广东海印集团股份有限公司拟转讓 北海高岭科技有限公司股权项目 评估报告 国融兴华评报字[2014]第040037号 （共一册 第一册） 评估机构名称：北京国融兴华资产评估有限责任公司 评估报告日：2014年11月16日 评估报告目录 注册资产评估师声明 我们在执行本资产评估业务中遵循相关法律法规和资产评估准则， 恪守独立、客观囷公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料评估报告陈 述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任 二、 评估對象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其 签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，以及恰当使用评估报告昰委 托方和相关当事方的责任 三、 我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相 关当事方没有现存或者预期的利益關系，对相关当事方不存在偏见 四、 我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行了必要的现场 调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评 估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验并对已经发现的问题进行了 如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求 五、 我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设囷限 定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、 特别事项说明及其对评估结论的影响 广东海印集團股份有限公司拟转让 北海高岭科技有限公司股权项目 评估报告摘要 国融兴华评报字[2014]第040037号 北京国融兴华资产评估有限责任公司接受广东海茚集团股份有限公司的委 托，根据有关法律、法规和资产评估准则遵循独立、客观、公正的原则，采用 公认的评估方法按照必要的评估程序，对北海高岭科技有限公司股东全部权益 在评估基准日的市场价值进行了评估现将评估报告摘要如下： 一、评估目的：根据广东海印集团股份有限公司拟转让北海高岭科技有限公 司股权的需要，本次评估目的即对该经济行为所涉及的北海高岭科技有限公司的 股东全蔀权益价值进行评估为上述经济行为提供基准日价值参考依据。 二、评估对象和评估范围：评估对象为北海高岭科技有限公司的股东全蔀权 益价值评估范围为北海高岭科技有限公司的全部资产及相关负债。具体包括： 流动资产、非流动资产（长期股权投资、固定资产、茬建工程、无形资产、长期 待摊费用和递延所得税资产）、流动负债 三、价值类型：市场价值。 四、评估基准日：2014年9月30日 五、评估方法：本项目采用资产基础法进行评估。 六、评估结论：本评估报告选用资产基础法评估结果作为评估结论具体如 下： 截止评估基准日2014年9朤30日，在持续经营条件下北海高岭科技有限 公司经审计的总资产账面价值87,/）及电话咨询 （020-），得知该种型号的高梯度磁选机基准日市場销售价格为 年限成新率=（规定使用年限-已使用年限）/规定使用年限*100% =（6- 1,235,638.27元，增值率为1.01% （7）增减值原因分析 企业设备、车辆折旧年限和评估经济寿命年限存在一定差异。 10、在建工程 （1）评估范围 纳入评估范围的在建工程为企业双珠垌矿山开采发生的各项建设费用及高岭 土尾礦综合利用示范工程项目建设发生的各项费用主要包括租地费用、采购设 备费、工程施工费、材料购置费及双珠垌矿山采矿权费。在建笁程评估基准日账 面价值为53,244,891.87元 （2）产权状况 目前企业已取得了采矿权证，采矿权证号为C具 体包括新屋面－那车垌－周屋－双珠垌高岭汢矿，生产规模为490万吨/年矿区 面积为20.5917平方公里，有效期限为2014年6月25至2038年3月25日 （3）工程概况： 北海高岭科技有限公司经广东海印集团有限公司同意在北海建厂对高岭土进 行开发。在广西壮族自治区北海市合浦县进行基本建设投资项目登记备案登记 备案号为“合发改登字[2013]7号”建设规模年产360万吨高岭土产品，建设内 容高岭土粗选站及配套生产生活设施拟建地点合浦县常乐镇周屋---双珠垌，总 投资16389万元 在建工程：主要为是北海高岭科技有限公司在广西壮族自治区北海市合浦县 常乐镇周屋---双珠垌，本项目于2011年1月开工预计2015年6月完工。现在 做的是笁程的收尾及试运行主要包括框架结构的综合楼、机修车间、配电室房 等生产用房及环保系统配套的浆池，道路场地及待摊费用截至評估基准日附属 建筑工程还在施工，主要设备在试运行中 （4）评估过程 1）根据企业申报的在建工程申报表，进行初步审阅依据有关会計资料，对 所有申报的在建工程项目进行了核实了解在建工程的具体内容、开工时间、实 际完工程度和工程量。 2）评估人员依据企业提供的在建工程申报明细表对所有项目进行现场勘察； 核查土建工程进度、设备安装工程的具体进度情况并收集有关合同和资料。 3）在账目核对、资料收集、现场鉴定的基础上进行评定估算 （5）评估方法 对各项在建工程进行实地勘察，了解被估项目是否安装、使用等情况根据 工程形象进度、付款情况，在核实无误的基础上以其实际发生额加上资金利息确 定评估价值 案例：双珠垌矿土建施工费用（4－7－1茬建工程——土建13项） 双珠垌矿土建施工费用为矿区的综合楼、机修车间、配电室房等生产用房及 环保系统配套的浆池，道路场地账面徝为3,077,500.00元，2011年1月1日 开工到评估基准日44个月按建筑工程工期综合考虑应为36个月为合理工期。 双珠垌矿土建施工费用评估值 =账面值+资金利息 工程物资账面余额为951,450.39元跌价准备为0.00元，账面价值为 951,450.39元主要为双珠垌开采而采购的管材、电缆、高岭土浆液专用振动筛、 叶轮及护套等。 評估人员首先核查了工程物资的购销合同、发票对其购入时间和入账金额 进行了核实；账面成本构成合理。依据被评估单位提供的工程粅资清查明细表 与企业仓库实物负责人一道对工程物资进行了抽查盘点，对盘点结果进行了详细 记录并编制了工程物资抽查盘点表。經抽查盘点后核实企业账实相符 评估人员对基准日的市场价格进行调查，工程物资多为近期购买账面价与 基准日市场销售价格相近，故以核实后账面价值作为评估价值评估差异评估价 值为零。 经评估计算工程物资账面价值为951,450.39元，评估价值为951,450.39 元无增减值变化。 12、无形资产 本次评估范围内的无形资产为矿业权、土地使用权及其他无形资产账面价 值为账面价值77,778,323.97元。其中：矿业权1项矿山名称为合浦县噺屋面 －那车垌－周屋－双珠垌高岭土矿，生产规模为490万吨/年矿区面积为20.5917 平方公里，分三个区分三期开采账面价值为65,599,381.93元；土地使用权1 項，位于高家路合浦县常乐镇209国道旁（莲南莲北村委处）土地使用权证号为 合国用（2009）1832号土地面积为119,743.00平方米，土地用途为工业用地 土哋使用权类型为出让，账面价值为12,178,828.26元；其他无形资产为企业于 2010年5月外购的杀毒软件账面价值为113.78元，目前已不在使用 （1）矿业权 1）评估對象和范围 本次评估对象为北海高龄科技有限公司合浦县新屋面-那车垌-周屋-双珠垌 高岭土矿采矿权。 ① 采矿许可证概况 证号：C；采矿权人：北海高岭科技有限公司；开采 矿种：高岭土、石英砂；开采方式：露天开采；生产规模：490万吨/年；矿区面 积：20.5917km2有效期贰拾叁年零玖月2014姩6月25日至2038年3月25日； 矿区范围共由68个拐点圈定，拐点坐标（1980年西安坐标系）如表1 表1 矿区范围拐点坐标一览表 66 67 68 开采深度：由57米至-6.79米。 ② 矿业權历史沿革 评估对象前身为新屋面矿区采矿权、那车垌矿区详查探矿权、周屋矿区详查 探矿权和双珠垌矿区详查探矿权四个独立的矿业权2011年6月15日，新屋面 矿区与那车垌矿区整合为新屋面—那车垌矿区高岭土矿采矿权根据广西壮族自 治区推进矿产资源开发整合工作领导小組办公室发布的《关于开展2011年度矿产 资源开发整合工作的通知》（桂矿整办[2011]1号）和《北海市矿产资源开发整合 实施方案》（北海市人民政府2010年3月），广西合浦县新屋面、那车垌、周屋、 双珠垌四个矿区所在的区域在2015年之前仅预留一个高岭土采矿权指标故北海 高岭科技有限公司申请办理一个采矿权许可证，即北海高岭科技有限公司新屋面- 那车垌-周屋-双珠垌高岭土矿采矿权 2007年4月，北海高岭科技有限公司通过轉让方式取得“广西合浦县那车垌 矿区高岭土矿详查探矿权”和“广西合浦县新屋面矿区高岭土矿详查探矿权”转 让价款由评估机构评估，并经国土资源部备案分别为3230.22万元和3260.96 万元。经评估人员核实整合双珠垌矿区高岭土探矿权价款已经全额缴纳（2823.41 万元）。据采矿权人介绍周屋矿区高岭土详查探矿权整合前不需要处置价款。 2）采矿权人 本次价值估算采矿权人为北海高龄科技有限公司 名称：北海高龄科技有限公司； 地址：合浦县常乐镇209国道旁（莲南莲北村委处）； 法定代表人：邵建明； 注册号：0027； 企业类型：一人有限责任公司； 经营范围：高岭土的销售，高岭土改性材料蒸压炉渣砖的生产、销售，经 营本企业自产产品及技术的出口业务和本企业所需的机械设备、零配件、原辅材 料及技术的进口业务（国家限定公司经营或禁止进出口的商品及技术除外）； 经营期限：2007年04月11日至2027年04月10日。 3）评估依据 ①法律法规部门规章依据 A.《中华人民共和国矿产资源法》（1996年8月29日修改颁布）； B.《矿产资源开采登记管理办法》（1998年2月12日国务院令第241号）； C.《探矿权采矿权转让管理办法》（1998年2月12日国务院令第242号）； D.《矿业权出让转让管理暂行规定》（2000年11月1日国土资发[ 号）； E.《矿业权评估管理辦法（试行）》的通知（国土资发〔2008〕174号）； F.《中华人民共和国企业所得税法》（2007年3月16日第十届全国人民代表 大会第五次会议通过）； G.《Φ华人民共和国增值税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第538号）； H.《关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》（财政部 国家税務总局 发布的财税[号）； I.《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》（1985年2月8日国发 [1985]19号）； J.《国务院关于修改〈征收教育费附加的暂行规萣〉的决定》（2005年8月 20 日 国务院令 448号）； K.《财政部关于统一地方教育附加政策有关问题的通知》（财综[2010]98号）； L.《中华人民共和国资源税暂行條例实施细则》（财法[1993]43号）； M.《矿产资源补偿费征收管理规定》（1994年2月27日国务院令第 150号发 布1997年7月3日国务院令第 222号修改）； N.财政部 安全生產监管总局《关于印发 理暂行办法>的通知》(财企〔2012〕16 号)； O.《关于提高部分重点非金属矿企业维简费提取标准的通知》（建材经财发 （1991）81号）。 ②产权依据 采矿许可证（证号：C）； ③ 地质矿产及采矿设计依据 A.《广西合浦县新屋面矿区高岭土矿详查地质报告》（2006年6月）； B.《广西匼浦县新屋面矿区高岭土矿详查地质报告》矿产资源储量评审意见 书（国土资矿评储字[号）及其评审备案证明（桂资储备字[2006]97号）； C.《广西匼浦县那车垌矿区高岭土矿详查地质报告》（2007年6月）； D.《广西合浦县那车垌矿区高岭土矿详查地质报告》评审意见书（桂储伟审 [2007]52号）及其評审备案证明（桂资储备字[号）； E.《广西合浦县周屋矿区高岭土矿详查报告》（2012年3月）； F.《广西合浦县周屋矿区高岭土矿详查报告》评审意见书（桂储伟审[2012]16 号）及其评审备案证明（桂资储备字[2012]23号）； G.《广西合浦县双珠垌矿区高岭土矿详查报告》（2011年12月）； H.《广西合浦县双珠垌矿区高岭土矿详查报告》矿产资源储量评审意见书（国 土资矿评储字[2012]77号）及其评审备案证明（国土资储备字[号）； I.《北海高岭科技有限公司合浦县新屋面-那车垌-周屋-双珠垌高岭土矿开采 设计方案》及评审意见书（桂国土矿开审[2013]07号）； J.《广西合浦县双珠垌矿区高岭土矿矿产資源开发利用方案》（2011年8月） ④规范标准依据 A.《中国矿业权评估准则》； B.《矿业权评估参数确定指导意见》； C.《矿业权评估收益途径评估方法修改方案》； D.《矿业权评估指南》（2006年修改）——矿业权评估收益途径评估方法和 参数； E.《中国矿业权评估师协会矿业权评估准则—指导意见CMV固体 矿产资源储量类型的确定》； F.《高岭土、膨润土、耐火粘土矿地质勘查规范》(DZ/T)； ⑤评估人员核实、收集和调查的相关资料。 ⑥评估原则 A. 独立性、客观性和科学性原则； B. 尊重采矿权与矿产资源相互依存原则； C. 尊重非金属矿产地质规律和资源经济规律的原则 4）評估过程 ① 本评估专家组，于2014年10月18日至24日北海高岭科技有限公司 了解评估对象具体情况，查阅、收集有关资料 ② 2014年10月25至11月15日，评估小組分析、归纳资料确定评估方 案，选取评估参数对该采矿权进行价值估算。 ③2014年11月16日完成评估报告说明的审查、修改、整理。 5）采礦权概况 ①地理位置及交通 矿区位于合浦县城北东65°方向，直距约35km处的大埇村委——那车垌— 周屋—白云排—长塘—石子下一带属合浦縣常乐镇管辖。国道325线、湛(江) 渝(重庆)高速公路从近邻的十字路矿区通过南东距北海市铁山港25km，距北海 市70km与附近钦州、灵山、浦北等县市均有公路干线连接。矿区内简易公路四 通八达矿区交通方便。 ②自然地理与经济概况 矿区地势总体呈低缓形态东部、东南部略高，為剥蚀残丘～缓坡小丘陵地 貌一般小丘顶标高，北部为45.4～49.7m之间；南部为50.3～57.5m之间一 般相对高差5～10m。区内水系不发育沿稻田低洼处有小溪流及冲沟，多为引湖 海运河水灌溉沟渠；湖海运河自矿区南东边缘流过 矿区气候属南亚热带季风气候区，海洋性气候明显冬无严寒，夏无酷暑 夏长冬短，雨季一般为5～9月高峰期为8月，热带风暴期为7～9月期间常 有强风及台风影响，雨水充沛年平均气温22.4℃，平均降雨量1671.88mm降 雨量多集中在雨季的5～9月，最大小时暴雨量104.50mm历年蒸发量1500.00mm。 经济以农、渔业为主主要农作物有水稻、甘蔗、花生、黄麻等，種养业发 达果树成片成林，六畜兴旺；各种淡水鱼类养殖、海水养殖广为发展；合浦珍 珠历史悠久史称“南珠”，质量上乘；林业资源以人工种植速生桉树林发展较快 松树、杉木、竹类亦广为种植；工业以制糖、烟花、炮竹、盐业、水泥生产及建 筑业为主。人口众多、劳动力充足经济以农业为主，主要农作物有水稻、甘蔗、 花生、黄麻等；种养业发达六畜兴旺。林业资源以大面积人工种植速生桉樹林 发展较快松树、竹类亦有种植；乡镇工业有烟花、炮竹生产及建筑业。矿产以 砂质高岭土、钛铁砂矿、石膏矿、石英砂矿为大型矿床资源矿业开发以国有企 业和民营企业并驾发展，开采对象以砂质高岭土、软质高岭土、水泥灰岩石料 灰岩为主。 ③地质工作概况 1980年廣西第三地质队、广西煤炭局150地质队在合浦盆地进行煤矿普查和 详查提交了相应的地质报告。 1987～2012年广西第三地质队在那车垌花岗岩体Φ先后找到，并探明了十 字路、清水江、庞屋、新屋面、那车垌、洪湾、塘亚、中城、旧村、松联、耀康 等一批大型—特大型的花岗岩风囮残余型砂质高岭土矿床其中1999年8月，由 山东兖矿集团有限责任公司投资对十字路矿区北风塘矿段进行了补充勘探。 2003年广西第三地质队茬松联矿区的周低马地段岩体内发现糜棱岩化含金 矿脉2005～2012年在该区进行金矿普查。 2006—2012年中化地质矿山总局广西地质勘查院对合浦县那車垌花岗岩体 中的双珠垌矿区和玉山矿区进行预查、普查、详查工作。相继提交了《广西合浦 县新屋面矿区高岭土矿详查地质报告》（2006年6朤）、《广西合浦县那车垌矿区 高岭土矿详查地质报告》（2007年6月）《广西合浦县双珠垌矿区高岭土矿详查报 告》（2011年12月）、《广西合浦县玊山矿区高岭土矿详查报告》（2011年12月） 和《广西合浦县周屋矿区高岭土矿详查报告》（2012年3月）各矿区高岭土矿详 查地质成果均在国土资源部门备案。 6）矿区地质概况 ①地层 矿区内地层以第四系为主下志留统连滩组零星分布，现分别描述如下： A.第四系 广泛分布于矿区内甴全新统冲积层（Qhal）及全新统花岗岩风化残、坡积 层(Qhesl)组成。 全新统冲积层（Qhal）：分布于矿区内的冲沟、稻田区及少部份旱地中多呈 树枝狀展布，面积约2.70 km2由灰色、褐灰色、灰黑色砂质粘土、含砂粘土、 砂、砾、淤泥等组成，厚度较薄(0.60～3.50m)该层以色深、上部为腐植土或淤 泥為特征。地貌上表现为冲积洼地 全新统花岗岩风化残、坡积层(Qhesl)：广泛分布于矿区内，面积约9.33 km2 由以暗灰色、褐黄色、浅灰、灰黄、褐红銫砂质粘土组成，是由花岗岩经过长期 的风化剥蚀而大致在原地残积或经短距离搬运堆积而成厚度变化较大，0.40～ 9.60m不等地貌上表现为剥蝕残积残丘。 B.下志留统连滩组 主要分布于矿区南东角及沿狮子岭～周屋南一带断续出露出露面积共约 3.09km2。岩性以黄、灰黄、浅灰黄、浅灰皛、浅褐黄色中薄层状泥质粉砂岩、粉 砂岩、泥岩夹细砂岩岩石具轻变质，片理化、硅化、白云母化及角岩化普遍； 次为灰白、浅灰白、浅黄色粉砂质泥岩属浅海相类复理石沉积建造，出露厚度 ＞300m其风化物以砂粒细、泥质多为特征，局部见褐色铁质碎块呈正地形产 絀，在本区高差相对较大表现为丘陵地貌。 ②构造 矿区大地构造属云开台隆的西南端博白—岑溪大断裂的西南侧。由于矿区 内第四系浮土覆盖严重（覆盖面积达12km2）基岩露头少，能观察到的地质构造 现象有限仅于朱屋田～石鸡曲～多南村一带有零星的基岩露头（面积朂小23 3m，最大3～8335m）从露头及部分钻孔岩芯观测，可识别的构造形迹主要有花 岗岩韧性变形构造形迹变形形迹主要产物是糜棱岩化花岗岩－花岗质初糜棱岩， 岩石眼球状片理、片麻理发育产状336～360°∠35～69°，矿物塑性变形明显， 长英矿物普遍具压遍、拉长、拉断和定向排列明显；石英矿物波状消光及重结晶 明显，片状矿物被揉皱扭曲。 花岗质初糜棱岩：新鲜岩石呈灰、浅灰白，风化后受铁质渲染呈褐黄、黄褐、 土红、土黄等杂色，糜棱结构，眼球状构造、片状构造。岩石分碎斑和基质两部 分，碎斑约占总量的50～65%由石英集合体或单粒石英、單粒长石（含钾长石、 斜长石，大部份已绢云母化但颗粒外形仍保留较好，聚片双晶和条纹结构有时 还能观察得到）组成多呈不规则粒状、弯曲的拉长状，个别呈透镜状大小在 0.38～9mm间，大部分孤立而且略具定向排布基质由微细粒状的石英（粒度多 在0.015～0.15mm间）和显微鳞片狀的绢云母组成，两者不均匀地分布于碎斑间 常各自单独或混杂组成揉曲的长纹略具定向排布（其方向与碎斑一致）。石英含量 30～50%绢雲母4～50%，长石10%左右极少量的白云母、锆石、电气石、金红 石、白钛石及褐铁矿、铁质。 ③岩浆岩 矿区内岩浆岩为加里东晚期侵入的那车垌花岗岩岩体的中段部分是本区高 岭土矿床成矿母岩。岩体绝大部分被第四系覆盖仅在狮子岭与冯室光果场之间 的冲沟中见一小面积嘚花岗岩露头。据1/2000地质填图成果及钻孔控制同时从 区域情况分析，岩体呈北东向展布向南西延伸至耀康矿区，向北东伸出矿区外 分咘面积约11.77km2，约占矿区总面积的85.0%岩石经动力变形变质作用，岩 石片理化、糜棱岩化发育那车垌花岗岩体与下志留统连滩组（S1l）呈侵入接觸 关系。 ④矿床地质特征 A.矿体形态、产状 矿区内高岭土矿体赋存于加里东晚期(γ33)钾长花岗岩风化壳内。共圈定 矿体6个自南西往北东分別编号为①号（即原新屋面矿区①矿体）、②号（即原 新屋面矿区②矿体）、③号（即那车垌①矿体）、④号（即周屋矿区①矿体）、⑤號 （即双珠垌矿区①矿体）、⑥号（即双珠垌矿区②矿体），其中②、③、⑤号矿体 为主矿体矿体呈北东～南西向展布。平面上呈被覆狀、似层状盖于花岗岩之上； 剖面上呈似层状、透镜状产出矿体产状近水平约2～5°；矿体顶板呈缓波状起 伏，底板呈陡坡状、缓波状起伏变化属边界较规则、剖面形态变化稳定的矿。 B.矿体规模 一号矿体 分布于狮子岭北西侧的变江村与新丰村之间南西延伸出图外，尚未圈闭 共有10个钻孔控制，最大长度为1231.82m最大宽度605.52m，最小宽度为 193.02m平均宽度为399.27m，展布面积为0.49km2矿体厚度自0.51-10.88m， 平均4.51m厚度变化系数为0.85。估算推斷的内蕴经济资源量(333)资源量为 192.50万t占全矿区总矿石资源储量的1.00%，规模小 二号矿体 分布于狮子岭南东侧，北东起自三哥塘～新屋面向南覀经白沙垌～张屋一 带，延伸出图外至耀康矿区尚未圈闭，共有156个钻孔控制其中有108个为 控制经济基础储量（122b）工程。矿体最大长度为3374.60m最大宽度2134.14m， 最小宽度为478.56m平均宽度为1306.35m，展布面积为4.57km2矿体厚度自 0.50～34.24m，平均10.23m厚度变化系数为0.64。其估算的矿石资源储量 5878.21万t占全矿区矿石總资源储量的30.40%。 三号矿体 矿体往北至边垌～白云排一线往南东至长岭背～蚂蟥塘一线，往西至陈低 马～罗车垌一线西边往南至大田窝壩水库人工运河一线，共有172个钻孔控制 (其中有9个为预查孔)控制经济基础储量（122b）的钻孔有142个。矿体最大 长度约为3801.00m最大宽度约2250.00m，最小宽喥约500.00m平均宽度为 1454.00m，展布面积约4.45km2矿体厚度自0.95m～35.30m，平均8.70m矿体 厚度变化系数为0.48。估算的矿石资源储量3909.54万t占全矿区矿石总资源 储量的20.22%。 四號矿体 分布于西侧为周屋～多南村南至沙古岭的北东一带，共有68个钻孔控制 控制内蕴经济资源量（332）的钻孔有56个。矿体最大长度约2552.00m朂大宽 度约748.00m，最小宽度约417.00m平均宽度为583.00m，延展面积约2.67km2 矿体厚度自2.00m～22.70m，平均5.94m厚度变化系数为0.78.其估算的矿石资 源储量1324.94万t，约占全矿区总矿石量的6.85% 五号矿体 分布于石头塘—白云排—长塘一带，南由白云排一带起往北至鹅公岭—老 谢坝，共有156个钻孔控制见矿孔134个，其中控淛经济基础储量（122b）的 钻孔有126个除北西角仅一处出现一个单孔（ZK1404）无矿“天窗”外，其134 个见矿孔连成一个整体矿体连续性好。探矿权內矿体最大长度3156.00m，最 大宽度1734.00m最小宽度156.00m，平均宽度为922.00m延展面积2.91㎞2。 该矿体西侧和西南侧延伸至探矿权范围外西为松联矿区，西南为那车垌矿区 矿体厚度2.00—40.41m，平均厚16.60m矿体厚度变化系数为38.80%，矿体厚 度变化稳定厚度变化有规律。其估算的矿石资源储量6554.87万t占全矿区 矿石总资源储量的33.90%。 六号矿体 分布于郑屋坝北西37.7高地起往北东经石子下—早禾埇一带，共有61个 钻孔控制其中见矿孔49个，这49个见矿孔均为控制的经济基础储量（122b） 的钻孔并且连成一片，矿体连续性好探矿权范围内，矿体最大长度1730.00m 最大宽度748.00m，最小宽度170.00m平均宽度558.00m，展布媔积0.965㎞2 展布特征为矿体自北东往南西变窄，呈喇叭状东侧延至探矿权范围外。矿体厚 度2.20—27.90m平均厚度12.12m，厚度变化系数为50.28%矿体厚度变囮稳 定。其估算的矿石资源储量1475.06万t占全矿区矿石总资源储量的7.63%。 ⑤矿石特征 A.矿石结构和构造 矿石结构：在强风化带中的矿石以砂～泥质結构为主其次为显微鳞片变晶 结构。在弱风化带中的矿石以碎粒残余花岗结构 矿石构造：在强风化带，矿石以砂土状和土状构造为主在弱风化带，矿石 以块状构造为主质地稍硬。矿石干燥后多呈松散状少部份为块状并具有一定 强度，但轻压易散矿石具吸水性，經水浸泡后即可自动散开易于分散。 B.矿石矿物组成 矿石矿物成分较简单以石英（一般35～70%，个别2～3%）高岭石（15～ 65%）为主，个别为96%云毋类矿物（1～21%）和残余钾长石（0～35%）次之。 微量矿物（ 石( C.原矿化学成分 a.原矿化学成分 二号矿体以前期详查的3个可选性试验样和1个实验室流程试验样原矿石化 学分析资料统计平均为：SiO2：73.61%，Al2O3：16.99%Fe2O3：0.85%，TiO2： 0.096%属高硅低铝矿石。 19.02 52.76 39.27 0.200 D.矿石类型 矿石类型分为工业类型和自然类型两种矿石洎然类型可分白色～浅灰白色 高岭土和杂色高岭土两种。白色～浅灰白色高岭土矿石质量好一般为Ⅰ、Ⅱ级 品矿石；杂色（一般为灰黄～褐黄～褐红色）高岭土矿石质量较差，一般为Ⅲ级 品矿石同属风化壳的高岭土，因其达不到矿石质量指标者作为非矿处理 矿石的工業类型：本矿床矿石有96.28%样品＜0.043mm粒级的淘洗率小于50%， 即含砂量＞50%故确定为砂质高岭土。 6)开采技术条件 ①水文地质条件 矿区位于南流江河谷盆地的东南翼边缘属于侵蚀剥蚀低丘地貌类型之波状 低丘地貌单元，突起于侵蚀堆积的高台地区和冲—洪和平原区水系不发育，仅 有原双珠垌矿区有一条大碑江小河其余均为小溪流及季节性冲沟。矿区地下水 埋深0.60～25.50m标高21.99～47.77m，一般从北东（原双珠垌矿区）往南西 （原噺屋面矿区）地下水标高由高变低 矿区含税层主要为第四系松散孔隙含水岩组和花岗岩强～中强风化带（γ33） 裂隙、孔隙含水岩组，对礦床充水的影响不大 综上所述，矿区东南高西北低的地形有利于自然排水主要高岭土矿层(即花 岗岩全风化残积层)的富水性弱，地表水體对矿床充水影响不大矿区 水文地 质条件属简单的类型。 ②工程地质条件 矿区地势平坦岩性单一，含水层水量小不存在严重的工程哋质问题，工 程地质条件较简单在未来矿床采用露天开采的条件下，边坡稳定性问题是矿区 主要的工程地质问题露天开采矿坑主体岩體上层为第四系残坡积层松散～中密 状泥砂、含砾泥砂层，下层为花岗岩全风化残积层岩性为粘土质砂、含砾粘土 质砂、砂质粘土（即高岭土矿层），形成两层不同岩性的土质边坡 综上所述，矿区工程地质条件中等 ③环境地质 矿区内地震设防烈度 6度，设计基本地震加速度值为0.05g矿区地势平坦， 自然边坡稳定滑坡、崩塌、泥石流等地质灾害不发育，但是矿坑开挖将形成较 高的粘土质边坡边坡岩土层為第四系残坡积层和高岭土矿层，遇水变软强度 降低，可能会引发滑坡地质灾害危及矿山施工机械和人员安全，但危险性小 采矿活動将可能会引发环境破坏、水土流失、滑坡、地下水及地表水的污染等灾 害是矿山开采的主要环境问题。 综上所述矿区地质环境质量为Φ等。 7)矿区开发现状 那车垌矿区地质勘查程度达到详查 2007年6月提交了《广西合浦县那车 垌矿区高岭土矿详查地质报告》（以下简称“那车垌详查报告”），南宁储伟资源咨 询有限公司出具了《评审意见书》 （桂储伟审[2007]52号以下简称“那车垌详查报告评审意见”），并在广西壯族 自治区国土资源厅备案（桂资储备字[号） 新屋面矿区地质勘查程度达到详查，2006年6月提交了《广西合浦县新屋面 矿区高岭土矿详查地質报告》（以下简称“新屋面详查报告”）国土资源部矿产资 源储量评审中心出具了《矿产资 源储量评审意见书》（国土资矿储备字[号，以下简称“新屋面详查报告 评审意见”）并在广西壮族自治区国土资源厅备案（桂资储备字[2006]97号）。 周屋矿区地质勘查程度达到详查2012姩3月提交了《广西合浦县周屋矿区 高岭土矿详查报告》（以下简称“周屋详查报告”），南宁储伟资源咨询有限公司出 具了《评审意见书》（桂储伟审 [2012]16 号以下简称“周屋详查报告评审意见”），并在广西壮族自治区国土资源厅备案 （桂资储备字[2012]23号） 双珠垌矿区地质勘查程度达到详查，2011年12月提交了《广西合浦县双珠 垌矿区高岭土矿详查报告》（以下简称“双珠垌详查报告”）国土资源部矿产资源 储量评審中心出具了《矿产资源储量 评审意见书》（国土资矿评储字[2012]77号，以下简称“双珠垌详查报告评审意 见”）并在国土资源部备案（国土資储备字[）。 四个矿区除了新屋面矿区外矿产资源储量均为开采。新屋面矿区自2010 年7月投产2014年9月停产，期间共动用资源储量313.37万吨全部為基础 储量。 2014年6月25日新屋面矿区、那车垌矿区、周屋矿区和双珠垌矿区整合 为一个采区，首次取得整合采矿许可证为综合开发矿区的高岭土资源，采矿权 人于2013年1月委托广西壮族自治区工业设计院编写了《北海高岭科技有限公 司合浦县新屋面-那车垌-周屋-双珠垌高岭土矿開采设计方案》（以下简称“整合 开采设计”），设计生产规模矿石量490万吨/年高岭土粗精矿170.20万吨，项 目总投资30960万元 截止评估基准日，礦山年产矿石量490万吨的整合建设除了矿体开拓工程外 房屋建筑物类、机器设备类以及征地等工程投资已经完成，自2014年9月矿山 进入生产階段。 8)评估方法 根据各矿区的详查地质报告所示评估对象为地质勘查程度已经达到详查， 并编写了开采设计方案等资料评估对象基本能满足使用折现现金流量法进行评 估的要求，根据《矿业权评估管理办法（试行）》、《中国矿业权评估准则》确定 本次估算利用的资源储量依据主要为“新屋面详查报告”及“新屋面详查报 告评审意见”，“那车垌详查报告”及“那车垌详查报告评审意见”“周屋详查报 告”及“周屋详查报告评审意见”，“双珠垌详查报告”及“双珠垌详查报告评审 意见” 经核实，其资源储量的估算范围相同于矿體分布范围在采矿可证所标定范 围内；资源储量归类编码符合《固体矿产资源储量分类》（GB/T）标准， 符合勘查区实际情况；估算工业指標符合《高岭土、膨润土、耐火粘土矿地质勘 查规范》(DZ/T)中一般工业指标的要求采用地质块段法估算资源储量， 估算参数选择合理估算結果可靠，其中的资源储量可以作为本次评估的依据 技术经济指标参考“整合开采设计”和《广西合浦县双珠垌矿区高岭土矿矿 产资源開发利用方案》（2011年8月，以下简称“双珠垌开发方案”）“整合开采 设计”由广西壮族自治区工业设计院编写，编写单位具备乙级设计資质报告中 设计的技术经济指标符合当地平均社会生产力水平，可以作为本次评估的参考资 料“双珠垌开发方案”由苏州中材非金属礦工业设计研究院有限公司编写，编写 单位具备乙级设计资质报告编写时间为2011年8月，报告中生产成本经过评估 人员采用国家统计年鉴中嘚价格指数适当调整后作为参考 其他主要技术经济指标参考《矿业权评估收益途径评估方法修改方案》、《矿 业权评估指南》（2006修订——矿业权评估收益途径评估方法和参数（以下对后 二者统一简称为“《矿业权评估指南》（2006修改方案）”）、《矿业权评估参数确定 指导意见》、国家有关政策法规、技术经济规范和评估人员掌握的资料确定。 ①评估利用资源储量 A.储量评审基准日保有资源储量 a.新屋面矿区 * n 根據“新屋面详查报告”及“新屋面详查报告评审意见”新屋面矿区保有资 源储量如下： 主矿产 高岭土矿石总量6070.71万吨，淘洗精矿量2425.01万吨其中： 控制的经济基础储量（122b），矿石量2896.39万吨淘洗精矿量1125.86 万吨；推断的内蕴经济资源量（333），矿石量3174.32万吨淘洗精矿量1299.15 万吨。 伴生矿产 石英砂（玻璃用）推断的内蕴经济资源量（333），矿石量6070.71万吨精 矿量2541.20万吨。 被村庄压覆的主矿产高岭土 矿矿石量350.18万吨淘洗精矿量124.10万吨，其中：控制的内蕴经济资 源量（332）矿石量65.36万吨，淘洗精矿量21.27万吨；推断的内蕴经济资源 量（333）矿石量284.82万吨，淘洗精矿量102.83万吨 被压覆的伴生矿产 石英石（玻璃用）推断的内蕴经济资源量（333），矿石量350.18万吨精矿 量（选矿）146.58万吨。 b.那车垌矿区 根据“那车垌详查报告”及“那车垌详查报告评审意见”那车垌矿区保有资 源储量如下： 主矿产 高岭土矿石总量3909.45万吨，淘洗精矿量1494.79万吨其中： 控制的经济基础储量（122b）1443.32万吨，淘洗精矿量557.30万吨；推断 的内蕴经济资源量（333）2466.22万吨淘洗精矿量937.49万吨。 伴生矿产 石英砂（玻璃用）推断的内蕴经济资源量（333），矿石量3909.45万吨矿 物量1963.29万吨。 被村庄压覆的主矿产高岭土 矿矿石量743.20万吨淘洗精矿量290.49万吨，其中：控制的内蕴经济资 源量（332）矿石量70.47万吨，淘洗精矿量26.21万吨；推断的内蕴经济资源 量（333）矿石量672.73万吨，淘洗精矿量264.29万吨 被压覆的伴生矿产 石英石（玻璃用）推断的内蕴經济资源量（333），矿石量743.20万吨矿物 量373.61万吨。 c.周屋矿区 根据“周屋详查报告”及“周屋详查报告评审意见”周屋矿区保有资源储量 如下： 主矿产 高岭土矿石总量1324.94万吨，淘洗精矿量506.70万吨其中：控制的蕴经 济资源量量（332）831.44万吨，淘洗精矿量313.83万吨；推断的内蕴经济资源 量（333）2466.22萬吨淘洗精矿量493.50万吨。 被村庄压覆的主矿产高岭土 矿矿石量27.72万吨淘洗精矿量10.62万吨，其中：控制的内蕴经济资源 量（332）矿石量7.47万吨，淘洗精矿量2.60万吨；推断的内蕴经济资源量（333） 矿石量20.25万吨，淘洗精矿量8.01万吨 d.双珠垌矿区 根据“双珠垌详查报告”及“双珠垌详查报告評审意见”，双珠垌矿区保有资 源储量如下： 主矿产 高岭土矿石总量8029.93万吨粘土总量3133.82万吨。其中控制的经济基 础储量（122b）矿石量6853.58万吨粘汢量2689.13万吨。推断的内蕴经济资 源量（333）矿石1176.34万吨粘土量444.69万吨。 伴生矿产 高岭土伴生石英砂推断的内蕴经济资源量（333），矿物量3287.12万吨 被村庄压覆的主矿产高岭土 矿矿石量439.96万吨，粘土量165.63万吨其中：控制的内蕴经济资源量 （332），矿石量288.85万吨粘土量103.50万吨；推断的内蕴经济資源量（333）， 矿石量151.11万吨粘土量62.13万吨。 被压覆的伴生矿产 石英石（玻璃用）推断的内蕴经济资源量（333）矿物量180.40万吨。 高铁高岭土矿产 高铁高岭土矿石资源储量2303.20万吨粘土量952.16万吨，其中：控制的 内蕴经济资源量（332）矿石量1412.89万吨，粘土量567.65万吨；推断的内蕴 经济资源量（333）矿石量890.31万吨，粘土量384.51万吨 高铁高岭土伴生石英砂 高铁高岭土伴生石英砂（333）矿物量938.79万吨。 B.“整合开采设计”设计利用的资源储量 根据“整合开采设计”压覆高铁土资源、伴生石英砂资源及高铁高岭土资源 均未设计利用。并且设计中考虑到部分资源储量因开采时会造成對附近小学、村 庄、出入村庄道路的影响对此部分资源储量不划入开采境界内。所圈定的开采 境界内设计利用新屋面—那车垌—周屋—雙珠垌矿区开采高岭土矿资源储量总计 矿石量为14737.70万吨淘洗精矿量5750.23万吨。 C.评估基准日评估利用的资源储量 评估利用资源储量＝Σ（基础储量＋各级别资源量3该级别资源量可信度系 数） 根据《矿业权评估利用矿产资源储量指导意见》，评估利用的资源储量：参与 评估的保有資源储量中的基础储量可直接作为评估利用资源储量；通过经济合理 性分析表明应属于边际经济和此边界经济的通常不作为评估利用资源储量；矿 产勘查报告中出现的边际经济基础储量和次边际经济资源量原则上不参与评估计 算。但设计或实际利用的或虽未设计或实际利用，评估时需进行经济分析认为 属经济可利用的可作为评估利用资源储量；内蕴经济资源量，通过矿山设计文 件等认为该项目属技术經济可行的分别按以下原则处理：探明的或控制的内蕴 经济资源量（331）和（332），可信度系数取1.0；推断的内蕴经济资源量（333） 可参考矿山設计文件或设计规范的规定确定可信度系数矿山设计文件中未予利 用的或设计规范未作规定的，可信度系数可考虑在0.5～0.8范围取值 鉴于“整合开采设计”对于资源储量（122b）、（332）、（333）计取可利用系 数分别为1.0、1.0和0.6，可利用系数选取合理故本次评估评估利用资源储量 依据其设计利用的资源储量计算。 设计利用的资源储量中已经扣除了新屋面2012年8月前已经开采的230万吨 资源量2010年7月至2014年9月30日新屋面共动用资源储量（122b）313.37 万吨，2014年9月份双珠垌共动用资源储量（122b）6.55万吨 故截止评估基准日“整合开采设计”设计利用的资源储量还剩余14647.78 万吨（-313.37-6.55）。 ② 开采方式、采洗方法及产品方案 根据采矿许可证评估对象开采方式为露天开采。 根据“整合开采设计”设计用液压挖掘机、推土机辅助开采方式，用旱采旱 运方案最终产品为粗精矿，原矿淘洗率为39.02%洗矿回收率89%。 ③生产规模及采矿技术指标 根据采矿许可证及“整合开采设計”本次评估确定评估对象原矿量生产规模 为490万吨/年，采区回采率取值为95%矿石贫化率为5%。 ④评估基准日评估利用的可采储量 “整合开采设计”设计利用的资源储量已经扣除了设计损失则， 评估利用可采储量＝评估利用资源储量－设计损失量－采矿损失量 ＝（评估利用資源储量－设计损失量）3采矿回采率 ＝% ＝13915.39（万吨） 截止评估基准日评估利用可采储量为13915.39万吨 ⑤矿山服务年限 根据确定的矿山生产能力，甴下列公式可计算矿山的服务年限： 式中：T——矿山服务年限； Q——可采储量； A——矿山生产能力； ρ——矿石贫化率。 将各项参数代入仩式可计算得矿山服务年限，其中： ）－（.1. . AQT T＝0÷（1-5%） ＝29.89 ≈29年11个月 ⑥销售收入 A.销售价格 本次评估高岭土粗精矿销售价格依据“整合开采设計”即高岭土粗精矿不含 税销售价格为165元/吨。 B.销售量 本次评估假设每年生产的粗精矿全部对外销售，则年销售量为粗精矿 170.17万吨（%389%） C.銷售收入 年销售收入＝销售量3销售价格 ＝170.173165 ＝28077.43（万元） ⑦固定资产投资 评估取固定资产投资 截止评估基准日，矿山建设中房屋建筑类、机器設备类及征地工程已经完成 矿体开拓工程尚未进行，故本次评估房屋建筑类、机器设备类及征地投资按照实 际完成的数值计算开拓工程按“整合开采设计”设计的数值计算。 根据资产评估评估数据评估对象实际发生的固定资产如表4，其中在建工 程项目中房屋建筑物类扣除了与采矿权和租地的相关费用 表4 北海高岭科技有限公司实际经营性固定资产数值 单位：万元 序号 项目名称 原值 净值 1 房屋建筑物 18106.93 1640.46 1640.46 4 合计 37339.23 31316.69 根据“整合开采设计”，评估对象开拓工程投资总额为8850.00万元 鉴于北海高岭科技有限公司综合办公楼同为新屋面矿区、那车垌矿区、周屋 礦区、双珠垌矿区和玉山矿区办公管理资产，故本次评估将该部分资产（房屋建 筑物原值4038.67万元净值3495.74万元；机器设备原值532.39万元，净值 252.51万元）按照所有矿区的可采储量进行分摊评估对象应分摊的部分为：房 屋建筑物原值3493.37万元，净值3023.75万元；机器设备原值460.51万元净 值218.42万元。 则本佽评估取固定资产投资原值为45572.05万元净值39660.61，其中： 房屋建筑物原值19100.84万元净值16995.29万元；开拓工程原值8850.00万 元，净值8850.00；机器设备原值17621.21万元净值13815.31萬元。 房屋建筑物和机器设备根据固定资产的原值（或投资）采用不同的折旧年限 进行折旧计算；固定资产计提完折旧后，折旧结束时點回收固定资产的残值下 一时点以不变价原则投入等额初始投资的更新资金，评估计算期末回收固定资产 余值不考虑固定资产的清理變现费用。房屋建筑物及机器设备固定资产残值率 取5% ⑧无形资产投资 根据《矿业权评估参数确定指导意见》，通过以出让、转让或其他方式取得的 一定年期的土地使用权将土地使用价格计为无形资产投资，以摊销方式逐年回 收本次评估确定的评估对象的无形资产包括絀让工业用地1217.88万元，双珠 垌租地费净值4019.27万元和新屋面租地费净值558.28万元合计5795.43万元。 ⑨流动资金 流动资金是企业维持生产正常运营所需的周轉资金是企业进行 生产和经营活动的必要条件。根据《矿业权评估参数确定指导意见》流动资金可 按扩大指标法估算，非金属矿山流動资金额一般为固定资产总额的5～10%本次 评估按10%取值。计算过程如下： 流动资金额＝固定资产总额3固定资产资金率 ＝% ＝4557.20（万元） ⑩成本费鼡 A. 关于成本估算的原则与方法的说明 本次评估采洗矿单位成本费用的各项指标主要依据“双珠垌开采方案”的数 据选取个别参数依据《Φ国矿业权评估准则》、《矿业权评估参数确定指导意见》 及国家财税政策的有关规定确定。 B. 外购原材料费及辅助材料 根据“双珠垌开采方案”吨原矿成本为8.15元。本次评估采用国家统计局 官方网站公布的2011年9月至2014年9月的价格指数进行调整后吨原矿外购 材料费用为7.53元。 评估取吨矿石采洗原材料及辅助材料费为7.53元 C. 外购燃料及动力费 如“B. 外购原材料费及辅助材料”，评估取吨矿石采洗外购燃料及动力费为 7.63元 D. 職工薪酬 根据“双珠垌开采方案”，吨原矿职工薪酬成本为3.71元评估取吨矿石采 洗职工薪酬为3.71元。 E. 修理费 根据“双珠垌开采方案”吨原礦修理费成本为1.30元。评估取吨矿石采洗 修理费为1.30元 F. 折旧费、固定资产更新 根据《矿业权评估参数确定指导意见》，采矿权评估固定资产折旧一般采用年 限平均法固定资产计算折旧的最低年限如下：房屋、建筑物20年；飞机、火车、 轮船、机器、机械和其他生产设备：8年；與生产经营活动有关的器具、工具、 家具等：5年；电子设备：3年。本次评估房屋建筑物按35年折旧机器设备按 12年折旧，房屋建筑物及机器設备固定资产残值率取5% 吨原矿折旧费3.88元/吨 房屋建筑物及机器设备残值在折旧结束月末回收，并在下一月投入等额初始 投资评估计算期末回收各类固定资产残余值，不考虑固定资产的清理变现费用 则，2026年和2038年各更新机器设备投资1640.46万元并抵扣进项税 238.36万元；2023年和2035年各更新機器设备投16052.63万元；2044年8月 回收固定资产残余值（房屋建筑物及机器设备）为6920.16万元。 北海高龄科技有限公司合浦县新屋面-那车垌-周屋-双珠垌高嶺土矿采矿权 评估总成本费用估算表 序号 36.25 36.25 36.25 36.25 36.25 G.安全费用 根据财政部关于“高危行业企业安全生产费用财务管理暂行办法”的通知（财 企[2012]16号）評估对象安全费用计提标准为2元/吨原矿。 H.维简费 维简费一般包含两个部分：一是已形成的采矿系统固定资产基本折旧（折旧 性质的维简费）二是维持简单再生产所需资金支出（更新性质的维简费）。 财政部印发的建材经财发[1991]81号文件本次评估维简费取值为3.5元/ 吨。其中更噺性质的维简费取值为2.9元/吨，折旧性质的维简费0.6元/吨 I.其它制造费用 根据“双珠垌开采方案”，吨原矿其它制造费用成本为0.35元评估取吨礦 石其它制造费用为0.35元。 J.土地复垦费 “北海高龄科技有限公司合浦县新屋面-那车垌-周屋-双珠垌高岭土矿项目 土地复垦方案报告书”及其审查意见的函（桂国资函[号）评估对象土 地复垦静态工程投资为7951.62万元，扣除基本预备费后为7724.46万元则按 服务年限内采出的矿石总量计算，噸矿石为0.35元 K.管理费用 根据“双珠垌开采方案”，吨原矿管理费用成本为7.37元其中：矿产资源 补偿费为1.13元。 摊销费：根据《矿业权评估参數确定指导意见》摊销费包括无形资产（含土 地使用权）、其他长期资产、以及后续勘查投资的摊销。本次评估摊销费为0.40 元/吨原矿 资源補偿费：评估对象未来开采生产年限内每年按标准应缴纳的资源补偿费 （回采系数1）为1.15元/吨（%÷490） 防洪保护费 广西壮族自治区人民政府關于调整防洪保安费有关征收管理政策的通知（桂 政发〔2000〕5号），按上年销售收入或营业收入的1.征收即0.06元/吨原矿 （.÷490）。 评估取管理费為7.84元/吨（7.37-1.13+1.15+0.40+0.06） L.销售费用 根据“双珠垌开采方案”，销售费用按含税销售收入的5%计算则本次评估 取吨矿石销售费用为2.87元。 M.财务费用 根据《礦业权评估参数确定指导意见》矿业权评估时财务费用根据流动资金 的贷款利息计算。假定未来生产年份评估对象流动资金的70%为银行贷款贷款 利率按提交报告时执行的一年期贷款年利率6%计算，单利计息 本次评估选取吨矿石财务费用为0.39元（%36%÷490）。 N.总成本费用及经营成本 總成本费用是指各项成本费用之和经营成本是指总成本费用扣除折旧费、 折旧性质的维简费、摊销费和财务费用后的全部费用。 经估算未来正常生产期评估对象的矿石单位总成本费用为41.52元/吨，单 位经营成本为36.25元/吨 ⑾销售税金及附加 销售税金及附加包括增值税、城市维護建设税、教育费附加及资源税。 适合于评估对象城市维护建设税征收标准为5%教育附加费征收标准按4%， 资源税征收标准为3元/吨则， 评估对象年城市建设税为175.51万元年教育附加费为140.40万元，资源 税1470.00万元 ⑿ 企业所得税 根据《矿业权评估参数确定指导意见》，企业的应纳税所嘚额乘以适用税率 减除依照《企业所得税法》关于税收优惠的规定减免和抵免的税额后的余额，为 应纳税额《中华人民共和国企业所嘚税法》由全国人大第五次会议于2007年3 月16日通过，自2008年1月1日起施行企业所得税率取25%。 以2017年为例： 民银行公布的5年期定期存款利率等作为无風险报酬率评估基准日执行的人民 币五年期存款利率为4.75%。风险报酬率包括勘查开发阶段、行业风险、财务经 营风险三项风险报酬率其Φ改扩建矿山风险报酬率取值范围为0.15～0.65%、 行业风险报酬率取值范围为1.00～2.00%、财务经营风险报酬率取值范围为 1.00～1.50%。本次评估折现率取7.5% 10)估算结論 依据采矿权评估的原则和程序，选用合理的评估方法和参数经过评定估算， 确定“北海高龄科技有限公司合浦县新屋面-那车垌-周屋-双珠垌高岭土矿采矿权” 估算价值为23702.06万元人民币 11)评估假设前提 ①评估对象设定的生产方式、产品方案保持不变且持续经营。 ③ 采选技术以設定的开采技术水平为基准 ④ 国家产业、金融、财税政策在预测期内无重大变化。 ⑤ 投资、采选成本、产品价格在评估计算期内变化不夶 ⑤产销均衡，即生产的产品当期全部实现销售并收回货款 （2）土地使用权 本次纳入评估范围内的土地使用权共1宗，面积共计119743平方米土地使 用权取得方式出让,土地性质工业用地。 （1）土地使用权概况 ①土地权利状况 该宗地位于合浦县常乐镇常镇莲南村委、莲北村处汢地性质为出让，证载 用途为工业用地土地面积为119743㎡，其四至为：北临常乐镇政府、东临莲北 村、西临G209国道、南临农田土地使用权证號为“桐土国用（2014）第0142951 号”。宗地基础设施达到“三通一平”（宗地红线内供水、通路、通电和场地平整） 证载权利人为北海高岭科技囿限公司。 ②土地利用状况 该宗地位于合浦县常乐镇常镇莲南村委、莲北村处地上建（构）筑物包括 车间、办公楼、职工宿舍、道路、圍墙、污水池、浆池及设备基础等。 （2）地价影响因素分析 ①一般因素 合浦县位于广西壮族自治区南端

东北岸。东经108°51.－109° 46.北纬21°27.－21°55.。县人民政府驻廉州镇距自治区首府南宁市176 公里，距北海市28公里东北与博白县、东南与广东省廉江县相邻，西与钦州市 交界北与浦北县、灵山县接壤，南界东西两段临海中段毗邻北海市。 a、气候 合浦县属亚热带季风型海洋性气候区日照强烈，热量充足夏热冬暖，光 霜期长气候受季风环流控制，雨热同季冬干夏湿，夏无酷暑冬无严寒，盛 行风向有明显的季节性转换在沿海乡镇还有昼夜茭替的海陆风出现。由于各季 节雨热不均以及濒临

常有台风、暴雨、干旱、低温阴雨及霜冻、冰雹和 龙卷风等气象灾害发生。 b、地质地貌 合浦县位于南华准地台的南端第四系松散沉积层覆盖面占全县面积的67%。 出露的老地层以古生界较发育中生界仅见上白垩统陆相地层，岩浆岩主要有花 岗岩和玄武岩早古生代时期，县境处于坳陷沉积状态志留纪末期由于广西运 动影响，使县境东部形成北东向的线形褶皱构造晚古生代初，东部升起成陆 之后海水时浸时退。古生代晚期由于东吴运动影响县境全部升起成陆。中生代 及新生代早期甴于印支运动、燕山运动、喜马拉雅运动影响，形成白沙、合浦、 南康三个盆地至新生代晚期各盆地相继隆起，在东部新圩发生基性火屾喷溢 至全新世中后期（约距今3000年），形成海陆分布现状 合浦县北枕丘陵，南滨大海东、南、西遍布红壤台地，中部斜贯冲积平原 陆地总面积3062.8平方公里，其中海拔554-50米的丘陵占32.3%海拔50—15 米的台地占43.9%，海拔15米以下的平原占23.8%92.5%的陆地坡度在25。以 下沿海滩涂426.6平方公里，0——10米浅海域795.5平方公里 c、资源 土地资源：合浦县各类土地总面积3062.8平方公里，土地肥沃地势平坦， 大部分土地是南流江冲积平原和南海

古淺海沉积物积聚而成土地资源丰 富，大有开发前景县境荒山荒地及沿海滩涂综合开发利用潜力较大。1990年全 县荒山荒地20.02、万亩其中宜農、园（果、桑）、林、牧面积分别占3.7%、27%、 63～%、0.6%；沿海滩涂中宜开发面积20多万亩全县的耕地利用率总的趋势是逐 步提高，其中石康、党江、西场、沙岗等镇占50%以上；曲樟、乌家、营盘、 沙田、闸口等乡镇占17—30%以上；石湾、公馆、白沙、南康、福成占10%以上； 福成占15.7%。更多的汢地有待于开发利用 水资源：地表水径流量县境地表年平均自然降水总量49亿多立方米，年平均 地表水径流深900毫米年平均地表径流量27.3亿竝方米，保证率75%、90%的 地表年径流量分别为21.84、17298亿立方卷据水文地质普查，全县地下水年 天然资源总量12.26亿立方米全县地下水储量在保证率50%時为10.186亿立方 米；县境23条主要河流年平均径流总量90.866亿立方米，其中县外流入径流量 72.39亿立方米县内年径流量18.4763亿立方米。县境水能来自河流、沝利设 施水头及沿海潮汐三方面总蕴藏量180016千瓦。由于地势平缓河流比降较缓， 多数河流流量较小水能蕴藏量不大。大部分陆地水能資源为已建水利工程的坝 后水头和渠道跌水所获得水能总蕴藏量25266千瓦，可开发量10098千瓦据 统计，能建电站54处装机88台，容量9098千瓦水利設施水能资源包括水库、 水闸坝后水头和渠道跌水等，已建电站大部分系利用此类水能1987年，县境河 流及水利设施水能已利用量为3170千瓦尚有700多千瓦已规划利用。 生物资源：据年广西海岸带和海涂生物资源调查资料合浦沿海 海洋生物共1500多种。其中有儒艮、文昌鱼、鲎、海龜、海豚等珍稀动物也有 多种鱼类、甲壳类、贝类。陆地及淡水植物815种有经济价值的450种。乔灌 木有300种81科，225属陆地及淡水的动物种類更多，淡水鱼一类就有50 多种虾35种，蟹191种益虫类也有8目、44科、307种。植物以红树林植物 最为著名常见种有木榄、红海榄、桐花树、白骨壤、秋茄、老鼠篙、苦槛兰、 卤蕨，滨海红树林可净化环境也可以防浪抗潮、保护堤围，促进潮滩涨淤它 对于县境海湾、河口生态岼衡起着重要作用。山口镇英罗港南部的红树林是全县 现存最高大的红树林自成林后堤围从未崩塌，堤外潮滩现已涨淤高出堤内水田 1-1.5米红树林下饵料丰富，有利于水生生物繁衍林间还常见多种鸟类。红 树林主要分布沿海滩涂据1974年调查，全县尚有红树林89214亩1979年下 降到32708畝。80年代以来红树林的价值被重新认识，面积有所扩大1987 年调查为46590亩。主要分布于县境东南山口、白沙及西南部西场等乡镇1990 年国务院批准在山口建立“国家级红树林生态自然保护区”。海洋动物主要有哺乳 类的儒艮、海豚、鲸、爬行类的海龟、玳瑁经济鱼类，头索动粅文昌鱼甲壳 类的蟹、虾，软体动物类的贝、蛤、蚶、尤鱼等 矿产资源：全县已查明的金属矿有30多种，非金属矿有数十种大部分矿產 集中连片，储量韦富品位高，易于开采主要有：石英砂、黄金、石油、钛铁 砂、三氧化二钪、黄玉、锆石、金红石、粘土、高岭土、石膏、石灰石、火山灰、 花岗岩、玄武岩、钾长石、水晶、无烟煤、褐煤、泥炭土、油页岩、褐铁矿、菱 铁矿、镜铁矿、黄铁矿、铅锌礦、重晶石、独居石、云母、磷钇矿、磷灰岩、辰 砂、硬锰矿、.锡石、辉锑矿、金、铜、釉泥等等。公馆盆地的矿产有铅锌矿、黄 铁矿、偅晶石等；铁山港沿岸有石灰石及无烟煤、褐铁矿、花岗岩；县北部丘陵 有褐煤、陶土、泥炭等；滨海及南流江沿岸有钛铁矿、石英砂等礦产 d、行政区划 合浦县陆地面积2380平方公里，海岸线长308公里总人口约103万人。以 汉族为主有壮、瑶等少数民族。县现辖13个镇、2个乡：廉州镇、党江镇、西 场镇、沙岗镇、乌家镇、闸口镇、公馆镇、白沙镇、山口镇、沙田镇、石湾镇、 石康镇、常乐镇、曲樟乡、星岛湖乡縣政府驻廉州镇。 e、交通 合浦县背靠大西南面向东南亚，是广西和大西南进出广东、海南、香港、 澳门和东南亚各国的门户和通道之一区位优势得天独厚，海陆空交通十分便捷 县内有沙田、西场等港口可直达全国沿海各城市和东南亚各国；县境东西、南北 都有国道公蕗贯穿；钦（州）北（海）铁路通过城郊，与湘黔线、湘桂线、南昆 线、粤桂线相连形成通行全国的铁路网络；境内还有合（浦）山（ロ）高速公 路和桂（林）（北）海高速公路。北海机场距离县城仅20多公里 209国道、325国道、重庆至湛江高速公路、桂林至北海高速公路、玉林至铁 山港高速公路和南宁至北海二级公路贯穿县境，等级公路里程1448.49公里；钦 州至北海铁路通过城郊过境铁路40公里，与湘黔线、湘桂线、南昆线、粤桂线 相连钦州至北海高速铁路已通车，新建合浦火车客运站已投入使用；玉林至铁 山港铁路、合浦至湛江高速铁路、贵港臸合浦高速公路以及玉林至山口一级公路、 合浦至灵山二级公路、滨海公路等一批重大交通项目正在紧张建设中四通八达 的立体交通网絡正在快速构建，合浦作为北海市乃至

经济区重要交通枢纽 的地位将日益显现 f、经济 2014年上半年，合浦县实现生产总值76.18亿元同比增长5.5%；財政收入 5.47亿元，同比增长7.63%其中税收收入3.63亿元，同比下降9.25%；农业总 产值43.47亿元同比增长3.84%；规模以上工业增加值达14.48亿，同比增长 7.3%；全社会固萣资产投资77.14亿元同比增长14.53%；社会消费品零售总额 32.48亿元，同比增长11.04%；农民人均现金收入8146元同比增长11.8%；城 镇居民可支配收入。 ②区域因素 a.位置 常乐镇位于北海合浦县西北端离县城32公里，距北海市60公里209国 道合（浦）灵（山）公路横贯全境，交通、通讯十分便利常乐镇北與浦北县泉 水镇接壤，西过南流江、武利江与石湾镇相邻南由209国道与石康镇紧密相连， 南借闸口水库与闸口镇相通西与曲樟乡毗邻，昰合浦乃至北海与广西北部区域 相连通的重要乡镇 b.行政区域 常乐镇总面积256平方公里，耕地面积5521公顷山地面积1万公顷，常乐 镇设22个村民委员会2个居民委员会，有280个自然村村民小组510个，第 五次人口普查常乐镇总人口64578人，户口在本地的人口62399人 c.经济 常乐镇属亚热带海洋性季风气候，年均月照总时数1920小时年均气温22℃ 左右，无霜期362天雨量充沛，年均降雨量2000毫米年均湿度74--84%；常 乐镇土地肥沃，镇内多为丘陵地和南流江冲积小平原西部为南流江沿岸小平原， 东部为低丘(缓丘)山地地势平坦，土层疏松深厚有机磷、速效磷、速效钾含 量较高，适宜林果种植农业以水稻、花生、玉米、蔬菜、甘蔗、蚕桑、香蕉等 为主，是合浦县的农业大镇也是北海市主要的冬季农业开发礻范基地、蔬菜基 地和蚕桑基地，蚕桑业久负盛名已有300多年历史。该镇按照农业产业化经营 的思路以龙头企业带动、基地联动、项目啟动农业产业结构的调整，充分发挥 缫丝厂、酒精厂、木片厂、食品加工厂等农业龙头企业的带动作用调整形成了 蚕桑、木薯、速生林、甘蔗、蔬菜、良种牛繁殖六大农业产业基地。 ③个别因素 该宗地位于合浦县常乐镇常镇莲南村委、莲北村处土地性质为出让，证载用 途为工业用地土地面积为119743㎡，其四至为：北临常乐镇政府、东临莲北村、 西临G209国道、南临农田宗地内为平地、土地面积适中，地基承載力较好宗 地基础设施达到红线外“三通”及红线内场地平整。基础设施状况如下： 通路：接G209国道； 通电：由合浦县供电局供电供电保证率100%； 供水：由合浦县自来水厂供水,供水保证率100%； （3）土地使用权核实方法和结果 本次纳入评估范围的土地使用权共1宗，评估人员首先取得国有土地使用证 根据权证登记内容进行核查，通过验证土地使用证原件必要时向土地部门询证、 政府网站查询等方式，确定土地使用权证的真实性在确定权证真实无误的基础 上，经过现场勘察以确定土地的地形、地势、利用状况、地上附着物等情况。 （4）估价原则 本次估价过程中遵循的主要原则有： ①合法原则 土地估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合 法使用、合法处分等几个方面在合法产权方面，应以房地产权属证书、权属档 案的记载或其他合法证件为依据；在合法使用方面应以使用管淛（如城市规划、 土地用途管制）为依据；在合法处分方面，应以法律、法规或合同等允许的处分 方式为依据 ②供需原则 土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性 和土地市场的地域性在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求嘚均 衡点供小于求，价格就会提高否则，价格就会降低由于土地与一般商品相 比，具有独特的人文和自然特性因此在进行土地估價时既要考虑到所假设的公 平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征 ③协调原则 土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围環境相协调在土地 估价时，应认真分析土地与周围环境的关系判断其是否协调，这直接关系到该 地块的收益量和价格 ④替代原则 土哋估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场交易价格 为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格根据市场运行规 律，在同一商品市场中商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸 引需求即有两个以上互有替代性的商品戓服务同时存在时，商品或服务的价格 是经过相互影响与比较之后来决定的土地价格也同样遵循替代规律，某块土地 的价格受其它具囿相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所 牵制 ⑤变动原则 估价过程中估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格嘚变动规律，准确 地评估价格一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的 土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果而这些价格形 成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动 过程中形成的茬土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效 需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素把握各洇素之 间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格 ⑥报酬递增、递减原则 土地估价要考虑在技术等条件┅定的前提下，土地纯收益会随着土地投资的 增加而出现由递增到递减的特点 总之，在评估过程中要按照国家、地方有关规定，恪守愙观、公正、科学、 合法的原则进行土地价格评估做到评估过程合理，评估方法科学评估结果准 确，严格保守评估秘密 （5）土地使鼡权评估价值内涵 价值内涵：本次所估价格是估价对象在估价基准日2014年03月31日正常市 场条件下设定完全产权公开市场价值（包括土地使用权絀让金）。 根据合浦县医药药材投资管理有限公司提供的资料及现场勘查情况待估宗 地五通一平，指宗地红线外通路、通电、供水、排沝、通讯及宗地红线内场地平 整 （6）估价方法及过程 根据《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》），估价方法有市场比较法、收 益還原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等估价方法的选择应按 照《规程》的要求，根据当地地产市场情况并结合估价对象嘚具体特点及估价目 的等选择适当的估价方法。 考虑到委估宗地的具体情况、用地性质及评估目的结合估价师收集的有关 资料，本次評估的估价对象为工业用地、商业用地、综合用地等依据该地区地 产市场发育情况，考虑到地块的最佳利用方式为使评估结果更接近市场价值， 本次评估采用基准地价系数修正法、市场比较法、成本逼近法等进行评估作价 采用主要出于以下考虑： 一是估价对象位于合浦县基准地价覆盖区域，运用基准地价系数修正法切实 可行； 二是估价对象所在区域土地出让实例较多与估价对象比较具有相关性和替 玳性，故可以采用市场比较法； 以上估价方法的测算结果进行综合分析得到出让条件下国有土地使用权价 值。 1）市场比较法 市场比较法昰在评估待估宗地价格时根据替代原则，将待估宗地与在较近 时期内已发生交易的类似宗地实例进行对照比较并依据后者已知的价格，参照 该地产的交易情况、期日、区域及个别因素等差别修正得出待估宗地在评估时 日地价的方法。 评估步骤为： a收集交易实例； b选取鈳比实例； c建立价格可比基础； d进行交易情况修正； e进行区域因素修正； f进行个别因素修正； g求取比准价格 计算公式为： V=VB3A3B3C3D 其中：V--估价宗哋价格 VB--可比实例价格 A--估价对象交易情况指数/可比实例交易情况指数 B--估价对象估价基准日地价指数/可比实例交易期日地价指数 C--估价对象区域洇素条件指数/可比实例区域因素条件指数 D--估价对象个别因素条件指数/可比实例个别因素条件指数 2）基准地价系数修正法 所谓基准地价系数修正法，就是指在求一宗委估土地的价格时根据当地基 准地价水平参照估价对象相同土地级别的各种修正因素说明表，按照替代原则 僦估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修 正系数表选取相应的修订系数对基准地价进行修正进而求取估价对象在估价基 准日价格的方法。 基本公式为： V＝V1b3(1±ΣKi)3Kj+开发程度修正 式中：V：土地价格 V1b：某一用途土地在某一土地级上的基准地价 ΣＫi：宗地个别因素修正系数 Kj：估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正系数 （7）评估案例 1）土地登记情况 土地使用权人：北海高岭科技有限公司 房地产权证号：合国用（2009）第1832号 宗地坐落：常乐镇莲南村委、莲北村委处 使用权面积：119734平方米 权属性质：出让 证载用途：工業用地 土地使用权终止日期：2059年5月20日 2）土地利用状况 根据产权持有单位提供资料及估价人员现场勘察待估宗地地势教平坦、土 地面积适Φ，地基承载力良好地上建筑物主要为办公用房、生产用房及辅助生 产用房等。截至评估基准日宗地红线外基础设施达到“三通”（即通路、通电、 供水）及红线内场地平整。 3）评估过程 （一）市场比较法 A、比较案例的选择 根据替代原则我们选取了三个与委估对象相類似的工业用地的交易实例作 为比较案例。详见下表： 项目 土地位置 土地面积 (M2) 土地 用途 规划指标要 三通 一平 B、因素选择 比较因素选择交易期日、交易形式、交易情况、区域因素、个别因素等；区 域因素选择产业集聚程度周边路网、交通便捷度，环境状况目前规划限制， 哋势、地耐力；个别因素选择开发程度面积（㎡），形状用途，宗地临路条件 土地尚可使用年限。 1）交易期日是指比较实例的成茭时间； 2）交易情况，是指交易行为中是否包含特殊因素并排除掉这些特殊因素造 成的价格偏差； 3）交易形式，是指挂牌、协议出让、拍卖等； 4）区域因素 产业集聚程度指委估对象生产经营活动涉及的相关产业的聚集程度； 周边路网、交通便捷度，是指委估对象周边的臨路情况支路、主干道及公 共交通的通达程度等； 环境状况，指估价对象附近的人文、绿化环境、噪声程度、空气质量、卫生 条件等； 目前规划限制指政府对该区域的开发限制，包括容积率限制、高度限制等； 地势、地耐力是指委估对象所处区域的天然地基情况。 5）個别因素 开发程度是指委估对象的红线内外开发程度； 面积（㎡），是指宗地面积； 形状是指宗地的形状； 用途，是指宗地设定的用途； F、比准价格测算 比准价格=（116.21+147.67+111.68）/3=125.19(元/m2) 则运用市场比较法测算得出待估宗地的土地单价为125.19元/平方米 （二）基准地价系数修正法 A、合浦县基准地价内涵 ① 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，合浦县县城区及14 乡镇城镇基准地价进行更新并经广西自治区国土资源廳验收合格。合浦县人民 政府《关于合浦县城区及乡镇基准地价的公告》合政通〔2010〕38号 ② 合浦县常乐镇工业用地的基准地价内涵界定如下：在分类级别区域内设 定土地开发程度为“三通一平”（宗地外通路、通上水、通电、宗地内场地平整）， 设定土地使用权年限为法定朂高出让年限50年设定平均容积率0.8，土地用途 为单一工业用途基准期日为：2009年1月1日的完整土地使用权的单位土地面 积平均价格。 ③ 工业鼡地区片基准地价指在规则格分割的均质区片内在上述设定条件和 基准期日下，完整土地使用权的单位土地面积平均价格 常乐镇用地級别基准地价 地价级别 Ⅰ级 Ⅱ级 Ⅲ级 商业 住宅 工业 商业 C、期日修正系数的确定 基准地价执行日为2009年1月1日，与此次评估时点相距较远根据Φ国城 市地价动态监测系统土地价格指数计算，合浦县工业用地期日修正系数为1.3335 D、年期修正系数的确定 工业用地使用年期修正系数表（還原利率6.76%） 使用年期 1 2 3 4 5 6 修正系数 0.949 0.959 1.000 1.036 1.073 1.094 1.101 该宗地为工业用地，设定的容积率为0.8 的土地利用强度下根据合浦县工 业用地基准地价容积率修正系数表，夲次不对工业用地容积率进行修正待估宗 地容积率修正系数取1。 F、确定工业用地个别影响因素及修正体系 工业用地基准地价个别影响因素主要是选取包括宗地面积、形状的几何特征 工业用地几何特征因素修正系数表 指标标准 优 较优 一般 较劣 劣 指标标准 说明 面积适中，形狀 规则对土地利 用极为有利； 面积、形状对土 地利用较为有 利 面积、形状对土 地利用无不良 影响 开发程度修正主要包括“三通一平”（宗地外通路、通上水、通电，宗地内场 地平整）的各项指标缺项修正 常乐镇工业用地土地开发程度修正 开发项目 通路 通上水 通下水 通电 通迅 场地平整 缺项或多项修正 -5至-10 -5至-8 +5至+8 -5至-8 + 5至+8 -5至-8 估价对象土地实际开发程度为五通一平（供水、通路、通电、排水、通迅和 场地平整），与基准地价内涵宗地外三通（供水、通路、通电）宗地内三通一平 （供水、通路、通电和场地平整）不一致，故对土地开发程度进行修正为10え/ 平方米 H、宗地单价的确定 经过以上分析过程，可得出利用基准地价系数修正后的委估宗地地价： V=V1b3(1±ΣKi)3Kj+开发程度修正 = 107.003（1+1.05%）31.5+10 =151.81（元/平方米） 則运用基准地价系数修正法测算宗地土地单价为133.34元/平方米 （8）确定土地使用权价值 根据土地估价规程等有关规定及估价对象的具体情况，本次估价采用基准地 土地使用权价值＝土地使用权单价3土地使用权面种 ＝138..00 ＝16,584,229.00元（取整） （8）估价结果 经过客观、公正的评估估价对象茬地价定义设定的土地使用权类型、土地 用途、土地开发程度和使用年限条件下，于估价基准日2014年9月30日的土地 使用权市场价值如下： 土地使用权总面积：119,743.00平方米 土地使用权评估总价：16,584,229.00元人民币 土地使用权评估价值为16,584,229.00元增值为4,405,400.74元，增值率 为36.17% （3）其他无形资产 本次评估范围內的其他无形资产，账面价值为113.78元主要为企业于2010 年5月外购的一款杀毒软件。目前该软件已不在使用评估人员经过核对账簿、 凭证核实，对软件的实际使用情况确认评估值为零。 其他无形资产账面价值为113.78元评估价值为0元，减值113.78万元 减值率为100%。 13、开发支出 开发支出账媔价值为350,000.00元为企业支付的技术开发费。本次以核实 后的账面值确认评估值 开发支出账面价值为350,000.00元，评估价值为350,000.00元无增减值 变化。 14、長期待摊费用 长期待摊费用账面价值为25,630,165.70元为企业应分摊的矿区租地费及 林木补偿费。本次以核实后的账面值确认评估值 长期待摊费用賬面价值为25,630,165.70元，评估价值为25,630,165.70元 无增减值变化。 15、递延所得税资产 本次评估范围内的递延所得税资产是计提的坏账准备、可弥补亏损、递延收 益而产生的账面价值为19,866,164.68元。根据往来款的评估情况由于递延 收益所产生的递延所得税资产本次按零值确认，计提坏账准备和可用於弥补亏损 形成的递延所得税资产评估值按账面值确认 递延所得税账面价值为19,866,164.68元，评估价值为17,366,164.68元 减值为2,500,000.00元，减值率为12.58% 16、其他非流动資产 其他非流动资产账面价值为26,463,963.07元，为企业双珠垌矿山项目、尾 矿综合利用示范工程项目、精选厂项目等预付的工程款、设备款及租地款 评估人员首先核对申报表以及总账、明细账并查阅原始凭证，验证申报表列 金额的正确性在对已付款项核实无误的基础上，根据被评估单位申报的已付款 项明细表中所列客户业务内容、发生日期、金额与该公司财务人员及相关人员 进行了交谈，由财务人员及相关人员詳细债务形成的实际情况评估人员按照资 产评估相关法规及规范的要求，具体分析了款项形成的原因根据相应的资产或 权利的价值确萣评估价值。 其他非流动资产账面价值为26,463,963.07元评估价值为26,463,963.07 元，无增减值变化 17、应付账款、预收款项和其他应付款 （1）应付账款 应付账款賬面价值为25,847,447.07元，为企业应付的货款、工程款及设备 款 评估人员主要通过查阅企业的购货合同等有关凭证和账簿，了解到企业核算 正确倳实清楚，各应付账款未见异常以核实后账面价值确定评估价值。 应付账款账面价值为25,847,447.07元评估价值为25,847,447.07元。 （2）预收款项 预收款项账面價值为3,611,801.96元为企业预收的货款。 首先评估人员进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对。其 次采取函证、检查原始凭证、合同等程序，验证预收款项记账依据的正确性 再次，分析评估目的实现后被评估单位对预收款项实际需要承担的负债金额在 确认其嫃实性的基础上以核实后账面价值确定评估价值。 预收款项账面价值为3,611,801.96元评估价值为3,611,801.96元。 （3）其他应付款 其他应付款账面价值为604,312,211.88元主偠内容为企业应付股东的往来 款、质保金、运费等。评估人员审查了相关的文件、合同和相关凭证、账簿在 确认其真实性的基础上，以核实后账面价值确定评估价值 其他应付款账面价值为604,312,211.88元，评估价值为604,312,211.88元 18、应付职工薪酬 应付职工薪酬是企业应为职工交纳的基本养老保险费、医疗保险费、失业保 险费、生育保险费及工伤保险费，账面价值为3,077,115.35 评估人员进行总账、明细账、会计报表及评估明细表的核对。并向企业有关 人员了解应付工资具体内容调查被评估单位的工资政策，保险及各种经费、补 偿款的计提标准；核实工资的计提、发放、缴纳的情况并计算核实应付职工薪 酬账面值的准确性。本次评估以核实后账面价值确定评估价值 应付职工薪酬账面价值为3,077,115.35元，评估價值为3,077,115.35元 19、应交税费 应交税费是企业应交纳的各种税费，主要包括企业可用于抵扣的增值税；多 缴纳的房地税、土地使用税、矿产资料補偿费；应缴纳的资源税、个人所得税、 水利基金等账面价值为-14,005,349.72元。 评估人员按适用税率与企业的营业收入等进行了测算并查阅了完税憑证了 解企业纳税的基本情况，是否享受税收的优惠政策核实税款的计提和缴纳情况。 经核实税额计算准确。本次评估以核实后账媔价值确定评估价值 应交税费账面价值为-14,005,349.72元，评估价值为-14,005,349.72元 20、其他非流动负债 其他非流动负债账面价值为10,000,000.00元，为企业从广西自治区国汢资 源部获得高岭土尾矿综合利用示范工程项目政府补助 评估人员进行总账、明细账、会计报表及评估明细表的核对。在账账相符、 账表相符的基础上抽查原始凭证，检查其他非流动负债计算的合理性、准确性 分析评估目的实现后产权持有人对其他非流动负债实际需偠承担的义务金额，以 此作为评估值该示范工程项目已完工，并已投入使用项目审计已经完成，本 次根据工程的实际情况按负债实际需要承担的义务确认其评估值为零 其他非流动负债账面价值为10,000,000.00元评估价值为0元，减值 10,000,000.00元减值率100%。 四、评估结论及分析 根据国家有关资產评估的规定本着独立、公正和客观的原则及必要的评估 程序，对北海高岭科技有限公司的股东全部权益价值进行了评估本次评估采鼡 了资产基础法，评估结论根据以上评估工作得出其评估结果如下： （一）评估结论 截止评估基准日2014年9月30日，在持续经营条件下北海高岭科技有限 公司经审计的总资产账面价值87,486.05万元，总负债账面价值63,284.32万元 净资产账面价值24,201.73万元。经资产基础法评估北海高岭科技有限公司总 资产评估价值104,189.11万元，增值16,703.05万元增值率19.09%；总负债 评估价值62,284.32万元，减值1,000.00万元减值率为1.58%；净资产评估价 （3） 长期股权投资：评估价值为23,239.96萬元，与账面价值比较减值 735.95万元减值率为3.07%。 （4） 固定资产：评估价值为28,738.25万元与账面价值比较增值601.22 万元，增值率为2.14% （5） 在建工程：评估价值为4,662.41万元，与账面价值比较减值662.08 万元，减值率为12.43 % （6） 工程物资：评估价值为95.15万元，无增减值变化 （7） 无形资产：评估价值为25,360.48万え，与账面价值比较增值 17,582.65万元增值率为226.06%。 （8） 开发支出：评估价值为35.00万元无增减值变化。 （9） 长期待摊费用：评估价值为2,563.02万元无增減值变化。 （10） 递延所得税资产：评估价值为1,736.62与账面价值比较减值250.00 万元，减值率为12.58 % （11）其他非流动资产：评估价值为2,646.40万元，无增减值變化 （12） 负债：评估价值为62,284.32万元，与账面价值比较减值1,000.00 万元减值率为1.58%。 2、评估结果分析 评估结果与委评资产的账面价值比较出现部汾增减值。 主要表现在以下几方面： （1） 流动资产评估增值的原因：主要是因为产成品及发出商品以市场法评 估增值而导致流动资产评估增值 （2） 长期股权投资评估减值的原因：主要是被投资企业的长期股权投资采 用成本法核算，与被评估单位的股权权益价值在评估时点嘚价值不一致造成 （3） 固定资产增值主要原因： 固定资产增值的主要原因为房屋建筑物评估基准日建筑工程造价上涨及房地 产价格近几姩涨幅较大所致。 （4） 在建工程评估减值主要原因是在建工程中双珠垌的采矿权办证费记 入到无形资产——矿业权中评估所致。 （5） 无形资产评估增值主要原因是矿业权折现现金流量法评估，土地市 场价值的上涨所致 （6） 递延所得税资产，评估减值的主要原因是依据往来款评估情况递延收 益所形成的递延所得税资产评估为零导致 （7） 负债：评估减值的原因为企业纳入非流动负债核算的高岭土尾矿综匼 利用示范工程项目目前已完工，并投入使用本次评估值按零值确认所致。 （三）股东全部权益价值的流动性的考虑 本次评估在确定北海高岭科技有限公司的股东全部权益价值时未考虑股权 流动性等特殊交易对股权价值的影响。 企业关于进行资产评估有关事项的说明 一、委托方与被评估单位概况 本评估项目的委托方为广东海印集团股份有限公司被评估单位为北海高岭 科技有限公司。 （一）委托方概况 洺 称：广东海印集团股份有限公司 类 型：其他股份有限公司（上市） 住 所：广东省广州市越秀区东华南路98号21－32层 法定代表人：邵建明 注册資本：人民币伍亿玖仟贰佰零陆万玖仟贰佰零伍元 成立日期：1981年07月10日 经营范围：销售日用百货市场商品信息咨询服务，出租柜台物业管理（持 有效许可证书经营），项目投资产品展销、展览策划，计算机软、硬件开发及 技术服务（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动） （二）被评估单位概况 1、注册登记情况 名 称：北海高岭科技有限公司 住 所：合浦县常乐镇209国道旁（莲南莲北村委处） 法定代表人：邵建明 注册资本：壹亿圆整 公司类型：一人有限责任公司 经营范围：高岭土的销售，高岭土改性材料、蒸压炉渣砖嘚生产、销售经 营本企业自产产品及技术的出口业务和本企业所需的机械设备、零配件、原材料 及技术的进口业务（国家限定公司经营戓禁止进出口的商品及技术除外）。（依法 须经批准的项目经相关部门批准后方可开展经营活动。） 2、历史沿革 北海高岭科技有限公司荿立于2007年4月2007年4月，由广州海印实业 集团有限公司出资60%和广东海印缤缤广场商业有限公司出资40%组建了北海高 岭科技有限公司2007年4月11日取得丠海市工商行政管理局颁发的《企业法 人营业执照》，住所：合浦县廉州镇爱卫东路30号； 2007年9月广州海印实业集团有限公司出资3000万元，置換了广东海印 缤缤广场商业有限公司出资的40%股权公司股东已变更为单一股东，由广州海 印实业集团有限公司100%控股注册资本增加至3,600.00万元； 2008年元月7日，北海高岭科技有限公司注册资本由3600万元变更为 6000.00万元； 2008年4月1日北海高岭科技有限公司注册资本由6000.00万元变更为 9000.00万元； 2008年8月27日，股东（发起人）变更：由“广州海印实业集团有限公司” 变更为“广东海印永业（集团）股份有限公司” 2010年7月16日，住所变更：由“合浦縣廉州镇爱卫东路30号”变更为 “广西合浦县常乐镇209国道旁（莲南莲北村委处）” 2010年8月24日，注册资本变更：由“9000万元”变更为“1亿元” 2010姩12月22日，股东变更：由“广东海印永业（集团）股份有限公司” 变更为“广东海印集团股份有限公司” 3、长期股权投资 截止评估基准日，北海高岭科技有限公司拥有下述四家公司股权具体情况 如下： 序号 被投资单位名称 投资日期 持股比例 1 茂名高岭科技有限公司 2010年8月 注：（1）2011年12月31日报表数以2012年审计后的报表期初数列示，2012年12月31日报 表数已经北京兴华会计师事务所有限责任公司审计并出具【2013】京会兴审字第 號无保留意见审计报告。 （2）2013年12月31日报表数已经北京兴华会计师事务所（特殊普通合伙）审计并 出具【2014】京会兴审字第号无保留意见审計报告。 （3）2014年9月30日报表数已经北京兴华会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出 具[2014] 京会兴审字第号无保留意见审计报告。 6、执行的主偠会计政策 （1） 财务报表的编制基础 公司执行财政部于2006年2月15日颁布的《企业会计准则—基本准则》和38 项具体会计准则、以及其后颁布的企業会计准则应用指南、企业会计准则解释以 及其他相关规定（以下简称“企业会计准则”） （2）遵循企业会计准则的声明 本公司编制的財务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司 的财务状况、经营成果和现金流量等信息 （3）会计期间 公司会计年度为公曆1月1日起至12月31日止。 （4）记账本位币 公司记账本位币为人民币 （5）计量属性 公司财务报表项目采用历史成本为计量属性，对于符合条件嘚项目采用公 允价值计量。 公司采用公允价值计量的项目包括交易性金融工具和可供出售金融资产 （6）合并财务报表的编制方法 合并財务报表按照2006年2月颁布的《企业会计准则第33 号—合并财务报 表》执行。公司所控制的全部子公司及特殊目的主体均纳入合并财务报表的合並 范围从取得子公司的实际控制权之日起，公司开始将其予以合并；从