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房地产行业增速放缓开发商瞄准健康产业布局养老医疗地产
来源：人民网
随着房地产行业增长速度的放缓，房地产商也在急于寻找新的业务增长点，他们开始将目光聚焦在医疗服务方面。自去年开始，多家房地产企业开始在医疗服务(&&&)有所尝试。
上个月，大型国企金隅集团在北京的第一个养老照料中心正式对外运营，它以金隅建设并提供物业管理服务的住宅社区为基础，利用闲置房屋设施及社区配套养老机构，构建以社区养老机构为依托的机构+社区+居家养老服务三位一体的发展模式。金隅将这种机构称之为&嵌入式机构&。
&我们在社区里嵌入一个小型的机构，这个机构唯一的作用就是用来满足周围的老百姓的，就是有些老人需要生活照料、护理服务类的，长期进行照顾，有的24小时离不开人，这种人的需求。&北京金隅养老产业投资管理公司总经理李新在接受人民网记者采访时说。
据李新介绍，金隅在通州和朝阳设立的两个养老照料中心，并不是普通的养老院，而是在社区中引入养老服务机构，实行社区的在家养老服务。比如，这些社区集中于金隅的住宅小区内，这些老人将会是社区内的居民，从家里到社区的时间不会超过5分钟。此外，这些机构还将为老人提供上门服务。
李新说，之所以采用这种小型的社区嵌入式发展模式，很大的一部分原因在于中国的传统理念会倾向于在家养老，而将老人送入养老院也会被认为是不孝的行为。&很多老人也不愿意离开家里，老房子，他们会觉得有感情。&他说，嵌入式机构吸收了家庭养老和社会养老方式的优点和可操作性，把家庭养老和机构养老的最佳结合点集中在社区，集&机构养老、社区养老、居家养老&于一体的综合性养老服务中心。
事实上，自去年开始，包括养老在内的医疗健康(&&&)也正被越来越多的房地产企业所关注。特别是在国务院要求优先支持社会资本举办非营利性医疗机构的政策出台之后，越来越多的房企正在尝试进入这个医疗盛宴之中。比如，去年包括华业地产、宜华地产、阳光城、运盛实业以及世荣兆业等中小房企开始收购一些医疗企业，正式进军医疗健康产业。
根据国家卫计委统计数据显示，2013年全国卫生总费用超过了3.1万亿元。2013年国务院发布的政策显示，到2020年，全国卫生总费用将达到8万亿元。分析人士认为，面对如此庞大的市场，企业即使在这个市场中只占有一点点份额，那也将会是一笔可观的数字。
海通证券在一份研究报告中表示，进入2013年以后，随着房地产行业天花板效应的到来，房地产企业单纯从事房地产开发已经很难实现业务的继续做大，因而越来越多的房企正在进行产业链的扩张，其中医疗服务产业正成为新兴的热点。&考虑医疗行业具备广泛前景，房地产产业资本逐步进入医疗领域符合资金选择逻辑。&海通证券研报表示。
但海通证券研报同时表示，&相比住宅开发而言，医疗地产投资依旧属于重投资、慢回收项目，且项目初期收益并不稳定。考虑开发商本身缺乏医院管理经验，在医务资源上缺乏储备，如何有效切入是后期成功关键。&
对于这一新兴的产业，李新承认，无论是行业状况还是金隅自身，目前在养老方面仍然是在尝试阶段，仍然面临着较多的难题。李新说，这些投入，和做酒店投资有点相似，主要作为长线持有进行经营，如果做得好，它的投资回报率可能在10%左右。
&地产资金，强调的是高周转。我们也没有考虑把重资产放在养老大型机构上去，因为这在现阶段确实是很难。&李新表示，&从重资产投资、固定资产投资的角度，养老机构应该是一个长线并且微利的。&
&我们也没有找到答案，&对于如何提高服务质量以及利润增长，李新如是说。&我们做这个服务的时候，我们会去和这些专业的教授、专家们，和有志于做这些的社会各界人士来共同解决这个问题，这是我们想尽的一点责任。&
原标题：多家房企切入健康领域金隅布局社区养老
编辑：孙云霞
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养老产业不等于养老地产 万科等多家房企加速布局
【来源：第一商业网 时间： 10:27:23
& &“老有所养”是人类永恒的课题，随着我国人口老龄化速度的加快，政府相关部门在加大扶持养老的同时，养老产业广阔市场吸引了包括、远洋等房企的参与。业内人士表示，要解决中国社会老龄化的问题，除了政府努力之外，还需在政府引导之下，引入社会的力量共同应对。 & &政策加码扶持养老 & &11月26日，北京市十四届人大常委会第十五次会议对《北京市居家养老服务条例（草案）》第三次审议时提出，每个社区需配套建筑面积不低于800平方米的社区托老所和不低于２００平方米的老年活动场站。 & &数据显示，北京市现有户籍老年人口达到277.9万人，且每年以15万人的规模快速增长，到2020年户籍老年人口将达到380万人，占户籍人口的1/4，呈现出基数大、增长快、高龄失能和空巢化严重等特点。据分析，未来90%的老人将以居家养老为主，因此社区养老设施的配套和完善至关重要。 & &据了解，此前审议的《北京市居家养老服务条例（草案）》并未明确建设托老所的相关标准。一些北京市人大代表建议，为使社区养老设施建设落到实处，应明确规定社区养老设施配置的具体标准、资金来源、政府各部门的责任、移交程序和如何运营管理。 & &为了实现上述目标，条例草案提出，新建居住区的养老设施，应当与住宅同步规划、建设、验收和交付使用。老旧小区没有养老设施或者现有设施未达到配建指标的，所在区、县人民政府应当通过购置、置换、租赁等方式配置；社区配建的养老设施出租用于其他用途的，应当收回用于社区养老服务。 & &据社科院发布的《2014年中国社会形势分析与预测》蓝皮书预计，今后20年，我国将年均增加1000万老年人口；到本世纪中叶将迎来老龄化高峰，老年人口预计达4.87亿，养老产业供不应求的局面尤为凸显。 & &多房企试水养老 & &来自万科的调查显示，目前已经投入运营的万科养老项目大多呈现“两极”分化的现象。定位高端的，收费也非常高端，凭大部分老人的可支配收入，很难企及。而收费能被老人接受的项目，其服务又往往达不到老人的需求。有一些项目，收费合理，服务到位，却又往往是福利性养老机构，一床难求。因此，能应大部分老人之需，才能有效解决中国的养老问题，已成为行业共识。 & &今年10月，“万科幸福家”养老品牌正式亮相，同时亮相的还有北京万科首个社区化养老服务项目——位于房山窦店的万科·幸福家（窦店）社区养老中心。此前，万科已在杭州、青岛等地展开养老模式的探索。万科·幸福家（窦店）社区养老中心是万科在北京打造的首个社区化养老服务项目。 & &“试营业以来，从客户到访量以及入住签约量来看，响应远远超过我们的想象，也印证了这块是一个巨大的需求市场。”万科集团高级副总裁、北京万科总经理毛大庆表示。在充分的调研基础上，万科得出结论：老人不是一个特殊群体，他们是社会重要的一部分，不能将老人孤立地集中在一起，而是要让老人和子女、第三代生活在一起，在老人能自理时，过幸福的居家生活；在老人不能自理、需要协助时，也不用离开社区，住进社区配套的养老公寓中，既能和子女保持“一碗汤的距离”，也能得到更好的照护。 & &在万科之前，包括远洋地产、乐成等房企布局养老产业。去年，远洋地产旗下首个中美合作的养老机构——椿萱茂·凯健开始试营业，项目坐落于北京亦庄经济技术开发区的远洋天著高端别墅区内。此外，乐成集团将恭和苑作为旗下直营的养老服务品牌，除了完善的饮食起居设施，这里还提供文娱、护理、医疗等多方面服务，比如定期入户巡诊、体检、建立健康档案等。 & &养老产业不等于养老地产 & &与国内养老产业大多还停留在概念阶段不同，从决定做养老产业第一天起，包括万科、远洋地产、乐成等房企对于养老产业有着清晰的认识。 & &远洋椿萱茂项目负责人向记者表示，“传统的房地产营销从开始标榜房子本身，比如外立面、说石材、说园林、说区位等到后来标榜一种国外的生活方式，或者不是惠斯勒的纯净，就是托斯卡纳的阳光。养老产品则不同，不仅需要解决长辈房子的问题，还需要解决长辈的日常起居、生活照料、一日三餐。” & &乐成从2007年从事养老产业起，就按照市场化的商业模式来做。“因为我们做的是养老服务产业，而不是做地产，所以我们拿地走的都是国家正规的招拍挂，而不是通过炒概念来做房地产。”乐成养老投资总经理高峻松向媒体表示。 & &“养老产业不等于养老地产”。毛大庆认为，养老地产本身就是伪命题，养老地产只是养老产业的一个载体，目前，中国养老地产的概念还很笼统，有人以为简单持有一个养老公寓或医院项目并运营就是养老地产。作为“万科·幸福家”品牌在北京的首个试点，万科·幸福家（窦店）社区养老中心项目的模式将在以后的项目中得到复制。毛大庆表示，“北京万科将专业护理型养老机构植根于成熟的城市生活社区，整合社区资源，提供居家、社区、机构三位一体化养老服务。未来北京万科规划每个项目拿一幢楼做养老，在家与社区之间架起桥梁，使得老人既不脱离熟悉的生活圈子，又不脱离子女的探望和照顾，打造‘一碗汤的距离’。” & &■对话 & &毛大庆谈万科养老心得：把自己带进去运算 & &记者：为什么选择养老产业？ & &毛大庆：选择养老产业源自于万科30年对自己的社区、客户和业主的理解，实际上我们做养老之前做了很多的酝酿，两年前开始做研究，中国人口老龄化趋势非常的迅猛，中国十年、十五年以后的老龄化的状态，没有人可以想象得到，地球上还没有出现一个国家在版图内有五六亿以上的老龄人口，这样的国家在地球上还没有，这么大的老龄化人口的国家，作为社会配套服务，做家的企业，肯定是我们的发展方向。 & &记者：现在不少房企都开始试水养老产业，您认为养老产业与房地产最大不同是什么？ & &毛大庆：我很厌恶或者说不赞同养老是房地产业，养老应该是服务产业，养老行业是极具人性化的行业，这个服务里面还包括特种服务，护理、医疗、救急，还有要对心理学有特别的认知。 & &记者：您做养老最大的感受是什么？ & &毛大庆：我们调研的时候就会咨询老人“你最关注的是什么？”，老人们大多说我的行动不方便，谁能陪我去看病。我子女不在家，谁给我买菜，还有我平时很需要人跟我说话，但是儿女们老也不来，其实，老人们的这些问题我们都有，像我这个年纪特别有体会。老人们都想要什么跟我们的心理需求都是很吻合的，你想想你的父母需要什么，我们老了需要什么，我们没有哪一个业务像这个业务一样把自己带进去运算。 & &记者：我们注意到，因为价格等原因，目前不少专业养老机构入住情况似乎并不理想，对于这一现象，您如何看？ & &毛大庆：我们说高端养老机构的现在入住率也不高，但是我们调研的结果还是在不断地入住，只不过不是井喷式的，价格还是挺敏感的问题，原来我们设定的是70岁到75岁，但是实际是什么，是85岁，或者更高的年纪。我看80多岁里面还有将近40%、50%自己可以自理的。也有一部分需要轻度或者中度，重度护理。老人们不到这个时候也不去专业养老机构，大家愿意不愿意花钱，往往子女给孩子花钱眼睛都不眨，给老人出就要掂量分量，还有子女给老人出，老人不舍得用，也有这样的情况。我觉得这个事情的理解在于观念的转变，没有到时候，不用着急。 & &记者：养老产业如何持续下去？ & &毛大庆：这样的养老产业的产业链一定要轻资产，不轻资产那真是熬不住的，没有哪一家机构抱着一堆房子做养老，从国外实践情况看，因为看好养老产业长期持续的经营回报，养老基金，退休军人基金，退休教师资金愿意投资养老产业，他们不要高回报，要持续稳定的收入，这样资金就愿意投，中国一定会到这一天，必然之路，但是需要一个过程。
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全国已有超过80家房地产企业进入养老地产领域
地产调控下，房企向多元化突围，“银发经济”的养老产业被房企视为新金矿，一些嗅觉敏锐的地产商早在2010年就入场，万科、保利、绿城、万达等大房企都已提前布局，高投入、慢产出的养老产业看起来很美，但其盈利成为房企最大的挑战。
　　产业发展前景广阔
　　中国正在步入老龄化社会，养老金的缺口、公办养老院的一床难求、高端养老院的天价消费等新闻经常见诸报端，“银发经济”被视为未来20年内经济增长最大的一块蛋糕，开发商也“无利不起早”，纷纷涉水养老地产。
　　截至2014年，包括保利、万科、远洋、绿地、合生、万达、绿城等企业在内，全国已有超过80家房企进入养老地产领域。
　　“房企做养老地产，具有得天独厚的优势。楼盘的规模化发展将是养老项目落地的重要保障。”保利地产副总经理胡在新介绍，目前保利在全国5个城市有6个养老地产项目，未来10年内计划打造50个养老机构。
　　“房地产并不是一个万年长青的产业，所有地产当中最有前途的就是养老地产。”万达集团董事长王健林表示，养老地产一定是地产业今后突围转型的一个主要方向。2013年12月，万达与中国太平保险集团有限责任公司在北京签署战略合作协议，双方将在养老地产以及商业地产方面展开合作，但目前还未披露具体的项目。
　　2013年，国家推出多项鼓励民间资本发展养老产业的政策后，如首创、华业等中型房企也快速进入市场想分一杯羹。据悉，华业地产近期也宣布拟出资100万元，设立全资子公司北京华业康年经营管理有限公司，负责公司养老事业及托老所的运营与管理。
　　盈利模式难解
　　房企开始加速布局养老地产，期望从中国社会老龄化率升高的现状中寻找商机。虽然抢滩房企众多，但对于高投入、慢产出的养老地产而言，如何盈利成为每个房企操作养老地产项目的难题。
　　胡在新表示，目前我国养老产业尚处于起步探索阶段，行业整体盈利能力较弱。在国外，养老地产的投资总回报在10%左右，但在国内还无法作出适当的预测。
　　据悉，近年来，房产商频频试水养老地产，但还未有明确的盈利模式，很多项目开始都以做养老资源的整合服务为宣传点，但最后由于资金压力都“一卖了之”。
　　业内人士指出，目前各大开发商都处于“尝试”养老开发阶段，以单个项目的建设和运营为主，没有看到可以大规模复制的成熟商业模式。在相当长的时间内，房企的主要收入来源仍然是销售房屋，无论是房屋的营销上主打的是旅游、产业还是养老。但即使行业还未有盈利模式，但抢夺相关客户资源以及累积经验已经是各大龙头房企的共识。
　　■ 案例
　　万科 要做养老业务而非地产
　　作为中国房企的龙头老大，万科的一举一动都是业内的风向标。自2010年，万科宣布将推行住宅产业化、商业地产、养老地产三大战略以来，万科在杭州、北京已有多个项目进行了养老地产相关的尝试，但万科始终强调在养老地产上做的是服务，而非开发。
　　据悉，万科的养老地产业务目前集中在建设养老住宅和提供养老社区服务等方面。而3月7日，万科集团董事长郁亮在出席万科2013年业绩发布会上强调，万科有兴趣在养老地产方面继续探索,但其涉及的“养老”更多是提供养老服务支持方面的服务属性，不是地产属性。“对于从地产角度建造养老住宅，万科兴趣不大。”郁亮如是说。
　　此前，郁亮在评价万科在杭州的良渚养老项目尝试时也强调：“万科要做养老业务而不是养老地产？因为如果用养老地产这个思维想养老这个事情，那是错误的。养老房只是一个工具，但不是最重要的部分。”
　　早在2010年，万科就在北京房山窦店试点了养老地产项目“万科幸福汇”，采用租售并举的模式，为其养老地产开发铺路。此外，其还在北京的欢庆城和青岛的万科城试水，之后又在杭州的良渚文化村配建了养老地产项目，但规模都较小，郁亮说“房子卖出去了，但买的人都不是老年人”。
　　保利地产 “微利盈利”做养老
　　2013年销售额达1252亿元的保利一直被视为万科最强劲的对手，几乎在万科2010年宣布进军养老地产的同时，保利也迅速杀入这一蓝海。三年后，保利重新定义了养老产业在集团发展的战略地位，称未来十年要打造50个养老机构。
　　据保利地产集团董事长宋广菊透露，保利正处在一个企业战略转型、寻找未来新利润增长点的重要环节，而养老地产将作为企业创新升级的重要领域进行培育。她同时指出，以普通住宅为主，适当增持商业、养老等辅助物业，将会是在城镇化发展完成过程中，保利地产长期坚持的策略。
　　据了解，从2010年涉水养老地产至今，保利地产已在北京、广州、成都等5个城市拥有6个在建试点项目。保利地产未来将通过新建、住宅项目改造适老设备等方式，力争在保利进驻的每个城市中，实现5-6个养老地产项目。
　　保利地产副总经理胡在新介绍，由于国内养老地产还没有可预期的盈利模式，保利通过不同产品的实验，建立了自己的“微利盈利模型”：居家养老收取一定的服务费用补贴成本，社区养老采取使用权限时租赁费和四大社区配套服务收费，机构养老以会籍收入平衡运营成本。
　　宋广菊表示，未来养老护理机构还是可以盈利的。保利试图通过专业养老机构去带动居家养老，社区养老。未来10年公司会在国内主要的省会城市建立这样的机构，包括在大型社区内配建5万-10万平方米的持有型养老公寓。(记者 自曾晖)
[责任编辑：笑凌风主持人龙头房企加速布局养老地产
来源: 笑凌风主持人&&&& 审核:钢杆球迷&&&&社会纵横：&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
ww w.j_G z Yw .Co M文章 来源星~火资源龙头房企加速布局养老地产　　随着我国社会“老龄化”加速逼近，越来越多的人开始提前为老去的时光做预备。也正是由于它的稀缺性与刚需性，养老产业开始成为众多企业眼中的“朝阳产业”，不少企业更是快马加鞭地向养老概念转型。业内人士表示，养老产业的发展是大势所趋，但是，现阶段养老产业的概念十分模糊，还没有一个绝对的定论。因此，部分开发商利用“养老地产”的噱头炒养老概念，只是为房屋售卖增添砝码。　　房企加大试水养老地产力度　　日前，绿城集团执行总经理傅林江在2012中国房地产品牌价值研究成果发布会上透露，绿城未来将离别纯高端地产发展模式，积极向养老、旅游多元化模式转型。　　傅林江表示，“未来一段时期，绿城的发展战略，将由高负债率发展模式，向以风险控制为主的稳健经营模式转变。”而绿城中国发布的2012年中报也称，绿城将积极参与二、三线城市综合体及养老和旅游等主题地产，意在扩大产品类型。　　而万科继2010年试水万科幸福汇后，今年8月，万科与长春市人府签署协议，万科与将投资120亿元，在长春市多个区域打造占地100万平方米的养老住宅社区及文化创意产业项目。　　除绿城、万科外，保利、首创、复兴等龙头房企均在近年抛出了养老地产发展计划，认为养老产业将成为公司重点发展方向。根据中指院对2011中国房地产品牌企业进行统计显示，仅2010年一年，就有21.74%的品牌企业进入养老地产领域。　　中原市场研究部总监张大伟在接受记者采访时表示，在普通住宅长期执行限购、限贷政策的背景下，土地价格并未降低，而房价涨幅却在下降或持平，致房企利润大减。因此，房企正在从以追求土地升值赚取利润向以产品升级赚取利润转型，自然会选择风险小、回报高的产业地产。　　“养老产业的发展是大势所趋。”全国工商联房地产商会会长聂梅生对记者表示，养老产业，不仅是地产，而是拥有医疗，商超，金融、家政等多个行业的生活综合体。老年人是养老产业的刚需人群，随着老龄人口的不断增加，需求扩大，是真正能实现我国扩内需的行业，也是未来的发展方向。　　老龄社会推动地产转型　　的确，在我国加速步入老龄化社会的背景下，随着“421”家庭结构逐渐成为主体，越来越多的需要进入养老机构或类似疗养基地安度晚年。统计数据显示，截至2010年底我国有各类养老机构38060个，拥有床位266.2万张，收养各类人员210.9万人。但全国养老床位总数仅占老年人口总数的1.59%，不仅低于发达国家5%至7%的比例，也低于一些发展中国家2%至3%的水平。另外，有数据显示，截至2011年底，我国均匀1000名老人仅拥有17张床位。　　分析人士认为，中国老年人口数量快速增长，住宅的需求量正在日益加大――从2010年需求5亿平方米，到2020年需求7亿平方米，再到2050年需求13亿平方米，市场发展空间巨大。　　正由于是解决民生的重要部分，地方政府也开始把养老产业的发展放到基础性地位。日前，市国土局启动了《北京市2013年度国有建设用地供给计划》编制工作，从明年起，养老设施用地将纳入本市年度国有建设用地供给计划。　　北京市国土局相关负责人表示，应通过财政、土地供给等政策支持的手段，吸引社会资本投资养老机构建设，并根据养老机构的性质，实施不同的土地供给方式，明确产权持有方式。　　而此前7月12日，长春市发布《关于加快推进养老服务业发展的补充意见》，将对养老机构的服务中心、床位、运营等方面给予一次性补贴。　　借“养老”之名打“不限购”牌　　事实上，在此之前，北京的养老地产项目已初具规模。据统计，北京已有的八个养老地产项目，其中持有经营的包括爱慕家、寿山福海、太申祥和山庄；出售和出租的包括曜阳国际、北京太阳城和将府庄园；出售的包括东方太阳城和万科幸福汇。　　但值得注意的是，作为我们所熟知的养老地产项目的万科幸福汇，在其总规模达1226户中，作为养老地产试点的房源仅有146套，所占比例仅为11.9%。　　“现在多数养老产业，还仅是停留在房地产阶段。”张大伟表示，现在所说的养老地产，多数本身还是住宅，只是住宅的升级版，终极目的是为住宅加上部分附加值，更有利于其的售卖。张大伟认为，房地产行业在离别土地差价暴利时代后，房地产商多愿选择养老地产、旅游地产等地方政府积极扶持的地产项目，以提高企业项目利润。　　北京房地产协会秘书长陈志对记者表示，“由于定位不明，现阶段的养老地产只是贴上了不同的标签，以不同形式买房，其并没有躲过卖房的本质。”　　对此，聂梅生也指出，现在有关养老产业的概念十分模糊，还没有一个绝对的定论，但肯定不是地产。她认为，养老产业应称之为养老社区，而不是养老地产，因此，在其定位上，主体绝不是房地产，而应是有关养老的各种配套设施。“其与房地产最根本的区别是，除了养老方面的配套设施与机构以外，真正的养老产业多为持有型物业，房屋仅用于租赁，并不售卖。”　　也正是由于养老地产发展仍处试验阶段，在开发模式仍未有明确定论的背景下，行业目前较为混乱。“一些开发商打着养老地产的旗号，实际上就是低价圈地，然后卖住宅。”业内人士指出，一方面，房企借着养老的噱头，便于营销。另一方面，由于地理位置较偏，一般不属于限购区域，有的就算在限购区域内，由于购房者多为60岁以上的老人，在房地产整体调控的背景下，部分城市不认房、只认贷，这也让开发商钻了空子，打“不限购”擦边球。　　“地方有供地需求、市场有购买需求，开发商有追求高利润的需求。”上述人士表示，由于建养老产业，必须有医院、护理等配套设施，因此，开发商的投资也为地方政府减轻不少负担。所以在减轻负担的基础上，地方政府会给企业相应的税收优惠、补贴等置换型优惠政策，这也是为什么近年来养老地产的火爆的重要原因。　　“现阶段我们必须做的是确定养老产业经营模式，在物业方面给出明确划线，是持有还是售卖。”上述人士指出，目前，相关部分已在开始关注养老产业的乱象，为了使行业能良好发展，相关部分正在制定行业标准，也会陆续出台一系列鼓励政策，逐步对养老事业进行规范。
[文章由整理发布,版权归原作者所有。]
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