首先是委托办理，法院房产拍卖不是房屋的产权人直接进行房产交易而是由拍卖行进行委托拍卖，拍卖也要签署委托拍卖合同有委托书才能进行房产交易，这是委托交易必须有的书面文件

其次就是拍卖行要对房产交易开始进行准备工作，第一步要对拍卖的房产价值进行评估这样才能定出拍卖的低价，拍卖的低价不可以过高也不能过低既要保证房屋产權所有人的利益，也要保证购买者的利益第二步就是确定拍卖的日期和拍卖的公告。

再有就是对购房人的购买资格和购买条件进行审核购买房屋的人需要提交相关的证明和竞买的保证金，竞买保证金就像是商品房认购书里面交付的保证金是一样的交易成功就划入房款，交易失败就退还给购房的人

最后就是进行房产的拍卖竞买程序了，一旦房屋竞买成功当即就缴纳拍卖的房款，然后由拍卖行给予拍賣房产产权转移证明就可以了

当债务人（业主）无力履行按揭合约，或无法清偿债务时而被债权人经由各种司法程序向法院声请强制執行，将债务人名下房屋拍卖以拍卖所得价金满足债权。而在过程中遭到拍卖的房屋就是所谓的法拍屋或银主盘

法拍屋不一定是从银荇查封而来，私人查封也有；只是房屋的金额太大每间房子又都有向银行借钱，银行借钱出去时都有办理设定抵押权，拍卖时银行有優先受偿之权这就是强制查封的“执行名义”之一，称为拍卖抵押物银行会根据按揭条款，以及相关民事法律规定向法庭申请没收粅业后所出售的物业。

拍卖过程大致可分为以下阶段：

评估价格是拍卖的前置程序在对被查封、扣押、冻结的被执行人的财产进行变现湔，法院应当委托依法成立、具有相应资质的资产评估机构对其进行价格评估对评估结果，法院应当及时向执行双方当事人送达评估报告当事人对评估结果有异议的，可向法院请求复议法院再要求评估机构进行复议。

2、作出强制拍卖的决定

价格评估完成后法院可组織执行双方当事人协商，按评估价格将被执行人财产抵债给申请执行人双方当事人对以物抵债不能达成一致的，法院应作出强制拍卖被執行人财产的决定如果被执行人要求自己自行变卖财产的，法院依照《执行条例》第48条的规定可以准许，但应当监督其按照合理价格茬指定的期限内进行并有效控制变卖的价款。

在实际工作中很少有被执行人要求自己变卖财产的情况，《执行条例》只拟定可以准许但不是应当。法院应根据被执行人财产状况和被执行人的信誉程度，依职权做出决定如准许，被执行人自行变卖应给其10日以内的時间，同时法院在得款后，才能将查封财产予以解除查封确保申请人的合法权益得以实现。

3、确定和委托拍卖机构

对拍卖机构的选定应依照《最高人民法院关于冻结、拍卖上市公司国有股和社会法人股若干问题的规定》(以下简称若干规定)和最高院作出的统一由法院技術处委托的规定办理。拍卖上市公司的股份应严格按照《若干规定》的规定办理。

法院不应依职权选定拍卖机构最高法院拍卖规定其咜财产，首先应采取当事人主义双方不能达成一致的，法院再依职权选定拍卖机构 拍卖机构确定后，法院与拍卖机构进行协商签订《委托拍卖合同》。委托拍卖合同必须是书面的应当载明拍卖的标的、拍卖佣金、拍卖价款的支付等必备条款。

4、发布公告与展示标的拍卖机构接受法院委托后将严格按照法律的规定和合同的约定进行拍卖公告和拍卖展示。对拍卖方案、拍卖公告等重大事项拍卖机构應征求法院的意见，获得法院的同意和积极配合

在拍卖会召开之前，法院应当以评估价格为基础确定拍卖保留价并告知拍卖机构拍卖保留价应等于或低于评估价，不能超出评估价拍卖保留价是拍卖成交的最低价限，拍卖的最高应价低于保留价的不得成交。如第一次拍卖无人竞买法院根据市场情况，确定再次拍卖的保留价

举行拍卖会时，法院一般应派员到场监拍并将拍卖情况记入笔录;拍卖机构亦可邀请公证员到场进行公证。拍卖成交的由拍卖机构与买受人签订成交确认书，并即时钱物两清或按合同的约定分期付款。竞买人汾期付款的应得到法院的同意。

对拍卖结果法院应依法进行审查，审查发现拍卖机构与竞买人之间或者竞买人相互之间恶意串通，並给他人造成损害的情形将依法裁定拍卖无效;若审查未发现上述情形，则应确认拍卖结果拍卖结果确认后，法院应配合拍卖机构将拍賣标的交付买受人

拍卖的标的是动产的，由拍卖机构直接交付给买受人是不动产或特定动产的，由法院负责将拍卖标的占有人清除並办理变更登记手续。

强制拍卖是指国家机关依照法律的规定对被查封扣押的财产实行公开竞价、把物品卖给出价最高的竞买人、以清償债务为目的的一种强制执行行为。

任意拍卖是普通公民依照民法的规定把物品在公开场合下以公开竞价的方式出卖，卖给最高出价人嘚一种买卖活动任意拍卖的目的是换价，即把物品换成货币不一定与债务有关系。

不同权属状况拍卖标的的审查与前期处理：

1、拍卖標的房地产是否有重复查封

2、产权人为国有单位和集体单位时，房地产拍卖需要取得上级部门的许可意见3、如果拍卖标的发生用途转換，如产权证为住宅用途拍卖按照实际商业用途拍卖时，为了保证拍卖成交后进行产权变更过户补办规定的用途手续，必须进一步收集取证原始产权证办理过程的相关文件如房屋平面图、地籍图、规划设计批文等。

4、有共有人的房地产拍卖须有共有人的书面同意转讓意见。共有人享有优先购买权

5、有租赁登记的房地产拍卖，须将拍卖行为告知承租人承租人享有优先购买权。

6、分层、分套的房屋拍卖买受人按分摊的建筑面积取得相应比例的土地使用权。

7、房屋的附属设施、公共部位、公用设备与房屋同时拍卖转让应在公告中說明，并按照国家和当地政府的有关规定办理8、建筑设计为成套的房屋，一般不得分割拍卖

强制拍卖和任意拍卖的区别包括：

1、强制拍卖和任意拍卖的根本区别在于两者引起的原因不一致。强制拍卖是为了清偿债务而将查封、扣押的财产通过拍卖变现的;而任意拍卖是为叻把物品换成货币不一定与债务有关系的;

2、两者的主体不同。强制拍卖的主体有一方是国家执法机关而任意拍卖的当事人都处于民事法律关系中的平等地位;

3、两者的法律关系不同。强制拍卖是对民事法律关系的干预而任意拍卖凭买卖双方当事人的意愿而决定;

4、两者适鼡的原则不同。强制拍卖贯彻执行国家强制债务人清偿债务的原则而任意拍卖是体现财产流转中公平合理的原则;

5、两者的程序不同。强淛拍卖一旦开始执行除特殊情况外，拍卖程序必须贯彻始终不得随意停止;任意拍卖可随着当事人的意愿的变化而变化，当事人有权决萣拍卖程序的进行与否

这种事情，通常情况下协商不成，可就遗产分割问题到法院起诉要求继承分割

继承分割的方案在诉讼中可适凊况而定，比如拍卖房产大家分钱、一方得房给其他方补偿、大家共同享有房屋产权等

法院在执行过程中，通过拍卖被执行人的财产鉯实现债权的合法权益。强制拍卖过程大致可分为以下阶段：

评估价格是拍卖的前置程序在对被查封、扣押、冻结的被执行人的财产进荇变现前，法院应当委托依法成立、具有相应资质的资产评估机构对其进行价格评估对评估结果，法院应当及时向执行双方当事人送达評估报告当事人对评估结果有异议的，可向法院请求复议法院再要求估机构进行复议。

2、作出强制拍卖的决定

价格评估完成后法院鈳组织执行双方当事人协商，按评估价格将被执行人财产抵债给申请执行人双方当事人对以物抵债不能达成一致的，法院应作出强制拍賣被执行人财产的决定如果被执行人要求自己自行变卖财产的，法院依照《执行条例》第48条的规定可以准许，但应当监督其按照合理價格在指定的期限内进行并有效控制变卖的价款。

在实际工作中很少有被执行人要求自己变卖财产的情况，《执行条例》只拟定可以准许但不是应当。法院应根据被执行人财产状况和被执行人的信誉程度，依职权做出决定如准许，被执行人自行变卖应给其10日以內的时间，同时法院在得款后，才能将查封财产予以解除查封确保申请人的合法权益得以实现。

3、确定和委托拍卖机构

对拍卖机构的選定应依照《最高人民法院关于冻结、拍卖上市公司国有股和社会法人股若干问题的规定》(以下简称若干规定)和最高院作出的统一由法院技术处委托的规定办理。拍卖上市公司的股份应严格按照《若干规定》的规定办理。法院不应依职权选定拍卖机构

最高法院拍卖规萣其它财产，首先应采取当事人主义双方不能达成一致的，法院再依职权选定拍卖机构 拍卖机构确定后，法院与拍卖机构进行协商簽订《委托拍卖合同》。委托拍卖合同必须是书面的应当载明拍卖的标的、拍卖佣金、拍卖价款的支付等必备条款。

发布公告与展示标嘚拍卖机构接受法院委托后将严格按照法律的规定和合同的约定进行拍卖公告和拍卖展示。对拍卖方案、拍卖公告等重大事项拍卖机構应征求法院的意见，获得法院的同意和积极配合

在拍卖会召开之前，法院应当以评估价格为基础确定拍卖保留价并告知拍卖机构拍賣保留价应等于或低于评估价，不能超出评估价拍卖保留价是拍卖成交的最低价限，拍卖的最高应价低于保留价的不得成交。如第一佽拍卖无人竞买法院根据市场情况，确定再次拍卖的保留价

举行拍卖会时，法院一般应派员到场监拍并将拍卖情况记入笔录;拍卖机構亦可邀请公证员到场进行公证。拍卖成交的由拍卖机构与买受人签订成交确认书，并即时钱物两清或按合同的约定分期付款。竞买囚分期付款的应得到法院的同意。

对拍卖结果法院应依法进行审查，审查发现拍卖机构与竞买人之间或者竞买人相互之间恶意串通，并给他人造成损害的情形将依法裁定拍卖无效;若审查未发现上述情形，则应确认拍卖结果

拍卖结果确认后，法院应配合拍卖机构将拍卖标的交付买受人拍卖的标的是动产的，由拍卖机构直接交付给买受人是不动产或特定动产的，由法院负责将拍卖标的占有人清除并办理变更登记手续。

强制拍卖行为必须具备法定条件才能成立否则拍卖无效。对于强制拍卖的条件各国规定不一，但总的来说是根据拍卖物是动产或非动产来区分不同条件的而一般的强制拍卖应具备下列条件：

1、强制拍卖由国家法定的执行机关实施。在我国有權实施强制执行的机关是法院。

在法制国家里公民的财产权非经正当的法律程序不受剥夺和限制，任何单位和个人未经法律特别授权都鈈享有强制执行权不能对他人的财产采取强制执行措施。 对公民财产的强制拍卖只能由执行机关依职权而为未经授权的其他单位不能實行强制拍卖。

2、强制拍卖必须有执行依据

执行依据是执行机关据以执行的法律文书，是确认双方当事人中一方负有民事义务而另一方享有民事权利并有执行力的法律文书由于强制执行的目的在于实现债权人已经确定的民事权利，因此强制拍卖应该以存在实体权利为前提

3、被执行人的财产已经查封或扣押。

根据我国民事诉讼法的规定人民法院依法查封或扣押债务人的财产后，若经过一定期闷债务人仍不履行的法院有权将该财产拍卖。可见查封、扣押债务人的财产为强制拍卖之必经程序。

5、被执行人逾期不履行债务

根据我国民倳诉讼法第二百二十条规定，“执行员接到申请执行书或者移交执行书应当向被执行人发出执行通知，责令其在指定的期问履行逾期鈈履行的，强制执行”债务人逾期不履行执行通知规定义务的．，人民法院有权强制执行将其有关财产拍卖。

所谓拍卖的法定性是指这种拍卖活动系依据法律特别规定而产生的一种特殊的拍卖活动。根据我国法律规定强制拍卖须由执法机关委托拍卖企业进行拍卖。

朂高人民法院1998年7月8日《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第四十六条规定："人民法院对查封、扣押的被执行人财产进行变價时应当委托拍卖机构进行。"这些规定的目的在于确保拍卖活动的公正性维护被执行人的合法权益，促进国家执法机关的廉政建设

所谓实施的强制性，是指强制拍卖系国家执法机关依法进行的一种强制性措施这是强制拍卖的基本特点。在强制拍卖中被查封、扣押財产的产权人，已经丧失对其所有财产的处分权因此，强制拍卖是一种具有国家强制力的拍卖活动

所谓委托的专有性，是指这种拍卖活动系国家执法机关依法委托的拍卖行为强制拍卖固然是一种具有国家强制力的拍卖活动，因而委托方只能是国家

执法机关其他任何機关、团体、单位和个人，均不得委托强制拍卖同时，国家执法机关委托实施强制拍卖必须是依据已经发生法律效力的文书。因为执法机关做出的裁判、处罚决定如果尚未生效，案件的处理仍然处于不确定状态因而不能对已查封扣押的物品进行拍卖。

强制拍卖和任意拍卖的区别

强制拍卖和任意拍卖的根本区别在于两者引起的原因不一致强制拍卖的主体有一方是国家执法机关，而任意拍卖的当事人嘟处于民事法律关系中的平等地位；强制拍卖是对民事法律关系的干预而任意拍卖凭买卖双方当事人的意愿而决定；

强制拍卖贯彻执行國家强制债务人清偿债务的原则，而任意拍卖是体现财产流转中公平合理的原则；强制拍卖一旦开始执行除特殊情况外，拍卖程序必须貫彻始终不得随意停止；任意拍卖可随着当事人的意愿的变化而变化，当事人有权决定拍卖程序的进行与否

在拍卖性质上，强制拍卖囷任意拍卖有根本区别但在拍卖品内容与拍卖方式上，又有联系强制拍卖在实施中，可通用任意拍卖的一些程序和方式

有底价拍卖囷无底价拍卖 在拍卖活动中，拍卖企业通常会和委托人商定一个保留价格（底价）这种拍卖称为有底价拍卖 ，不确定拍品底价的拍卖称為无底价拍卖 在有底价拍卖中，竞买人的出价必须等于或高于拍卖品的底价才能成交

如果低于底价，就不能成交在拍卖实践中，选擇无底价拍卖的并不多见即使有，也必须是委托人的意愿实施无底价拍卖，拍卖品大多是一些廉价商品很少有价值高昂的贵重物品，因为选择无底价拍卖要承担较大的风险。

《美国统一商法》第2－328条规定：除非推出货物时明确表示无保留拍卖均为有保留拍卖（即囿底价拍卖）。 无底价拍卖通常用于动产拍卖而不动产拍卖因其价值昂贵，几乎都采用有底价拍卖在强制拍卖时，一般都采用有底价拍卖

其目的是体现强制执行时能公平、合理、有效地维护债权人、债务人的合法权益。 密封式拍卖与非密封式拍卖 不管是任意拍卖还是強制拍卖都有密封式拍卖（即招标拍卖）和非密封拍卖。

评估价格是拍卖的前置程序法院应当委托依法成立、具有相应资质的资产评估机构对其进行价格评估。

2.确定和委托拍卖机构

对拍卖机构的选定应依照《最高人民法院关于冻结、拍卖上市公司国有股和社会法人股若干问题的规定》(以下简称若干规定)和最高院作出的统一由法院技术处委托的规定办理。

拍卖上市公司的股份应严格按照《若干规定》嘚规定办理。法院不应依职权选定拍卖机构最高法院拍卖规定其它财产，首先应采取当事人主义双方不能达成一致的，法院再依职权選定拍卖机构

拍卖机构确定后，法院与拍卖机构进行协商签订《委托拍卖合同》。委托拍卖合同必须是书面的应当载明拍卖的标的、拍卖佣金、拍卖价款的支付等必备条款。

3.发布公告与展示标的拍卖机构接受法院委托

严格按照法律的规定和合同的约定进行拍卖公告和拍卖展示对拍卖方案、拍卖公告等重大事项，拍卖机构应征求法院的意见获得法院的同意和积极配合。

在拍卖会召开之前法院应当鉯评估价格为基础确定拍卖保留价并告知拍卖机构。拍卖保留价应等于或低于评估价不能超出评估价。

拍卖保留价是拍卖成交的最低价限拍卖的最高应价低于保留价的，不得成交如第一次拍卖无人竞买，法院根据市场情况确定再次拍卖的保留价。

举行拍卖会时法院一般应派员到场监拍，并将拍卖情况记入笔录;拍卖机构亦可邀请公证员到场进行公证拍卖成交的，由拍卖机构与买受人签订成交确认書并即时钱物两清，或按合同的约定分期付款竞买人分期付款的，应得到法院的同意

最高法院拍卖规定房产的程序主要分为七步，汾别是评估价格、作出强制拍卖的决定、确定和委托拍卖机构、发布公告与展示标、确定拍卖保留价、举行拍卖会、确认拍卖结案

当债務人（业主）无力履行按揭合约，或无法清偿债务时而被债权人经由各种司法程序向法院声请强制执行，将债务人名下房屋拍卖以拍賣所得价金满足债权。而在过程中遭到拍卖的房屋就是所谓的法拍屋或银主盘

法拍屋不一定是从银行查封而来，私人查封也有；只是房屋的金额太大每间房子又都有向银行借钱，银行借钱出去时都有办理设定抵押权，拍卖时银行有优先受偿之权这就是强制查封的“執行名义”之一，称为拍卖抵押物银行会根据按揭条款，以及相关民事法律规定向法庭申请没收物业后所出售的物业。