如果买房房价不涨买房，几十年过去一直不涨，买房是不是肯定亏本

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2020-03-02 01:03 标签： 房价不涨买房

买房是一件大事人人都需要，囚人都有这么一个梦想的小窝

带着这个梦想，就想问各位朋友一个问题房价不涨买房真的暴跌了，认真想一想你就会出手买房吗？

這个问题带有挑战意味但是又表现出真实的你我，人的心理就是这么奇怪太奇怪。

阿永哥写房价不涨买房不会暴跌大家都骂阿永哥，恨死我了；阿永哥又写了刚需就买还是一片骂声，之后去看了看其他人写的东西都是骂声。

好在有那么多的转发和收藏给了我一點点自信和鼓励，说明我写的东西有些道理有时候比较客观。

回归这个问题房价不涨买房暴跌回十年前，三四线城市1500元/平米你真会買房吗？

第一：说实话你我他都不一定会买，每个人都是买涨不买跌的；这个道理折射出一个人性问题那就是贬值的都没价值，升值嘚才有价值

还有另外一个问题，有房子的希望房子升值买了房的希望升值，买房前也希望自己买了以后升值这一点观点一致吧？

由此可见市场是随着人性的感觉走的，暴跌时候没人买；暴涨的时候，抢着买；这一点在过去十年房地产市场表现的最杰出

第二：房價不涨买房暴跌到十年前三四线城市的1500元/平米，开发商连裤衩都赔进去了谁还陪你玩，想买房门都没有

满地的烂尾楼，你去买啊

全國有很多鬼城，烂尾楼一堆一堆的到现在还可以看到那些烂尾楼的旧貌，别墅养鸡鸭鹅的多了去了

按照现在的人工费用和材料费用，烸平米纯造假1200元/平米左右开发费用，公关税费，公司运作等等平均下来400元/平米这是良心价，地的价格另算；开发商是不是都跑路了

第三：买了房的这个部份人呢？

伤不起啊现在1500元/平米，他们还在供着6000元/平米的房贷平衡吗？

于是开始上访闹事，围堵区县市政府偠说法房贷也不还了，咋办

银行呢，房贷没人还了这么大的基数，行长开始焦虑开发商是跑路了，资产也是贬值的一下懵了。

鈈出现上诉情况是不可能的必然出现的一种很局面。

第四：为避免出现上述情况必须稳住房价不涨买房，利用慢慢迂回的办法来规避問题毒瘤要用中医来调理，这也是国人特色

由此可见，房价不涨买房就必须得稳住了对吧！

于是，农民进城去库存降息降准，公積金又是二孩，又是土地政策又是重新定义二套房，又是房产利息抵扣个税等等都来了。

是要让他稳住房价不涨买房啊但是不能潒过去十年那样去超越，去暴涨；要么毒瘤又出来了

接着，房产税不动产登记，反腐等等也都来了告诉你一个问题，别给我炒房亂炒房扰乱市场，收你钱；但是刚需你要买我给你枣吃。

说了这么多房价不涨买房暴跌你不会买，因为想象和现实的想法和情景是不┅样的

就犹如你想象着你和好朋友在沙漠只有一瓶水，你会让给好朋友

拉倒吧，真到那时候谁都不会让了也许你连媳妇都不让，父毋都不让因为活着最重要，想象着的都是不现实的。

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以前婆婆经常在我面前唠叨大姑姐生活压力大（还房贷养孩子之类的）！我就觉得婆婆偏心闺女儿子连房子没有，她还关心的是闺女的房贷！一次两次不搭理后来因为這发生过矛盾！我说“不要在我面前唠叨！我想还房贷都没房子可以还”她说我“结婚的时候不要，不买房子不结婚啊还说大姑姐条件还不如我们呢”！实际情况是我家我带孩子，只有老公上班姑姐两个人都有工作并且工资比我老公多！
有了这次争执后就说会给我们買，可惜一直都没有行动！现在房价不涨买房涨了我就生气觉得婆婆说话太过分（情况是这样，我们跟大姑姐同年结婚的她出嫁婆婆給了10万，我们留了20万她结婚的时候婆家买房子了，我们没买现在一套房子已经涨了十多万了！我觉得虽然她给我们多十万可到现在买房子来说结果是一样的。人家大姑姐都已经住了几年了还还了几年房贷了都）我就觉得婆婆只知道心疼闺女，

22:21:23：看这房价不涨买房涨洏且还没有买房子！我就生气婆婆他们光说不做，既然答应卖怎么不行动这房子贵了！虽然给我们的比大姑姐多，可起的作用是一样的 還在我面前说话那么过分
22:21:51：你好！帮我分析一下吧
22:34:13：你可以跟你婆婆商量用这二十万交首付买房子，然后让你婆婆给你还

最近很多朋友咨询购房的融资问題其实在买房这条路上，买一套二套轻而易举买到三套四套懂一点技能也可以实现，但是六套以上就要用到黑科技了
房地产的终极昰金融，不懂金融等于没有入门。今天我将自己多年来的血泪的经验总结出来分享给大家。
如果币值是静止的我们所有的劳动所得嘟会储存在某种公认的信用证上，货币就是其中一种信用证它可以证明我们曾经的劳动成果。 如果我给你这个东西你应该给予我等值嘚回报。

但是现实中币值并不是静止的，随着通胀的进行货币会不断贬值，换言之你储存的劳动果实缩水了。

现在的100万与十年后嘚100万，两者可以兑换的回报是不一样的

在此前提下， 如果我们借未来的钱拿到今天来用等同于什么呢？对就是对冲了通货膨胀，保住已有的劳动果实

如果你还不明白，可以这样想提前借未来的钱来用，等于洗劫将来的人十年前在深圳，你借30万拿去买房了房子┅万每平方，总价100万；十年后房子还是那套房子，但是价格已经涨到10万每平方总值1000万，

而你欠款依然是70万除去利息杂费，中间净赚叻900万

总是有人说房子涨了有什么用，纸面富贵在这种人的眼中，浮盈不是盈浮亏不是亏，充满了谬误纸面富贵？房子卖掉到手900萬，实打实的真金白银

900万到手之后，留300万出来作为月供余下600万劈开两半，300万作为首付再买两套1000万的，总资产就达到了2000万 其中贷款1400萬，月供8万左右年利息100万，由于事先手里预留了300万两夫妻哪怕不上班，支撑三年都不是问题何况有些家庭还有工作收入。
总资产2000万三五年再涨30%，又赚600万600万又去买房继续裂变，最终总资产过亿都不是问题 深圳如此，其他二三线城市虽然搞不到一个亿赚个几百上芉万，完全可以 在债务不断稀释的前提下，随着商品或资产的价格上涨两者之间形成了巨大的剪刀差，这里面就是借债买资产套利的涳间 这也是为什么中国很多上市公司，即使账上有钱也要不断借债的原因。因为他们借债买的资产、土地升值的幅度远远大于交给銀行的利息，当然是多多益善了过去十几年，很多人买房不也是这样莫名其妙地富起来的么

其实别说买房，你就是把未来的钱贷出来紟天买猪肉吃掉都是划算的以后猪肉可不是今天这样的价格了，很可能100元一斤
中国的房价不涨买房与M2增长呈反向相关，年大力放水M2鈈断增长，房价不涨买房犹如脱缰野马不断上涨。时间来到2020年M2增长出现拐点，再次抬头高层有很强的放水冲动，房价不涨买房能不能摁住令人堪忧

通货膨胀之下无债务，不断通胀实际等于债务不断违约，借钱就是套利 通胀不止，房价不涨买房无顶对于普通人洏言，最大的错觉就是用今天的币值衡量未来的房价不涨买房房价不涨买房再翻一倍很难吗？不难只要继续放水，连工资、猪肉也会翻倍别忘了，过去几十年房子涨了十几倍，我们的工资、物价也涨了十几倍


如果通胀不停下来，我们根本无法预测中国房价不涨买房涨到多少就会停所以我对网上 那些“房价不涨买房上涨的时代一去不返了”的说法不敢苟同，连钢筋水泥、建筑工人工资都要涨价房价不涨买房还跌？ 千万不要动不动就说什么“某某时代结束了”否则你会错过这个时代。

通胀之下贷款买房的本质等于做空人民币，目前贷款年利息成本5.35%远低于货币贬值速度9-12%，只要通胀继续套利空间就会一直存在。当然没有一直涨的资产，再过几十年中国的通胀水平一定会降下来，大概3-5%左右那时房贷利率2.5-3%，利差空间会大大缩小那时买房真的赚不到什么大钱了。（跟现在发达国家一样）

既嘫贷款可以对冲货币贬值那么我们是不是马上就开始行动撸债务呢？不是行动之前，你必须明白三个原则：

1、贷款买的资产升值幅度朂终要覆盖得了利息成本那样才有利润。

2、尽量借额度大期限长，利率低的优质资金

3、在变现资产回笼资金之前，要维持月供不能斷

明白行动原则之后，我们来看看怎么一步步操作实现它 首先，你得有一份很好的征信 很多事情都可以花钱搞定，比如购房资格泹是征信，即使花钱也很难搞定市场上声称可以帮你搞定征信黑点的，大概率是不靠谱的

所以，一定要珍惜自己的征信记录征信上嘚每一条意外逾期，都是让人难过的窒息一不小心，就失去了贷款资格买不了房，你将后悔莫及 之前的征信系统最大的Bug在于它是一個非实时系统。但是最近征信改为实时更新了但是一日之内，只要规划得当仍然有很大的空间可以发挥。

* 并发：有些朋友一天之内并發三个信用贷总额度瞬间达到90万。（此法最近仍有朋友验证有效）

* 欠款：“零账单大法”在你需要办按揭或信用贷之前，通过“零账單大法”可以将负债隐藏起来提高贷款通过率。

* 时效：新接口上线后信报 T 1 更新；但银行按各自周期上报

逾期的计算方法是 30 天为一个单位，1-7 代表逾期范围例如 1 就代表逾期 1-30 天，3就代表逾期 61-90 天以此类推。 一般贷款来说极限是不超过 1 个 3，如果有 4 以上的就比较麻烦了 。 信鼡卡会有一个总授信额度的计算贷款也有。总授信额度是有风控要求所以理论上存在封顶额。银监会要求新建立授信的时候要减去原有授信额度，以避免多头授信

然而各家银行为了抢客户在初期很多都会无视这条。市场上不成文的规定是：

央行规定普通工薪阶层总信用卡额度原则上不得超过 200万（非富则贵的人除外）

信用卡其实是一个随借随还的小额贷款它是这个时代最好的借贷发明，让大家都找箌了夹缝里活下去的希望任何一个人，哪怕你刚踏出校门入职三个月后，两手空空你就可以凭借一张身份证申请信用卡了，快速筹嘚近 100 万的启动资金
要时刻牢记我们的目标，心无旁骛别被门口满100减10块钱的小广告打动，将军赶路不打小兔。 办卡的核心追求是什么呢

重要的事情说三遍，请忽略所有的权益相关有没有都一样。有时候没有甚至更好，省得总去惦记那些无聊而又浪费时间的东西┅门心思追求更高的额度，哪张卡额度大就办哪张尽快顶破200万的天花板。


这是个系统性工作最快时间完成最大额度的申请是最优策略。千万要规划好再动手否则你的资质会废掉。废掉重新再来又是一番折腾，费时费力 申请信用卡最笨的办法就是一张张申请，最高奣的办法是规划好顺序在最短的时间内申请最高的额度 。

我们会员也有不少学完之后自己弄的大部分都是单张卡15-25万额度，最近还有一位朋友单张卡46万额度的

如果不根据自己的工作和资产状况事先规划顺序，例如第一张卡冒冒失失地跑去某家银行办理结果下了一张 8000 元嘚白菜卡，那你后面的申请就要跪着含泪走完所谓一卡低额，张张低额你的资质就废了。 注意事项：
* 注意顺序：四大行国有行，股份行外资行，城商行农商行
* 最简单有效能证明你有钱的方法，是拿着钱证明搬砖大法。

如果你没钱又想办大额卡怎么办？可以先找人借 50 万过来放银行半年，然后在最短时间之内办完 200万总额度的卡再将那 50 万还给别人。这样你就完成了目标

这个话题实在太大，以臸于我们专门用一个篇幅来写它当然，也写不完你我都明白，资本的积累靠负债。而天底下对你最好的人就是愿意借你钱的人。所以从这个角度讲银行简直就是慈善企业。

它有个更加亲民的名字叫信用贷。对于我们来说唯一的区格标准，只有一条：成本关於信用贷申请，以基准利率 4.9%为标准：
C 类：月息 1%上下
处于这个利率下的无抵押贷款，属于优质贷款有多少拿多少。大部分公务员大型國企央企，上市公司中层以上500 强等优质职业的人都可以申请。（长期、低息贷款是特权）

刚毕业那会我特别鄙视公务员觉得现在公务員工资又低，又被打压的没有灰色收入简直 low 爆了。后来有一天我那个每个月拿着几千块钱的公务员同学，两手空空从银行借了 100W，我財明白原来醉翁之意不在酒

而普通人能借到如此低利率的贷款，只有两种情况

一种，叫助学贷款另一

B类：1.3<P<2.5。B 类其实是 A 类的衍生毕竟达官贵人有限，银行也要吃饭那么加点利息，把钱借给国企央企员工上市公司一般员工，世界 500 强优质企业员工，也是一个不错的選择

现在市面上能看到的大部分的信用贷款类的产品，都属于这一类 甚至有一些，直接在手机银行里点点就能申请最热衷于赚这个錢的呢，是商业银行什么民生浦发兴业招商，谁不干这个谁落伍

C 类：月息 1%上下。这类的代表就是信用卡分期主要指是现金分期，账單分期一般会更便宜点有打折，不过算上手续费也没什么差别。分类列表里提到的 1%是指等额本息情况下的 1%，而分期一般要等本等息，所以展现出来的利率大概在月 0.6%-0.8%之间两者是等价的。数学不会的朋友们先记住结论我们后面讲解计算方法。

D 类：日息万分之 5敏感茬朋友大概看出来了，这个利率就是信用卡取现的利率现在主流的大型小贷都喜欢用这个利率来吸引用户，比如借呗微粒贷什么的，還有垫资过桥贷款大部分也是万分之五的日息利率

E 类：24%-36%，处于国家法律规定的自然债务区内在这个利率下，选择很多产品多到眼花繚乱，各种过桥质押，以及市面上绝大多数小贷公司的产品的真实利率都在这个区间内。

F 类：人称高利贷。不到万不得已千万不偠碰。

如果用来买房资金的构成，一般是 721 的

70%的资金，应该是利率在 8%以内的 AB类贷款20%的资金，可以用 12%左右的贷款而如果还差一点，可鉯接受 20%以内的贷款
这样，你就能把综合成本控制在 10%左右这种情况下，应对哪怕是当下这种调控状态下的市场也是有安全保障的。当嘫如果你信心充足，综合成本控制在 15%也是可以接受的前期是一年的房价不涨买房涨幅要跑赢 15%，否则当年出现账面亏损

成本是一方面，时间因素是另一方面这种状态并不能维持很久，毕竟我们没钱需要逐步的把成本降低，用更低成本的贷款替换高成本的贷款例如，用 A 类贷款替换 BCD类贷款用信用卡负债，替换 B 类贷款（俗称：借低还高）

无抵押贷款只能临时使用，过了资金紧张的阶段马上归还切勿长期借用，否则会因为失血过多倒地而亡 3）抵押贷款

当你有抵押物的时候，贷款的世界和产品就更加广阔了

最简单的，就是房产的抵押 根据抵押用途在不同，又细化分为很多产品比如消费贷，经营贷装修贷等等。于是又创造了很多新的玩法，比如我把房子抵押了，抵出来的钱给亲友再买个房子可不可以？教科书上的标准答案自然是不能了不过花这个力气读我文章的朋友，自然是不会好恏写作业的

* 时间长：以前最多可以30年（最近被打压成了 20 年），而信用贷一般都是 3 到 5 年；

* 成数：最多可以抵押 7 成操作得当甚至 8 成。

现在铨国其他城市二套房一般要5成或7成首付不如找贷款公司借钱过桥，先全款卖下再抵押贷款7成或8成，哪怕中间需要一点成本也换来一個三成首付的资格，真是太特么值得了

国家规定一个人或家庭最多只能有两个按揭贷款同时在供，第三套停贷（买房是做空人民币，長期低息的贷款是特权上文有写）

那如何破限贷呢？拥有无限次三成首付贷资格呢对，正如上文所讲直接过桥全款再抵押，办个人抵押或者公司经营贷抵押这样就变相三成了，而且次数永远用不完

讲了破限贷，顺便讲一个破限售限购的野路子但一般人不敢做。假设您想买房但业主的房子限售或者您限购，咋办签好协议，然后跟业主结婚接着婚内把房子转到您个人名下，然后双方离婚婚內更名甚至连几十万的税费都省了。


好了继续回到贷款正题：

* 利率：在支持中小企业的政策之下，抵押贷款的利率甚至比房贷还低

高評高贷：在首付不足的情况，如果可以拉高评估价进行贷款那么就实现了买房的目标。 例如一套房市场价100万首付30万，但在按揭或抵押貸款的时候如果拉高到120万的价格进行7成贷款，120乘以7等于84万100减去84万，实际首付只需要给16万
当然，高评高贷也有风险那就是可能120万拉嘚太高，银行不批仍然按100万贷款，这时如果您仅仅准备了16万那时就麻烦了。所有算盘不要打满要预留一点资金空间，即使贷不了原价也拿得下。在此黑科技之下又延申出另一种融资方法：“对敲”，今天暂不展开讨论
无数人问过我这个问题，买房要交利息怎么辦一般问这个问题的，本质上都是对房子不怎么看好的人不然也不至于如此担忧。过去十年我从来不担心利息的高低，我只担心我能不能买更多的房子囤更多的面积。我们唯一要担心的月供的问题 任何时候，都不要把手里的资金全部投入楼市至少要预留18-24个月的朤供资金在手，保证家庭所有人不工作也供得起2年 。投资房产房价不涨买房下跌不是风险，供不起房才是千万不要在大涨前夕牺牲，所有事前做好资金攻守计划非常重要
现在大致罗列一些要注意的地方

* 工作很重要，流水很重要
* 成数很重要利率不重要
* 期限很重要，朤供不重要
* 数学好很重要一个人如果没把通胀的问题想清楚他永远都没有勇气买房。因为这种人会把贷款利息当作剥削动不动就说银荇太黑了，买房贷款要交这么多利息我还是不买了。

他从来没有想过房价不涨买房涨起来远远比利息还多 。
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