投资总额怎么算几星级算危险的

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2012-05-14 00:27 标签： 投资总额怎么算
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有问必答:资产配置中商业地产投资占多少合适？
搜狐焦点商业地产投资俱乐部的小伙伴注意啦！我们的投资俱乐部，在原有的商业地产投资考察、投资讲座两大特色活动外，更推出线上互动栏目――有问必答，秉承着助力理性投资，明智选择物业的宗旨，搜狐焦点商业地产将征集、汇总大家在商用物业投资中的疑问和困惑，并特邀业内专家、投资达人为大家一一答疑解惑。近期，北京针对商业地产出台新规，明确规定“五环内不再批写字楼、体量大于1万平米的商业”，核心区商用物业的投资价值再次受到投资者的广泛关注，对于商用物业的选择，有什么样的具体标准呢？在整体的投资配置中，商用物业应发挥什么样的作用？本次搜狐焦点商业地产特邀，誉翔安地产合伙人王珂，为广大网友针对商业地产投资问题答疑解惑。
除此之外，搜狐焦点商业地产现全面征集商用物业投资中的“疑难杂症”，欢迎广大网友踊跃发问，我们将在第一时间为您免费解答。我要提问： 请将您的问题发至yawenqiu@，或致电；我要交流：商用物业投资专业Q Q交流群<FONT color=#cc79我要考察：商用物业投资考察马上报名往期回顾：有问必答：商业地产“带租销售”馅饼还是陷阱？有问必答：商用物业出租如何合理避税？ 有问必答：商用物业税费缴纳详解（交易篇） 　　【网友提问】：近期出台的“五环内不再批建写字楼、1万平米以上商业”的政策，是否是有效的、长效机制，能否认定现有的五环内的商用物业未来将伴随着稀缺性具有很好的升值潜力？【专家解答】：答案是肯定的，基本历史上曾经进行限制过的，具有稀缺性的都会导致升值。从土地供应上来说，即使没有这样的政策出台，北京五环内实际上已经没有太多的土地出让，城市功能分流是种必然。此次规定的颁布，除了五环内的物业将受益外，也会给五环外区域新的发展机会。【网友提问】：针对个人投资，能否比较一下商业地产投资相较于其他投资渠道的平均回报情况？【专家解答】：如果把绝大部分的投资产品进行一下梳理，不同投资渠道产品的收益获得方式一般包括分红收益、溢价收益、混合型收益（分红收益+溢价收益）三种：1、有些投资产品偏分红收益的获得，比如债权类的基金、信托、理财类产品，基本投资回报在每年10%左右，属于固定收益率的产品；2、也有些投资产品，比如住宅，日常的租金收益几乎没有，回报率基本在每年1%-2%左右，但过上一段时间（3年-5年）以后，再次销售转让会获得比较可观的超额溢价收益；3、还有一些是属于两种收益都有的，类似商业地产、股票，既有日常相对稳健的租金、分红收益，再次转让也会获得一定的溢价收益。北京商用物业的租金收益基本在3%―8%范围内，5%可以算是一个参考值，相对来讲是一个性价比比较良好的投资物业，3%就要做好长期持有长期培养的准备，8%的收益率在北京商用物业市场中算是比较可观的收益。如果将这些产品进行横向比较，这三类产品的区分是基于个人的投资安排和风险偏好的角度，而非单纯的收益率的比较。如果按照投资风险从小到大进行排序，风险最小的是投资门槛较低的分红收益类产品，比如信托、余额宝类理财型产品，就小型、散户投资者而言比较稳健，伴随着投资门槛的逐渐提高，投资的风险也会等比例的增大，同时可能获得的投资回报也会更加可观。所以从某种意义上讲，商业地产同投资企业的风险和收益在等级上是相似的。有些人购买一只成长性良好的企业的股票，长时间持有以后变现，获得的收益会呈现数倍的增长，也是基于这个道理，既有日常的分红收益，长期的增值能力也是超强的，但同时门槛也会比较高，因为对应的时间也会比较长，不是一两年就能实现的。另外，从个人投资者资产配置的角度，一般商业地产的投资者实际上是属于超高净值类的客户，起步的可投资金额在1000万及以上的，投资商业地产才会比较合适。【网友提问】：除了以租金推算投资回报，还有没有其他的计算方法和衡量标准？【专家解答】：首先，投资回报根据不同的投资品类，获得的投资收益是多重的，租金收益只是其中的一种。计算租金收益是最基础也是最简单的投资回报测算方式。回报率的计算方法，简单来说，可以按“（税后月租金－月物业管理费）×12／购买房屋总价”来计算，是筛选“绩优地产”的简捷方法。目前，甲级写字楼的物业费用大约在0.9―1元/平米/天，出租写字楼的租金报价中往往是包含物业管理费这部分支出的。另外，出租时往往会与承租方约定一个免租期，一般是租一年免租一个月，这样的话就要以实际收租月份计算租金收入。商用物业在招租的初始阶段，为了吸引一些品牌名企入驻，开发商或运营商通常会采取降低租金或增加免租期的方式做出一些让步，随着品牌名企入驻比例的增加，一方面会产生集聚效应吸引更多相同生命周期企业的进驻，另一方面也会增加商用物业的知名度和美誉度，促进物业整体价值的增值和租金水平的提升。所以一般来讲，“绩优地产”的回报率会是一条平滑上扬的曲线，是个逐步递增的过程。另外，相比较租金回报，一段时间以后物业的整体增值带来的溢价，则是更为可观的投资收益。【网友提问】：在投资配置中，商业地产投资占比多少是比较安全的？【专家解答】：可投资金额在1000万以上的个人投资者，我们建议商业地产的配置比重在50%左右。因为只有可以按揭的商用物业能够通过获得接近基准利率的贷款来实现杠杆化，一方面日常的租金可以抵消掉按月支付的贷款利息，相当于以极低的融资成本（借了50%的钱）购买了一个可以持续升值的可投资物业，同时转让的时候还能获得很高的溢价收益。同时，作为一种融资工具，商用物业也易于进行抵押与流通变现。投资就像一场财富的足球赛，球赛的胜利不取决于单个球员的努力，而需要整支球队的配合来完成。从“风险―收益―流动性”的均衡关系来看成熟的投资组合,以基准利率杠杆购买的首套住宅，可视为当之无愧的“守门员”。“守门员”必须有，但不能多。进可攻退可守的商业地产作为“后卫”，因为具备使用贷款杠杆和吸收超发货币筹码的双重作用，所以既是客户财富的基本保障，又是发动投资攻势的起点。信托、股票、基金等金融产品是“中场”，投资期限短、流动性也最好，足以担负起承转合的作用。海外置业或私募股权基金等投资扮演的则是“前锋”的角色，有风险，但若想彻底求胜，必须通过前锋完成。
国泰君安证券研究所首席宏观经济分析师任泽平12月3日指出，当前经济和股市与……
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