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背包： 背包的大小要看出行路线远近而定，一般在本市周边出行30升左右即可。如果做长途出行的话，MM们要有一个55升左右的背包，GG要有一个65升以上的背包；在选择购买背包时一定要反复背试（最好可以有负重测试）并且一定要向有相关技术的营业员请教背包的正确用法，否则出行时会起不到减轻负重，均匀负担的作用。
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鼓浪屿、霞浦、新加坡专家
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四川华仕医疗器械有限责任公司
医疗设备/器械
公司地址：成都青羊区文庙西街13号附1号
四川华仕医疗器械有限责任公司成立于日，营业地址位于成都市青羊区文庙西街13号附1号，注册资金贰佰万元，属有限责任公司，是专业开发、销售和维修医疗器械的单位，拥有固定经营场所、大型标准化仓储。
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医疗/护理/卫生
[无锡 锡山]
医疗/护理/卫生
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企业名称：
烟台华仕医疗器械有限公司&
山东省烟台市芝罘区卧龙中路15-2号2楼&光明地产(5年年度报告
0:00:00 | 作者：
公司代码：600708
公司简称：光明地产
光明房地产集团股份有限公司2015 年年度报告
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人张智刚、主管会计工作负责人沈宏泽及会计机构负责人（会计主管人员）李艳声
明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
经立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计，公司实现 2015 年度归属母公司净利润为
510,271,580.67 元，加上年初未分配利润 3,397,366,812.92 元，公司累计可分配的利润为
3,907,638,393.59 元。 10%提取法定盈余公积金 12,299,763.14 元，扣除分配 2014 年度普通股
股利 51,037,025.20 元，剩余 3,844,301,605.25 元为 2015 年末实际未分配利润。
经董事会审议的 2015 年度利润分配预案为：以 2015 年末总股本 1,318,719,966 股为基数向
全体股东每 10 股派送现金红利 1 元（含税），共计 131,871,996.60 元。
六、 前瞻性陈述的风险声明
本报告期中所涉及的未来计划发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投
资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况
重大风险提示
公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅第四节管理层讨论与分析中“公司
关于未来发展的讨论与分析”中“可能面对的风险”部分的内容。
2015 年年度报告
释义..................................................................................................................................... 3
公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 4
公司业务概要..................................................................................................................... 8
管理层讨论与分析........................................................................................................... 10
重要事项........................................................................................................................... 30
普通股股份变动及股东情况 ........................................................................................... 46
优先股相关情况............................................................................................................... 54
董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 55
公司治理........................................................................................................................... 63
公司债券相关情况........................................................................................................... 69
财务报告........................................................................................................................... 73
备查文件目录................................................................................................................. 198
2015 年年度报告
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
中国证监会
中国证券监督管理委员会
上海证券交易所
上海市国资委
上海市国有资产监督管理委员会
中国证券登记结算有限责任公司上海分公司
上海市工商局
上海市工商行政管理局
立信审计、立信
立信会计师事务所（特殊普通合伙）
集团、本集团、光明集团、
光明食品（集团）有限公司
光明食品集团
公司、本公司、上市公司、
光明房地产集团股份有限公司
上海海博股份有限公司
大都市资产
上海大都市资产经营管理有限公司
农工商绿化
上海农工商绿化有限公司
益民食品一厂
上海益民食品一厂（集团）有限公司
农工商房地产（集团）有限公司 100%股权和上海农工商房地
产置业有限公司 25%股权
农工商房地产（集团）有限公司
上海农工商房地产置业有限公司
上海海博股份有限公司除物流业务相关资产外的其他资产
上海海博出租汽车有限公司
上海海博宏通投资发展有限公司
上海海博投资有限公司
思乐得公司
上海思乐得不锈钢制品有限公司
光明海博投资
光明海博投资有限公司
安吉海博山庄酒店有限公司
上海临港奉贤经济发展有限公司
上海海博物流（集团）有限公司
光明财务公司
光明食品集团财务有限公司
上海良友（集团）有限公司
上海广林物业管理有限公司
上海国盛（集团）有限公司
上海城投（集团）有限公司
2015 年年度报告
公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称
光明房地产集团股份有限公司
公司的中文简称
公司的外文名称
BRIGHT REAL ESTATE GROUP CO.,LIMITED
公司的外文名称缩写
Bright Real Estate
公司的法定代表人
二、 联系人和联系方式
董事会秘书（代行）
证券事务代表
上海市静安区西藏北路199号
上海市静安区西藏北路199号
三、 基本情况简介
公司注册地址
上海市浦东新区张杨路838号25楼A座
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址
上海市静安区西藏北路 199 号
公司办公地址的邮政编码
www.bre600708.com
四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体名称
《上海证券报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点
本公司董（监）事会办公室
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票上市交易所
变更前股票简称
上海证券交易所
海博股份、东海股份
六、 其他相关资料
立信会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事务所（境内）
上海市南京东路 61 号
签字会计师姓名
李晨、刘玉如
光大证券股份有限公司
上海市静安区新闸路 1508 号
报告期内履行持续督导职责的保荐
签字的保荐代表人
持续督导的期间
至股权承诺完成且上市公司股份全流通
报告期内履行持续督导职责的财务
海通证券股份有限公司
2015 年年度报告
上海市广东路 689 号
签字的财务顾问主
李永昊、黄文佳
持续督导的期间
2015 年 8 月 29 日至 2016 年 12 月 31 日
华福证券有限责任公司
福州市鼓楼区温泉街道五四路 157 号
报告期内履行持续督导职责的财务
签字的财务顾问主
柳淑丽、路昀
持续督导的期间
2015 年 8 月 29 日至 2016 年 12 月 31 日
七、 近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比上年
主要会计数据
同期增减(%)
12,387,285,125.39
13,333,218,093.64
12,593,232,019.75
归属于上市公
510,271,580.67
832,587,285.22
518,237,452.31
司股东的净利
归属于上市公
691,082,380.17
114,723,777.32
62,221,149.52
司股东的扣除
非经常性损益
经营活动产生
917,846,969.17
-4,687,344,762.50
-5,084,351,576.61
的现金流量净
本期末比上
年同期末增
归属于上市公
7,942,753,063.52
6,327,947,255.70
5,701,441,498.81
司股东的净资
49,924,818,062.37
44,326,997,669.29
35,170,168,032.54
期末总股本
1,318,719,966.00
510,370,252.00
510,370,252.00
主要财务指标
本期比上年同期增减
主要财务指标
基本每股收益（元／股）
稀释每股收益（元／股）
扣除非经常性损益后的基本每股
收益（元／股）
加权平均净资产收益率（%）
减少36.60个百分点
扣除非经常性损益后的加权平均
增加140.35个百分点
净资产收益率（%）
2015 年年度报告
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明
报告期内，公司进行了重大资产重组，实现了重组上市，实现归属于上市公司股东的净利润
510,271,580.67 元，与 2015 年 3 月 31 日披露的《上海海博股份有限公司 2014 年年度报告》中
经审计归属于上市公司股东的净利润 164,421,046.65 元相比，增加了 210.34%。
根据公司 2015 年度审计报告及财务报表编制的方法，
在报告期内，若因同一控制下企业合并
增加子公司或业务的，则调整合并资产负债表的期初数，将子公司或业务合并当期期初至报告期
末的收入、费用、利润纳入合并利润表；将子公司或业务合并当期期初至报告期末的现金流量纳
入合并现金流量表，同时对比较报表的相关项目进行调整，视同合并后的报告主体自最终控制方
开始控制时点起一直存在。公司于 2015 年年度报告中披露的所有公司 2014 年度主要会计数据和
财务指标，均在此基础上进行编制与审计。按 2015 年末经审计口径，公司 2015 年度实现经审计
归属于上市公司股东的净利润 510,271,580.67 元，与 2014 年实现归属于上市公司股东的净利润
832,587,285.22 元相比，同比下降了 38.71%。
八、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
的净资产差异情况
□适用 √不适用
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和属于上市公司股东的净
资产差异情况
□适用 √不适用
九、 2015 年分季度主要财务数据
单位：元 币种：人民币
（1-3 月份）
（4-6 月份）
（7-9 月份）
（10-12 月份）
3,062,689,145.68
2,257,892,109.09
1,841,890,968.00 5,224,812,902.62
归属于上市
公司股东的
88,960,369.15
14,143,137.66
81,428,217.58
325,739,856.28
归属于上市
公司股东的
扣除非经常
83,624,778.54
8,502,169.33
76,535,880.28
522,419,552.02
性损益后的
经营活动产
生的现金流
-1,567,158,721.45
-558,662,652.17
-525,559,143.00
3,569,227,485.79
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
√适用 □不适用
报告期内，公司进行了重大资产重组，实现了重组上市，公司本期分季度主要财务数据是根
据同一控制下企业合并增加子公司或业务的，视同合并后的报告主体自最终控制方开始控制时点
起一直存在的编制与审计基础上所形成，与报告期内披露的定期报告数据存在差异。
2015 年年度报告
十、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
非经常性损益项目
2015 年金额
2014 年金额
2013 年金额
非流动资产处置损益
1,748,661.91 13,839,913.04
8,373,311.29
越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税
收返还、减免
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营
业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定
7,393,594.68 33,443,556.75 24,713,012.90
标准定额或定量持续享受的政府补助除外
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占
208,876.70
- 1,063,769.26
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资
成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨
认净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各
项资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价
值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合
-224,328,543.53 636,828,877.46 428,289,193.18
并日的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值
业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负
债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性
20,411,385.15
金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资
产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回
1,000,000.00
460,572.34
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房
地产公允价值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损
益进行一次性调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出
6,162,583.22 5,962,131.96 94,794,862.86
其他符合非经常性损益定义的损益项目
- -11,683,608.55
少数股东权益影响额
33,299,456.32 23,236,187.91 -72,852,432.27
所得税影响额
-5,295,428.80 -16,858,544.37 -17,142,378.22
-180,810,799.50 717,863,507.90 456,016,302.79
2015 年年度报告
公司业务概要
一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明
公司的主营业务为房地产综合开发经营、物流产业链，集房产开发、施工、物业、冷链物流
及产业链等为一体的国内大型国有综合房地产集团型公司。目前，公司拥有下属企业110多家，其
中房地产产业链企业90多家，下属商业房产经营集团、物流集团、建筑施工企业（一级）、物业
管理（一级）等。
公司住宅地产开发业务的主要产品为各类商品住宅。在房产开发经营中，公司始终坚持“立
足精耕上海，深耕城市能级高、发展潜力大的省会城市，积极拓展符合企业实际情况的房地产新
业务、新市场，坚持房地产业下的多元化发展之路”的发展战略。公司开发足迹遍布江苏、浙江、
安徽、广西、河南、山东、湖南、湖北、上海等八省一市。公司所属建设公司为房屋建筑工程施
工总承包一级资质和市政公用工程施工总承包一级资质，并为水利水电工程施工总承包、装修装
饰工程专业承包二级资质的综合性施工企业。公司所属的材料公司和装饰设计公司为房地产开发
的产业链公司，为公司提供质优价廉品质好的产品和服务。
公司商业地产业务主要包括商业街区、写字楼和酒店等业态的开发和运营。目前公司旗下在
上海区域拥有光明地产大厦、金山都乐汇、西郊乐缤纷等集中型商业物业，公司在江苏镇江还有
一座酒店。华都集团作为公司旗下独立运作的商业地产投资、开发及运营管理业务平台，公司已
初步形成了开发建设、策划定位、招商招租、销售代理、房产置换、物业经营性融资、物业管理
的商业地产全产业链经营模式。
公司旗下拥有旺都和华仕两家物业公司，分别从住宅和商办物业为客户提供物业管理服务、
资产运营的综合服务平台。建设成上海信誉好、专业化程度高、服务能力强的品牌物业企业，力
争成为国内物业管理服务行业先进企业。
公司冷链物流产业链业务由海博物流集团全力打造，公司在洋山自贸区、大虹桥等重点发展
地区拥有较大规模的保税常温库和冷链物流园。在市内其他区域还拥有大型冷库、常温仓库、冻
品市场、码头岸线、BH城市货运出租车、冷藏车辆等经营性资源。具备国际货代、海关监管车辆
运输、多种进口食品经销权、进口许可、部分商品品种市场准入质量证书发放代理权等资质。旗
下“菜管家”电商网站荣获商务部“年度电子商务示范企业”称号。公司开始向现代食
品物流企业全面转型，在冷链物流、保税供应链物流、城市冷链配送等方面具备较强的第三方物
流服务能力，正在形成自己的经营特色。
针对房地产行业和冷链物流行业发展情况，公司管理层讨论与分析进行了详细论述，详见本
报告第四节。
2015 年年度报告
二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明
经中国证券监督管理委员会《关于核准上海海博股份有限公司重大资产重组及向光明食品（集
团）有限公司等发行股份购买资产并募集配套资金的批复》（证监许可[ 号）核准，公
司向光明食品（集团）有限公司发行 321,277,459 股股份、向上海大都市资产经营管理有限公司
发行 211,981,831 股股份、向上海农工商绿化有限公司发行 7,089,608 股股份、向张智刚发行
18,947,587 股股份、向郑建国发行 8,317,983 股股份、向沈宏泽发行 2,184,847 股股份、向李艳
发行 529,819 股股份购买相关资产，且公司非公开发行不超过 326,905,458 股新股募集本次发行
详见公司 2015 年 7 月 7 日刊登于上海证券交易所网站 www.sse.com.cn
股份购买资产的配套资金。
（临 ）《关于公司重大资产重组事项获得中国证券监督管理委员会核准的公告》、《公
司重大资产置换及发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（修订稿）》。
三、报告期内核心竞争力分析
1、健全的法人治理结构
公司严格执行法律法规的要求，形成了健全的治理结构和完善的治理制度，充分发挥董事会
及其专门委员会的决策和指导作用，强化监事会及党委、纪委的监督机制，完善股东大会的规则，
依法、严格、充分进行信息披露，保障中小股东的知情权和决策权。公司的管理层持股和项目公
司经营层持股的政策，也激励各级经营层提高胜任能力和核心竞争力，努力实现各项经济目标。
2、优秀的战略管理能力
面对房地产行业复杂多变的发展形势，公司始终坚持“稳健经营、稳中求进”的战略方向不
动摇，积极研判国家政策和经济形势，及时把握经营趋势和策略，灵活掌控经营力度尺度，始终
保持健康、持续、快速发展，体现了优秀的战略定力和决策管理能力。
3、高效的管理能力和强大的执行力
公司领导班子精诚团结，具有多年的专业经营团队经验丰富，市场意识敏锐。公司上下众志
成城，具有很强的凝聚力与向心力。公司“筑梦造福，强企富员”的企业使命，将筑梦人生、造
福社会、做强企业、成就员工全面融合在一起，形成了高效的执行力。
4、良好的品牌影响力
公司是上海市国资控股的大型房地产上市公司，坚持传承海纳百川、责任稳健、积极创新、
坚守品质、敢梦敢想的“海派文化”，以真诚负责的态度，坚持为市场提供精致、优雅、创新的
精惠海派产品，为客户提供真正高品质家园、健康从容的海派新生活。“农工商房产”为上海市
著名商标。农工商房产获得“2014年度最具影响力企业”称号及2014年度最具影响力地产企业大
奖。农工商房产荣获2015中国房地产开发企业50强以及房地产开发企业稳健经营10强。
5、优质、丰富的项目资源
公司具备多元化的项目拓展能力，除了公开市场招拍挂方式以外，还积极探索通过旧城改造、
城中村改造、城市更新、历史名镇保护开发、保障房、光明食品集团盘活存量土地资源和殷实农
2015 年年度报告
场建设、合作开发、兼并收购等灵活的拓展方式获取项目资源。坚持聚焦房地产主业，以上海为
主战场，整合一切可以整合的力量，寻求更多优质的社会资源。
6、多元化、低成本的融资渠道
凭借公司良好的经营能力，充分发挥光明食品集团资源和平台持续作用，公司积极开拓中期
票据、公司债等长期限、低成本的融资渠道，进一步降低融资成本，提高偿债能力，控制融资风
险，为公司长期、稳健、可持续发展打下良好的基础。
管理层讨论与分析
一、管理层讨论与分析
2015 年，既是国家全面深化改革的关键之年，也是公司顺应国资国企改革的大势，在光明食
品集团的正确领导下，完成重大资产重组，迈上国资国企改革和资产证券化的新征途，正式登陆
资本市场的第一年。公司目前是以房地产综合开发经营、物流产业链两大板块为主业，以房产开
发为主、集施工建设、物业经营、冷链物流及产业链等为一体的国内大型国有综合房地产集团型
1、房地产行业分析
当前国内经济呈现总体运行稳中趋缓，结构调整加速等特点，在经济下行压力增大的转型期，
作为助推经济增长的重要支柱行业之一的房地产行业仍然承担着经济和民生双重稳定器的作用。
2015 年的房地产行业在促消费、去库存的总基调下，陆续出台了一系列宽松政策，楼市总体
出现了逐步回暖的态势，销售额创历史新高。2015 年，全国实现商品房销售面积 12.85 亿平方米，
同比增长 6.5%；实现商品房销售金额 8.73 万亿元，同比增长 14.4%，创历史新高；全国百城价格
指数 2015 年以来持续回升，12 月百城住宅均价上涨至 10980 元/平方米，同比上涨 4.2%。
但目前房地产行业库存仍居历史高位。2015年末商品房待售面积7.19亿平方米，较2014年末
增加9684万平方米，同比上升15.6%，也创历史新高。在行业一系列利好政策的推动下，2015年去
库存也取得一定成效，12月全国商品房待售面积同比增速持续下降，为2011年以来的新低。随着
国内经济增速的放缓，降库存依然是房地产行业的主旋律，受产业变化和人口流动的影响，2015
年房地产市场发展中的区域分化也日趋明显，行业竞争日趋激烈，行业集中度不断提高。一线城
市库存量达近五年最高点，出清周期处于较高水平但逐步回落，未来需求旺盛，土地供应节奏放
缓，中长期库存压力不大，尤其是上海、北京等特大城市，由于区域人口和财富的聚集效应明显，
旺盛的需求带动房地产市场量价持续走高，由于土地资源有限，供不应求矛盾突出；二线城市，
不同城市库存压力表现分化，少数二线城市库存高，短期及中长期去化压力显著；三、四线城市，
不同城市库存压力明显分化，但多数三、四线城市过剩风险突出，市场下行。
新开工持续下滑，投资增速降至历史低点。2015年，全国商品房新开工面积15.45亿平方米，
同比下降14%，新开工增速已经连续22个月下滑；房屋竣工面积10亿平方米，同比下降7%；全年房
2015 年年度报告
地产开发企业土地购置面积22811万平方米，比上年下降31.7%；土地成交价款7622亿元，下降23.9%。
受此影响，全年房地产开发投资9.6万亿元，同比增长仅1.0%，投资增速降至历史新低。
货币政策稳健，行业资金面相对宽松。2015年，为应对国内外宏观经济形势变化，央行延续
了稳健偏松的货币政策，全年5次降息，贷款利率降至4.9%的历史低位，5次下调存款准备金率，
存款准备金率也回落到2010年的宽松水平。相对宽松的信贷环境，也为居民购房提供了有利条件。
从行业资金来源来看，房地产开发资金来源12.52万亿元，同比2014年上涨2.6%；从资金来源构成
来看，国内贷款和自筹资金占比为14.6%和39.2%，分别较去年下降1.3和2.2个百分点，而信贷政
策的放松、市场利率的持续下行，促进了销售市场的好转，从而导致房地产开发资金来源中其他
资金来源（主要为预收款和按揭款）占比提升3.7个百分点至44.5%。
鉴于各地市场分化较大，2015 年以来，政府在“分类指导、因地施策”的原则下，陆续推出
支持居民合理自住和改善型需求的系列举措，包括将个人住房转让营业税征税时限由 5 年下调为
2 年，降低非限购城市的居民家庭首次购买普通住房、以及购买二套房的商业贷款最低首付比例，
调整房地产交易环节的契税和营业税优惠政策等，以降低居民购房门槛，减少购房成本，促进购
房需求的释放。
展望2016年，去库存仍然是房地产市场的主题。2015年末的中央经济工作会议首次将房地产
去库存作为2016年的五大任务之一，并在春节前后出台了降低最低首付比例至20%和降低交易税费
的具体配套政策，有效的推动了房地产行业的库存消化。
在宏观经济下行压力依然突出，投资在稳定经济增长中仍有着重要作用的背景下，不论是货
币政策还是行业政策都将保持相对宽松状态。随着政策红利的持续释放，以及消费者信心的逐步
恢复，商品房销售仍将延续回暖态势平稳增长，开工和投资也会随着市场的好转而逐渐改善。但
由于目前区域市场分化严重、局部城市房价上涨过快等矛盾的存在，地方政府一城一策的调控思
路将更灵活。分类调控政策的推出将有效引导合理需求，有利于市场恢复理性，推动行业去库存
的持续进行。
未来随着房地产政策调节回归市场化，长效机制逐步建立，房地产行业的发展走势受调控政
策影响程度日趋减弱，供求关系、信贷环境以及城市规划等基本市场化因素将主导未来房地产市
场走势，而行业内的竞争也会愈加激烈。在此环境下，机遇与挑战并存，除了继续坚持提升产品
竞争力和盈利能力之外，房地产开发企业还需持续探索新的发展路径和商业模式，成本管控、金
融运作、互联网方式、服务创新等将成为未来房企新的的利润增长点和战略支撑。
2、冷链物流行业分析
经过多年发展，目前国内的冷链物流行业已经具有了一定的规模，在 2015 年初发布的《物流
标准化中长期发展规划（ 年）》中进一步明确了冷链物流的产业地位和发展要求。
我国水果、肉类、水产品等主要农产品产量逐年提升。而消费者对生鲜产品、冷冻食品需求
的不断增加以及对食品安全需求的不断提高，给农产品冷链物流行业带来了较好的发展机遇。目
中国食品年供应量总额在 1700 亿美元， 2020 年将达到 8000 亿美元，年平均增长率在 19%。
2015 年年度报告
另据中国食品工业协会的一项调查显示，中国由于冷链系统不完善造成每年约有 1200 万吨水果和
1.3 亿吨蔬菜的浪费，总值至少在 100 亿美元。由此可见，随着消费者对商品品质要求的提高和
国家整体经济水平的提升，未来中国冷链物流市场存在较大提升空间。与发达国家冷链相比，当
前国内的冷链物流水平还存在明显的差距，单从行业发展空间来看，当前我国综合冷链流通率为
19%，而美、日等发达国家的冷链流通率达到 85%以上。
国内的冷链物流目前正处于进入快速发展的门槛上，冷库激烈竞争的形势已经隐约显现，冷
链物流市场也发生了显著变化：一是货品品类变化，货品品类进一步细分，其中冷鲜食品和医疗
冷藏品的整体规模有明显上升；二是客户渠道变化，由电子商务催生的冷链物流宅配市场，带动
的是冷链物流客户渠道的改变；三是价值链的变化，冷链物流企业由单个环节服务领域逐渐向一
站式综合性企业服务领域扩展，与过去相比，综合型冷链物流供应商所占比例逐渐增大，企业在
服务过程中都逐渐向立体化、跨界方向发展。
二、报告期内主要经营情况
2015 年是公司完成重组上市后登陆资本市场的第一年，在光明集团的正确领导下，董事会把
握战略全局，进一步发挥好战略引领作用，在股东、监事会、总裁班子、党委会以及全体干部员
工的共同努力下，公司圆满完成了重大资产重组，迈出了在国资国企资产证券化改革中坚实而重
要的步伐，正式以“光明地产”的品牌登陆了资本市场，在公司治理、土地储备、品牌建设、精
益管理、人才引育、融资创新等方面，进一步夯实基础，公司综合实力再上新台阶，主要反映在
以下几个方面。
第一，重组完成，发展注入新动力。全年实现营业收入 123.87 亿元，利润总额 8.48 亿元，
归属于母公司所有者的净利润 5.10 亿元。2015 年末公司总资产为 499.25 亿元，归属于母公司所
有者权益为 79.43 亿元，加权平均净资产收益率为 8.80%，每股收益为 0.4637 元。（由于 2015
年完成资产重组，各项数据指标与重组前原上市公司不再具有同比意义。）公司完成资产重组后
总体经济运行平稳，发展注入新动力，核心竞争力得到有效提升，为持续、健康、快速发展打下
了坚实的基础。
第二，品牌价值和影响力提升。公司简称更名为“光明地产”，纳入光明集团的核心大品牌
一体化建设，推进公司整体形象和品牌价值的提升。公司子公司农工商房地产（集团）集团有限
公司，获得了“2014 年度最具影响力企业”的称号、2014 年度最具影响力地产企业大奖，2015
中国房地产开发企业 50 强以及房地产开发企业稳健经营 10 强等荣誉，“农工商房产”被延续认
定为上海市著名商标。所属房产项目公司依靠自身优秀的产品品质和过硬的工程管理，获得了“上
海市节能省地型‘四高’优秀小区”、“上海市建筑节能示范项目”、各地优质结构工程、标准
工地、市级文明工地称号等一系列荣誉，代表了公司新一轮的房产项目建设开发水平。公司子上
海菜管家电子商务有限公司被国家农业部认定为 2015 年度农业电子商务示范企业。
2015 年年度报告
第三，转型升级，培育新的核心竞争力。立足上海区域，依靠国资背景，加强与政府和企业
之间的合作，内强筋骨，外树形象，积极探索城市更新、城中村改造、历史文化名镇建设。充分
利用光明食品集团的资源优势，最大效益地提升企业能级。加快物流资源整合和转型升级，推进
了板块化运作，优化资源配置，提高资源利用率，努力实现低温物流网络的突破、专业能力的突
破、经营模式的突破、融资能力的突破，培育新的核心竞争力。面对不同区域和产品状况，公司
加强对商业地产的产品定位、功能设计、招商运营的研究，结合行业特点，进一步布局业务模式
转型和功能升级。从市场需求、运作模式、竞合关系、分布区划、行业现状、可用资源等多方面
进行养老地产的系统与深入的前瞻性研究，对选址、方案、立项等方面做了大量筹备工作，项目
正在有序推进。
第四，加强内部管控，提升制度执行力。通过梳理优化采购体系，结合项目实际情况，提升
了制度流程的基础完善工作。通过公司工程检查平台及时解决工程建设存在的质量与安全问题，
推进项目质量安全标准化管理，营造良好的施工环境，加快工程建设进度，确保工程建设总体目
标实现。在销售回款管理方面，通过与金融机构沟通，整合资源，新增“营销综合评估体系”、
“营销采购管理办法”、“营销电商操作指引”等工具，“营销费用的管理办法”全面落地执行，
进一步加强了营销管理工作精细化。通过加强资金集中管控，减少银行账户，提高资金运营效率，
全力实施贷款置换降低融资成本。2015 年进一步优化完善，形成绩效考核管理工作具体操作办法
和薪酬管理手册，更加精确、合理，实现客观、公正。信息化建设全面推进，营销系统、成本管
理系统、视频会议系统、办公自动化系统、工地视频远程监控系统等渗透到日常工作环节之中，
并保障了数据在网络运行过程中的安全。
(一) 主营业务分析
利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
上年同期数
营业收入 12,387,285,125.39 13,333,218,093.64
营业成本 9,356,886,764.18 10,228,637,808.79
375,298,052.38
439,033,409.27
504,186,341.47
601,213,367.25
264,028,219.04
377,816,475.04 上年同期包含重组前公司下属海博出
租、思乐得公司、安吉海博、海博投资、
海博宏通和光明海博投资的财务费用，
重组后随这些子公司的置出而带出，另
外公司下属农房集团同期利息费用下降
917,846,969.17 -4,687,344,762.50 主要是由于公司下属农房集团销售商品 119.58
房收入增加所致
投 资 活 动 -1,763,186,116.99 -502,664,930.26 主要为重组前公司下属海博出租、思乐 -250.77
2015 年年度报告
得公司、安吉海博、海博投资、海博宏
通、光明海博业务影响；母公司使用闲
置募集资金购买理财产品等业务影响所
筹 资 活 动 2,485,557,552.62 3,576,331,697.43 主要是经营性现金净流量增加，筹资增
量减少所致
收入和成本分析
(1). 主营业务分行业、分产品、分地区情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
毛利率 营业收入比上 营业成本比上 毛利率比上
（%） 年增减（%） 年增减（%） 年增减（%）
房地 9,576,619,345.56 6,970,480,872.54 27.21
18.42 减少 2.05 个
183,208,231.68 136,554,259.08 25.46
30.36 增加 1.60 个
其他 2,531,955,894.95 2,221,663,440.04 12.26
-47.00 减少 15.39
主营业务分地区情况
毛利率 营业收入比上 营业成本比上 毛利率比上
（%） 年增减（%） 年增减（%） 年增减（%）
华东 9,834,910,342.45 7,418,400,777.31 24.57
-19.29 增加 4.29 个
573,695,976.04 475,923,030.57 17.04
华南 1,464,071,815.32 1,049,487,037.02 28.32
4,679.84 减少 47.63
419,105,338.38 384,887,726.76
-60.31 减少 39.38
主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明
报告期内，公司房地产开发实现营业收入 95.77 亿元，同比增加 17.50%，主要是由于房产项
目结转收入的销售均价同比上升引起的；公司物业及租赁实现营业收入 1.83 亿元，同比增加
31.07%，主要是由于业务规模增加导致；
同比减少 48.35%，
公司其他产业实现营业收入 25.32 亿元，
主要是由于报告期内重组导致的业务置出引起的。公司完成重组后，房地产开发业务主要集中在
上海、江苏、浙江、河南、广西等区域。部分地区 2015 年毛利率下降主要是由于重组导致的本地
区业务类型发生变化导致的。
2015 年年度报告
(2). 成本分析表
分行业情况
上年同期金额
2,041,748,922.75
1,756,876,425.11
4,928,731,949.79
4,129,401,325.16
136,554,259.08
104,748,659.09
2,221,663,440.04
4,191,823,872.52
成本分析其他情况说明
从成本明细来看，土地成本占比有一定程度的增加，主要由于结转项目的区域和产品结构不同。
其他业务成本占比下降，主要是由于报告期内重组导致的业务置出引起的。
2015 年年度报告
单位：元 币种：人民币
上年同期数
变动比例（%）
主要是由于公司
经营活动产生的
下属农房集团销
917,846,969.17
-4,687,344,762.50
现金流量净额
售商品房收入增
主要为重组前公
司下属海博出
租、思乐得公司、
安吉海博、海博
投资活动产生的
投资、海博宏通、
-1,763,186,116.99
-502,664,930.26
现金流量净额
光明海博业务影
响；母公司使用
闲置募集资金购
买理财产品等业
务影响所致
主要是经营性现
筹资活动产生的
金净流量增加，
2,485,557,552.62
3,576,331,697.43
现金流量净额
筹资增量减少所
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明
□适用 √不适用
2015 年年度报告
(三) 资产、负债情况分析
资产及负债状况
本期期末数
上期期末数 本期期末金额较
本期期末数
占总资产的
上期期末数
占总资产的 上期期末变动比
4,137,670,102.14
8.29 2,143,726,987.72
93.01 主要为公司下属农房集团增加预收房款等所致
以公允价值计
113,870.66
-100.00 期初金额为重组前公司下属光明海博投资业务所
量且其变动计
致，重组后随光明海博投资置出而带出
入当期损益的
310,000.00
2,600,000.00
-88.08 主要是子公司农房集团前期票据款减少所致
1,425,398,640.17
2.86 2,993,460,045.08
-52.38 主要是公司下属农房集团部分子公司前期预付款
15,782,150.31
33,964,329.95
-53.53 主要是收回应收股利所致
788,981,015.13
125,495,707.32
528.69 主要是母公司调整购买的理财产品及下属农房集
其他流动资产
团子公司调整应交税费借方到其他流动资产所致
1,663,376.40
71,850,376.40
-97.68 期初金额中包含了重组前公司对临港奉贤的投资
可供出售金融
及海博出租的对外投资，重组后随临港奉贤和海博
出租置出而带出
5,031,199.18
60,891,192.70
-91.74 期初金额中包含了重组前公司下属海博出租、海博
长期股权投资
投资的对外投资，重组后随这些子公司置出而带出
350,659,866.14
0.70 1,402,199,473.30
-74.99 期初金额中包含了重组前公司下属海博出租、思乐
得公司、安吉海博、海博投资、海博宏通、光明海
博投资的固定资产，重组后随这些子公司置出而带
35,218,217.19
0.07 1,567,738,988.67
-97.75 期初金额中包含了重组前公司下属海博出租、安吉
海博、海博投资、海博宏通的无形资产，重组后随
这些子公司置出而带出
2015 年年度报告
32,994,713.90
132,198,408.00
-75.04 期初金额中包含了重组前公司下属海博出租、光明
海博投资的商誉，重组后随这些子公司置出而带出
5,667,849.79
14,663,675.62
-61.35 期初金额中包含了重组前公司下属海博出租、海博
长期待摊费用
投资、海博宏通的长期待摊费用，重组后随这些子
公司置出而带出
126,076,595.81
254,037,554.59
-50.37 期初金额中包含了重组前公司下属海博出租、思乐
其他非流动资
得公司、光明海博投资的其他非流动资产，重组后
随这些子公司置出而带出
非流动资产合
1,605,974,330.55
3.22 4,489,435,294.04
-64.23 期初金额中包含了重组前公司下属部分子公司，重
组后随这些子公司置出而带出
10,310,000,000.00
20.65 5,198,647,875.25
98.32 重组前公司下属海博出租、光明海博投资的短期借
款随着重组置出而带出，另外重组后公司下属农房
集团新增短期借款而导致增
以公允价值计
102,638.86
-100.00 期初金额为重组前公司下属光明海博投资业务所
量且其变动计
致，重组后随光明海博投资置出而带出
入当期损益的
11,800,000.00
800,000.00
1,375.00 主要是公司下属农房集团部分子公司应付票据款
5,473,812,036.18
10.96 3,707,616,042.60
47.64 重组前公司下属海博出租、思乐得公司、安吉海博、
海博投资、海博宏通和光明海博投资的应付账款随
着重组置出而带出，另外重组后公司下属农房集团
计提工程款等所致
6,249,494,711.63
12.52 2,616,280,371.61
138.87 重组前公司下属海博出租、思乐得公司、海博投资、
海博宏通和光明海博投资的预收账款随着重组置
出而带出，另外重组后公司下属农房集团增加预收
应付职工薪酬
48,827,104.76
92,678,033.46
-47.32 重组前公司下属海博出租、思乐得公司、海博投资、
海博宏通的应付薪酬随着重组置出而带出
753,109,532.61
530,659,561.59
41.92 公司下属农房集团计提税金所致
107,964,520.44
45,773,839.65
135.87 主要是公司下属农房集团部分子公司财务利息增
2015 年年度报告
其他应付款
2,140,495,213.91
4.29 3,386,703,680.05
-36.80 重组前公司下属海博出租、思乐得公司、安吉海博、
海博投资、海博宏通、光明海博投资的其他应付款
随着重组置出而带出，另外重组后公司下属农房集
团减少其他应付款所致
流动负债合计 31,093,991,510.69
62.28 21,450,540,496.12
44.96 期初金额中包含了重组前公司下属部分子公司，重
组后随这些子公司置出而带出；另外重组后公司下
属农房集团增加流动负债所致
518,528,741.23
907,351,800.68
-42.85 主要是重组后公司下属农房集团按期归还债券所
长期应付款
50,000,000.00
0.10 2,250,039,582.82
-97.78 主要是公司下属农房集团长期应付款减少所致
递延所得税负
392,432.93
-100.00 期初金额为重组前公司下属海博宏通、光明海博投
资业务所致，重组后随海博宏通和光明海博投资置
非流动负债合 10,419,611,910.75
20.87 15,362,534,039.16
-32.18 主要是公司下属农房集团长期应付款、应付债券减
少、按期归还非流动负债所致。
1,318,719,966.00
510,370,252.00
158.38 公司资产重组后增加注册资本、募集资金所致
其他综合收益
-100.00 期初金额为重组前公司下属光明海博投资业务所
致，重组后随光明海博投资置出而带出
1,885,439.07
-100.00 期初金额为重组前公司下属海博出租、思乐得公司
业务所致，重组后随海博出租和思乐得公司置出而
少数股东权益
468,461,577.41
0.94 1,185,975,878.31
-60.50 根据重组资产情况调整所致
2015 年年度报告
(四) 行业经营性信息分析
2015 年，我国宏观经济运行压力巨大，2015 年 GDP 同比增长 6.9%，20 多年来首次跌破 7%。
投资及出口表现不佳成为拖累经济增长的两大主因，全国固定资产投资增速回落，进出口总额同
比下降。而固定资产投资之所以增长缓慢，主要受到房地产开发投资增速回落幅度较大影响，且
房地产开发投资增速去年以来持续下滑。另一方面得益于经济结构的加快调整，新经济蓄势待发，
与传统行业相比，新主体、新业态、新产品、新技术快速增长，未来经济发展的新动力已得到培
2015 年是楼市政策从逐步放松向全面利好转变的一年。政策的利好推动全国房地产市场销售
企稳复苏。在稳定住房消费的大方针指导下，从全国到地方的各类托市政策轮番出台，330 新政
引发二手房市场井喷，930 新政令 2015 年末市场暖冬再现。虽然销售情况表现良好，但房地产市
场自身依然存在严峻的库存问题，三四线城市化解库存成为 2015 年末中央高层关注的焦点，也料
将成为 2016 年度政策制定的核心目标。
从供应端来看，2015 年，土地供应控规模、调结构，为房地产行业中长期的平稳发展提供支
撑，同时加大保障性住房建设与货币化安置执行力度，改善市场环境，满足各类人群的居住需求。
从需求端来看，2015 年，中央多轮降准降息、降首付、减免税费等降低购房成本，推动需求
入市；地方政策灵活调整，采取税费减免、财政补贴、取消限购限外等措施获得显著成效。
分城市来看，2015 年，一二线城市分化加剧。一线及部分热点城市住房需求旺盛、聚集效应
明显、购买力强的城市改善性需求明显释放，高端项目热销，房价上涨较快。也有一些城市受政
策红利影响，未来发展前景可期，成为购房者选购热点，住房成交表现突出，房价有所上涨。三、
四线城市对政策反应则有些迟缓，市场需求仍表现乏力，较高的库存压力下，房价压力较大。
这种情况下，预计 2016 年市场分化的趋势将依然延续。房地产救市政策预计依然会持续出现，但
整体政策的力度将不同，分城施策是未来政策放松的主要特点。
2015 年年度报告
房地产行业经营性信息分析
报告期内房地产储备情况
√适用□不适用
持有待开发土
持有待开发土地的区
一级土地整理
规划计容建筑面积
是/否涉及合作开发项
合作开发项目涉及
合作开发项目的
地的面积(平
面积(平方米)
的面积(平方米)
权益占比(%)
湖州苍山 1#地块
富阳麓山新城项目
松江佘山 16 街坊
松江佘山 18 街坊
南宁那黄村 1 号地块
南宁那黄村 8 号地块
绍兴 G29，绍兴 B12
2015 年年度报告
报告期内房地产开发投资情况
√适用□不适用
单位：万元 币种：人民币
住宅、商业
住宅、商业
万阳 112 二
期、118 一
住宅、商业
住宅、商业
2015 年年度报告
绍兴 G29、
住宅、商业
住宅、商业
住宅、商业
住宅、商业
住宅、商业
住宅、商业
住宅、商业
住宅、商业
住宅、商业
住宅、商业
嘉定 D9 一
（一、二、
住宅、商业
住宅、商业
住宅、商业
住宅、商业
2015 年年度报告
报告期内房地产销售情况
√适用□不适用
可供出售面积(平方米)
已签约面积
住宅、商业
住宅、商业
绍兴 G29、绍兴 B12
武汉塔子湖
住宅、商业
住宅、商业
住宅、商业
宜兴丁蜀镇
住宅、商业
住宅、商业
2015 年年度报告
嘉定 D9（一期）
住宅、商业
恒海项目（一、二、三期）
住宅、商业
住宅、商业
住宅、商业
住宅、商业
住宅、商业
报告期内房地产出租情况
□适用√不适用
报告期内公司财务融资情况
√适用□不适用
单位：万元 币种：人民币
期末融资总额
整体平均融资成本(%)
利息资本化金额
2,573,524.83
193,148.23
2015 年年度报告
(五) 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
单位：万元 币种：人民币
报告期内投资额
投资额增减变动数
上年同期投资额
投资额增减幅度（%）
占被投资公司权益
主要被投资公司情况
主要经营活动
的比例（%）
生产一次性注射针、一次性使用
注册资本金 4608
上海米沙瓦医科工业有限
注射器及一次性使用医疗器具及
万元，报告期内实
医疗穿刺器具，销售自产产品。
备注：被投资公司上海出租汽车信息服务有限公司、上海美优制药有限公司、常州巴士出租汽车
有限公司年初投资额分别为 8.93 万元、2426.29 万元、3101.93 万元，由于资产重组原因不在合
并范围之内，本年投资额全额减少，故报告期末投资额均为零。详见审计报告长期股权投资分析。
(1) 重大的股权投资
(2) 重大的非股权投资
(3) 以公允价值计量的金融资产
重大资产和股权出售
2015 年 12 月 30 日，公司全资子公司上海广林物业管理有限公司与公司关联人上海良友（集
团）有限公司签署了购买资产协议，约定广林物业向良友集团出售所持有的通北路 400 号改建项
目的新建办公楼的所有权及 100 个地下车位的使用权，成交金额为
元。具体内容详
见《上海证券报》及上海证券交易所网站 www.sse.com.cn，2015 年 12 月 10 日（临 ）、
（临 ）、（临 ）；2015 年 12 月 16 日（临 ）；2016 年 1 月 4 日（临
2015 年年度报告
(七) 主要控股参股公司分析
报告期内实现归
报告期末总资产
报告期内实现营业
报告期内实现净
注册资本（元）
报告期末净资产（元）
属于母公司的净
收入（元）
利润（元）
利润（元）
农工商房地产（集团）
1,120,000,000.00
47,992,496,475.67
5,898,024,222.13
9,846,261,325.59
536,037,481.48
516,681,002.55
上海申宏冷藏储运有限
26,940,000.00
266,591,133.75
42,414,148.41
394,153,680.98
-2,515,445.93
-2,515,445.93
上海海博物流（集团）
50,000,000.00
634,608,719.70
33,587,715.84
809,215,561.37
-5,014,498.39
-1,796,386.30
上海海博西郊物流有限
100,000,000.00
420,403,494.24
101,143,887.83
上海海博斯班赛国际物
70,000,000.00
211,619,660.15
57,966,870.97
39,770,794.66
4,390,697.79
4,390,697.79
流有限公司
上海农工商房地产置业
100,000,000.00
1,775,112,168.00
396,256,129.79
1,078,249,152.00
108,722,176.59
108,722,176.59
(八) 公司控制的结构化主体情况
是否纳入合并范围
纳入合并范围的依据
根据合伙协议，公司作为 GP 控制人，实际控制该
上海农房投资发展合伙企业（有限合伙）
2015 年年度报告
三、公司关于公司未来发展的讨论与分析
(一) 行业竞争格局和发展趋势
2016 年，房地产行业仍将作为稳定经济增长的重要产业。在土地红利时代过去的行业新常态
下，行业呈现利润逐步回归理性，行业分化加剧，集中度提高等特点。随着城市化进程的持续推
进，刚性需求仍将是市场的主流需求，而二胎政策的放开同时也将进一步加大改善型需求的出现。
在未来较长的一段时间内，去库存仍将是行业绕不开的重要课题，市场运行良好的支撑点主
要在一、二线城市，三、四线城市的发展速度与库存去化仍存在不小的压力。二线省会城市、三
线人口导入型城市将进一步迎来发展的机遇，成为对一线城市的有效替代和补充，从而相应缓解
一线城市的“高房价”与三四线城市“高库存”并存的问题，带动房地产市场的持续健康发展。
获取上海等一线城市稀缺土地资源的能力、预判布局适当二线城市的能力、灵活的加速去化三、
四线城市存货的能力将很大程度上影响到企业未来的长远生存与持续发展。
随着住宅产业化、人口老龄化、和居民生活个性化要求的逐步提高，未来养老产业、智慧社
区、绿色建筑、节能建筑等房地产转型的多元化方向也将在政策的进一步扶持下迎来新的市场机
遇，带动社会效益、客户效益和企业效益的提高。
在物流行业发展中，冷链物流有着良好的发展前景。伴随产业硬件的提升，和人们生活水平
的提高以及消费观念的改变，消费者对于生鲜产品的质量要求越来越高，绿色、有机产品需求大
幅提升，冷链物流将成为必不可少的一大环节，这也就给冷链物流发展带来了新的机遇。未来冷
链行业势必会加强对冷库、配送中心的规划和标准化建设以及信息管理系统的全方位应用，以实
现“产地预冷、冷链运输、市内配送中心、销售终端”四点一线，甚至直接从产地到终端的理想
在跨界冷链的创新化发展上，未来通过与食品企业、生鲜电商企业的跨界合作也将形成新的
商业模式，增强传统冷链的市场竞争力等，最终实现跨界多赢。通过生产和消费连为一体，产业
和生活同步成长，逐步进入多元化的冷链物流时代。
(二) 公司发展战略
光明地产凭借资源优势，聚焦客户生活需求，以房地产开发为核心，探索多元化业务（物业
服务、社区商业、冷链物流、养老产业）的发展路径，打造开发和经营双平台，以金融、+互联网
为驱动，完成由房地产开发企业向多元化经营企业的完美蜕变，最终实现公司的永续经营。
公司以住宅地产开发为主，以商业地产、养老地产、物流地产等的开发为辅，旨在为公司提
供稳定的现金流支撑。凭借公司住宅地产开发的资源优势以及专业能力，聚焦刚需及改善型需求
客户，以“智慧住宅”、“绿色住宅”为主题全面升级，形成自身特色。
2015 年年度报告
公司将重点盘活现有的商业存量资产，加强商业地产运营能力的提升，强化持有型物业与资
本的关联度；打造社商品牌，作为住宅产品的高标配，同时成为连接上游的食品供应、物流配送、
服务等和下游的业主资源的纽带和载体。
物业服务作为地产开发价值链的下游，公司将打造高品质、标准化的物业服务体系，实现“品
牌溢价”；经营理念上从“物的管理”转变为“人的服务”，聚焦客户需求，多元化服务挖掘物
业服务的价值；为地产开发、社区商业、冷链物流、养老等其他业务板块的发展提供稳定优质的
基于冷链物流巨大的发展前景以及光明食品集团的资源优势，公司通过整合产业链上下游资
源，结合电子商务平台，实现产业链下游资源的线上线下整合，构建全供应链覆盖的冷链物流服
务体系，努力打造上海食品冷链主导平台。
作为新兴业务板块，养老产业也是公司战略转型的探索方向之一。借势光明食品集团的土地
资源优势以及存量资产，结合第三方医疗资源，搭建专业化的养老运营服务团队，打造集养老地
产开发、运营为一体的大健康养老产业。
(三) 经营计划
2016 年，公司将以“转型创新，夯实基础，稳中求进，重在快进”为工作主基调，适应新形
势，适应新常态，实现新布局，打造以房地产开发经营平台为主体，资产商业运营和资本证券化
协同，地产金融化和+互联网共同驱动的发展格局，逐步聚焦上海的战略布局，积极投入光明食品
集团存量土地盘活、产业协同、殷实农场产业链和新市镇开发建设。通过去库存、降成本、补短
板、提效益、促平衡，稳中有为、稳中有进、稳中提质，稳中快进。注重转型发展，结构性的改
革创新，注重制度建设，提高集约管控的有效性，打造质量效益型公司。全年，公司计划新开工
面积 302 万平方米，计划竣工面积 285 万平方米。
经营计划并不构成公司对投资者的业绩承诺，提示投资者对此保持足够的风险意识。
(四) 可能面对的风险
1、政策风险：房地产行业受国家宏观调控政策影响较大。政策风险集中体现在公司受土地政
策、房地产相关政策、冷链物流产业发展政策、财政税收政策变化的影响。国家对房地产行业的
调控趋向将更加注重长效机制的建设和调控的市场化，同时，未来地方政府在房地产调控上将具
有更多自主权，区域调控政策差异化。随着经济结构的调整及供给侧改革的深入，政策面临更多
不确定性。这对于对房地产企业、风险控制、把握市场的能力以及经营管理水平提出了更高要求，
公司将加强政策研究，适应宏观调控政策的变化，在市场判断、战略制定、项目销售、资金回笼
等各环节做好充分的准备工作。
2、市场风险：国内房地产行业处于完全市场竞争阶段，由于行业壁垒较低，国内拥有资金、
土地资源的企业以及拥有资金、技术、管理优势的境外地产基金和开发商均积极介入国内房地产
市场。同时，经过多轮房地产调控之后，购房者愈发理性和成熟，对于产品品牌、产品品质、户
2015 年年度报告
型设计、物业管理和服务等提出了更高的要求。房地产市场是地区性的市场，当地市场环境条件，
尤其是市场供求关系，对公司在当地的销售和业绩状况影响很大。现阶段，受宏观经济增速放缓、
住房自有率提升等因素影响，部分地区出现需求下降、供应过剩，同时，部分热点地区存在明显
过热的情况，公司要加强市场监测，谨慎判断投资拓展的区域，及时调整产品结构、营销策略及
区域布局。
3、财务风险：房地产行业是资金密集型行业，对资金需求量大，需求时间长。利率市场化改
革继续深化，对于房地产企业的融资和经营会产生影响。在个人住房贷款方面，随着市场变化，
银行也会不断调整个人住房贷款政策，首付比例和利率高低的变化都将影响购房者的按揭融资成
本和潜在客户的购买力，也将对公司销售产生影响。资金链的安全与否直接决定着企业的生命，
宏观政策、资本市场变动或其他突发事件可能会导致公司面临财务风险，公司将持续加强经营管
控，确保现金流安全，加强对利率政策、货币政策的研究，早作准备，降低财务风险。
4、经营风险：公司主要的房地产开发项目为住宅项目，具有投入资金大、开发周期长等特点，
对于项目整体开发的管控具有较高的要求。同时，房地产开发和经营涉及的相关行业范围广，合
作单位多，需接受规划、国土、建设、房管、消防和环保等多个政府部门的审批和监管，这对公
司对项目的开发控制能力提出较高要求。公司将通过制度和流程加强管控，进一步明确定位、细
化职责、优化授权，降低风险。公司积极推进、完善信息化建设，构建制度加科技的管控手段，
加强财务一体化管理和各项监督机制，全面提升公司管理效率和效果。
四、公司因不适用准则规定或特殊原因，未按准则披露的情况和原因说明
□适用 √不适用
一、普通股利润分配或资本公积金转增预案
(一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况
公司根据中国证监会
《上市公司监管指引第 3 号——上市公司现金分红》 证监会公告【2013】
43 号）、《上海证券交易所股票上市规则》、《上海证券交易所上市公司现金分红指引》及《公
司章程》等有关规定，在拟订 2015 年度利润分配预案时，严格按照利润分配政策和决策程序进行，
进一步增强公司利润分配透明度，更好地维护广大投资者的利益。
经立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计，公司实现 2015 年度归属母公司净利润为
510,271,580.67 元，加上年初未分配利润 3,397,366,812.92 元，公司累计可分配的利润为
3,907,638,393.59 元。公司拟定 2015 年度利润分配方案如下：
1、按 10%提取法定盈余公积金 12,299,763.14 元；
2015 年年度报告
2、扣除分配 2014 年度普通股股利 51,037,025.20 元；
3、剩余 3,844,301,605.25 元为 2015 年末实际未分配利润。为了保持企业现金流量的平衡，
促使光明地产健康发展，同时又维护出资人的权益，公司拟以 2015 年末总股本 1,318,719,966
股为基数向全体股东每 10 股派送现金红利 1 元（含税），共计 131,871,996.60 元，其余
3,712,429,608.65 元结转下一年度用于未来企业发展。
本方案完全符合《上市公司监管指引第 3 号——上市公司现金分红》（证监会公告【2013】
43 号）、《上海证券交易所股票上市规则》、《上海证券交易所上市公司现金分红指引》及《公
司章程》关于现金分红政策的规定。
(二) 公司近三年（含报告期）的普通股利润分配方案或预案、资本公积金转增股本方案或预案
单位：元 币种：人民币
占合并报表
分红年度合并报
每 10 股送
中归属于上
每 10 股转 现金分红的数额
表中归属于上市
市公司股东
增数（股）
公司股东的净利
的净利润的
131,871,996.60
510,271,580.67
51,037,025.20
164,421,046.65
51,037,025.20
161,331,621.13
(三) 报告期内盈利且母公司可供普通股股东分配利润为正，但未提出普通股现金利润分配预案的，
公司应当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划
□适用 √不适用
2015 年年度报告
二、承诺事项履行情况
√适用 □不适用
公司、股东、实际控制人、收购人、董事、监事、高级管理人员或其他关联方在报告期内或持续到报告期内的承诺事项
如农房集团在本次重组中因存在未披露的土地闲置、抄底、捂盘惜售、
哄抬房价等违法违规行为，给上市公司海博股份和其投资者造成损失的，
上市公司董事、高管承担与当前职务、职责范围内相应的赔偿责任。
一、保证海博股份的人员独立
1、保证海博股份的总经理、副总经理、财务负责人、营销负责人、董事
会秘书等高级管理人员专职在海博股份工作、并在海博股份领取薪酬，
不在本集团及本集团除海博股份外的全资附属企业或控股子公司担任除
董事、监事以外的职务。
2、保证海博股份的人事关系、劳动关系独立于本集团。
3、保证本集团推荐出任海博股份董事、监事和高级管理人员的人选都通
股东：光 过合法的程序进行,本集团不干预海博股份董事会和股东大会已经做出
的人事任免决定。
二、保证海博股份的财务独立
1、保证海博股份及控制的子公司建立独立的财务会计部门,建立独立的
财务核算体系和财务管理制度。
2、保证海博股份及其控制的子公司能够独立做出财务决策,不干预海博
股份的资金使用。
3、保证海博股份及其控制的子公司独立在银行开户,不与本集团及其关
2015 年年度报告
联企业共用一个银行账户。
4、保证海博股份及控制的子公司依法独立纳税。
三、保证海博股份的机构独立
1、保证海博股份及其控制的子公司(包括但不限于)依法建立和完善法人
治理结构，建立独立、完整的组织机构,并与本集团的机构完全分开；海
博股份及其控制的子公司(包括但不限于)与本集团及其关联企业之间在
办公机构和生产经营场所等方面完全分开。
2、保证海博股份及其控制的子公司(包括但不限于)独立自主地运作，本
集团不会超越股东大会直接或间接干预公司的决策和经营。
四、保证海博股份的资产独立、完整
1、保证海博股份及其控制的子公司具有完整的经营性资产。
2、保证不违规占用海博股份的资金、资产及其他资源。
五、保证海博股份的业务独立
1、保证海博股份在本次交易完成后拥有独立开展经营活动的资产、人员、
资质以及具有独立面向市场自主经营的能力，在产、供、销等环节不依
赖本集团。
2、保证本集团及其控制的子公司避免与海博股份及控制的子公司发生同
3、保证严格控制关联交易事项，尽量减少海博股份及其控制的子公司与
本集团及关联公司之间的持续性关联交易。杜绝非法占用公司资金、资
产的行为。对于无法避免的关联交易将本着“公平、公正、公开”的原
则定价。 同时，对重大关联交易按照中国证监会、上交所及海博股份《公
司章程》等有关规定履行信息披露义务和办理有关报批程序，及时进行
有关信息披露。
4、保证不通过单独或一致行动的途径，以依法行使股东权利以外的任何
方式，干预海博股份的重大决策事项，影响公司资产、人员、财务、机
构、业务的独立性。
一、本集团不会利用股东地位，谋求海博股份及其下属全资或控股企业
在业务经营等方面给予本集团及其关联方（海博股份及其下属全资或控
股企业除外，下同）优于独立第三方的条件或利益。
二、对于与海博股份经营活动相关的无法避免的关联交易，本集团及其
关联方将遵循公允、合理的市场定价原则，不会利用该等关联交易损害
2015 年年度报告
海博股份及其他中小股东的利益。
三、杜绝本集团及本集团所投资的其他企业非法占用海博股份及其下属
子公司资金、资产的行为，在任何情况下，不要求海博股份及其下属子
公司违规向本集团及本集团其所投资的其他企业提供任何形式的担保。
四、本集团将严格按照海博股份《公司章程》及关联交易决策制度的规
定，在其董事会、股东大会审议表决关联交易时，履行回避表决义务。
五、就本集团及其下属子公司与海博股份及其下属全资或控股企业之间
将来可能发生的关联交易，将督促海博股份履行合法决策程序，按中国
证监会、上交所有关规定及海博股份《公司章程》的相关要求及时详细
进行信息披露；对于正常商业项目合作均严格按照市场经济原则，采用
公开招标或者市场定价等方式。
六、在本集团及其关联方的业务、资产整合过程中，采取切实措施规范
并减少与海博股份及其下属全资或控股企业之间的关联交易，确保海博
股份及其他中小股东的利益不受损害。
七、除非本集团不再为海博股份之控股股东，本承诺将始终有效。若本
集团违反上述承诺给海博股份及其他股东造成损失的，一切损失将由本
集团承担。
一、本集团承诺不在中国境内及境外直接或间接从事任何在商业上对海
博股份或其下属全资或控股子公司主营业务构成竞争或可能构成竞争的
业务或活动；本集团亦将促使本集团下属直接或间接控股企业不在中国
境内及境外直接或间接从事任何在商业上对海博股份或其下属全资或控
股子公司主营业务构成竞争或可能构成竞争的业务或活动。
二、如本集团或本集团下属直接或间接控股企业存在任何与海博股份主
营业务构成或可能构成直接或间接竞争的业务或业务机会，本集团将放
弃或将促使本集团下属直接或间接控股企业放弃可能发生同业竞争的业 长期
务或业务机会，或将促使该业务或业务机会按公平合理的条件优先提供
给海博股份或其全资及控股子公司，或转让给其他无关联关系的第三方。
三、本集团将严格遵守中国证监会、上交所有关规定及海博股份《公司
章程》等有关规定，与其他股东一样平等地行使股东权利、履行股东义
务，不利用大股东的地位谋取不当利益，不损害海博股份和其他股东的
合法权益。
四、除非本集团不再为海博股份之控股股东，本承诺将始终有效。若本
2015 年年度报告
集团违反上述承诺而给海博股份及其他股东造成的损失将由本集团承
一、为促进重组后海博股份经营绩效的提高，光明集团承诺，将推动海
博股份在本次重组实施完毕后一年以内启动股权激励计划或员工持股计
二、在本次重组实施完毕且股份锁定期届满后三年内，光明集团通过二
级市场减持上市公司股票的价格不低于 12 元/股（光明集团最低减持价
光明集团及其子公司大都市资产、农工商绿化以资产认购取得的上市公
司股份自该等股份登记在其名下之日起 36 个月内不得转让。
如农房集团在本次重组中因存在未披露的土地闲置、抄底、捂盘惜售、
哄抬房价等违法违规行为，给上市公司海博股份和其投资者造成损失的，
光明集团承担赔偿责任。（注 1）
农房集团全体股东承诺农房集团 2015 年至 2017 年合计实际净利润不低
于 351,259.30 万元。如出现农房集团在利润补偿期间的实际净利润合计
数低于承诺净利润合计数的、需履行补偿义务的情形，农房集团全体股
东同意由上市公司以总价人民币 1.00 元直接定向回购应补偿的股份并
予以注销；如履行股份补偿义务后仍不足弥补全部补偿义务的，光明集
团应当就差额部分以现金方式向上市公司进行补偿，并应当按照上市公
司发出的付款通知要求向上市公司支付现金补偿价款。
光明集团将积极协调和办理该等划拨用地变更为出让用地的手续，争取
在本次交易完成后的三年内完成全部手续。如届时未能完成该等全部手
续，就未能变更为出让用地的不动产，光明集团承诺将按届时该等不动
产的评估值和重组对该等不动产的评估值两者中以高者作价回购该等不
动产，并承担该等回购行为产生的所有税费。
一、为促进重组后海博股份经营绩效的提高，光明集团承诺，将推动海
博股份在本次重组实施完毕后一年以内启动股权激励计划或员工持股计
2015 年年度报告
二、在本次重组实施完毕且股份锁定期届满后三年内，光明集团通过二
级市场减持上市公司股票的价格不低于 12 元/股（光明集团最低减持价
大都市资产、农工商绿化以资产认购取得的上市公司股份自该等股份登
记在其名下之日起 36 个月内不得转让。
如农房集团在本次重组中因存在未披露的土地闲置、抄底、捂盘惜售、
哄抬房价等违法违规行为，给上市公司海博股份和其投资者造成损失的，
光明集团承担赔偿责任。（注 1）
农房集团全体股东承诺农房集团 2015 年至 2017 年合计实际净利润不低
于 351,259.30 万元。大都市资产承诺农房置业 2015 年至 2017 年合计实
际净利润不低于 9,842.99 万元。如出现农房集团、农房置业在利润补偿
期间的实际净利润合计数低于承诺净利润合计数的、需履行补偿义务的
农房集团全体股东、
大都市资产同意由上市公司以总价人民币 1.00
元直接定向回购应补偿的股份并予以注销。
张智刚、郑建国、沈宏泽和李艳以资产认购取得的上市公司股份自该等
股份登记在其名下之日起 12 个月内不得转让，为保障其利润补偿义务的
2015 年年度报告
履行，张智刚、郑建国、沈宏泽和李艳同意，其以农房集团股权认购取
得的海博股份新增股份， 12 个月股份锁定期满之日以及之后的利润承
诺期间实际净利润之盈利专项审计报告出具后分批解除锁定。
在本次重组实施完毕且股份锁定期届满后三年内，其通过二级市场减持
本次重组新增的上市公司股票的价格不低于 8.96 元/股（农房集团自然
人股东最低减持价格）。
如农房集团在本次重组中因存在未披露的土地闲置、抄底、捂盘惜售、
哄抬房价等违法违规行为，给上市公司海博股份和其投资者造成损失的，
承担赔偿责任。（注 1）
农房集团全体股东承诺农房集团 2015 年至 2017 年合计实际净利润不低
于 351,259.30 万元。如出现农房集团在利润补偿期间的实际净利润合计
数低于承诺净利润合计数的、需履行补偿义务的情形，农房集团全体股
东同意由上市公司以总价人民币 1.00 元直接定向回购应补偿的股份并
予以注销。
1、本次交易完成以后，置入资产（农房集团）与上市公司保留的物流资
产在未来经营中在财务上将保持独立核算，置入资产未来承诺的业绩中
2015 年年度报告
将不包括物流资产的业绩；2、农房集团与上市公司保留的物流资产在未
来经营中发生的关联交易将遵循公允、合理的市场定价原则，并严格按
照上市公司与农房集团《公司章程》及关联交易决策制度的规定进行。
如果部分社会法人股股东由于未联络到等原因导致无法提供相应支付对
价，其应付对价部分股权将由本集团代为先行支付。
本集团及其一致行动人于 2015 年 7 月 9 日起的 1 年之内，择机以不高于
15 元/股的价格，继续通过二级市场增持本公司股份，累计增持比例不
超过本公司已发行总股份的 2%（含本次已增持的股份）。本集团及其一
致行动人共同承诺，在增持计划实施期间及法定期限内，不减持所持有
的本公司股份。
本次重组中未发生承诺所述违法违规行为，该承诺已经履行完毕。
光明食品（集团）有限公司（以下简称“光明集团”）为逐步消除及避免在未来业务发展过程中与光明房地产集团股份有限公司（以下简称“光明
地产”）可能产生的同业竞争，自光明地产重组上市完成至今，光明集团作为控股股东信守承诺事项，积极履行承诺的相关内容，截止至 2015 年 12 月
31 日，光明集团对下属部分公司业务范围涉及房地产业务履行避免同业竞争进展情况如下：
承诺事项一：上海申富房地产经营公司除现有存量房地产处置外，不再新增房地产开发项目，待处置完毕后予以清算注销。
履行情况：上海申富房地产经营公司目前尚有存量房地产尚还未处置完成，待处置完毕后，将加快完成清算注销工作。
承诺事项二：上海星火房地产有限公司未来仅从事星火农场配套房经营管理，不从事普通房地产开发相关业务。
履行情况：上海星火房地产经营公司目前仍仅从事配套房经营，无普通房地产开发项目。
承诺事项三：上海品磊置业有限公司未来仅从事星火农场内的商品房开发经营，不从事普通房地产开发相关业务。
2015 年年度报告
履行情况：上海品磊置业有限公司目前仍仅从事星火农场内的商品房开发经营，无普通房地产开发项目。
承诺事项四：黄山夏家湖置业有限公司未来仅从事安徽茶林场内的商品房开发经营，不从事普通房地产开发相关业务。
履行情况：黄山夏家湖置业有限公司目前仍仅从事安徽茶林场内的商品房开发经营，无普通房地产开发项目。
承诺事项五：上海冠生园置业发展有限公司将变更营业范围，未来不从事房地产开发业务。
履行情况：上海冠生园置业发展有限公司房地产开发资质证书的有效期已届满，按照《房地产开发企业资质管理规定》的规定，该公司已不能从事
房地产开发经营业务。
承诺事项六：上海万禄房地产开发有限公司仅从事东海农场内的动迁房改造业务，不从事其他普通房地产开发相关业务。
履行情况：上海万禄房地产开发有限公司目前仍仅从事东海农场动迁房改造业务，待改造业务完成后，将加快完成清算注销工作。
承诺事项七：将对嘉兴飘鹰房地产开发有限公司进行注销。
履行情况：嘉兴飘鹰房地产开发有限公司于 2014 年 7 月 7 日和 2014 年 8 月 20 日分别在嘉兴市地方税务局第二税务分局、嘉兴市工商局秀洲分局办
理完成税务注销和企业注销手续。
承诺事项八：上海新腾飞房地产经营有限公司未来不新增加商品房开发项目；待目前存量项目销售完毕后，进行清算注销或变更营业范围。
履行情况：上海新腾飞房地产经营有限公司目前尚有存量房地产尚还未处置完成，待处置完毕后，将加快推进清算注销或变更营业范围工作。
承诺事项九：巢湖市金太阳房地产有限公司未来不新增加商品房开发项目；待存量土地开发并销售完毕后，将其股权转让或予以清算注销。
履行情况：巢湖市金太阳房地产有限公司目前还有存量土地待开发中，待存量土地开发并销售完毕后，将加快推股权转让或清算注销工作。
承诺事项十：承诺将通过减资退出的方式处置光明集团所持有的上海浦东星火开发区联合发展有限公司 41%股权。减资退出完成后，光明集团将不
再持有该公司股权。
履行情况：2014 年 7 月 16 日，上海浦东星火开发区联合发展有限公司召开股东会，一致同意光明集团所持有该公司的 41%股权实施退出，并形成股
东会决议。2015 年 12 月 18 日，上海浦东星火开发区联合发展有限公司在奉贤区市场监管局办理完成变更为一人有限责任公司，光明集团已不再持有该
公司股权。
至 2015 年 12 月 31 日，光明集团旗下其他子公司除农场配套房产项目外，无其他新增的房地产项目开发。
2015 年年度报告
公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目
否 达到原盈利预测及其原因作出说明
（一）标的资产的盈利预测及实现情况
1、标的资产盈利预测情况
本次交易的标的资产为农工商房地产（集团）有限公司100%股权和上海农工商房地产置业有
限公司25%股权。根据立信会计师事务所（特殊普通合伙）出具的信会师报字[2015]第121290号《盈
利预测审核报告》，本次交易标的资产2015年度扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的净
利润预测为92,262.51万元。
2、标的资产盈利预测实现情况
根据立信会计师事务所（特殊普通合伙）出具的信会师报字[2016]第113786号《盈利预测实
现情况专项审核报告》，标的资产2015年实现扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的净利
润54,963.29万元，完成盈利预测数的59.57%。
（二）上市公司的盈利预测与实现情况
1、上市公司盈利预测情况
根据立信会计师事务所（特殊普通合伙）出具的信会师报字[2015]第121289号《盈利预测审
核报告》，本次交易上市公司2015年度归属于母公司股东的净利润预测为92,560.74万元。
2、上市公司盈利预测实现情况
根据立信会计师事务所（特殊普通合伙）出具的信会师报字[2016]第113786号《盈利预测实
现情况专项审核报告》，上市公司2015年实现归属于公司普通股股东的净利润51,020.17万元，完
成盈利预测数的55.12%。
（三）光明地产和标的资产2015年未实现盈利预测的原因
由于2015年外部经营环境的变化以及对部分项目运营节奏进行谨慎性处理的影响，导致上市
公司和标的资产实际生产经营环境与盈利预测时的基本假设发生了较大变化，从而导致上市公司
和标的资产的盈利预测未能实现，主要包括以下几个方面：
1、报告期内，国内经济呈现增速放缓，下行压力增大等趋势，尽管房地产行业利好政策的逐
步推出对稳定市场和刺激刚性需求起到了一定作用，但消费群体依然受到经济大环境的制约，面
临财富缩水，房价与收入间增长不平衡、未来预期改变等因素的影响，尤其是改善型需求消费群
体呈现观望气氛较浓，二手房市场选择面增加等特点。
2、公司报告期内的开发经营的项目主要集中在上海、江苏、浙江以及部分三、四线城市区域，
公司布局的部分地区受当地政策和行业调整的影响，一定程度上对市场需求形成抑制，影响了公
司的销售和资金回笼的速度。
3、虽然报告期内房地产行业的政策层面形成了促消费、去库存的总基调，但国内房地产行业
2015 年年度报告
总体库存量以及公司布局的部分区域内总体库存仍处于高位，高库存存在明显的地区分化局面，
三、四线城市的整体销售明显落后于一、二线城市，同时，库存的去化受当地地区的人口、消费、
观念的影响较大。
4、报告期内，房地产行业呈现出竞争激烈，行业集中度加速的格局，在行业调整的大背景下，
公司部分产品的市场销售价格出现了一定程度的波动，公司在快速去化存货与等待市场回暖获取
既定盈利目标之间寻求对公司持续发展更为有利的平衡点，导致报告期内实际实现的盈利出现了
低于原盈利预测的情况。
5、公司部分项目受多重外部因素的制约，运营节奏受到影响，未能达到销售确认的交付使用
状态，影响了收入的确认。这部分项目将随着竣工验收并达到销售合同规定的交付条件后，将会
在以后增加业绩。
6、公司根据最新市场及销售情况，对所有项目进行了减值测试。根据谨慎性原则，对销售价
格不及预期影响的个别项目，计提存货跌价准备，也减少了利润实现。
三、报告期内资金被占用情况及清欠进展情况
□适用 √不适用
四、董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
(一) 董事会、监事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
□适用 √不适用
(二) 董事会对会计政策、会计估计或核算方法变更的原因和影响的分析说明
□适用 √不适用
(三) 董事会对重要前期差错更正的原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
五、聘任、解聘会计师事务所情况
单位：元 币种：人民币
境内会计师事务所名称
立信会计师事务所（特殊普通合伙）
境内会计师事务所报酬
境内会计师事务所审计年限
内部控制审计会计师事务所
立信会计师事务所（特殊普通
聘任、解聘会计师事务所的情况说明
□适用 √不适用
审计期间改聘会计师事务所的情况说明
2015 年年度报告
六、面临暂停上市风险的情况
(一) 导致暂停上市的原因以及公司采取的消除暂停上市情形的措施
七、破产重整相关事项
□适用 √不适用
八、重大诉讼、仲裁事项
√适用 □不适用
(一) 临时公告未披露或有后续进展的诉讼、仲裁情况
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
诉讼(仲裁)涉及
诉讼(仲裁)基本情况
2015 年 5 月，孙公司上海北茂置业发展有限公司原股东上海京厦房地产发展有限公司就北茂
177,678,637.70
置业股权转让纠纷一案起诉农房集团，要求子公司农房集团支付股权转让款余款及补贴款等
共计 177,678,637.70 元。公司认为农房集团已付清《股权转让协议书》中约定的全部款项。
2001 年 12 月 10 日，客户王毛弟与孙公司上海明旺房地产有限公司签订《上海市商品房出售
21,000,000.00
合同》。合同约定，以王毛弟为买受人购买东方路 2851 弄明丰佳园 28 号商业用房。由于该
房屋无法办出产证，王毛弟提请诉讼，要求解除上述所签订的合同并按照同类型、同地段房
屋重置价值及装修费用等赔偿其 2,100 万元。对于该诉讼公司认为最可能的处理结果是房屋
买卖合同解除，明旺房产返还 1,679,730 元房款，客户返还该房屋，其余诉请不予支持。
2015 年年度报告
(二) 其他说明
截至 2015 年 12 月 31 日，本公司下属个别子公司是某些法律诉讼中的被告，也是在日常业务中出
现在其他诉讼事项中的原告。尽管现时无法确定这些或有事项、法律诉讼或其他诉讼的结果，管
理层相信任何因此引致的负债不会对本公司的财务状况构成重大负面影响。
九、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人、收购人处罚及整改情况
□适用 √不适用
十、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明
报告期内，公司控股股东诚信经营，不存在未履行法院生效判决、所负数额较大的债务到期未清
偿等不良诚信状况。
十一、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励情况及其影响
□适用 √不适用
十二、重大关联交易
√适用 □不适用
(一)资产或股权收购、出售发生的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
2015 年 12 月 30 日，公司全资子公司上海广林
具体内容详见 《上海证券报》 及上海证券交易所
物业管理有限公司与公司关联人上海良友（集
网站 www.sse.com.cn，2015 年 12 月 10 日（临
团）有限公司签署了购买资产协议， 约定广林物
） （临 ） （临 ）
业向良友集团出售所持有的通北路 400 号改建
2015 年 12 月 16 日（临 ）；2016 年 1
项目的新建办公楼的所有权及 100 个地下车位
月 4 日（临 ）。
的使用权，成交金额为
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
十三、重大合同及其履行情况
托管、承包、租赁事项
□适用 √不适用
2015 年年度报告
√适用 □不适用
单位: 元 币种: 人民币
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
是否存 是否为
担保 日期 担保 担保 担保 否已经 担保是 担保逾
在反担 关联方
金额 (协议 起始日 到期日 类型 履行完 否逾期 期金额
报告期内担保发生额合计（不包括对子公司
报告期末担保余额合计（A）（不包括对子
公司的担保）
公司及其子公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计
4,905,621,337.13
报告期末对子公司担保余额合计（B）
7,773,200,000
公司担保总额情况（包括对子公司的担保）
担保总额（A+B）
7,773,200,000
担保总额占公司净资产的比例(%)
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的
直接或间接为资产负债率超过70%的被担保
7,381,200,000
对象提供的债务担保金额（D）
担保总额超过净资产50%部分的金额（E）
3,801,823,468.24
上述三项担保金额合计（C+D+E）
11,183,023,468.24
未到期担保可能承担连带清偿责任说明
担保情况说明
委托他人进行现金资产管理的情况
1、 委托理财情况
□适用 √不适用
2、 委托贷款情况
□适用 √不适用
2015 年年度报告
3、 其他投资理财及衍生品投资情况
√适用 □不适用
上海银行股
货币及债券
份有限公司
类理财产品
上海银行股
货币及债券
份有限公司
类理财产品
上海银行股
货币及债券
份有限公司
类理财产品
其他投资理财及衍生品投资情况的说明
2015 年 11 月 23 日，公司召开第八届董事会第六次会议和第八届监事会第四次会议，审议通
过《关于使用部分闲置募集资金进行结构性存款或投资保本型理财产品的议案》，同意公司使用
部分暂时闲置募集资金额度不超过 70,000 万元进行（一年期以内）的结构性存款或投资保本型理
财产品，授权公司董事长在投资额度内行使该项投资决策权并签署相关合同文件，并由公司总裁
机构负责组织实施，公司财务部、金融管理部具体操作，公司监察审计部进行监督。
公司保荐机构海通证券股份有限公司、华福证券有限责任公司、公司独立董事、公司监事会
分别对使用部分暂时闲置募集资金进行现金管理情况进行了核查，同意公司使用部分暂时闲置募
集资金进行现金管理。
2015 年 11 月 24 日，公司与上海银行股份有限公司长宁支行签署《上海银行公司客户人民币
封闭式理财产品协议书》，使用部分闲置募集资金购买“上海银行‘赢家’货币及债券系列（点
滴成金）理财产品”。
截至 2015 年 12 月 31 日，公司使用部分闲置募集资金购买投资产品的余额为 55,000.00 万元。
十四、积极履行社会责任的工作情况
社会责任工作情况
具体详见 2016 年 4 月 29 日披露于《上海证券报》以及上海证券交易所网站 www.sse.com.cn
《公司 2015 年度企业社会责任报告》。
属于国家环境保护部门规定的重污染行业的上市公司及其子公司的环保情况说明
2015 年，为了切实加强公司开发项目工程质量管理，提升建筑工程品质，努力打造公司品牌，
促进企业持续健康发展，年初公司就下达了每个项目必须争创市（区）级优质结构比例 30%以上、
省（市）级优质工程奖 1～2 个的目标。通过公司工程检查平台及时解决工程建设存在的质量与安
2015 年年度报告
全问题，推进项目质量安全标准化管理，营造良好的施工环境，加快工程建设进度，确保工程建
设总体目标实现。2015 年公司在建项目工程质量及创优比例较往年普遍有较显著的提升，郑州项
目获得河南省“中州杯”优质工程奖，杨浦 118 项目计划争取上海市“白玉兰”优质工程奖。绍
兴柯桥檀府整个小区所有单体均被评为绍兴市优质结构工程，创优率 100%，且取得 2015 年绍兴
市柯桥区建设工程安全质量文明施工现场观摩，荣获浙江省建筑