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评楼:近日，丰台区法院开庭审理了开阳里六区13号楼18户业主状告北京市国土资源和。。。
近日，丰台区法院开庭审理了开阳里六区13号楼18户业主状告北京市国土资源和房屋管理局要求撤销房产证书并重新核准房屋面积并进行权属登记案件。这是本市首例因房屋公摊面积问题引发的行政诉讼案。
　　■办理产权，发现面积缩水
　　开阳里六区13号楼由北京金宏泰房地产公司开发，2001年初开始销售，当年8月3日竣工验收并交付业主。整楼180户业主现已全部入住。2002年10月，一些业主接到开发商办理产权的通知，少数业主被要求补缴合同约定面积和实测面积的差价房款。其中几户业主提出要看实测面积的报告，开发商在他们的强烈要求下，出示了丰台区测绘队测绘的房屋面积明细表。看过实测数据，有些业主发现整栋楼的实际销售建筑面积已达到14282平方米，比销售许可证上的可销售面积12959平方米多出1323平方米。而该楼竣工验收的总建筑面积为14307.46平方米（其中含人防工程674.41平方米），其中不该公摊的部位：地下二层人防工程和地下一层自行车车库总计约1100平方米左右。经过数字比较分析则存在很大矛盾。业主还发现，丰台区测绘队所作的测绘报告不完整，测绘单位、测绘人员资质、公摊原则和公摊部位的面积、人防工程的面积以及测绘草图等在报告中都没有丝毫体现。因而，业主们怀疑房屋面积存在缩水问题。
　　发现问题后，业主与开发商进行了交涉，一直没有结果。今年元月，130多户业主召开了业主大会，决定正式委托律师调查。本案的委托代理人文道全律师到北京市规划委查阅了该楼的设计图纸，同时到北京市城建档案馆查阅并复制了竣工验收的图纸，发现该楼在设计和竣工验收的总建筑面积为14307.46平方米（其中含人防工程地下二层674.41平方米），地下一层为自行车车库不该公摊，阳台的设计及竣工验收均为未封闭式。据此，可以初步认定该楼房屋面积存在缩水问题。
　　■重测结果面积缩水近千平方米
　　日与3月10日，90位业主委托北京市房屋面积计量站对该楼的180套房屋进行了全部测绘。测绘报告显示，该楼总建筑面积为14446.88平方米（含地下二层人防工程688.14平方米），应分摊面积为2538.15平方米，非分摊面积为1155.39平方米，阳台建筑面积为678.52平方米，可销售建筑面积为13291.49平方米。
　　由此发现，开发商对整楼多算公摊面积达273.9平方米，阳台面积多计算达689.17平方米，合计整楼多算963.08平方米，按平均每平方米4900元计算，整楼180户业主多交481.54万元。开发商给每户多算的面积约在2.5—8平方米左右，均已超出合同约定的误差3%以外。按约定，3%以内的部分开发商应当据实返还多交房价款，3%以外的部分，开发商应当双倍返还多交房价款。
　　如此计算，对整楼180户业主，开发商应当返还房价款总计约700余万元。
　　公摊面积引发产权证争议在审理中，业主认为：公摊面积存在违规问题。据查，本案存在三个不同的公摊方案，开发商向北京市房管局申报并经核准的13号楼公摊方案和开发商与业主合同约定的公摊方案、开发商向丰台区测绘队提供的公摊方案有着非常大的差别。开发商委托丰台区测绘队测绘时，在经北京市房管局核准的分摊方案和合同约定的分摊方案基础上，擅自增添了风机房、水泵房、水箱间、物业用房（该楼地下一层实际上是自行车车库，根本没有物业用房）等。开发商擅自增添公摊部位既未获得业主的同意，也未获得房管部门的核准，其行为违反了《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则暂行规定》的规定和1998年北京市房屋土地管理局下发的1285号文件明确规定：“作为人防工程的地下室、仓库、机动车库、车道、供暖锅炉房、单独具备使用功能的独立使用空间，不计入公用建筑面积。”所以，业主认为房产证面积不准，房管局颁发房产证的行为应当被认定为无效，要求撤销房产证书并重新核准房屋面积并进行权属登记。
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我们8号楼是否也有面积缩水的问题啊?
应该是啊建议大家打官司，把我们的权益维护起来
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　　■提示：
　　近年来福州市关于架空层的纠纷屡屡发生，特别是当架空层具备停车功能和其他独立的经济价值的情况下，对其、使用、买卖、、收益等权利的归属问题，开发商和业主常常说法不一，由此引发的小区、商住楼的业主与开发商之间的冲突时有发生，甚至出现流血事件，而引发这一系列事件的根源在于架空层权属不清。
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　　架空层归属成矛盾焦点近来，福州市海景花园围绕架空层的权属问题又在福州地产界引起&地震&。福州海景花园的开发商东煌集团把住宅小区建筑物架空层的8个车位分别卖给8位业主，福州市房地产管理局为其发放了房屋所有权证。而海景花园业主委员会认为架空层应当归海景花园全体业主所有，房管局为架空层车位发放房屋所有权证的行为侵害了全体业主的利益。为此，业主委员会一纸诉状将房管局告上了法院，要求法院判令撤销房管局发放的房屋所有权证。
　　近日，福州市鼓楼区法院已受理了这起因架空层权属问题而引发的行政诉讼案。因架空层权属问题房管部门被告上法庭，目前在全国范围内尚不多见。
　　据了解，上海、广东等南方地区的住宅建筑物普遍采用底层架空结构。架空层除了承重梁柱外，就是建筑物内的土地面积和地表之上住宅层以下的有限空间。但随着私家车的增多，架空层的经济价值也越来越高。目前，在福州一个车位能卖到5万至10万元不等。但这种住宅建筑物架空层是作为配套设施归全体业主呢，还是开发商享有所有权，可以自由销售给小区业主呢？架空层的权属问题成了不少小区与开发商之间的矛盾焦点。由于对此我国还没有明确的法律规定，这个问题在理论和实践中都颇具争议。因此，法院这次受理的海景花园架空层权属纠纷案引起了各方的关注和期待。
　　房管局确权是否违法海景花园有15幢住宅楼，架空层面积7347平方米。开发商在业主入住后，仅提供了两幢楼的架空层计480多平方米供业主停车使用，其余部分作为独立车位于2003年初开始陆续对外发售。业主不同意开发商的这一做法，认为架空层停车位属小区的公共配套设施，所有权应当归全体业主所有，并向房产管理部门作了反映。但福州市房产交易登记中心认为，开发商已取得预售许可，同时法律没有规定架空层是公用配套设施，仍决定为其登记核发产权证。海景花园业主委会认为，福州市房管局给购买者发放产权证，以行政行为的方式，确认开发商可以出卖架空层停车位，即架空层的所有权归开发商，没有法律依据。依据行政法律法规，行政机关必须依法办事，法律法规没有规定的，行政机关是不能做的。海景花园业主委员会在起诉书中称，海景花园底层架空停车位属公共配套设施，所有权应当归全体业主所有。但是东煌公司为谋取商业利益，擅自将架空层的一些车位出售。福州市房管局非但未能及时制止和纠正东煌公司的违法行为，反而为购买者发放了房屋所有权证，属违法行为，并侵害了全体业主的合法权益。
　　福州市房管局有关人士认为，在目前福建省乃至全国的法律法规对架空层以及架空层车位的权利性质和权利分配都没有作出明确规定的情况下，福州市只能依据与其相关的法律法规对其进行确权。对架空层的确权一般参照4个条件：1、是否具有规划审批手续；2、层高是否在2.2米以上；3、当初开发商与业主签定购房合同时，是否明确写清楚架空层归属问题；4、开发商提出申请，根据谁投资、谁受益的市场规律，予以认定确权。只要符合这些规定，予以确权就是合情合理的。再者，开发商对架空层的空间格式、地面等建造都已经有了投入，同时福州大量的小区架空层已经被出售，也已经办理了正规的产权证。如果这种行为不合规定，那么架空层的权属问题将带来很大的后遗症。
　　对此，东煌公司陈总经理也认为，海景花园架空层没有摊入公摊面积；根据谁投资谁受益的原则，架空层的所有权理应属于开发商。此外，目前福州很多房地产开发商都在卖，海景花园的业主们也没理由不让他们卖。
　　架空层权属观点不一据了解，目前对于架空层的权属问题，主要有四种观点：第一种观点认为，架空层归属在法律上没有规定，合同也没有特别约定的情况下，应该推定为开发商与业主共有，开发商出售架空层必须征得业主一致同意；第二种观点认为，开发商享有所有权，但同时认为业主也有专有使用权，因此开发商的权利行使受到限制，即在未征得业主同意前，不允许将架空层出售给小区以外的人；第三种观点认为，开发商在售卖楼盘时，如果架空层面积没有计入公摊，则该架空层不属于全体业主共有，只要产权登记机关能够核发产权证，开发商对架空层就拥有独立所有权，在取得销售许可证后，其完全可以自由出售；第四种观点认为，架空层实际上只是一定的空间，不具有独立的产权，作为从物，其权利依附于主物，架空层所在的建筑物产权归谁，架空层权属也就归谁。
　　律师分析
　　目前为止，法律上尚没有对架空层是否计算入公摊面积作出规定。而现今小区的底层架空停车位的使用情况分为两种：一种是作为小区内业主停车使用的公共停车场所；一种是作为独立车位进行销售并可以办理产权证；那么在此情况下看开发商能否出售小区底层架空停车位，也应当区分两种情况来分析。
　　如果架空层停车位经政府部门规划审批后，允许其作为有独立产权的车位进行销售，那么该车位应当作为购买车位的买受人所有的财产，由买受人单独进行使用。如果架空层停车位经政府部门规划审批后，确定为小区的公共配套设施，作为小区内业主停车的公共停车场所的，那么架空层停车位属于公用部分。该部分应属于小区内全体业主共有的，不能进行分割，也不能由哪一个业主单独使用。如果开发商将楼房底部的架空层改造成车位并进行销售的则违反了法律规定，也是侵害其他业主合法权益的行为。
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因房屋产权问题引起的诉讼,由
答案房屋所在地法院管辖