图：业主主导型物业管理模式研讨会暨香榭丽花园酬金制经验交流会全程速记（一）-特色论坛-搜狐焦点上海房地产网
图：业主主导型物业管理模式研讨会暨香榭丽花园酬金制经验交流会全程速记（一）作者:和谐社区沙龙&&&业伟动态&&&业主主导型物业管理模式研讨会
暨香榭丽花园酬金制经验交流会全程速记
时间：日星期六9：30~16：00
地点：上海市浦东新区源深路836号香榭丽花园会所居民活动室
开幕式：9：30~9：45
大会主持：刘生敏（和谐社区沙龙秘书长、上海业伟业主咨询服务有限公司总经理）：业主主导型物业管理模式研讨会暨香榭丽花园酬金制经验交流会现在开幕。首先，请允许我隆重介绍在主席台就座的主办单位有关领导：
&&潍坊街道办党群部副部长、妇联主席王凤丽女士；
香榭丽花园居委会书记张爱民女士；
主办单位新民网上海滩微博金芹芹女士；
&&协办单位香榭丽花园业主委员会主任黄梅女士；
我是和谐社区沙龙秘书长刘生敏。
今天到会的有来自上海全市很多优秀的业主委员会主任，以及一些专家学者。因为今天是研讨会，都是专家来发言，人比较多，我就不一一介绍了。稍候我们会有分时段的主持，希望各位嘉宾在发言、互动的时候都能够自我介绍。
&&下面有请主办单位代表，新民网上海滩微博主管金芹芹致辞！
金芹芹（新民网上海滩微博市场主管）：大家好，很高兴今天能够有这个机会和大家欢聚一堂，在这里举办一场专门为社区业委会、居委会开展的会议，这是我们新民网与和谐社区沙龙的刘生敏老师共同合作主办的探讨会。
新民网微博对大家来说可能是一个比较新鲜的网络事物，但是因为现在所有的东西几乎都是在网络上进行，所以我们也顺势推出了社区自治平台微博，这个微博不同于论坛和博客，它是更加方便、快捷的交流方式，大家可以通过这个平台在各个社区中就本社区的事务进行探讨交流。目前我们已经建立了111个社区微圈，如普陀区的中远两湾、虹口区的小巷总理等社区微圈，小区居委、业委、物业和广大业主都已经就小区的事务共同沟通交流并达成一致，大家一起在社区微圈里共同积极维护发展小区。居委可以微圈里发布最新小区通知公告，业委会可以微圈里与广大业主一对一沟通交流，物业可以在微圈里高效处理解决业主提出问题并及时反馈，相信大家在使用的过程中会发现它会为自己社区更和谐的发展带来很大力度的支持，让社区管理变得更加高效便捷。
在此感谢大家对新民网上海滩的支持！
&&
刘生敏：感谢金主管对本次活动的支持，她们上海滩微博现在已有几十万的注册会员，而且特别为我们的社区自治开设了一些平台。包括很有名的新民晚报的周骏老师专门在上海滩微博开设了周骏工作室，所有有关业主委员会、新民委员会的问题都可以上网直接和周骏老师沟通。同时周骏工作室还有一个专家圈，包括金鑫主任在内的很多专家组的成员都有参与。
&&下面，有请香榭丽花园居委会张书记讲几句。
香榭丽花园酬金制经验交流会主席台&&&&
张爱民（潍坊街道香榭丽花园居民委员会书记）：非常欢迎大家来到香榭丽花园参加由我们业委会协办的沙龙。我来到香榭丽花园的时间并不长，是8月3号才来的，但是在近两个月的时间里，我已经体会到了香榭丽花园所有的优势。所以今天我们大家能够来到这里参加我们的研讨，能够吸取其他业委会的一些好的做法，对于我们香榭丽花园来说是一个更好的开始。所以我能够参加这次会议，也感到很荣幸。
刘生敏：谢谢张书记！居委会、业委会是小区治理的主体，也是非常重要的组织。我们经常讲三驾马车，我们的居委会，特别是党支部是一支重要的领导力量，小区和谐的一个非常重要的因素就是需要我们的党支部发挥作用。今天我们有好几个业委会的主任将会为我们介绍经验，下面，有请潍坊街道党群部副部长、妇联主席王凤丽女士致辞！
潍坊街道领导讲话&&
王凤丽（潍坊街道党群部副部长、妇联主席）：大家早上好！首先我先预祝本次研讨会成功召开，达成丰硕成果。因为本来是邀请我们街道书记参加，但不巧的是今天是选民登记的首日需要他参加，因此他特意让我来和大家打个招呼，同时预祝本次会议能够圆满召开。
&&随着我们居民生活水平的不断提高，物业管理的水平也会越来越高，本次研讨会也是符合广大业主需求的。我们街道这一层面，应该说和居委会、业委会的接触还是很多的。在这里也算是抛砖引玉吧，我觉得对物业管理模式的研讨，其实现在酬金制也好、包干制也好，对于维护我们居民业主的利益，我觉得应该有三方面的考虑：一是能否真正维护业主的利益，是否真正把业主的利益放在首位，我觉得这是很关键的，因为不管是何种制度模式，业委会仍然是为业主服务，只有把业主的需求，把业主的心声放在首位，这个业委会模式才是最适合这个居民区业主的；二是财务、财政收支，我觉得应该对业主公开、透明，这样也是更好地维护业主的利益，而且也让我们业委会的运作在阳光下进行；三是绩效，也就是对业委会的资金管理，我觉得除了要公开、透明以外，我们还应该考虑到绩效的范畴，因为现在政府的财政是讲究绩效的，其实对于业委会、业主的钱也应该有一个绩效的考虑，不仅仅是我花了钱，办了事情就OK了，我们还要在办好事的同时考虑到成本，考虑到花小钱，办大事，在保证质量的基础上尽量用更小的钱办更大的事。我就说这些，谢谢大家！
刘生敏：谢谢王主席的致辞！应该说，潍坊街道是全国有名的，党工委书记李国弟是上海市人大代表，我是久仰其名，但是还一直没有见到。本来这次想请他讲几句，因为他在社区治理方面经常发表一些高见。潍坊街道在全国还是比较优秀的，所以今天大家在香榭丽也能够有一些比较好的体验，进行一些经验的分享。
下面进入研讨会的第一阶段，也是我们研讨会的主要内容，我们将时间交给第一时段的主持人张远征，他是我的助手，别的研讨会主持过很多次，但是这样规模的研讨会还是第一次主持，请大家鼓掌给予鼓励！
第一时段主题：物业服务费酬金制、包干制与部分按实结算
9：45~11：00
张远征（上海业伟业主咨询服务有限公司业务部经理，物业管理师）：尊敬各位领导、各位专家，各位业主们，一直关心和支持我们物业管理的朋友们，大家上午好。第一时段由我来主持，下面有请第一位专家，浦东新区香榭丽花园业主委员会主任黄梅，她演讲的主题是“香榭丽花园酬金制实施的经验――酬金制物业管理发展方向――业主、物业双赢的管理模式”。
黄梅主任演讲
黄梅（浦东新区香榭丽花园业主委员会主任）：各位来宾，大家好。首先我代表香榭丽的全体业主欢迎大家的光临，感谢大家在百忙之中来到香榭丽指导工作，本次我们协助这次活动的主要目的就是想和业委会的同仁们学习、交流酬金制的一些经验，因为我们在实施酬金制管理模式的过程中也遇到了很多问题，下面我们简单地把这几年来做酬金制的一些经历和体会给各位领导汇报一下。
&&我们是于2005年开始实行酬金制的，最早是由开发商和物业公司签订酬金制合同，2005年正式开始执行。当时大家对酬金制的认识不同，也没有监管，造成2007年我们的财务亏损了20万元。在2008年，我们的业委会和物业公司据理力争，因为你实行酬金制就需要业委会监管，如果业委会不监管，亏损部分要由业主承担，这也不符合酬金制的法规。在我们业委会的据理力争下，物业公司同意让业委会监管，我们监管仅仅是从财务发票报销这一块入手。当时我们业委会只有3个人，我们感觉到物业管理需要有专业水平的团队来做，当时选举班子的时候大家都是看你的职位、职称，很多人没有时间上班，这个业委会其实是有名无实。我们就成立了监督小组，不拘一格地选拔小区的人才为社区服务，我们成立了财务监督小组、工程监督小组、绿化、报案、保洁等监督小组，这些人员都是具有监督水平的。我们成立的监督小组，全过程参与我们的物业管理活动。2008年我们的财务结余30万元，通过酬金制，一个是管理，一个是不管理，之间相差50万元。在2009年我们的第二届业委会成立了，也面临着物业合同的到期。我们第二届业委会有一个分管财务的工程委员进入，我们的技术水平、专业水平也是很高的。根据以往的经验，我们对物业公司选聘采取招标的形式，面向社会和社区，提出了3项基本原则：一是实行物业收费酬金制，物业公司拿固定的酬金；二是财务共管，其中有一点和2008年的模式不一样，2008年是我们签字，到年底审计的时候发现还有问题，年初没有预算，中间没有审核的费用也在帐上，所以我们一定要设立一个账户，由双方共管；三是综合服务和专业包干相结合，综合服务就是物业公司下属分公司保洁、绿化等等可以分包出去。投标的单位也有很多，来了之后原来都同意，其中有一项就是共设账户，大部分企业都不同意，最后我们以16.8万元的最低酬金同意所有的3项基本原则，财务共管也同意了。现在我们和潍坊物业合作双方共设一个银行账户，所有物业管理费的收支必须由业委会盖章签字，这样就可以有效地对财务运作的全过程进行监管。
&&在2010年，经过我们业委会的艰苦努力和物业公司尽心尽力的合作，除了正常的物业管理维修之外，我们又做了14项工程，完成这10项工程之后物业管理费结余47万，我们的原始预计是855万，通过以上数据也可以体现出酬金制管理的经济效益。近几年来，我们实行酬金制有几点深刻的体会：一是要有一个团结奉献，并具备专业水平的团队，下面我把我的团队向大家介绍一下。我们业委会的李主任是专门管财务的，在财务招标的过程中也作出了很大贡献。洪检查官是为我们所有的合同、合约检查把关。崔主任原来是居委会主任，在业委会做保安管理工作的。陈老师是管理维修基金的，因为十年下来，原来的基础设施是850万，现在是1100万，因为崔老师现在在外地，陈老师把保安的工作也分担了。还有摄影的是我们的杨老师，在企业内部搞CEO管理工作。还有一位搞摄影的梅老师，是专门搞工程的，是传播研究所研究员的维修干部，我们之所以获得这样好的经济效益，是在工程维修费方面节约了很大资金。原来因为不懂这个专业，一报就是5万元，不懂坏没坏，我们可以随时摸行情，几千块钱就可以搞定，所以我们现在维修方面节约了一大笔费用。我们这边有具备专业水平的，又非常廉政的委员经常跑市场，我们几乎是经常盯着这一块，因为我们小区维修的工作量特别大；二是财务共管非常重要；三是要依靠政府的支持，我们潍坊街道、潍坊党委和香榭丽党支部、居委会对我们的业委会工作给予了很大的支持，去年地下车库照明灯进行了全面改造，潍坊街道投入了20多万，改造成了LED节能灯，这一点我们也非常感激潍坊街道领导。还有就是我们一定要有群众基础，和业主一起共建和谐社区，前几年我们做业委会是非常艰难的，做了很多工作不被理解，因为我们没有时间，所以我们就体会到了这一点的重要性，在物业管理这一块从点滴做起，增加一些财务和管理的透明度，让业主感觉到你这个业委会是实实在在做事情的。我们无论是在大的物业公司招标上和小的绿化、保洁分公司招标上全部对社区公开、公正，也成立了由业主和居民组织的招标小组。因为我们有一些居民特别热衷于物业管理工作，但因为他们不是业主，无法进入业委会，我们业委会的大门始终是向小区愿意为物业管理奉献的业主敞开。另外我们在维修的大小项目上也是全部在小区张榜公布，目的一是公开透明，二是我们希望业主为我们提供更多的信息，也便于我们决策。
&&还就就是财务收支，我们是年初有预算，年中有监管，年底请专业公司审计，并邀请我们小区有专业水平的业主参与审计。我们结余的物业管理费用于小区的建设之中，去年搞了很多项，包括这个喷泉，以前就是一根柱子往上喷，去年也进行了改造。我们还定期召开业主、物业公司和居委会参与的座谈会，我们的物业和业委会面对面地和业主交流，这样也便于我们和物业公司更好地提高服务质量。
&&在群众文化生活领域我们也搞了很多沙龙，包括金融沙龙、健康沙龙、旅游沙龙，大概有五六种，我们定期组织业主活动，在活动的同时我们也有一些物业管理普法知识教育。我们还培养了一支严谨、认真的物业管理职工队伍，刚开始我们感到特别吃力，因为大家知道，现在物业公司赚的是整个社会最底层的收入，文化水平普遍较低，培养起来特别难，流动性又特别大，所以业委会对物业公司，因为我们也是两个小区，保洁人员每个月也就是1500元工资，很难留住她们，所以我们在生活上关心她们，员工如果有事情我们第一时间设立预备金，给物业公司的全体员工发放、赠送礼品。在春节我们会召开座谈会、表彰会、吃年夜饭、送礼品，中秋节会送粽子。做得好、有效益，年终就发奖金。同样，我们这个小区和对面小区也是包干制和酬金制，现在员工的幸福指数特别高，一方面是因为我们的关怀，另外他们的收入也要高得多。对面是1400户，我们是708户，收入要远远差得多，我们把这一块拿下来作为我们员工的奖励，同时员工也在积极回报我们。上一家物业管理公司的地面临时停车费一个月就是8000元左右，一年是10万元，换成他们之后一个月就是2万元左右，一年是25.6万元，这样就增加了15万元。我们定的是1.6万元为基数，超额部分给他们30%的奖励，他们现在的积极性也特别高，我们也感觉现在比以前好做多了。大家都理顺了，他们的积极性也特别高，我们是做得不好的严厉批评。这位是现在物业公司的王经理，她原来在盛世年华做客服人员，现在由她接手做客服主管，原来的业务经理调走之后就由她接任，她做物业管理没有几年，但是提升得非常快，因为事事亲历亲为，脚踏实地地学习，她在工作中也感到很开心，幸福指数很高，我们感到很省心，她是脚踏实地为我们业主服务的。
&&我们感觉还需要有两点需要完善，一是建立健全酬金制法规，今天早上遇到金老师，他也跟我们谈到北京实行酬金制全部免税收，我们这边实行的酬金制也和上下家物业公司在谈，包括招标的时候也在和物业公司谈，因为酬金制法律我们不需要纳税，但是现在我们是在全额交税，一年大概需要16万元，也是重复报税，上海税务局现在都不同意，现在北京市政府已经出台了政策，我们也希望能够尽快解决这个问题，现在我们的物业公司也是步履艰难，物价翻了好几倍，物业管理费连续几年不上涨；二是建立健全业委会的社会地位，刚开始没有办法把它加进去，因为大家都是业委会同仁，做业委会太难了，太辛苦了，大家是愿意奉献的，奉献了之后还挨骂，电视上我们也可以看到，很多人的人身安全都受到伤害，社会对我们的工作不够理解，我们也通过新闻媒体呼吁全社会关心、支持、帮助业委会的工作，业委会这个基层稳定了，社会才能和谐。
&&今天我就讲这些，谢谢大家！
张远征：感谢香榭丽花园业主委员会的经验交流，我们看到了他们强大、专业的业主委员会团队和广大业主的支持，希望他们小区的经验能够给在座的业主委员会有所借鉴，最终实现业主与物业的双赢，小区的和谐和稳定。
下面有请黄浦区水景苑业主委员会副主任郑凝演讲，他的题目是“业主自治结合监督物业管理的酬金制模式”。
水景苑业主委员会副主任郑凝演讲&&
郑凝（黄浦区水景苑业主委员会副主任）：尊敬的各位领导、各位同仁，和我们一起来的还有业委会的副主任，她是酬金制的主要角色，主管报表设计和监督，本来应该由她来发言，在2010年的4月11号，《新民晚报》也发表了我们水景苑的一些情况，在日，《解放日报》也报道了有关水景苑的情况。在日，《新闻晚报》也发表了我们对于酬金制的一些报道，这3家媒体的报道说出了我们的心里话，也讲出了我们的酸甜苦辣，我非常感谢这些媒体。
&&我们水景苑位于黄埔区新闸路166-168号，有7年房龄，占地面积为2.3万建筑面积，151户业主，地下车库有84个车位，物业费为2.6元/平方米，路面可以停车10辆，这些综合起来，每年的物业费是83万元，停车费约为41万元，加上供应性收费6万，总收入为130万元。
&&介绍过基本情况以后，我们业委会第一天是摸着石头过河，业主自治加上物业监督管理相结合的酬金制，这不同于包干制，也不同于现在一般的酬金制，是由我们自行管理加上监督管理两种模式相结合的酬金制形式。我们一直到号有将近3年的时间，运作下来每年都有结余。我们的体会是这样的，2009年我们的结余是28万元，除了添置了公共设施的一些费用之外，还有13万元左右，按照酬金制的结余和亏损都是自己承担，我们就把这13万元减免了每个业主2个月的物业费，也就是说，每年业主只需要交10个月的物业费，原来包干制也是2元/平方米，但是需要交满12个月。
&&直到2010年，我们的费用共33万元，除了公共设施增加的开销以外还有19万元结余，我们就分配了减免业主3个月的物业费，这样对于业主来说，他们是最敏感的，也是最欢迎的。这是我们的第一点体会。
&&另外就是供应性收入转维修基金，我们的供应性收入除了广告和停费费的收入之外，2009年的5.9万元，2010年是6.1万元，这两笔费用多转入到基金中分配给各位业主。因为我们搞的是酬金制，因此物业管理在深入供应性收费之后100%的费用全部回归业主，按照包干制，他们需要按照比例进行分配，现在100%都是我们业主的。
&&我们提高了物业团队的工资，不管现在政府最低工资是否上涨，我们还是要保证物业团队的工资，我们定下了一个原则，就是在我们小区内工作的物业团队，他们的工资要比我们相邻的一些物业公司包干制更高，这是我们确定的原则。因此我们在第一年加入工资5.9万元，第二年是6.17万元，工资上涨的幅度是原来工资的15%，因为第一年涨了15%，第二年也是15%，其中有一部分是国家规定的最低工资调整，像从960元加到1120元，然后再加到1180元，除了这个规定之外我们还上涨了15%的工资，我们的目的是想保留、稳定物业团队，让他们不要有调到其他工作岗位的心理。这样稳定了以后就会带来一种好的现象，他们一定会按照我们制定的服务质量进行服务，比如我们的大堂，进来之后就可以享受到宾馆一样的服务，他们会把门拉开请你进去，这是让业主感到非常满意的，因为他们工资比人家高，愿意付出这些努力。这就是我们工资上涨的理由。
&&因为酬金制确实有风险，盈了是你的，亏了也是你的，但是我们亏不起，亏了以后你要让业主拿钱那是很难很难的，几乎是不可能的，必须要盈。因此我们为了这一问题，我们就考虑为物业团队上三个保险：一是业主的保险；二是给团队买一个物业责任保险，如果物业出了毛病，我们可以向保险公司申请赔偿，因为这个东西我们赔不起，总共修了130万元，还有这么多的开销，如果出现一些不正常的情况怎么能赔得起？所以我们买了责任保险，如果发现这种问题由保险公司进行赔偿；三是物业团队，如果这里的人员出了问题，比如上班的时候把人家撞倒了，原来都是包干制解决的，如果实行酬金制的话就需要业主来负担，这也是负担不起的，所以我们为这个团队的每一个人员买了保险，这三样保险可以降低我们业委会在实行酬金制过程中的风险。
&&以上就是我们实行酬金制之后的几点效果，下面我想介绍一下在实行酬金制的过程中必须要取得的条件有哪些。实行酬金制是必须要赢的，肯定不能输，但是嘴上这么讲，没有具体的规定是肯定做不到的。所以我们把历年来小区里所有的开支摸得非常清楚，然后制定出比较宽松的、留有余地的预算，其中还有一项就是抗风险的准备金，如果出了问题，这10万元可以抵冲可能会发生的事情。另外就是财务监管制度和资金运作全部都是按照预算表中规定的很多项开支去执行的，在执行的过程中，如果物业公司需要支付的钱需要我们审核，我们就按照预算表中所制定的指标来进行审核，如果你达到了我们就批准你，如果你超过了肯定需要讲清原因，否则我肯定不会把帐划拨给你的，所以一年下来，只要我们的钱在预算之内，我们肯定是盈的，这是非常非常重要的。在这个过程中，我们小区有一个独立的账户，这个账户不是公司的，是我们小区的，所有的钱都归到我们这个独立的账户里，当然，总账还是由公司掌握的。我们采取的是“3+1”的方式，需要支出的时间段给我们审核的时候，我们有3个主任（1个主任，2个副主任）来审核账户，再加上一个物业，这样就可以通过了。
&&另外我们还有几张表，每年要搞一个编组说明，还要搞一个备忘录，到了年底以后有4个财务报表，包括收入和支出的情况表，业主开支报表、服务费用明细表，这几张表到最后要向业主公开。还有业主的分配表也要向业主明示，你是如何分配这些基金的。到年底是由公司进行财务审计，还有一个针对物业团队的工资调整表，这些都是每年都需要做的。
&&下面谈几点我们自己的体会，你要搞好酬金制，一定要有收支平衡的预算，这是实行酬金制的必要条件，是必须要做的；二是把经济杠杆掌握在我们自己手里，也就是钱要掌握在自己手里，这是我们做酬金制的主要推动力；三是要选物业，这个物业不可以以赚钱为主，而是以服务为主的，如果是以商业为主的话物业肯定不会跟你合作的。业委会一定要有无私的奉献精神，这是酬金制成功落实的保证；四是酬金制实际上是最公平、最合理的，但是业委会的贡献是最大的，也是最辛苦的，里面有很多酸甜苦辣，我们就不一一介绍了，目的主要是为业主带来切身的利益和保障。
另外我们的酬金制一定要得到政府各级领导的支持，如果没有他们的支持和帮助肯定是搞不成的，我们在搞酬金制反反复复的情况下得到了市政府不断的指导、支持和帮助，和他们的支持肯定是分不开的。
另外我们的业委会是不拿一分钱的，完全是无私奉献，这是我们做工作的勇气，如果我们拿了钱，或者做了一些小动作，肯定是站不住脚的。比如你现在分配他2个月，3个月，有的人还在讲，你们分配了2个月，拿的钱肯定更多，因为我们是无私奉献的，不拿一分钱，就是为了业主服务，你讲这些话，如果我们没有压力的话马上就写辞职报告，就不干了，但是我们已经干了7年，还是得按照我们的路子走下去。所以我就讲一点，你要搞酬金制，除了你的工作能力，除了你的公信力，除了你的无私，还必须要有承受竞争压力的准备，否则就不要做这项工作了。我就讲这些，谢谢大家！
张远征：感谢郑主任的经验分享，通过前两位小区业主主任的经验分享，我们看到酬金制是物业和业主实现双赢的管理模式，同时也需要广大业主的参与和监督，有了广大业主的参与和监督，我们的物业服务才能做得更好。下面有请上海市最牛的业主委员会主任，希望通过他的经验分享，我们广大业主委员会都能出现更多优秀的业主委员会。有请三湘世纪花城的金鑫主任分享，他的题目是“规范业主委员会运作，保障小区和谐建设”。
金鑫主任演讲&&&&&
金鑫（杨浦区三湘世纪花城业主委员会主任）：感谢大家，我们在2007年十七大的时候中央电视台报道过，当时中央提出自我监督、自我教育，我们在这种情况下启发了我们怎样去维权。我们也是首届业主委员会，现在是延期换届，已经扎扎实实地做了6年。
我们小区占地面积7600平方米，建筑面积13万平方米。我感觉前面两位业主会主任的介绍都是在酬金制领域走过不同的道路，但是在法律角度，酬金制不是新的，在我们十年前的物业服务过程中本身就有两种选择，一是包干制，二是酬金制。为什么前面的酬金制和后面的酬金制有本质上的区别呢？我和黄主任有一个共性，我也是定的酬金制，她也是确定酬金制，我是18万，她是16万，反过来说，她的18万和我的16万又有本质差别，我这种收费价格可能对大家有所启发，刚才两位主任说过他们的资源，我们没有这个资源来源，全年的收费总共只有214万，但是我的配置要超过他们，我的配置是44个保安，16个保洁，3个日化，4个维修工，总共67个人，基本上都是在第一线上的，7个管理员，加起来74个，可能你们物业公司都是很少的吧？我们的保安基本工资1360元，已经高于他们现在的基准线，我的临时停车费收入是有20%奖励的，去年世博会的时候也见到过，电视也报道过，世博会的时候我们的业主委员会每个月在小区里的服务，每个月奖5000块，我在网上也谈到过善待物业企业，就是想为大家提高一点信心，酬金制肯定是有市场的，就看你怎么做。黄主任是32万物业费，我是18万，她的酬金理论上比我低，但是有一点不知道大家注意到没有，停车费也是我们的收费，其实在小区里我们的酬金制是注重三大块，一是物业本身的服务费，二是所有的路面停车费，100%全部是业主所有的，还有我们的地下车库还隐藏着很大一部分，也就是在房地局的专用名词“停车管理服务费”，也就是通常所说的你在路面停车，有全部到物业费的，在上海是层出不穷的，这一块必须要注意，非常非常多。我在2006年《解放日报》当初开座谈会很多都是一级资质的老总，当时大家探讨的时候说物业费没有涨，涨不了。我的小区当时进来的时候只有50辆车，当年就有500辆车，增加了10倍，这一块利润哪里去了？在酬金制的话就是全体业主的运作之下，非常简单，地下车库400块的停车服务费，结帐的时候肯定是三七开，其中有120块是你拉动你酬金制的管辖范围内，像上面两个业委会主任说的，在我的一支笔的督导下，也就是全体业主可以享受到的服务，因为你们地下车库地是谁扫的，开关是谁换的，肯定在一个物业总的成本里。所以我在我的微博上也写过，我们必须把小区里的大池子理清，什么是大池子？这就是大池子，公共收益和产权人的地下车位，哪怕业主买了也要付停车管理费，有的时候是120块，有80块，我们是很低的，因为我们对业主这方面是不涨价的。我们停车只有100块，买断车位的最高只有60块，在这样低收益的情况下，所以酬金制是发展的前提。
为什么很多朋友不知道怎么实施呢？黄总维修部的小兵就是我们第一期的维修工，当时我们的物业服务费还是1.6元，他们拿多少工资？我们当时保洁的时候只有560块钱，现在实际上是1350元，当年的物业公司都在100万以上，今年我给他们物业公司18万税后利润，大家都知道5.55%的税收，什么都负担了，他们拿的是净利润，今年免了一个月的物业服务费，员工涨了10万，就是25万元，加上18万是43万元，去年物业公司就赚了我43万元，很明白的，前年最低涨8万，就是51万，再前年就是59万。物业公司都在哭穷。物业公司都说亏本了，但是都不愿意走，其实已经告诉我们是怎么回事了。大家都是同行，谁都能听得懂。但是我们大多数业主是不管的，我们虽然这样报道了，所以面对我们业主委员会的同行面子工程是必须做好的，业主的核心利益是什么？业主的核心利益就是不管你做得怎么样，他们认为你是无利不赶早的，所以必须要有承受能力，我很赞成郑主任说的。但是说白了，下一届我主任肯定不做了。假如我知道的话6年前也不会出来做，但是既然出来做了，人家说你们是瞎搞的，你们是违规的，我们就做出来成绩给你们看看。
2006年前我们是实行包干制的，共管账户是2007年12月份推出的，现在还在物业公司上，法人章和财务章盖好放在我们这里，也就是一张报销单，以前平时都是物业老总签的。从今年1月1号开始业委会前面有采购单，这样一整套手续，刚才两位主任说的每个小区有不同的情况，报表自己设计，必须让全体业主看得懂的报表。我们设计的报表不是针对审计的，是让业主看得懂的，有些报表你说审计，不是审计能看出来的问题有很多。比如你这个小区里，审计一看我小区137个电表，所以每个月都要到我这里备案，考勤也要有备案的，没有出过问题。从我们酬金制报表出来以后马上就出了问题，所有的员工工资多于16万元是不能拿的，就是我们这个特色。
前两天我们在区里开会碰到过忻处长，他说酬金制就要定额，因为车辆进来了就要分成，哪个业主委员会主任一拍脑袋说三七分成，你说四六分成，你知道吗？所以我们财务报表在小区论坛上是有报表的，我这次半年报在新民网上海滩上全部放上去了。
我们业主委员会活动经费用6800块，很多都是印资料，每个项目全部需要报表，我们最主要的报表在酬金制里就是要信息公开化，信息公开化有两个好处：一个就是你自己知道自己的家底怎么换，二是哪怕业主不关心，也调动他们的参与度。告知是义务，执行是权力，业主不看你也要把它公布出来。
当然关于监管，确实是酸甜苦辣，非常非常累，我们的宣传文章里也有，我们的业委会当时就是15个人，后来一个人搬家了，产权转移了，到现在没有一个人打辞职报告，为什么？这点脸面要顾的，再累的话谁愿意到法庭上开庭啊？业委会的同仁就是这样，必须要有承受能力，第一个物业炒掉了，我们当时想到开发商的物业可能对我们小区改造好一点，我们集体签字把他请进来公开招标，也是一种战略部署，让他们半只脚进来，今后如果做得好留下来，做不好一只脚出去。很多业主就不理解了，谣传说你们吃了，拿了。所以我们在两年以后把他们赶出去的时候由业主大会表决是否排除这个物业公司，房地局找我们谈话，叫给他们面子，我说我不是不给他，也不是不听你们政府指导，这是为我们昭雪。现在上海滩有几千家物业公司，就他们不能进来投标。
我们业委会确实是酸甜苦辣，靠的是我们奋斗，从2007年中央电视台到2009年中央电视台，一直到所有的媒体报道，政府总算重视了。讲义上这篇报道就是我在上个月8月份的区会议上特约邀请参加的，业委会上也发了邀请，他们也认识到了业委会的重要性，所以就是规范业主委员会。
上次说业委会工作必须严谨严谨再严谨，今天重申。因为我们是业余的维权者，我们面对的是专业的侵权者，所以没有办法，我们只能严谨，哪怕严谨过头了也要严谨，因为我们不能有瑕疵，我们面临的是方方面面的。
现在的气候越来越好，我们大家都是在各个不同的区域，天下业主是一家，是心连心的，所以我们在不同的角度上都在向酬金制靠拢，能够规避物业的隐性利润，但是对业委会带来的专业性要求也非常非常高。我们20年里不缺主任，因为搞了酬金制以后不是任何人都能上来的，能够搞得懂的，有些小区换了一届又一届，推选出来的三天就不做了，倒霉的是业主，包括黄主任、郑主任，老百姓这一点是肯定看得到的，你只有比他们做得好，酬金制跨入这一步，其实意义非常重大，还有政治动向问题。现在中央政府说创新社会管理，我在这个区域领导，什么叫做创新管理？创新管理就是对我们业委会，你认为没有做的事在政策法则法规下应该支持，创新就是别具一格，我跟着别人后面不叫创新。所以很多领导都是很赞成的，上海物业协会、全国物业协会都到我这里来过，上个星期我们房地局领导在无锡调查，这个星期黄局长也来调查，但是我们不能等着政府，上海是很稳的，但是他们已经在总结了，我们媒体朋友也知道为什么《新民晚报》、《解放日报》内部也有这种调研令的，我们每一步走出来就是为上海一万个小区在吃螃蟹。
我还是那句话，我们业委会内部的条件非常重要，最近到我小区来，每个星期两三个业主委员，我就告诉你们必须团结，我很悲哀的，看到很多小区里面不团结，不团结没有办法做的。但是我教他们一招，你们启动的时候必须先把自己的制度建立起来，他们上次到现场来我看过的，我们在后面签字，两页纸都是必须签名的，因为中国的文字一字之差，最后通过的决议是我执笔或者副主任执笔，里面改一个条款影响非常大，到时候很冤的，我们三年前就被人家投诉到房地局的，我们有先知先觉，把东西给他们看，他们一看就明白了。今年还有人投诉，后来资料送过去以后他们反而是帮我们选择。
酬金制这条路是中国物业管理的发展方向，但是有一个非常严重的问题，就是财务报表必须要详细把握。
最后还要强调一点，就是要善待物业，我们中秋节也是发月饼的，因为他们是社会最底层的。虽然我们要换届，但是现在还没有换届。不知道酬金制的业委会主任，收缴率如果达不到怎么办？业主不交物业费怎么办？那么全体业主收钱，因为酬金制每一分利息都是业主的，业主委员会起诉，而且你哪一天启动，哪一天给你最终报道，对物业公司是减负，对我们是自我教育，如果小区业主教不好，是永远不可能创新的。
谢谢大家！
张远征：谢谢金主任！我们看到最牛的业主委员会主任背后付出了多少艰辛，业主委员会是业主大会的咨询机构，只有业主委员会做好了，广大业主积极参与了，我们的小区才能更加和谐，酬金制也会更有生命力。下面有请杨浦区雍景苑业主委员会委员张继承发言。
张继承委员与刘生敏秘书长&
张继承（杨浦区雍景苑业主委员会委员、财务）：尊敬的刘生敏秘书长，尊敬的各位同仁，大家上午好。很高兴今天有机会能够齐聚一堂，和大家相识，我们一起探讨如何维护业主权益，如何改善小区管理，如何探讨和物业公司合作共赢的共管模式。在今天之前，我只认识三湘世纪花园的金主任，因为我们委员会成立的时候向他们取经学习，没有想到我们取经学习的对象竟然是全国最牛的业委会主任。今天来到这里以后，我发现除了金主任之外还有很多很多崇拜的对象，像黄梅数、郑凝主任，还要特别提到在会议之前我看到了这些材料，里面有一个徐汇区的郭老师，他也是我崇拜的榜样，我看到他们小区很多工作做得很实，效果非常好。所以我感觉到今天的交流会不仅对我们有好处，而且对很多同仁都有很重要的意义。
&&今天主要想讲三个问题：一是我们这个小区原先传统的管理模式的一些教训；二是我们目前账户共管的模式的一些基本做法；三是我们对这种账户共管模式的一些反思以及现在存在的一些问题。
&&首先讲第一个问题，传统共管模式的教训。我们小区是洋浦新疆湾城的小区，建筑面积是14.8万，地下大概5万平米，算是一个中型小区，物业管理费是1.94元/平米，不算高也不算低，在我们换物业公司之前没有什么账户共管，他们是前期物业，物业管理费和停车费全部交给他们，我们在去年5月份首届物业出来之后，我们就收到了业主大量的投诉。等到业委会正式开展工作之后发现业主的投诉都是一些浅层次的问题，比如哪里的卫生打扫得不干净或者地下车库需要安灯之类的，真正深层次的问题，关心到小区以后长治久安的问题，比方说公共设施这些设备的状况怎么样，业主在出问题之前是看不到的，但是我们有了业委会之后就知道这些地方都存在很大的问题。比如地下水泵长期带电工作，机防主机被盗，一旦发生火灾肯定是没有办法救的。我们把这些问题提到物业公司之后，物业公司说管理费收不上来，所以现在没办法。他们认错诚恳，但是行动没有。在这段时间我们发现传统共管模式一个最根本的问题就是业委会、业主和物业公司之间的地位是不对称的，像金老师刚才说的，他们是专业的侵权者，我们是分散的业主要对应这种专业的侵权者是很困难的，就是这种不对称，等到最后我们把物业公司炒掉，表现得非常突出。我们小区几年间收到公共收益100多万元，这是最近经过反复统计已经送到法院，准备打官司的。全部卷走，一分没有。另外就是不交接，很多公共设施不交接，勉强交接了也不签字。我们当天就给他们发了函，事后我们又给他们发了回函，正是因为这样的一些切肤之痛，我们决定换物业公司，而且在招标文件中明确提出账户共管这样的一种基本要求。后来长城物业在国内最早实现阳光共管模式，答应了这些要求，最后就中标成为新一任物业。这是我要讲的第一个问题，就是前期共管模式带来的教训。
&&下面说一下我们小区账户共管模式的一些基本做法。前面几位主任都讲到了，共性的部分我就不讲了，一是建立共管账户，所有的钱必须要经业委会同意，盖了章才能出去。我在业委会是负责财务的，所有的费用收支，帐目报表的公布都是我负责的，我就重点讲一讲我们对费用的审核。
&&一般来说，我们要求物业公司提供几个报表，一个是收入的明细表，一个是收支的报表，一个是银行联系帐，还有银行预约结算表，我们审核的时候首先是要把银行调节表报过来，当然了，我们也可以上银行去看，不过一般是让他们自己来报。我们确定你银行报的明细帐是真实的，然后就确保你报这个项目的收支报表是否确实，我们会反复核对，如果收支确实以后，我们最后会核定它的收支结算。我们一般是4项包干，1项结算，所有的包干就是保安、保洁、绿化，包干归物业公司，至于公共设施的一些日常的运行、维修、保养，我们要经过业委会的审核来直接结算。为了便于操作就是2000元以下的支出让他们自己先干后评，超过2000元我们就要求一定要先报批，业委会同意了你再干。对于按实结算的部分，如果有盈余，我们是按规定结转到下一年。当然我们还有一种意向，拿出一定的部分来奖励物业公司，提高他们的积极性。同时我们为了激励物业公司的一线员工，我们在谈合同的时候就提出从小区的公共收益中拿出来5%用来奖励一线员工，到底奖励给谁，我们到时候会搞一个满意度测评，大家选中谁就是谁，这个名单不是你物业公司定的，是我们全体业主投票最终决定的。
&&这是我们的一些基本做法，应该说这些做法在实践的过程中有成绩，也有不足。我先讲讲它好的一面，首先我们把钱控制住了，再也不会像前期物业公司把公共收益全部卷走了。还有就是掌握了小区建设的主导权，我们有钱了，好多事都可以办了，比如给小区装一个机动车刷卡进出的系统，最近我们又在小区上装了一个行人到达的系统，可以刷卡进出，建立了一个良好的基础。关于我们目前做得不好的地方，一是对自身的定位没有把握好，经常有越位的现象，比如我们给小区里装了一个儿童游乐设施，这些都是由业委会来操作的，物业公司没有参与，我认为这是越位现象，因为装好之后现在有一些设施不太好了，让物业公司去维修，物业公司说那是你们装的，你们装的质量不好。二是目前我们业委会在账户共管方面有一个最大的问题，就是效率太低，因为所有的业委会委员都是坚持的，而且本身对物业管理方面的法律不太熟，业务也不太精通，我们在费用审核、最终结算上有些事项拖的时间过长，错伤了这些物业公司的积极性，同时也招致了业主的抱怨。针对这些问题，我有几点反思拿来和大家共勉。一是在账户共管的模式下，由业委会控制小区事务的主导权，所以小区业委会的一些自身建设就成了重中之重。我认为一个小区的业委会，一个好的业委会必须要满足三个要求，第一点就是人员素质要高，比方说必须要有专业的财务人员，必须要有专业的工程人员，要不他说这里坏了，你没有办法修，人员素质要高。二是体制机制要好，刚才金主任谈到制度要建好，我们过去做得不太好的地方就是因为体制机制没有建好，所以在运行中给物业公司很多部分。还有就是工作效率要高，刚才我也谈到了效率太低。另外就是业委会对公司的定位要准确，业委会一定不能越位，我认为业委会的职责应该可以这样概括，提出目标、审定计划、协调各方、检查落实、考核奖评，这是业委会应该干的，物业公司应该提供方案、规范流程、岗位培训、日常管理、有效沟通、快速反应，就是具体的事情是物业公司干的，但是定目标、定战略、定计划是我们业委会的责任。所以我认为业委会一定要把这一点把握好，不该你做的事情你做了，不仅物业公司会跟你冲突，而且业主也不一定买帐。
&&还有就是业主和物业公司之间要有合作共赢的机制，要理解物业公司，要善待物业公司，郑主任这边更是每年提工资，我觉得这确实是让我耳目一新的，所以我今天感觉本人的收获非常大。我就说这些，谢谢！
张远征：谢谢张老师！账户共管是我们业委会力推的业主主导型模式之一，只有账户的公开透明才能更好地监督物业服务，只有账户的共管，广大业主才能享有知情权和监督权。下面进入专家互动答疑部分，有请和谐社区秘书长刘生敏先生对上述业主委员会进行点评。
刘生敏：由于时间关系，我简单讲几句。我在安排嘉宾发言议程的时候，实际上是比较随机的，听了之后我发现4个小区各有特点：香榭丽花园是在前期物业公司进来就是一个酬金制的小区，所以他们是通过业主委员会参与和不参与管理，尽管都是酬金制，如果你仅仅用酬金制的名称，而不是实际参与的话效果是不同的。还有水景苑业主委员会，他们也换过好几次物业公司，前面的包干制搞过，后来4家物业公司都搞不了，但是实行酬金制之后效果非常明显。三湘世纪花城的金主任的小区特点是循序渐进，从原来前期的包干制到后来的4项包干，1项按实结算，然后是3项包干，1项按实结算，到今年1月1号起全面实行5项按实结算酬金制，这也反映出酬金制的效果、优越性肯定是高于包干制的。而且金主任的实践体现了一点，不管是物业费高的小区还是不高的小区都是适用酬金制的，所以金主任的这句话是非常具有推广意义的。雍景苑小区也是很有特点的，他们小区前期是实行包干制的，小区的物业费在新江湾城那边是不算低的，但是前期物业公司说还是亏损，到现在100多万的公共收益还没有归还给他们，还要进行法律追讨，所以业主管与不管，是否实行酬金制这种物业管理模式的选择对小区的建设是非常重要的。下面把时间交给第二时段的主持人，业伟公司法律顾问、国家注册物业管理师邢华勤女士来主持。
第二时段：业主主导型物业管理模式与和谐社区建设
11：00~12：00
邢华勤（上海业伟业主咨询服务有限公司企业法律顾问，物业管理师）：下面请徐汇区长虹坊业主委员会郭林雪主任上台发言。郭主任是最早的一批业主委员会主任，他十六年如一日兢兢业业，为小区的安定发展默默奉献，是全国优秀业主委员会主任。有请郭主任。
郭林雪主任演讲&&&&
郭林雪（徐汇区长虹坊业主委员会主任）：各位好，刚才听了几位主任的发言以后，我感觉到酬金制的开展，几位主任都是第一个吃螃蟹的人，酬金制不是那么容易搞的。有两种模式，一种模式是在物业公司规范下的模式，另一种是我们业主自身管理的模式，所以是不同性质的，金主任和郑主任是业主自治管理的模式，应该说这是很不错的，今天来到这里也学到了不少。
我是长虹坊业主委员会的，从1995年成立到现在已经是5届了，在上海这么长时间的主任也是不多的，换届选举两届就不干了，最后大家说把它甩掉，但是现在又不干了。可以说这一届我是最后的。这有好多原因，一是年纪大了，二是现在业委会主任不好干，三是现在社会对我们业委会的支持，再干下去也干不好了。
业主的维权意识很强，我们在业主这个问题上看起来也是比较难处理的，政府都管不好的事情叫我们业委会来管怎么行？我的发言提纲资料上已经有了，就不详细谈了。主要是把提纲讲一下。
业主委员会首先要把法规学习好，现在好多业委会主任都聘请了法律顾问、律师，这是好事，学法要从四个途径入手。另外就是业委会主任要通过四个方面把家底搞清楚。还有业委会要把行为规范做好，就是四个基本的条款我们要用好，一定要结合本小区的特点。在这个奖惩过程中我想插入两个观点：一是业主委员会的定位要清楚，《物权法》中讲了一个观点，居民小区里建筑物区分所有权，专业部分、共有部分，我们业主委员会就是管共有部分的共同财产权，共同管理权，就是建筑物及其附属设施、设备的管理工作，这涉及到两个方面，一是硬件设施，二是软件管理，还有就是维修资金管理，这是我感觉很重要的，定位要清楚，如果定位不清楚就会被人家抓小辫子。另外就是维护所有业主的合法权益，也就是维权。业主选我们当业委会主任，我们就是为业主服务的，但不是为个别业主服务，而是为全体业主的合法权益服务，所以一定要在“全体”“合法”上下功夫。所以业委会工作的方方面面，它本身就是一个管理机构，所以有管理的责任。另外有一个方法的问题，有什么样的方法就会产生什么样的结果，什么样的社会效应，所以我们要讲方法，前面几位主任讲得方法都是很好的，既要体现全体业主的利益，又要体现我们是合理合法的维权。
&&还有就是我们和物业公司的管理，这里有4个原则，包括产业创新的原则、通信员的原则，和物业公司之间的管理到位不越位，但是不能出位。现在有的物业公司退到后面了，所以不能缺位。另外我们要换位思考，要互相补位，我们感觉到小区是最基层的，会受到上面各个方面的制约，不和物业公司合作是没有办法生存下去的，所以要和他们换位思考，这是很重要的。跟居委会的关系，现在新的上海市物业管理规定，我们的主管单位房产管理局是管业务的，说实话，现在街道已经没有思想准备一下子全部管起来，所以这是街道层面上，有的搞得好一点，有的搞得差一点。所以我觉得我们有的街道因为换届成功了，这些问题说明街道层面上还有许多有待于进一步加强的问题，政府职能机构转变不是那么有利的。
我还要再讲两个观点，第一个观点是管理规定不是像我们条例里讲的三个方面，什么管理规约，房产局87号文件里确定的，这很重要，管理规约是广义性的，不仅仅是这3个，实际上这些是我们的基本规律，里面还需要制定一些行为规范，就是道德方面的、办公自动方面的，包括档案管理、停车管理这些都是要我们业委会动脑筋的。所以这就是管理规约的广义性和动态性，管理规约不是一成不变的，是跟着政策法规不断变化的。
跟物业公司之间的关系，我们跟小区要讲清楚，他们是我们很好的参谋，他们是专业的，是经过培训的，有一定物业管理专业知识的。
最后就是跟居委会培养关系的时候，我们业主委员会请你们充分发挥业主代表的作用。好多都是在业主代表中先讨论，先议论，对我们居委会来说是一个依据，保证我们的决策不会错。在我们小区里是相当好的，我们把我们的党小组长，在职党员志愿者的联络员每个人都留住，让那些党员形成一个骨干小组，这些小组自己搞活动，自己维护权利，自己解决自己楼里的问题。这样我们业委会的工作相对减少一点，而且可以增加我们整个社区的和谐。
&&以上就是我的汇报，不当之处请大家指正。
邢华勤：谢谢郭主任！郭主任的小区属于售后公房性质，但是像花园一样，是全国物业管理示范小区。下面有请浦东新区优秀业主委员会主任、江临天下业主委员会秘书长袁桂君，也是前居民委员会主任。
袁桂君主任演讲&&
袁桂君（浦东新区江临天下业主委员会秘书长、前居民委员会主任）：刚才都是业委会的主任，我是2005年小区选的第一届居委会主任，然后又在筹备第一届业委会的时候当筹备组长，所以两个主任兼下来，他们说一定要搞一个业委会的角色，所以分了我一个执行秘书。今天由于时间关系，我就简单地讲一讲我管小区的经验和体会，对的大家共勉，不对的大家批评指正。
&&首先我认为现在上海市的高档社区比较多，我就住在高档社区里，江临天下是高档小区，我也是世贸滨江的业主。高档小区里有党支部，有居委会，有业委会、物业公司，还有一个社工站，社会工作委员会，如果这个小区搞得好，要把这个小区搞得好，这个班子必须要搞好，所以我就把它比喻成汽车，党支部就是这部汽车的方向盘，就是贯彻执行党的方针政策，领导大家往正确的方向走。居委会是这个小区的管人、管小行政的基层民主自治组织，是这部汽车的一个轮子，业委会是管钱，管物，管财产的自治组织，也是这部汽车的重要轮子，物业公司是为人、为物、为财产分工的，他们拿的是广大业主的钱来为广大业主的财产、钱服务的。还有社区委员会工作站，我个人认为他们是拿着纳税人的钱，是上面派下来的，上通下达，为居民委员会服务，所以就是4个轮子，一个方向盘。楼组长就是这部汽车的骨架，广大业主和居民参加社区活动，所以广大居民就是这部汽车的发动机，业主和居民参加社区活动的积极性就是这部发动机的燃油，机器一发动，说老实话，现在社会发展到这个地步，我认为小区党支部只要把握好这个方向盘，4个轮子紧跟上，骨架不松懈，积极性上去了，这个小区就能和谐。我们小区就是这样的，非常和谐。
&&下面我想简单地讲一讲在运作的过程中怎么和谐，居委会、业委会、物业公司是主要的组成部分，往往一个小区还有矛盾，我们这个小区里，说老实话，矛盾有一点，但是不大。因为我们业委会的几个成员素质比较高，不讲究报酬，也不讲究其他的，他们讲究的就是法律法规，他们是学习型的，从不懂到懂，年纪都很轻，当时成立的时候平均年龄只有30岁，年纪都比较轻，就是我这个老头带着五个年轻人，所以他们不懂就要学习，他们学习物权法要比有些街道的指导部门还要好，我们的街道副主任曾经问我们的业委会主任，你们自己搞物业，你们要按照法律来，你们能不能承受住这种压力？什么叫压力？我们按照法律法规去选，还有什么压力？所以有些业务指导部门，不光我们一个街道，我发现其他街道也有这种矛盾。《解放日报》记者打电话采访我为什么会产生这种问题？我个人是这样认为的，做官的人很少学习《物权法》。比如这次换届的过程中，4月1号之前是一种模式，4月1号之后又是一种模式。第一届业主委员会，你参加可以，不参加拉倒。他们参加了几次之后发现不对，为什么？总共7个委员，6个是党员，他们是一个业主组织，老百姓有想法，当然，担任的是党员都是好事情，我也觉得全部都是中共党员是最好的，但是不太可能。另外一个小区里的业主委员会，7个人的委员6个党员，看上去好象是政治素质很高，实际上5个人说这是书记叫我做的，是点名的，你说将来会是什么情况？甚至有个别的党员干部、党员业主说我还不知道，贴在墙上都不知道，你说这种业主委员会该怎么办？所以我比较担忧。
还有就是我们在开展小区工作的时候，我个人感觉到4月1号以后业主的权利好象少了一点，居委会有一个通知，因为后来搬到世贸滨江去了，就是一个征询表，街道同意在小区草坪下面的车库建立一个活动用房，按道理应该是业主委员会去争取意见，但下面落款是居委会，签字是业主，我感觉应该是居民，但是居民没有这个权利，必须要业主签字，美其名曰一个是街道出钱，另外是居委会出面，这样就闹出了矛盾。我也签字同意了，但是必须注意结构，哪怕你出钱也不是这个事情，我出了钱在马路上可以停车吗？不可以，这是业主的权利。
再比如说，我们有些小区在运作时不注意几个轮子共同协作的关系，上海实行4年，浦东新区陆家嘴搞7年，我们小区也碰到了，好事情啊，所有居民都欢迎，但是就是由于你没有和谐搞好，所以这个事情就弄得半途而废，到现在还没有搞下去。因为你这个任务拿下以后，它要牵涉到很多人力、财力、物力。比如你要牵涉到物业，在哪些方面要增加桶、增加塑料袋、增加人员，这牵涉到物业和人力。你必须要和业委会、物业公司来商量，如果你和物业公司商量了，物业公司说钱的问题，那么跟业委会商量，如果业委会可以考虑，是人的问题那么由居委会来。现在还在施压，所以一个小区的和谐关键在于互动协作，我们业委会的工作也有体会，所以4月1号以后的监督很多，居委会监督，业委会的工作始终在监督之下，那么我们怎么监督？无非就是我开会通知你，你来参加，你不参加第二天告诉你听，你就监督好了。居委会的职工也应该及时监督，要主动去监督。
&&我们的物业经理是上海市十佳物业管理项目的第三名，他们的题目相当好，“你在小区当管家，我把小区当家管”，这是中国物业协会会长到上海考察的时候单独接见了一下，夸他这个话题好，实际上也是这样做的，而我们业主委员会也有一句话“我给物业当管家，你把管家当自己”，不要上来就跟物业搞对立，你是搞不好的，我们业主和物业的关系就是董事长和总经理的关系，应该这样看。你不要把它作为一个主人和仆人的关系。我们一个老先生说物业公司就是仆人，“你们是仆人”，我说简直是笑话，就是董事长和总经理的关系。所以你请了它，你要相信它，但是全部相信也不行，还要监督，你监督它不要蛮横无理，“你是看门狗，我是主人”，这话不和谐。所以该是物业公司干的你就给他干，该是业主委员会干的也不要推托。我们有一个很强势的业主，我后来去了就把它拿下了，按照物业管理条例来办。
&&我们把《物权法》、条例，包括小区管理所有的游戏规则统统印成一本小册子，一千户人家我印了一千五百份，每个人来我都给一本小册子，我们当时就搞了这样一本小册子，我们小区的管理规则统统在里面。他们看了以后没有办法了，有一个美国《纽约时报》的记者在我们小区，强势得一塌糊涂，乱搭建，什么东西都要，还要挟曝光，我们后来叫她拆掉，最后一看规定不说话了。所以这种例子很多，总的来说一句话，班子要和谐，方向盘就管方向盘的事儿，不要管轮子，你一边开汽车一边看看轮子怎么样，你这个方向盘掌握不好，左轮子的不要管右轮子，那样是越位，所以只有这样管理小区才能和谐。
&&我在会议上呼吁两件事：一是希望我们各级政府指导部门自身要加强学习，不要以为做了官就觉得自己不得了，自身要加强学习；二是上海市的业主委员会、业主大会要团结好，要有自己的平台。今天刘总给了我们一个平台，我们自己也要联合起来。我建议我们的指导部门和管理部门要加强自身的学习，而不是乱指导。另外就是呼吁我们的业主大会、业主委员会要联合起来，把业主委员会协会能够早一点成立，自己有一个平台，我曾经和上海市管社区的说，业主大会协会必须是政府搭台、业主唱戏，也就是说你要出钱，我们有一个平台才能讲话。
&&我要讲的就是这些，谢谢大家。
邢华勤：小区这辆车要开好需要各个部件的协调，谢谢袁老师的精彩比喻！
下面有请徐家汇花园的朱永炎主任发言，朱主任我是非常非常佩服的，他是老骥伏枥，志在社区，舍小为大，敢为人先。在他的带领下，徐家汇花园的业主委员会团队给徐家汇的业主带来了很幸福的生活。
朱永炎主任演讲&&&
朱永炎（徐汇区花园业主委员会主任）：由于时间关系，我就简要讲几点：首先补充一下，我们徐家汇花园有1265名业主，建筑面积是17万平方米，有多层和高层，也就是有35栋房子。其中关于刚才大家都讲的业委会要起到带头的作用以外，我今年已经是78岁了，年龄是比较大的，再做5年估计要到81岁了，这个概念现在已经有了，因为刚才大家讲过，你即使是做了好事，人家也不一定理解。所以我也担心下一届业委会怎么继续下去，我们这一届可以，咬咬牙也要把这一届搞好，但是下一届怎么办，我很担心。另外我感觉制度很重要，三项制度是比较大的，议事规则、资金管理、我们业委会本身要建立一整套制度，我感觉到我们自己定的守则，业委会每一个成员都要做到这六条。
&&关于我们业主最关心的问题，这两年我们依托大大小小的项目都是业主迫切需要解决的，原来开发商开发的都没有空调，我们全部都换成新的空调，包括树林、花园，老人进出也安全，所以抓业主重点关注的。还有一条就是我们自己一分钱不拿，但是对业主的每一分钱我们都精打细算，比如我们过来开会，车费自己掏腰包，这两年来，我们维修基金是1500万元，到现在为止几个大工程完成以后我们还有1400万元，所以把资金一定要管好。
&&还有就是维权，维权的道路相当艰难，同开发商打交道是需要费九牛二虎之力，我们搞了两年才把这个1000多平方米拿下，原来这1000多平方米全部被开发商占用了。现在我们搞了老年之家，让居民受惠。所以我感觉业委会一定要把它搞好也需要大家的支持。谢谢大家！
邢华勤：业委会这个接力棒如何传承下去也是非常重要的。下面有请刘秘书长点评。
刘生敏：第二个阶段的主题是业主主导型物业管理模式与和谐社区建设，这个主题的内容是非常重要的，但是比较遗憾的是我们有两位重量级的专家周骏老师今天在上班，现在来不了，黄志华会长在江苏出差，所以我简单地把上午的特色发言做一下点评。郭林雪主任是属于最早的业委会主任，业主委员会从上个世纪90年代诞生以来就做业委会主任，所以经验是十分值得借鉴的。朱主任的年龄应该是最大的，他是在《文汇报》做了报道，本来不想做业主，但是看到小区的情况之后，他觉得自己不出来做这个业委会的主任，这个小区就会不成样子了。在这种情况下，他是花钱在女儿的产权证后面加入了自己的名字，成为了业主才当选了业委会主任。《文汇报》也做了相关报道，他以78岁的高龄还在为小区里业主无私地奉献，我觉得是非常令人钦佩的，同时今天也有一些年轻的同志，也能够帮我们老同志多分担一点。不要因为自己在工作、在上班没有时间为借口，我们在家安渡晚年的同志还要出来为小区的事情愁苦，我觉得年轻人应该多做一点工作。
还有江临天下的袁老师是我们浦东新区杰出的业主委员会和居民委员会“双料”代表，在浦东新区最顶级的楼盘，物业费都是4-5块钱，一套房子是两三个亿，我曾经上去参观过，50多层的高层上面有游泳池，光一套房子就是2亿多，他们的业主来自于各个层次，甚至有国外的业主，所以他们的小区怎么管理我觉得也是很有代表性的。袁老师对我们的活动也非常重视，特别是对于上海业主委员会协会的筹建非常支持，今年的1月16日第四届上海市业主委员会年会上，他代表上海市业主委员会专门宣读了《上海市业主委员会行业协会筹建倡议书》，现在这项工作还在继续推进，同时也希望今天参加这次会议的业主委员会同志为我们协会的组建做一些工作。上海有7000多个业主委员会，自上世纪90年代产生，这么多年来一直没有自己的行业组织，物业公司只有3000多个，但是在十几年前，甚至二十年前就成立了他们的协会。所以我们的各界人士，包括我们的新闻媒体也能够在这方面做一些促进工作。这样使我们的业主委员会能够真正建立起一个自我服务、自我监督、自我管理、自我教育的平台。不同的物业管理模式有没有业主委员会，业主委员会是不是参与管理，对你的小区、商铺都是会有不一样的影响。
刘生敏秘书长与上海国际鞋城维权业主在香榭丽花园参观
上海国际鞋城业主代表邢女士：今天参加交流会还是有很多受益的，我们现在成立业主委员会的模式和现在小区的物业管理是有区别的，我们的业主非常分散，不像是一个小区的模式，可以很好地交流。我们是很分散的，要集中起来是很麻烦的，所以在成立业主委员会方面，现在遇到的坎儿就是业主现在没有这么多，还有这次整个鞋城筹备会也来了几位代表。
上海国际鞋城业主张稞：大家好，我是上海鞋城的业主，包括上海、江浙、安徽的都有，但是我们可能比你们还要困难，从政府层面对我们商铺物业现在的支持力度还是不够，因为商铺这一块没有明文规定，只能参照普通住宅，但是我今天在这边听了之后有很多感受，毕竟我们也走了很多弯路，至今还没有办法成立业主委员会，对于我们自己来说，我们有1800多户业主，少的投资了几十万，多的投资了上千万，现在我们的投资不能说打水漂，至少我们现在是没有一点收益的，等于我们的权益没有得到一点保证。作为炎黄子孙，我们也是辛辛苦苦挣来的钱，投资了应该有回报，但是就像你们业委会主任一样，我们是非专业的，开发商是专业的，而且我也很年轻，也有其他工作，也要养家糊口，说老实话，我真的很困难，所以今天特地请假过来跟你们取经，想得到你们的帮助、指导，也想在今天的交流会学到很多东西，能够得到你们更多的指导和帮助。能够尽快成立业主委员会，帮我们1800多户业主，包括海外的业主拿到收益，拿到属于我们业主的东西。不能让我们的资金烂在那里得不到保证。你们成立行业协会我非常支持，对于商业、物业这一块都可以得到保证，大家能提供一个交流的平台，互相学到更多的东西。我是这么认为的，谢谢大家。希望大家能给我一点指点，我其实是属于晚辈，希望上海国际鞋城能够多做一点事情，真正推动商业物业这一块，据我所知商业物业现在是非常困难的，在上海也很难普及，包括找到区政府领导都没有用，这个路子现在还没有人来走，希望向各位前辈学习。
刘生敏：如果大家没有其他问题，我们今天上午的讨论就先到这里。请全体嘉宾到外面合影留念。午餐后下午一点参观香榭丽花园。谢谢大家！
12：00合影留念
12：10~13：00午餐
13：00~13：30参观香榭丽花园
刘生敏：我们下午的研讨会继续举行，下午的议题是实务操作，应该会比上午更加精彩。第三时段的主持人是我们公司的总工程师周光明先生。
第三时段：物业酬金制实施经验交流
13：30~15：00
周光明（上海业伟业主咨询服务有限公司总工程师）：各位嘉宾，各位代表，大家下午好，我是业伟咨询有限公司的周光明，上午大家分享了自己在推进酬金制工作时的一些感受，下午我们将会涉及到酬金制的具体实施。下午讨论的议题主要是物业酬金制实施经验的交流，也是大家非常关心的。首先我们欢迎和谐社区沙龙秘书长刘生敏先生就业主主导型物业管理模式的探索与实践和大家一起分享一下。
刘生敏秘书长与周光明总工程师&
刘生敏：上午各位专家发言的主题其实提到了很多业主委员会的模式，因为有业主委员会和没有业主委员会不一样，业委会是否能够参与物业管理又是不一样，其实已经涉及到了这个话题。刚才中午吃饭的时候业委会的委员们都提到，我们每个业委会、每个主任都讲了这么多，但是他们有一些共性需要总结一下。我现在的话题刚好就把上午发言的业委会主任的模式、一些共性的问题总结出来，在我们讲义的第24页。
首先我介绍一下物业管理模式的类型，根据《物权法》的规定，有两种提法：一是聘请物业服务企业，二是聘请其他管理人，加上业主自管，实际上就是这三种模式，但是目前从全国来看，地方性的政策文件中对这三者进行具体明确的还不多。去年在10月1号实施的《北京市物业管理办法》是全国第一个在政府的规章里明确物业管理有三种模式的。今年4月1日实施的《上海市住宅物业管理规定》是全国第二个明确业主可以自管的，所以以前还是很害怕提业主自管这件事情。尽管日《物权法》已经明确可以自管，但是政府文件、地方法规都没有提到，北京去年10月1日第一次提到，上海的4月1日在上海市人大通过的地方性法规里已经明确规定业主可以自管，刚才我们提到的管理模式已经开始具体实施操作了。特别是我们上海市房管局专门制定的配套文件中也提到了业主自管适合哪一个小区，里面提到适合规模比较小的小区，但实际上，如果业主大会业主委员会聘请专业的机构，那么肯定也相当于自管，因为业主自管不等于让业主去扫地，不等于让业主去站岗。业主委员会、业主大会还是要聘请工作人员，让他们来做这些事情。所以从某种意义上，我们前面的两种模式，聘请物业企业、管理员、专业服务机构全部都属于业主自管。本质上就是这样，不能说让业主自己扫地才是自管，这是比较狭义的。
&&我们这里提到的三种模式，北京市物业管理办法配套的管理规约示范文本中进一步明确了物业可以有几种管理方式，一是全部业主自己管理，二是全体业主选聘服务企业，三是全体业主依法选聘其他管理人。这直接和我们的《物权法》管理规定是一致的，但是我们上海市日直到今年4月1日实施的修正《上海市住宅物业管理规定》，到现在还没有提到聘请其他管理人。其他管理人是什么概念呢？现在还没有明文规定，至少上海还没有明文规定，现在全国只有成都市的物业管理条例是专门有一个其他管理人备案的概念，最早和《物权法》是一致的，他们把专业服务机构，甚至业主委员会、业主大会的自管机构全部纳入其他管理人的范围。现在成都市明确规定，除了物业公司实行自治管理，其他管理人还实行备案制。目前全国其他关于管理员的概念只有成都市明确规定了其他管理人要到政府备案，我们上海现在还没有提其他管理人，只提了业主大会、业主委员会的自管组织，这个组织应该如何界定，现在还没有实际案例。稍候张总会介绍上海的几个业主委员会自管的楼盘。
那么我再介绍一下业主主导型物业管理模式的特点，这就是把我们上午的共性发言总结出来了，他们现在比较成功的经验、做法主要是哪几点，而且是具有可操作性的。
一是小区银行账户单列。小区实行这条是不多的，我们香榭丽花园从他们前期物业阶段就是小区银行账户单列的，所以他们这个银行实际上还是比较超前的。前期签订的服务合同就是酬金制，这样，原来的物业公司给他们设立了一个独立的小区银行账户。但是我们还要加一条，这个银行账户要由物业公司和业主委员会实行共管，这是香榭丽花园上一届物业公司没有做到的，所以如果仅仅是银行账户单列，没有实行业主委员会共管，那还是虚的，还是没有得到任何监管。所以我们觉得这两条是大家都能够做到的，有的业主委员会希望自己设立自己的账户，我觉得如果你聘请物业公司，实际上意义是不大的，因为你请了物业公司，物业公司主要帮你收钱，不可能业委会自己收钱，然后再打到我的帐上，只要你聘请物业公司，你的户名就开在物业公司名下，但是银行留两个印鉴，一个是业主委员会指定代表，一个是物业公司法定代表人。这是可操作的，但是很多业主委员会去银行问这个不行，那个不行。我说现在很多小区都已经做了这么多年，怎么会不可行呢？所以这是可操作的。
小区财务独立核算，实行年度审计。物业公司说包干制不能审计是没有任何依据的。业主大会通过决议就可以对小区全面审计，不是单单对酬金制、按实结算和公共收益的审计。只有全面审计才能解决物业费收费难、涨价难的问题。
还有小区的物业费结算形式采取部分包干部分按实结算。没有一步到位实行酬金制，我们现在建议是循序渐进的，如果你一下子从包干制跳到酬金制，业主不敢，公司也不敢，我们现在就取了一个折中，实行部分包干部分结算，好包干的部分，比如说管理处的服务人员数量确定了，这个可以确定下来。保洁公司的人数也可以确定下来，这三项是比较容易包干的，只要人数一定，它的费用就好包干，所以我推荐的是这三项可以包干。有的物业公司说这三项都是不让我挣钱，让我亏本的，还让我包干？不是的，无论是包干还是酬金，物业公司都需要报一个比例，如果你报价的时候自己是亏损的，招投标的时候可以实行一票否决制，这个企业的投票马上就可以排除。所以包干的话是绝对不能亏本的，必须要有一定利率，正常的利率是5%-15%，所以不能说包干之后就没有利率了。到了按实结算，这个部分因为有水电费，你是不能够提取酬金的，那么这一部分按实结算，你也不能叫酬金，因为你不是酬金制的，你可以提取一定的管理费。昨天我们徐汇区物业公司的报价，有的物业公司报的管理费是1%-3%，公司的管理费总收益是1%，公司的利润是2%，因为物业费不高。实际上按实结算不存在利润的问题，那么现在的3%就是他的管理费，所以说物业公司不要说我给你搞部分包干部分按实结算我是亏本的。不对，按实结算也是提取你的管理费，甚至包括你的酬金都可以。但这是多家比较，酬金比例或管理费是要竞争的，不管你报3%、5%还是10%，业主人家当月可以选择我愿意给你的管理费是多少，业主大会、业委会会选择一个好的方案。部分包干部分按实结算的话物业公司照样可以挣钱，不是说按实结算物业公司肯定就是亏本的。还有物业公司说包干部分是亏损的，这是不应该的，物业公司报价不管是包干还是按实结算部分都是不能报亏损方案的，只要是亏损就是废标。物业收费测算报价本来就不存在亏损方案的。所以不管是包干制还是按实结算部分都是需要我们的业主大会、业主委员会和物业公司进行协调，把它的方案做出来的。
我们上午还有一个发言，他们的业主委员会多数还是比较辛苦的。因为他们要求业主委员会要把业主中的专业人士拉出来，但他们都是在职的，都是有自己事情的，他们也没有时间来做这个事情。业主委员会实际上是小区的一个管理部门、管理机构，一方面聘请专业人士，另一方面还可以聘请外面的专业机构。北京市的改革非常彻底，北京市的业主委员会必须至少配备4个人，一是业委会的秘书，这个秘书可以由业委会兼任，也可以由业主来担任；二是业主委员会的财务负责人，这个财务负责人规定推荐是由委员兼任，因为财务太重要了，不能请外面的人，这个规定我也赞成，但是有一点，你聘一个专职人员来做不是不可能的；三是业主委员会的会计，还有出纳，出纳和会计肯定是两个人，不能自己一手记帐一手拿钱，业主委员会正常的工作人员是4个人，业主大会业主委员会是必须要发工资的，否则业委会就太辛苦了。另外除了专职的人员之外还应该聘请第三方，因为很多专业机构，包括律师、注册会计师和很多设备工程师，还包括我们的一些专业的政府机构都应该有，否则业主委员会肯定就不具备可持续性了，因为业主永远没有我们这些专业机构专业，如果你要依靠业主委员会自身的力量来监督一个专业机构也不可能。
还有我们监督并不是双方是矛盾的，还有一个相对的信任，我们还注意到我们的很多方案是物业公司的人来制定的，有小区经理、有公司的管理部门，有总公司的管理人员，他们要签字的，要层层审核的。所以我们的业主委员会要从制度上把关，不能由你来把关。小区经理下面是工程部，小区经理审核，公司管理层审核，公司的总工程师要审核。这样就有4级审核了，最后才是业委会审核，如果一个物业公司没有审核，盖个章就交到业委会，如果是这样的情况，你就实行业委会自管。所以正常的物业公司是有三四级审核的，物业公司靠什么竞争？就是靠它的专业管理、竞争力和管理模式、管理机制。
&&还有就是实行履约保证金制度。金主任是上海的第一家，也是我们当初和金主任共同创造的模式，履约保证金制度是非常重要的，而且物业公司如果正常交接之后再退还，如果不正常交接，资料不移交的话，10万元的保证金、5万元的保证金就不用退给他了。当然，这个履约保证金仅仅是一个形式，它造成的损失是远远不止这5-10万元的，但是如果一个物业公司的履约保证金被他的合同方扣除，媒体一放大，政府部门一处罚，他的营运损失是超过5-10万元的，物业公司不在乎这5-10万元，他拿的报酬可能是50-100万，但是如果他的履约保证金被业主扣除了，如果是美国的话，这个物业公司肯定是关门的，就算是在中国他的损失也会超过100万，因为他的履约保证金都被人扣除了，以后他就没有办法接业务了，政府部门也不会让他去做。所以履约保证金的价值是在这个方面，不是说他们怕你扣他们的这点钱。
&&还有就是业主大会的组织机构要健全，他们都有一个特点，物业公司的选聘都是通过竞争招标进去的，如果你和原来的物业公司一对一地谈判，你要搞账户共管，让小区银行账户单列，那么物业公司是百分之百不干的，“我们前面顺利地挣了这么多钱，你现在要管我，那不行！”，所以市场选择，由业主大会通过招标方案、选聘方案之后，“愿者上钩”，物业公司愿意那就来，这就体现了“业主主导性”。实际上业主大会、业委会不是亲自扫地、亲自报送，主要是从制度上，从主导权上来决策。雍景苑是去年10月1号交接的，我跟他们说要好好总结一下，把前面一些没有理清楚的制度理清楚，包括刚才参观看到的设备房管理。像香榭丽这样的小区是极少数的，其实香榭丽花园前面的物业我都看过，不愧为建设部的示范小区，刚才会前黄主任说过，讲义忘记去掉“前面的物业公司不配合”几个字了，我说你是没有看到更差的不配合的物业公司，实际上你们的物业公司对比其他小区来讲还算是配合的。因为他们的老物业还是非常有品牌的，我们去审计过他们的帐，这种大型国有企业的财务管理账户在我看来，应该说我审计是相当苛刻、挑剔的，我查过他们上一任物业公司的帐目，他们的帐目还是清楚的，但是他们的管理成本是比较高的，待遇可能也是比较好的。比如原来的酬金比较高，因为需要从原来25万的酬金涨到30-35万，是在这种情况下他们才换的物业公司。总体来讲我觉得物业公司有一个市场选择，业主大会、业委会有一个市场选择。但是不管怎么样，如果没有一个业主的参与，再好的物业公司最后还是会出现问题的。我们不说设备出问题，财务上就会造成亏损，要求涨物业费，我曾经碰到过一个很知名的物业公司，他们多层的物业费是1.57元/平米（无电梯），那是38万平方米的楼盘，这样管物业公司应该都是很高兴的，但是他们还需要涨价，业主不干。我说你单独谈不上，那么就让市场选择，然后方案明确、透明，你这个钱肯定是够的。有的物业公司说，38万平方米，1.57块钱的话，有电梯都不要那么多钱了，我都能干。但是物业费测算有一个特点，就是根据它的成本是根据方案的支出来确定的，每个小区都没有可比性，每个物业公司给的工资待遇也不一样。我们徐家汇的一个小区开标，小区经理的工资，有的物业公司报价2800元，最高的报价4300元，我给他们业主大会、业委会的建议是，像你们这个小区请的小区经理如果没有5000元，管理就很困难了，你说2800元怎么可能管得好？他们有15万平方米，如果一个小区经理2800元，这样的合格“活雷锋”我觉得是找不到。所以不同的物业公司报价是不一样的，有的小区请我们代理的时候让我们做一个标的，算算他们的小区人员配置到底是多少，我说我可以给你算一个，但这是我自己的意见，对物业公司没有约束力，他们也不理你，但是我可以建议你在小区经理的工资应该是多少，我可以告诉你这样一个范围。
&&我们还有一些实践的，还有就是我们的雍景苑，越秀苑，有几个小区都做得相当不错，原来的收益基本为零，现在把账户开了，每个月都是有钱的，不像以前天天到我面前说我们业委会没钱。我一直有一个观点，业主委员会永远比物业公司有钱，因为物业公司的钱都是从业主委员会过去的，所以这个观点要建立起来。
&&北京和上海的案例这边有一些规定，一会儿邢老师还会讲北京具体的操作方法，目前北京是将物业服务费纳入共有资金，和维修基金一样，属于业主共有的资金进行管理，每一家业主都有一个账户卡，每个小区业主大会都有一个账户，北京现在的征求意见稿里物业费都加到业主大会的帐上去，每家每户一张银行卡。北京还设立了一个第三方的监管，成立了一个物业服务评估监理协会，引进了二三十家，现在成立了一个协会专门为业主大会组委会提供这方面的服务，所以北京现在是非常超前的。
&&我的发言就到这里，谢谢大家！
周光明：下面请上海第一家物业服务监理公司发起人孙海贵先生和大家谈一谈物业监理制度的设想。
孙海贵李鸿宝主任&&&
孙海贵（上海第一家物业服务监理公司发起人）：关于小区的问题已经争论很多年了，现在长话短说，我觉得我现在有一个理念，就是要搞一个物业服务监理有限公司。
为什么这么说呢，物业服务监理有限公司，你看造房子都有监理，装修的也有监理，但是物业有上千万资金使用没有人监理，物业公司要怎么用就怎么用，说得客气一点是糊涂，说得不客气一点，我就不说了。因为监理公司的性质是属于聘请的，只归业务部门负责，我进行经营监理有三个方法，一是依照法律法规，所以我们要干这个活肯定要把法律法规比物业公司学得好，学的精。另外物业合同一定要签订好，在物业条例中第三条也写了，物业企业的活动主要是依靠物业合同，像保洁、保育。你有了这个合同，物业公司做不到，你违约的话肯定要牵涉到第三方了，你物业公司做不到我就要扣分，这个扣分的标准应该参考国家制定的规定，这样做的好处是可以避免业主总是做被告，因为业主是个体，万一什么活动做不到，他就说我不交物业费了，物业公司过了一年多，律师函来了，让你交，你不交的话第二张东西就来了，起诉状、传票就收到了。这个官司我也打一些了，往往理由都是很乏力的，他们抗辩的时候讲不清楚，结果怎么收场呢？滞纳金不用你交了，物业费就交吧，因为两年下来滞纳金是很厉害的，他觉得给我免了，那就付了吧。往往物业公司都把发票带着，马上在法庭上就给交了。但是有了这个监理公司以后，我每天都要上班的，物业公司一三五上班，我也是一三五上班，而且晚上还要加班，因为我晚上要去查他们睡觉不睡觉，要是睡觉我肯定要扣你分的，扣到一定积分以后，假如我们开汽车的12分扣掉，你就没有驾驶执照了。如果还没有到这个地步，不是聚焦物业费，我要打你拒收物业费，因为每次有投诉我肯定都做记录的，记录多了你的国作就多了，我就给你扣分，扣多了就给你打个9折8折，我跟你打官司，大家都把事情谈开来，我把张家的，李家的，王家的东西都累积在一起，这么打你服不服？你肯定不服的，我看到安利最高是打了对折。尽管可能是上海第一案，就是物业拒收物业费，这项工作由我监理公司来帮物业公司打，因为物业公司打官司很累的，要经过这么多业主同意才能动用这个钱请律师来给你保，我来打的话根本就是小事一桩，因为没有那么多材料。在监理的时候，晚上看到他睡觉，我身边一般带两样东西，一个是录音机，一个是照相机。睡觉的话马上给你照下来，然后给你叫醒，然后让你签字，把数码相片给他看，你不签字不要紧，我就找我的东家业委会汇报，照片都有你怎么耍赖啊？小区经理不得不根据合同来做，这个分数是扣定了。这样的话业主的权益就被保护了。当然，针对业主投诉，我需要抓投诉以后到底是怎么处理的，有没有回复，就像我们信访的，每3-6天要回信，我们签合同的时候也给你一个回信，我感觉5天，10个星期就必须要给我回复。这样业主的矛盾就可以及时解决，我强调的是物业监理公司最大的亮点就是我在第一时间把物业纠纷化解掉，我觉得这样业主的权益能够得到充分保护，因为我觉得我有很好的保护伞，就是物业合同。你做不到是你违约，不是我违约。业主委员会也很省力，我也是业主委员会的打工者，其实小区里有两个服务者，一个是打工公司，一个是我，我的工作就是让镜子总是照着物业。
这样下去，物业公司要想把服务做好，就必须要按照合同做，否则的话我不用你牵头，我监理公司跟你打，我也是个法人。所以这样做的话，我自己体会到这个业主的权力不能说100%解决，但是95%的力量可以保护，因为我的合同就是要扣你的分。往往业主面对物业费讲不清楚的，我物业费不付，碰到这种情况下一定要，他是两年没付，我就按照上海市高院2000年6号文件第15条，就是抗辩权，你不好我就拒交，包括4月1号之后的文件，他们有一个前提，要合理拒交物业费，我肯定是合理拒交的除外，比如你的房子漏了，一次两次三次总是不来，我肯定拒交了，但是有时候到法庭上讲不清楚。通过我这个监理公司，一年积累下来的不得了，我打这种官司是肯定不会输的，现在按照2005年的数据标准，里面分5项内容，也就是说我各项都给你归纳出来，你保洁怎么做的，保修怎么做的，那么你肯定吃不消的。最后合同里约定，合同制度中止的条款，搞不好一次扣分、两次扣分，我又不要你这个钱，最后就是把这个合同自动解决了。这样业主的权益能够通过监理得到维护。
我上午听下来，像金主任要退休了，干了16年的业主委员会主任郭主任也要走了，退了会怎么办？好在金主任把接班人都培养好了，但是有多少个像金主任这样把接班人好好培养起来的？金主任这个是个案，其他都是业主花的学费太多太多了，这个做得不行了下一届来，下一届开始有雄心壮志，从不懂到懂，这个代价是很大的，这样一届一届下去，业主的钱就一届一届地没了。所以说我也挺同情他们业主委员会的，北京那边有个有一个北野有句名言“你爱他，就叫他做业委会主任”，因为可以体现出自己的价值，“你要恨他，也叫他做业委会主任”，因为太累。但是我说做业委会主任很轻松的，我不是推销我的监理公司，但是你们做主任，做东家来请监理公司给你们打工，他们每个月要把报表给你，把情况向你汇报，你只要发指令就可以了，你是真正的东家。
现在我们不得了，从2007年到现在没有公布一个帐目，你说怎么办？我想每个小区应该都有这个弊病，而且公布的帐目也是一塌糊涂，所以今天跟大家说一下，你们要省力一点，因为这牵涉到合同的问题，你们签订的监理公司，因为他是企业，肯定要生存，你肯定要付一点钱，但是我可以付责任地告诉你们，性价比肯定是合算的不得了。像我刚才说的，其实他们业主去数过，总共1030辆，150块一辆，100辆就是15000元，我要是做监理的话肯定拿不到这么多的钱，因为像章三我们这个年龄已经不是赚钱的年龄了，只不过是看到业主太吃亏了，因为不规矩的物业公司太多太多了。假如你们有兴趣的话，你们可以打4个字到百度和Google里去，就是“物业黑洞”，因为千变万化也是有规律的，我就把它整理出来，看看到底有多少黑洞，这些都可以归纳出来。作者版权所有，如需转载请与作者联系
&&评论标题:
&&评论内容:
网友评论：(共0条) &&&&
相关文集：
文集分类：
&& (321)&& (3)&& (28)&& (31)&& (14)&& (95)&& (59)&& (158)&& (42)&& (80)&& (38)&& (26)&& (7)&& (46)&&未分类文章 (4)
各地楼盘：
各地二手房：
各地租房：