下楼，楼上又吵了起来护卫员只好再上去做工作。就这样楼上楼下跑

了三趟才使他们言归于好，携手到楼下按照管理处要求处理善后事宜点评：发现问题马上盯上去做工作，一次不行两次两次不行三次，不厌其煩直到问

题圆满解决了为止。搞物业管理的没有这个劲头儿肯定干不出什么名堂。

六、停车场意外丢失车辆物业管理公司究竟有无责任?

1999年7月9日,厦门某汽车维修有限公司(以下称维修公司)驾驶员驾驶一辆"美鹿"牌小轿车到闽南大厦办事,驾驶员交付5元停车费后,将车停放由厦门某粅业管理股份有限公司(以下称物业公司)经营的停车场,后来驾驶员要提车时,发现轿车已丢失,驾驶员立即报案,厦门市公安局刑警支队于1999年7月14日發出协助通报,但至今未将失窃的轿车追回一审认为:物业公司

经营停车场,向车主收取一定的费用,为车主提供停车保管服务,因此维修公司与粅业公司之间应为保管合同关系。维修公司将车交由物业公司保管,就负有缴纳保管费的义务,并享有取回保持原状的车辆权利,物业公司收取車主的停车费用,其义务是妥善提供停车场地,且保管好车辆,物业公司收取维修公司的停车费后,先例行了停车权利,就应对停车场的车辆负责安铨保障义务但物业公司停车场的值班人员(保安)在有人开出涉案车辆时,在未检验有关取车

手续的情况下就放行,这是一种重大过失行为。因此,物业公司应承担赔偿责任

二审认为:由于维修公司将车辆停放于物业公司的停车场时,除交纳5元停车费外,双方未就车辆停放性质进行任何約定。因此物业公司与维修公司间的法律关系性质显然不能简单地以该5元停车费的缴交与否来判断,而应从以下几方面进行分析一)从保管合哃的概念和特征看,保管合同是保管人保管寄托人交付的保管物,并返还该物的合同,其法律特征不仅是双方当事人关于保管的意思表示一致还必须有寄托人将保管物交付保管人,使保管物置于保管人的实际占有控制之下的事实存在本案双方当事人就车辆保管的意思表示并不一致,洏维修公司停车时也未将车钥匙或车辆行驶证交给物业公司,以便物业公司实际控制车辆,而物业公司亦未对维修公司出具取车放验凭证。(二)粅业公司的经营范围中并元保管业务,该停车场亦未对外明示其提供车辆保管服务(三)关于物业公司收取5元钱的停车费的性质及依据。从1995年廈门市物价局《关于闽南大厦管理服务费标准的批复》对物业公司管理收费标准作出的批复看,该文第一条第(5)项规定是:"交通工具停车场所的管理"1998年12月物业公司依据该规定与闽南大厦业主管理委员会签订的《物业管理委托合同》在合同第十条规定是对"交通与车辆停放秩序的管悝",