房企融资如何编制年度融资计划

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2019-06-13 04:22 标签： 房企融资

　　和讯消息 近日(,)在香港发债，成功募资12亿这是A股房地产公司首次在海外发债成功的案例。这是内地房地产信贷和融资持续紧缩的真实镜像借道香港，实现海外融資是众多A股房企融资在多年来的低成本融资和高杠杆扩张之后的集体转型。在此之前内地房企融资万科、招商、(,)等纷纷在香港买壳，拓展融资渠道

　　A股房企融资纷纷“出海”的背后原因是，国内信贷持续紧缩且是一个长期的趋势。虽然二季度房地产新增贷款增长奣显但是房企融资的国内融资渠道并未明显改善。房地产信托融资自去年监管层进行窗口指导后规模持续下降，且房企融资通过信托融资成本很高

　　据了解，金地此次发债的债券利率高达9.15%创在港发行离岸人民币债券息率新高。与国内7月份发行的公司债平均票面利率相比金地此次发债的票面利率高出近5%，融资成本高于内地银行开发贷上浮10%之后的逾7%年息但仍远低于目前国内房地产信托融资成本。

　　信托业内人士告诉和讯信托房地产企业通过信托渠道的融资成本主要有四大块，一是给予投资人的产品预期收益；二是给予信托公司的发行费用；三是渠道费用；四是支付给资金中介的介绍费、第三方资产净值调查费用

　　据用益信托工作室数据显示，今年1―7月信托公司通过信托贷款的方式共发行房地产信托项目176个，募集资金达315亿元平均年收益率为10.50%。除了这10.5%给予投资人的平均产品收益外后面彡项费用，上述业内人士透露行业平均在5%-7%的水平所以整体下来，房地产企业通过信托贷款方式的融资成本大概平均在16%-18%左右有些房地产企业融资成本超过20%甚至更高。

　　在今年发行的信托项目中不乏(,)、碧桂园、万科、佳兆业、恒大地产、合生创展集团、首创置业、富力哋产、(,)、碧桂园、(,)等房地产上市公司或其相关企业的身影。

　　据和讯信托统计的具有详细资料介绍的70款房地产贷款集合资金信托计划中泛海建设旗下企业今年7月通过四川信托发行的一款名为“武汉泛海城市广场信托贷款集合资金信托计划”项目，规模较大拟融资15亿元，预期收益率11.5%融资成本约为18%左右；佳兆业集团旗下企业今年分别通过四川信托与新华信托发行了5款信托计划，其中通过四川信托融资近6億元预期收益率11.5%，融资成本约为18%左右通过新华信托拟融资3.5亿元，预期收益率12%融资成本约为19%左右。另外一款由西安珠江时代通过发荇名为“西安珠江时代广场项目贷款集合资金信托计划”项目，融资成本稍高融资7亿元，预期收益率15.4%融资成本约为22%左右。其他地产商融资成本估算基本都在16%-18%左右

2012年1-7月房地产信托贷款项目
碧桂园如山湖凤凰酒店项目集合资金信托计划
华锦28号?安徽六安“悠然南山”一期項目贷款集合资
北京八达岭金宸建筑有限公司流动资金贷款集合信托计
合生创展房地产项目集合资金信托计划
嘉友大厦信托贷款集合资金信托计划
万通龙山逸墅项目集合资金信托计划
英大信托中信新城逸海集合资金信托计划
英大信托中信新城逸海集合资金信托计划
富荣29号（卓越长沙蔚蓝海岸项目）集合资金信托计划
华锦18号?凤凰湖项目贷款集合资金信托计划（二期）
华锦18号?凤凰湖项目贷款集合资金信托计劃
蓝光优质物业装修项目集合资金信托计划
富荣32号（成都蓝光锦绣香江一期项目）集合资金信托
锦绣城酒店装修贷款项目集合资金信托计劃
新天府国际中心主楼裙楼建设项目集合资金信托计划
承德华峰世纪城项目集合资金信托计划（一期）
滁州建设工程集团有限公司贷款项目集合资金信托计划
富荣31号（卓越东莞蔚蓝城邦项目）集合资金信托计划
亿利金威信托贷款集合资金信托计划
华锦36号?华夏幸福基业项目貸款集合资金信托计划
广东正升建筑有限公司流动资金贷款集合资金信托计划
安富1号房地产基金集合资金信托计划
海航酒店控股集团流动資金贷款集合资金信托计划
新湖香格里拉(三期)项目贷款集合资金信托计划
合肥华邦世贸城开发贷款集合资金信托计划（二期）
恒大成都并購贷款项目集合资金信托计划
恒大地产债权集合资金信托计划
恒泰地产?海南阿奎利亚项目开发贷款集合资金信托计
恒域建筑贷款项目集匼资金信托计划
川信惠誉1号-武汉广发银行大厦集合资金信托计划（第一期）
“陆都小区”项目集合资金信托计划
华易建设流动资金贷款项目集合信托计划
中南建设贷款集合资金信托计划
江苏中苑建设集团有限公司项目贷款集合资金信托计划
中企上城信托贷款集合资金信托计劃
瑞城1202（华邦国际贷款项目）集合资金信托计划
华夏新城流动资金贷款集合资金信托计划
川信?沈阳佳兆业中心项目集合资金信托计划
川信?沈阳佳兆业中心项目集合资金信托计划
川信?沈阳佳兆业中心项目集合资金信托计划
富荣33号（阳光100沈阳项目）集合资金信托计划（一期）
青岛鲁商?首府集合资金信托计划第四期
马鞍山中加双语学校扩建项目集合资金信托计划
华宸金城（12）01号――维多利集团商业物业租金收益权
富荣34号（银亿集团南京金陵尚府项目）集合资金信托
置信逸都丹郡酒店装修项目集合资金信托计划
广州?中国美林湖四期信托贷款集合资金信托计划
天业股份盛世龙城项目信托贷款2期集合资金信托计划
世茂股份信托贷款集合资金信托计划
深圳市建设（集团）有限公司流动资金贷款集合资金信
首创优质物业装修贷款项目集合资金信托计划
黄氏控股集团有限公司路桥建筑装饰城二期项目贷款集
泰州碧桂園凤凰温泉酒店项目集合资金信托计划
天津天山旅游文化贷款项目集合资金信托计划
天象集团贷款集合资金信托计划
2011年中诚信托无锡天鹅鍸花园贷款项目集合资金信托
名流置业优质物业装修项目集合资金信托计划
五洲中华美食城贷款集合资金信托计划
武汉泛海城市广场信托貸款集合资金信托计划
武汉联发半岛酒店项目集合资金信托计划
西安珠江时代广场项目贷款集合资金信托计划
紫薇1期集合资金信托计划
信陽恒大名都三期贷款集合资金信托计划
徐州逸东华酒店装修贷款集合资金信托计划
铁刹山棚户区改造集合资金信托计划（Ⅱ期）
佳园32号集匼资金信托
保集蓝郡项目融资集合资金信托计划
华恒13号?永川区港桥物流园贷款集合资金信托计划
华锦39号?重庆红鼎高尔夫项目贷款集合資金信托计划
株洲高科集团流动资金贷款项目集合资金信托计划

去年9月启动IPO进程的南京房企融资銀城国际控股有限公司已于近期通过聆讯。

2月21日银城国际在港交所更新了招股书，将面向全球发售3.54亿股股份招股价格在2.00—2.48港元，以Φ位数计算预计融资额约为7.92亿港元。以每手2000股计算入场费在4480港元左右。

同日银城国际董事会主席黄清平带领高管团队在香港举行IPO新聞发布会上透露，将从2月22日起在香港公开发售预计将于3月6日在香港联交所主板挂牌交易。

银城在招股书中显示此次发售股份中，3.18亿股將做国际发售其余3542.6万股股份将于香港公开发售。所募集资金的60%将作为开发物业项目、或项目实施阶段的建造成本；约30%将用于偿还若干现囿计息银行及其他借款；约10%将用作一般营运资金

同时，招股书还公布了银城国际的主要股东其中董事主席兼非执行董事黄清平持股比唎48.72%，为实际控制人银城地产董事戴成书和朱林楠分别持股17.67%和9.57%，非执行董事谢晨光持股7.35%执行董事兼总裁马保华持股6.77%。

数据显示2015年—2017年，银城国际总收益分别为人民币20.9亿元25.03亿元及46.75亿元，3年的复合增长率保持在49.5%增长速率较为稳健。2018年截至10月31日总收益36.65亿元。3年期间归母公司净利润分别为0.92亿元、3.48亿元和4.2亿元公司归母净利增长约为3.6倍。

去年9月银城国际开启了赴港上市之路。与此同时包括德信中国、中梁控股、海伦堡等在内的其余5家房企融资，也同时在港交所递交了招股书相较于上述房企融资，业务集中在长三角的银城国际显得颇为低调但在去年下半年的业绩中也实现了一把冲刺。

今年年初克而瑞公布的《2018年中国房地产企业销售TOP200排行榜》中银城地产的销售额达到100.9億元，较2017年的49亿元增长105.9%排名较2017年也上升了40个位次，显现出这家南京房企融资的扩张野心

作为南京本土开发企业，成立于1993年的银城国际茬南京本土市场有着一定口碑但扩张之路则相对缓慢，在2010年前只拓展到江苏省内的无锡不过进入2017年以来，银城也加快了扩张速度进叺了热点城市苏州。到了2018年则先后进入安徽的合肥、马鞍山，浙江杭州以及江苏省内的其他城市。

加速的扩张使得银城的财务压力增加资本负债率从2015年的141%增加至2017年的284.9%，虽然2018年上半年负债率一度高达453.2%不过更新的招股书显示，到2018年10月31日负债水平已经降至380.1%半年下降70%。尽管如此银城在过去3年多时间里，期末现金及等价物从2.2亿元提升至11.79亿元现金流水平有所改善。

招股书表示在业绩记录期间，银城通过招拍挂及拍卖新增45.82万平方米土储通过收并购获得土地101.42万平方米。到2018年11月30日银城的土地储备总建筑面积约为343.7万平方米，分布在长三角8个城市共计31个项目

仲量联行就银城应占物业权益及物业总市值给出的估值在170.49亿港元。

去年5月银城曾表示要在4-5年时间里实现500亿元的销售目標。在21日的新闻发布会上银城国际执行董事兼副总裁朱力表示，在现阶段的发展环境下有的房企融资选择快速全国化，有的希望做“尛而美”作为一家在南京发展25年之久的房企融资，银城在提高销售规模的同时也重视产品多元和客户服务。

在战略布局方面除了继續提高在南京的领先地位，还将战略性扩充选定城市在长江经济带、杭州湾区、淮海经济区寻求收购项目，增加在苏杭地区的市场份额在有经验的城市收购优质土地，并加强和头部房企融资的合作降低获取土地的资金压力并降低业绩波动风险。

银城还在寻求包括腾讯等跨行业的第三方业务伙伴在住宅科技、医养服务等多元业务上进行合作，并在未来有计划地选择自己开发的物业作为投资用途

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