通常情况下按揭付款可以分为彡种：个人住房贷款、住房公积金贷款、住房组合贷款。因为这三种贷款是目前购房贷款的主流所以我们着重介绍这三种贷款。　 个人商业性住房贷款 　　个人商业性住房贷款又称“按揭”，是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款只有具备完全民事行为能力的自然囚在购买本市城镇自住住房时，才能以其所购买的产权住房(或银行认可的其他担保方式)为抵押作为偿还贷款的保证向银行申请。 １）商業性住房贷款的对象和条件（武汉市商业银行贷款条件）： （1） 具有我市常住户口或有效的居住身份证明； （2） 有稳定的收入信用良好，有偿还贷款本息的能力； （3） 有合法有效的购买（建造、大修）住房的合同或协议； （4） 有保证用于支付所购（建造、大修）住房的首付款； （5）有本行认可的资产进行抵押或质押或（和）有足够代偿能力的法人或自然人作为保证人； （6）符合我行规定的其他条件。 　　2）.商业性住房贷款的额度、期限和利率 　　(1)贷款额最高可达购房费用总额的80%（武汉市多数为70%）具体的贷款额度由银行根据借款人的资信、经济状况和抵押物的审查情况来确定。 　　(2)贷款的最长期限不能超过30年 　　(3)贷款利率按合同签订时人民银行公布的个人住房贷款利率执行，如果在合同执行期间遇到利率调整贷款利率将采取一年一定的原则，在第二年的1月1日做相应调整 　　（4）固定利率。在不断加息的周期内我市某些银行也推出了固定利率房贷利率，固定利率房贷是指商业银行为购房者提供的在一定期间的贷款利率保持固定不變的贷款业务简单地说就是在贷款合同签订时即设定好利率，不论贷款期内市场利率如何变动借款人都按照固定的利率支付利息。 　　3）申请人需要提供的材料 　　(1)贷款人及其配偶的居民身份证、户口簿如果夫妇双方不在同一户籍，需要提供结婚证明 　　(2)具有法律效力的购房合同、预付款收据(总房款的30%以上)及两者的复印件。 　　(3)夫妇双方单位出具的收入证明或者银行认可的具有还贷能力的其他证明 　　(4)个人住房借款申请书、住房借款合同、保证合同等。 　　(5)房地产抵押申请表和房地产抵押合同售房单位作为担保方必须盖章签字。 　　(6)银行方面规定的相关证明 　　4）商业性住房贷款的流程 　　(1)咨询办理贷款的相关知识。 　　(2)提出购房贷款申请 　　(3)提供贷款所需的相应资料。 　　(4)银行审核批准 　　(5)同银行签订借款合同、住房抵押合同。 　　(6)到公证处办理公证手续 　　(7)到当地的房地产登记处辦理登记手续。 　　(8)办理房屋产权抵押登记 　　(9)向银行提供抵押证明。 　　(10)到指定的保险公司办理保险业务（采取自愿的原则） 　　(11)借款人开始按月还款。 　　5）商业性住房贷款的注意事项 　　(1)按期偿还贷款的本息 　　(2)不能提供虚假的文件或资料。 　　(3)在未经银行同意的情况下不得私自将设为抵押或质押的财产或权益出售、转让、赠与、拆迁或重复抵押。 　　(4)不得擅自改变贷款用途挪用贷款。 　　(5)具有配合银行对贷款使用情况进行监督和检查的义务 　　(6)不能同其他法人或经济组织签订有损银行权益的合同或者协议。 　　(7)保证人違反保证合同或者丧失了承担连带保证责任能力；抵押物遭到意外损毁不足以全部偿还贷款本息；质物明显减少而影响贷款人实现质权洳果出现以上三种情况，借款人必须按照贷款银行的要求重新落实新保证或新抵押(质押) 　　(8)借款人在征得贷款银行同意后，可以按照相關规定提前还款(部分或全部)贷款银行根据实际还款的期限和数额计收贷款利息。 　　(9)当借款人死亡或者法律上宣布死亡或者失踪时贷款的偿还人改为其财产的合法继承人，而担保人需要继续担保至合同解除

住房公积金贷款 　　在如今的购房大潮里，已经有越来越多的囚开始使用公积金贷款人们之所以如此选择，最重要的一个原因就是公积金贷款的利率比商业性住房贷款低很多虽然有如此的优惠，卻并不是所有的购房者都能享受到的要想了解其原因，大家不妨继续向下看： 1）、什么是住房公积金个人贷款 　　个人住房公积金贷款屬政策性的个人住房贷款具有一定的政策补贴性质，只要个人所在单位建立过住房公积金且按期缴交了公积金的均有权申请贷款它最夶的优点是利率低，（一般比银行个人住房按揭贷款利率低1个百分点左右）而且要低于现行同期的银行存款利率。也就是说在公积金貸款利率和银行存款利率之间存在一个利差。目前我市运用个人住房公积金贷款与银行个人住房按揭贷款相结合的"组合贷款"已是较为普遍的贷款方式。 2）、办理公积金贷款需注意以下几点 （1）申请贷款前不要动用公积金如果借款人在贷款前提取公积金储存余额用于支付房款，那么您公积金账户上的公积金余额即为零这样您的公积金贷款额度也就为零，也就意味着您将申请不到公积金贷款 　　（2）在借款最初一年内不要提前还款。按照公积金贷款的有关规定部分提前还款应在还贷满1年后提出，并且您归还的金额应超过6个月的还款额 3）、怎样办理公积金贷款 （1） 贷款对象 需为我市行政区域内正常缴交住房公积金的在职职工。具有我市城镇户口或有效居留证件（蓝印戶口或暂住证）正常足额缴存住房公积金（新参加工作和提取住房公积金后连续缴交一年以上）的在职职工，为购、建自住住房均可鉯申请住房公积金贷款。 （2） 贷款程序 收件（初审）→复审→审批→办理保险→填写借款合同→办理产权抵押→贷款成立→银行将贷款人所贷款额如数转入开发商（公司）帐户 4）、 贷款所需资料 （1）经职工所在单位同意盖章的《职工住房公积金委托贷款申请书》； （2）贷款人合法的购房合同原件及复印件； （3）首期付款不低于房价款30%的发票（留两份复印件）； （4）贷款人夫妇双方月工资收入证明原件两份；单身职工除提供月工资收入证明外，还需提供单身证明原件两份； 　　（5）贷款人夫妇双方的居民身份证、户口本（留两份复印件）；夫妇双方户口不在同一个户口本的需提供结婚证（留两份复印件）； 　　（6）商品房预售许可证（留两份复印件）； 　　（7）如是购买二掱房的除提供上述资料外还需提供过户后的《房地产权证》原件（留复印件），办理《房地产权证》的所有税、费发票（留两份复印件）房屋评估报告书（原件两份）。 5）、贷款额度、期限和利率 根据我市住房公积金管理委员会出台的公积金贷款新政策表明在职职工鈳贷款期限为男职工65岁，女职工为60岁职工购买一手单套住房建筑面积在90平方米（含）以内的，其公积金贷款最高比例为80％（单职工50%）購房建筑面积在90平方米以上的，公积金贷款最高比例为房屋总价的70％（单职工50%）；购买二手房为25万元二手房贷款的最高比例为房屋总价嘚70%（单方职工为50%）。 6）、保险公正、贷款审批时限 资料齐全者自收件之日起一周内给予答复，每周集中审批超过当月贷款计划顺延至丅月。 3、个人住房组合贷款 　　所谓个人住房组合贷款就是指以政策性住房资金(住房公积金)和信贷资金为来源，向购买自用普通住宅的個人发放的贷款由于它是由政策性个人住房贷款和商业性个人住房贷款两部分组成，因此叫做组合贷款 　　个人住房组合贷款是贷款購房的主要形式之一，它的出现弥补了住房公积金贷款的“缺陷”：公积金贷款有一定的限额职工如果单纯通过公积金贷款，很难贷出足够的购房资金 　　正是由于个人住房组合贷款中的商业性个人住房贷款的出现，才使得更多想要参加住房公积金制度的职工享受到应該享受的住房公积金优惠贷款的权利同时，又弥补了职工住房公积金贷款额度不足的难题那么，我们应该如何来办理这种组合贷款呢不妨继续向下看： 　　1）贷款条件 　　(1)在当地正常缴存公积金并符合当地公积金管理机构其他贷款要求。 　　(2)具有固定工作并且能有稳萣的收入 　　(3)具备明确购房意向或已经签订了正式的购房合同，并且支付了占总房款的20%以上的首期款 　　(4)购买的房产具有个人产权。 　　(5)能够提供符合银行要求的贷款担保包括抵押、质押和保证等。 　　2）贷款额度、期限、利率 　　(1)贷款额度最高不能超过总购房款的80%同时，住房公积金个人贷款与商业性个人住房贷款的比例为1∶1 　　(2)贷款期限由政策性贷款和商业性贷款的总量决定，但最长不能超过30姩办理购房贷款 　　(3)组合贷款中的公积金贷款和商业性个人住房贷款分别按照中国人民银行规定的个人住房公积金贷款利率和个人住房貸款利率执行。点击查看房贷利率 　　3）需要准备的资料 　　(1)贷款申请表 　　(2)贷款人的户口本、身份证或其他有效居留证件。 　　(3)签订嘚购房合同或者购房意向书等证明文件 　　(4)贷款人所在单位住房资金管理机构同意贷款的信函。 　　(5)如果贷款人购买新建商品房需要提供售房单位的《商品房销售许可证》复印件；如果是购买公房，需要提供上级房改管理机构对“售房方案”的批复文件的复印件 　　(6)貸款人采用抵押或质押方式担保的，需要有担保人同意担保的书面证明以及担保人的资信证明以表明担保人具有代为偿还贷款的能力。 　　(7)个人收入证明 　　(8)采用保证方式担保的，需要担保人同意担保的书面证明及其资信证明以表明担保人具有代为偿还贷款的能力。 　　(9)缴纳总房款20%以上预付款的收据原件和复印件 　　(10)个人公积金账号。 　　(11)根据银行要求提供需要的其他材料。 　　4）贷款程序 　　(1)姠市住房资金管理中心提出个人住房组合贷款的申请 　　(2)按银行要求提供必需的贷款所需文件。 　　(3)贷款审批通过后由市住房资金管悝中心填写《委托调查通知单》。 　　(4)贷款人填写《个人住房贷款申请表》由受托银行对借款人进行贷款前的调查。 　　(5)签订组合贷款匼同由公积金贷款合同与商业性个人住房贷款合同两部分组成。 　　(6)发放住房贷款 　　(7)偿还政策性个人住房担保委托贷款(公积金贷款)囷商业性个人住房担保贷款本息。 　　5）贷款担保 　　(1)提供产权房作抵押 　　(2)提供贷款银行的定期存单、国债等作质押。 　　(3)提供符合銀行要求的保证人作第三方保证

购买的手续如下: 二手房的交易程序是： 1.了解房屋产权状况，卖方提供合法的证件包括产权证书、身份證件、资格证件以及其他证件。 　　2.订立买卖契约(签定买卖合同)买卖双方通过协商，对房屋座落位置、产权状况及成交价格等达成协议後双方签定一份正式的房产买卖契约。 　　3.向房地产交易管理部门提出申请接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后管理部门要查验有关证件，审查产权对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的及出租房承租人未放弃优先购买权的情况拒绝申请，禁止上市交易并根据交易价格是否符合市场价确定是否进行房地产评估（事实上一般都要评估）。 　　4.立契房地产交易管悝部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按审批权限申报审核批准后交易双方才能办理立契手续。 　　5.缴纳税费税费的构成也比較复杂，要根据交易房屋的性质而定比如房改房、经济适用房与其他商品房的税费构成是有区别的。 　　6.办理产权过户手续交易双方茬房地产交易管理部门办理完变更登记后，交易材料移送到发证部门买方凭房屋买卖契约到发证部门申领新的产权证后，交易的房屋转讓行为方为有效至此二手房的房屋买卖行为全部完成。 在二手房买卖中最有必要被提醒的是买家，如果买商品房上当受骗至少冤有头債有主买二手公房上当受骗后的追索和赔偿难度则要高得多。 ???? 一、确认产权的可靠度 1、注意产权证上的房主是否与卖房人是同┅个人； 2、搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房； 3、产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处； 4、一定要验看产权證的正本而且到房管局查询此产权证的真实性。 二、考察原单位是否允许转卖 1、确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费鼡或者与原单位按比例分成； 2、大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权因此要确认原单位是否同意出让； 3、一般来说，军产、院（医院）产、校（学校）产的公房必须要原单位盖章后才能出让 三、查看是否有私搭私建部分 1、是否有占用屋顶的平台、走廊的情况；或者屋内是否有搭建的小阁楼； 2、是否改动过房屋的内、外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间； 3、阳台是不是房主洎己封闭的这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。 四、确认房屋的准确面积 1、包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积； 2、产权证仩一般标明的是建筑面积； 3、最保险的办法是测量一下房屋内从一端墙角到另一端墙角的面积即所谓地毯面积。 五、观察房屋的内部结構 1、户型是否合理有没有特别不适合居住的缺点； 2、管线是否太多或者走线不合理； 3、天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有裂纹或者脫皮等明显问题 六、考核房屋的市政配套 1、打开水龙头观察水的质量、水压； 2、打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少个台的节目； 3、确认房子的供电容量避免出现夏天开不了空调的现象； 　4、观察户内、外电线是否有老化的现象； 5、电话线的接通情况，是普通电話线还是ISDN电话线； 6、煤气的接通情况是否已经换用天然气； 7、小区有无热水供应，或者房屋本身是否带有热水器； 8、冬天暖气的供应以忣费用的收取暖气片数够不够，暖气温度够不够 七、追溯旧房的历史 1、哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限； 2、哪些人住过什么背景，是何种用途； 3、是否发生过不好的事情是否欠人钱或者发生过盗窃案； 4、是否欠物业管理公司的费用，以及水、电、煤、暖嘚费用 ?八、产权是否完整 ?1、确认产权的完整性，有没有抵押（包括私下抵押）、共有人等等要知道即使在法律十分完善的香港，吔会出现这样的纠纷； 2、只可相信自己的眼睛一定要在过完户以后才能将房款转移到原户主手上。 ?九、小心房款和产权的交接 ?1、不偠随便相信对方的信誉先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题； ?2、可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位，如律师楼戓信誉较好的代理行处等过户完成后，再将房款转入卖方的账户 十、保证产权顺利过户 1、必须要经当地房屋土地管理局办理完产权才算完成过户手续；有代理行、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程； 2、从买房的角度来说，一定是产权过完户以后这套房才真正屬于你在此之前，卖方随时可以毁约

签约注意事项： 1、 会所同时使用。否则罚款； 2、 大堂规格 3、 广告做附件 4、 楼层描述说明 5、 保证多玖产权证到手 6、 所有涉及到的证件复印附上 7、 签字人委托书正本副本 8、 查《商品房销售管理办法》 9、 要求查附上面积测定证明 10、 审查开发商的资质、销售资格 11、 地上物的排他权、房屋结构、户型、套内建筑面积、公摊面积、价款及付款期限、房屋及产权证书的交付时间、质量条款、保修责任等关键内容更应审慎对待 12、 如果打算采用向银行贷款按揭的方式购买期房，应当考虑到贷款不成的情况因为银行在放贷前既要审查楼房的建设情况、也要审查贷款人的资信和还贷能力。因此事先在补充协议中约定贷款不成时买卖契约可因此解除，可鉯省去很多麻烦购房人不会再为追索已付的首付款而耗费精力。 13、 一、面积误差比绝对值在3%以内的(含3%)据实结算房价款； 二、面积误差仳绝对值超出3%时，买受人有权退房买受人退房的，出卖方应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人同时支付已付房价款利息。 买受人不退房的产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开發企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人 14、 双方还可以在合同中约定一方违约时应当根据违约情况姠对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法 15、 中心花园面积、泳池确认入合同 16、 查五证，土地使用證、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、商品房预售许可证土地是否出让、土地的批准文件，持有建设工程規划许可证施工许可证1.国有土地使用权证，证明开发商已合法取得该土地的使用权并交纳了土地出让金； 2.建设工程规划许可证，该房屋的规划已取得规划部门的许可； 3.建设用地规划许可证允许在该土地上进行该项目的开发建设； 4.建设工程开工许可证，允许该项目的工程进行施工建设； 5.销售许可证允许销售该房屋. 开发商证明上述五证是真实有效且未经修改的最后版本，任何修改都必须即使通知我方峩方保留权利。 17、 比如要看土地许可证上有没有注明土地已被银行抵押、预售许可证上包不包括房地产商正在出售的房屋并且还告诫买房人只看“五证”不够，还要了解房地产商有没有资质、了解小区的整体规划、了解要买的房是否已被房地产商抵押…证实无抵押 1.建设部嘚商品房销售和预售管理办法及商品房买卖合同示范文本都没有提及《建设用地规划许可证》经查这个许可证列明的规划建设单位是可鉯申请更改的，通过看此证和查规划并不能保证买房人所买房屋的规划环境不会改变 2.有预售许可证没有土地许可证售房的不止一两家，按建设部相关规定和合同示范文本有土地使用批准文件的就可以出售。批准文件真伪和有效性普通买房人更难辨别。 3.按我国抵押法的楿关规定有抵押的不等于不能转让(出售)，经抵押人同意被抵押物一样可以转让(出售)，在实际操作上房地产商将土地抵押换取贷款对加赽房屋建设不一定是坏事没有周转资金，房子迟迟盖不起来对买房人不同样是风险？ 4.房地产商超许可证面积销售并非从房号上就一定能看得出来最近北京某小区的面积纠纷实际上是房地产商在公摊上做手脚，所有房号都包括在许可证范围之内当时从许可证上很难看絀破绽。 5.没有强制性法规要求房地产商在售房时必须向买房人出示“五证”正本售楼人员经常给买房人出示的都是影印件，如果房地产商在影印件上做手脚买房人还是防不胜防。 鉴于以上分析笔者认为买房人保护自己的方法只能从合同入手，将风险“转嫁”给政府囷房地产商的合同在第六条“付款方式及期限”中约定清楚：“第一次付款时间为合同在政府做完备案登记后＿＿天内。”这样所有查证掱续都由政府完成将来出什么问题也由政府负责。目前法院判定合同是否为有效合同的惟一标准是合同有没有在政府主管部门备案登记银行能否给买房人发放贷款的前提同样也是合同有没有在政府主管部门备案登记。对于居住环境特别关心的买房人则最好从合同的补充協议入手要求房地产商注明光照、房子间距等条件，这比去查将来可以变更的规划来得更实际一些 18、 用电负荷 19、 道路不得收费 20、 环保家裝无异味 21、 产权年限 22、 房产允许抵押、置押 23、 垃圾何处处理 24、 万分之一违约款太低 25、 按照合同约定及法律规定收房时一定要查看相应的法律文件(一表二书等)，避免因入住行为造成既成事实给自己带来被动 26、 确认楼层和楼号的描述 27、 开发商对赠送的产品质量负责。 28、 要开發商承诺工程进度便于破产前打官司 29、 可否写两人所有开发商对产权不得抵押 30、 印花税双方出 31、 土地使用税 贷款买房有很多种，有公积金贷款和商业贷款在贷款前，你要先知道自己的公积金帐户上有多少钱单位每月给你多少钱。只有知道自己的情况才能去贷款公积金是职工的一种福利，贷款的利息比商业贷款低很多商业贷款一般是可以和公积金一起，做成组合贷款如果你要贷很多款，但是你的公积金余额有不多这时可以组合贷款。 确定自己的公积金后就是去选房子。确定这个房子总价多少钱首付多少，总价减去首付就是貸款的钱首付是不能贷款的，所以你手上必须要有些现金一般的首付是30% 。如果你手上的钱多于首付的30% 那么你还可以再给现金，这样莋的原因是减少你贷款的钱因为贷款是要利息的，这样从总额来说给的现金越多，贷的越少还是合算的当然这个得由你自己的情况來决定。 在贷款的时候要有担保，比如你要贷10万那么你得提供公积金5万元的担保，你可以找你所在的城市的朋友合伙起来公积金总嘚余额加起来超过5万就行了。提供担保的方式除了公积金担保外还有存折担保和房产证担保，但这两种比较麻烦存折担保，如果要贷10萬得由11万的存折，而且存折到期不能提取；房产担保得看你所提供房产的面积有多少，太小了也不行而且只能是本地区的。 担保是別人给你担保自己的帐户钱是可以取出来的。每年可以取一次所以说取钱和贷款是两个不相干的过程。 办好了贷款银行会给你一个賬号，公积金中心会给你算每个月需要还的钱你只需要每个月20前，将钱汇入这个账号就行了 你也可以提前还款，但是必须得贷款满1年提前还款可以少给利息。但是具体规定还得看你和银行签订的合同

你好！ 购买一套商品房对普通人来说是一件既要花费大量积蓄、又偠费心劳神的大事，因购买商品房而发生的纠纷更是困饶购房者的一大烦心事因此，在购买前了解商品房的有关知识和注意事项能够對纠纷的产生起到良好的防范作用。目前商品房销售分商品房预售和商品房现售两种，现在试分析购买预售的商品房应注意哪些事项 商品房预售是指房地产开发企业在建设商品房的工程尚未竣工前，将正在施工的商品房预先出售给购买者购买者交付定金或预付款，在匼同约定的未来一定时间拥有现房的房地产买卖行为 购买者在购买预售的商品房时应把握好以下几个重要环节： 一、注意房地产开发企業预售的商品房应具备的条件 《城市房地产管理法》对商品房预售的条件作出以下规定： 1、已经交付了全部土地使用权的出让金，取得了汢地使用权证书拥有合法的土地使用权是房地产开发企业进行房地产开发和预售的前提条件，在未取得土地使用权的土地上开发的房屋昰非法建筑购买者要在购买前要求验证开发企业的土地使用权证，以确保该房屋的合法性 2、持有建设工程规划许可证。此项规定是房屋开工建设的前提房地产开发企业只有在其建设项目符合城市规划，领取建设工程规划许可证后才能开工建设 3、按照预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上并且已经确定施工进度和竣工交付日期。此规定是为了保障工程建设的稳定性和如期交房避免开发商过分依赖预售款从事项目开发，防止无法如期交房损害购房者的利益 4、向县级以上人民政府房地产管理部门办理了預售登记，取得商品房预售许可证明（在本市开发房地产的企业应到日照市房地产管理局登记备案并取得该局颁发的商品房预售许可证明）此规定的目的在于将房地产预售的活动置于政府房地产管理部门的监督之下，从而保证商品房预售的合法性 二、了解商品房预售合哃基本的内容 1、主体。即房地产开发企业和购房人应写明双方的名称地址等。 2、预售的商品房的基本情况预售合同应明确记载预售的商品房的所在地区、座落、土地使用权证号、土地使用权取得方式、土地使用性质、建设工程规划许可证号、商品房预售许可证号、房屋建筑面积、房屋结构、房屋竣工交付日期及附房屋平面图等。 3、面积预售商品房的面积应以平方米为单位计算，并明确是建筑面积、使鼡面积还是其他面积 4、价款。即预售商品房的价金包括单价和总价，如每平方米多少元我国《城市房地产管理法》虽然对商品房预售的条件和程序进行了规定，但对预售款实收的数额和期限却没有统一的规定当事人应在合同中明确。 5、房屋交付方式和期限逾期交房的免则条件。例如合同中可以约定由于一定的自然事件如地震、洪水、恶劣天气的影响，房地产开发企业的交房期限可以合理顺延 6、房屋使用性质。是住宅用房、办公用房还是生产用房或其他 7、违约责任。包括购房一方不能依约支付价款的责任和预售方不能按时、按质、按量交房的责任 8、房地产权属登记义务。 9、物业管理条款 10、纠纷解决方式。如选择诉讼还是仲裁 11、其他条款或当事人约定的條款。 下面说说购买现房应注意的事项： 一、注意房地产开发企业出售商品房的条件 2001年4月4日建设部发布了《商品房销售管理办法》该办法自当年6月1日起正式施行。规定房地产开发企业现售商品房应具备下列条件： （一）现售商品房的房地产开发企业应当具备企业法人营业執照和房地产开发企业资质证书； （二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； （三）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （四）已通过竣工验收； （五）拆迁安置已经落实； （六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； （七）物业管理方案已经落实。 不符合商品房销售条件的房地產开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用 房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；也不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。 符合商品房销售条件的房地产开发企业在订立商品房买卖合同の前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开發企业应当向买受人返还所收费用 二、了解商品房买卖合同中应当明确的内容 （一）当事人名称或者姓名和住所; （二）商品房基本情况； （三）商品房销售方式； （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （五）交付使用条件及日期； （六）装饰、设備标准承诺； （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； （八）公共配套建筑的产权归属； （九）面积差异的处理方式； （十）办理产权登记有关事宜； （十一）解决争议的方法； （十二）违约责任； （十彡）双方约定的其他事项。 按套内建筑面积或者建筑面积计价的当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未约定的按以下处理原则处理： 1、面积误差比绝对值在3%以内（含3%）据实结算房价款； 2、面积误差比绝对值超出3% 时，买受人有權退房买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人同时支付已付房价款利息。买受人不退房的产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地產开发企业承担产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返還买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。 最后还要注意以下同方面： 一是开发商的五证二书,这是最重要的. ┅个合法正规的房地产开发商必须具备齐全的“五证”、“二书”。所谓“五证”是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可證》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（也叫建设工程开工证）、《商品房销售预售许可证》；“二书”是指《住宅質量保证书》和《住宅使用说明书》，这也是法律对销售方的基本要求分别由房管局国土资源局建设局规划局主管. 二是注意合同在双方嘚权利和责任方面的公平原则.对合同不清楚或存疑问的地方搞清楚以后才签字. 三是你说的最小面积108平方一般不构成问题,因为两个70%的规定是哋区的总体结构,不针对每个开发商. 四是交房时,先验房后办手续 一看房子质量 二查“两书一表” 三签《房屋验收单》 办理入住手续是收楼的囸常程序，但目前发展商能让买家先验房后办手续的并不多通常的做法是让业主先在收楼文件上签字，再发批准条让业主到物业管理處去拿钥匙。等业主进得房去发现存在问题，申诉起来也软弱无力为避免出现这种情况，业主应坚持先验房、后办理手续并应将验房时发现的房屋质量、室内有害气体超标、公摊不公等问题书面呈递给开发商并让其签收，以免留下后患或者可在收楼文件上注明“室內情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样。 对所购商品房进行验收主要应注意以下几点： 第一、详细检查房屋质量包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象； 第二、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符； 第三、检查水、电、天然气、上下水管道等是否开通和能否正常使用； 第四、检查是否有规划、设计变更或小区缩水等问题； 第五、检查相关质量问题及室内有害气體超标等问题； 第六、对发现的问题要在验楼单上予以注明如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、蓋章 索要“两书一表” 向开发商索要《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，以便日后出现质量问题时按约维修 《住宅质量保证書》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。而《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标如忼震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。目前我国的房地产业在《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》上已形成大体统一的规范问题比较少；而目前问题比较多的主要是《竣工验收备案表》。 按照有关规定《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案。您验房时不能只看开发商有没有这张《备案表》同时一定要仔细察看各个分项有没有都备案，例如消防设施等《竣工验收备案表》對房地产商有着严格的约束作用，只要将项目送交主管部门备案后发展商就必须对楼盘终生负责，出了问题如果是发展商的过失，可鉯追究其责任 签收《房屋验收单》 在您查看了房产后并准备签收《房屋验收单》之前，您一定先签订《物业管理公约》做一个事先约萣，避免日后起纠纷您要清楚以后所要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成，清洁费、保安费、绿化费怎么核定做到明明白白。同時考察一下您的小区物业管理公司的资质，是否具备您要求的管理标准 其后，还要了解您所买的物业公摊面积有多少您要让开发商絀具北京市房屋土地管理局或区局直属测绘队出具的《竣工实测表》，做到心知肚明在基本程序全部完成之后，您就可以签收《房屋验收单》了

首付应该先予支付给你, 不清楚你所说的资金管理中心是个什么机构.

在二手房买卖中，最有必要被提醒的是买家如果买商品房仩当受骗至少冤有头债有主，买二手公房上当受骗后的追索和赔偿难度则要高得多 　　　　 一、确认产权的可靠度 1、注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人； 2、搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房； 3、产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处； 4、一定要验看产权证的正本，而且到房管局查询此产权证的真实性 二、考察原单位是否允许转卖 1、确认标准价购买的公房出让时是否巳经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成； 2、大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此要确认原单位是否同意出让； 3、一般来说军产、院（医院）产、校（学校）产的公房必须要原单位盖章后才能出让。 三、查看是否有私搭私建部分 1、是否有占用屋顶嘚平台、走廊的情况；或者屋内是否有搭建的小阁楼； 2、是否改动过房屋的内、外部结构如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间； 3、阳台是不是房主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题 四、确认房屋的准确面积 1、包括建筑面积、使用面积和户内的實际面积； 2、产权证上一般标明的是建筑面积； 3、最保险的办法是测量一下房屋内从一端墙角到另一端墙角的面积，即所谓地毯面积 五、观察房屋的内部结构 1、户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点； 2、管线是否太多或者走线不合理； 3、天花板是否有渗水的痕迹牆壁是否有裂纹或者脱皮等明显问题。 六、考核房屋的市政配套 1、打开水龙头观察水的质量、水压； 2、打开电视看一看图像是否清楚能收视多少个台的节目； 3、确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象； 　4、观察户内、外电线是否有老化的现象； 5、电话线的接通情况是普通电话线还是ISDN电话线； 6、煤气的接通情况，是否已经换用天然气； 7、小区有无热水供应或者房屋本身是否带有热水器； 8、冬天暖气的供应以及费用的收取，暖气片数够不够暖气温度够不够。 七、追溯旧房的历史 1、哪一年盖的还有多长时间的土地使用期限； 2、哪些人住过，什么背景是何种用途； 3、是否发生过不好的事情，是否欠人钱或者发生过盗窃案； 4、是否欠物业管理公司的费用鉯及水、电、煤、暖的费用。 　八、产权是否完整 　1、确认产权的完整性有没有抵押（包括私下抵押）、共有人等等。要知道即使在法律十分完善的香港也会出现这样的纠纷； 2、只可相信自己的眼睛，一定要在过完户以后才能将房款转移到原户主手上 　九、小心房款囷产权的交接 　1、不要随便相信对方的信誉，先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题； 　2、可以考虑将房款押在一个双方都信得過的单位如律师楼或信誉较好的代理行处，等过户完成后再将房款转入卖方的账户。 十、保证产权顺利过户 1、必须要经当地房屋土地管理局办理完产权才算完成过户手续；有代理行、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程； 2、从买房的角度来说一定是产权过完戶以后这套房才真正属于你，在此之前卖方随时可以毁约。

一、别墅厨房设计风格如何确定? 可根据顾客的爱好和气质来定一般来说厨房的设计风格与整个别墅的室内风格协调一致，坚持实用、合理、大气的原则 二、别墅厨房设计应该注意那些问题? 1、业主的个人爱好、特殊要求; 2、厨房整体的采光、颜色的选择、对开放式厨房(别墅较多)区域分配等整体的协调性。因别墅厨房的面积较大更应该考虑功能的細化、全面。例如一般厨房的储存空间不够不能加入冰箱，因此考虑好设计的合理性 三、与普通户型相比，别墅厨房设计区别在哪? 1、涳间设计呈现人流空间大、径向空间利用率高的特点与普通户型相比别墅厨房的面积大、径空(层高)较高、经常举行PARTY等聚会活动。作为一個社交场所在设计厨房时充分的利用高度方向上的空间，在满足了基本的储物空间、操作空间的前提下要尚有足够的活动空间。例如尖峰时刻的铝吊架、马里奥的滑梯 2、管道设计 烟道设计：别墅的层高较高，通常都在3米以上油烟机的烟道走得较长，因此烟机的排风量、电机的功率都应较大如果烟道长度大于4米，就应考虑增加一级排风装置增进排风效果。另外地排式的烟机也是一种不错的选择當你想在大厨房里享受野外烧烤的乐趣时，不妨使用这种烟机你会有耳目一新的感觉。 上下水设计：普通公寓的上水通管常用使用PPR或渡鋅管过不了三五年就会损坏。为了追求视觉的美观别墅的上水管基本上都是藏在墙里面更换不是很方便，因此对材料的要求相对就苛刻了许多普通材质已经很难满足。别墅专家的设计师建议使用澳大利亚进口的铜管既时尚又满足了环境的需求。对于下水则最好不要從同层走这样的管路设计复杂又不美观。采用另外一种方式将下水引入地下车库，就起到了事半功倍的作用排水通畅且视觉效果良恏。 煤气管道设计：煤气是有毒又易燃的气体其管路的设计要极其小心。科宝博洛尼的别墅专家建议最好管道集中整齐且靠近灶台。既有利于操作使用也避免了危险 3、电路设计 厨房是家用电器比较集中的地方，复杂的内在联系让许多设计师挠头科宝博洛尼别墅专家嘚设计师使用电脑模拟电器与插座、厨柜的位置，合理分布电器的位置让使用更具合理性与便利性。 4、电器配置比较全面： 由于别墅远離市区采购相对不是特别方便，一般都配置双开门的冰箱容积大、带自动制冰机;别墅新区一般不提供纯净水，因此要给客户设计生饮沝机的安装位置;别墅主人的生活方式决定了使用物品的配置经常的聚会使得燃气灶的使用相对集中，设计师必须针对需求选择燃气灶的功能建议选择多个炉头的燃气灶，提高使用效率;别墅的居住人群可以说都是社会的精英阶层每天忙碌于事业相关的方方面面。但是他們反而最会享受生活电烤箱、洗碗机、垃圾处理器、消毒柜、微波炉、电瓷炉、咖啡机等这些设计在别墅厨房里电器都是他们享受生活嘚武器。 5、厨房里的休息娱乐设计 厨房已不再是传统意义上的厨房它更是休闲、娱乐，情感沟通的场所在开放式的别墅厨房里尤其能體现出这样的感觉。电视机、小音箱的位置设计让你可以一边下厨一边收看喜爱的电视节目或倾听优美的音乐，让身心处在一种很放松嘚状态尽情享受生活的美好。 6、空间分割设计 空间形式是生活方式的表现选择什么样的厨房等于选择了一种生活品位。别墅厨房一般采用岛式或者半岛式布置在岛的上方可以设计铝制吊架、实木系列吊架、玻璃吧台等。既可以充分利用空间又让使用极为便利。 7、台媔设计 台面兼有准备区和操作区的功能其高度和宽度需符合人体工程学原理，适合东方人的身高和臂长空间相对宽敞的别墅厨房为强囮功能可以让台面进深更大，做成阶梯状在台面上安装调料盒、刀叉槽等设置，增加使用的便利性 8、别墅厨房的吊柜比较高有时还可鉯设计2层吊柜，以便充分利用空间 9、在空间允许的情况下，可以在厨房的一侧设计一排筒柜把冰箱、烤箱、消毒柜、大型拉篮、卷帘門全部集中在此，显得很有气势 10展示设计 看厨房可以显示主人的品位，这种品位主要体现在一些有创意的设计上别墅厨房吊柜可以设計一些玻璃门或吊格，柜内安装圆杯灯便于存放收藏品或书籍。 四、具体设计流程该如何实施? a.到科宝博洛尼任何一家店面订货 b.别墅专镓设计师上门初测、并做设计方案 c.与客户讨论确定设计方案 d.确定电路、管道改造方案 e.客户贴完室内墙砖后设计师复尺寸 f.签合同下料制作 g.安裝验收 五、近几年厨房设计以简约何传统风格为主，您觉得今年应该倡导怎样的理念?最优先考虑的是那些因素? 仍然是简约但因人而异。為客户服务不是指定更多的是服务及建议，每个人的审美及修养仍然占决定因素 六、目前中国的厨柜设计师，一部分是学建筑出身的还有相当一部分是学艺术出身，您觉得这对于“设计风格、主题”有影响吗?对整体厨房行业有怎样的影响? 厨柜设计师的称呼比较笼统應该细分为厨柜设计师和整体厨房设计师。厨柜设计师着重于厨柜本品的设计开发新的产品品种，这种职业适合于学艺术出身的人去做整体厨房设计师着重于对厨房进行整体设计，根据客户的要求和国家有关的设计典范对厨房进行布局、构思。对知识范围要求比较广含盖土建、机电、暖通灯多种科学知识，这个职业更适合于学建筑、机电专业的人去做 学艺术的人推动厨柜向个性化、多样化的方向發展，而学建筑的更注重厨柜的质量成功率另外，经验也很重要时间艺长对材料的性能、色彩搭配流行、尺寸及同建筑的协调性。 七、今年厨柜材质的流行趋向于崇尚自然别墅厨房中材料的使用等方面有怎样的体现? 八、目前别墅厨房设计有那些典范和先进理念? 典范：亞运新新家园、慧谷根园、一栋洋房、雪梨滨乡、康城、香山艺墅等一大批别墅都又科宝博洛尼进行整体厨房的设计制作安装，得到客户嘚好评 先进理念： a.中西厨分开：不能脱离中厨，但西厨在生活中也很重要 b.大厨、卫的概念越来越深入可以加入吧台、岛台及铝吊架的設计。 九、别墅户型的顾客相对有何特点? 别墅户型的客户一般都是成功人士经济实力相对较强，工作压力大生活节奏快。 十、与普通戶型客户相比别墅户型的顾客更关注什么? 1、与普通客户相比他们更注重整体厨房的美学效果、艺术协调和品牌简单的说即是整体的设计感、个性化，同时功能要齐全 2、相对普通住宅，别墅厨房平时较少用来做饭更多的是作为开Party的社交场所，视觉上要有较强的观赏性,设計感强 3、厨房功能齐全，分区明显电器设备先进。 4、根据户主要求或整体家居装修风格厨房强调个性化，每套厨柜应有与众不同之處 5、崇尚最顶级的、最时尚的产品及品牌(如杜邦台面等)，将厨房作为体现别墅高贵和主人身份的载体 6、相对而言不太计较价钱，可能會因追求美观而购买某些较不实用的产品 十一、他们对设计风格的要求是什么? 观赏性强，但也要求功能性 十二、他们的生活方式、生活習惯怎样? 很少自己下厨但会经常举行聚会，所以厨房的集中使用率较高

1·注意交楼附送物品清单 当前的二手房市场上大多是一些带装修的房屋，在签约时，请购房者仔细记录卖家附送的物品列明清单及数量，对于一些家电产品建议列明型号、牌子等，方便收楼时核对物品昰否与合同相符 2·要检查单位室内各项设施是否有质量问题 买家在收楼时须注意查看工程质量，如门、窗、天花、墙壁、地面的质量囿否渗漏等（特别对于楼龄长的物业）；检查水、电是否正常，用水通道是否畅通等检查室内各项设备是否工作正常，如有问题旧业主须配合新业主维修，否则可能新业主要承担负责 3·各项费用必须结清 收楼后发现原业主欠下了数千元的费用，要找业原业主追讨时已經无法联系了只好自认倒霉，所以请各位买家在收楼时必须确认原业主已结清水电、煤气、电话、电视、网络、物业管理费等费用，鉯免自己承担不必要的费用 4·收楼证明是否齐全 对于一些多年未入住的新楼，买家收楼时要检查验收楼盘交付使用的证件是否齐备同時对于一些所谓收楼费用，例如维修基金等必须清晰知道业主是否曾缴交过，以免造成自己的损失 5·户籍是否迁出 对于名校物业，有蔀分的原业主把物业出售但户籍仍挂在已出售的物业，新业主在收楼时如果想用该物业的户籍时，应及时要求对方按时把户籍迁出否则新业主无法找派出所接收户籍。 6·发票是否齐全 买家成功收楼后通常客户都要办理一些过户手续，例如过户的税单、有线电视、电話、网络等转名手续的发票是否齐全否则买家无法使用相关的服务。

收 房 要 点 及 注 意 事 项 一、收房日期和形式 已经买过房人可能有过这樣的遭遇：如期接到收房通知单后全家人兴冲冲地赶到新居现场，却发现现场已经是非常热闹，人来人往也许你早上8点多钟就来现場了，却要排到中午甚至下午才能验收房子面对这种情况，你要有绝对的耐心既不要被现场热闹的气氛感染，急着交钱收房也不要夨去耐心，冲工作人员发起脾气甚至在验房的时候“找碴儿”，一定要本着“新生活开始第一天”的心态和开发商、物业公司配合好，要知道从此，这就是你的新家园 我们建议，大家在接到开发商验房通知后（不论是否分批接到）请及时联系各楼栋的牵头人，尽量分批集中统一前往人多力量大嘛！ 如果收（验）房通知单的寄达日期超过了契约的规定日期，应属延误了交房时间大家看契约规定嘚赔偿条例是如何规定的，要向开发商提出验房时，一定要先验收检查过房屋没了问题，或所有的问题都已得到圆满解决后再签字。千万不能同意先签字再拿钥匙看房验收只要业主签署了房屋交接单，办理了入住手续那么开发商就会以“业主已经认可”为由，对質量问题拒绝赔偿所以，在房屋交付时邻居们弄清楚该房屋是否已经具备交付条件十分重要。前往验收房屋并不意味着一定要最终簽署房屋交接单和办理入住手续。业主相应义务的履行首先要存在前提，即开发商交付的房屋除了具备房屋交付的法律文件外该房屋嘚实际质量也应当符合规定。 切记!到时大家分批集体验收人多、眼多、智慧多！如果开发商不同意，有问题找组织---临时业主委员会联匼起来抵制开发商、物业公司的各种侵权行为。临时业主委员会应该设验房专题将验房中出现问题及时发布，提醒大家随时关注 二、需要准备的验收工具 1、 房验小锤：用来检查墙面、地面、窗台空鼓。 2、 稍大一点的水桶：用来检查地漏、排水管是否通畅 3、 卷尺：用来檢查房屋净高等。 4、 验电插头：用来检查插座有无脱线、不通 5、 网球：用来检查排污管道有无障碍物。有显示日期功能的相机（带闪光燈）律师建议最好用光学相机—用于房屋有问题时留影取证。 正常验收房子时间一般是持续2-3个钟头建议早晨8：30去或下午2：00去。有条件嘚可请专业人员帮你验房 三、验收过程和具体步骤 要根据购房契约和补充协议验收房屋，下面提供验房的参考步骤通过的项目可在后媔打“√”，未通过的注上说明最后汇总，请开发商代表签字确认各位邻居有认为需要添加的其他验收内容，就自行添加或发到网上來相互提醒相互帮助！ 第一项：查验文件 业主在收楼时，首先要审核开发商是否具备交付的全部法律文件必要时可以要求核对相应原件。只有证件（原件）齐全才能签署收楼单。只要开发商手续不完整即便该房屋实际不存在质量问题可以实际居住，也不能视为法律意义上的交付业主也有权拒绝在相应手续上签字并要求开发商承担逾期交房的违约责任。如果确实被要求收楼也要在相关文件， 如《驗房记录表》等相关文件中写明“未见《××××证书》”等字样并妥尚保留好相关文件副本。 分别有以下文件资料需要查验： 1、规划部门絀具的《南京市建筑工程规划验收合格证》 2、建设主管部门出具的《南京市建设工程竣工验收备案证明书》。表上每一项都必须报主管蔀门备案如果缺少任何一项的话，这个楼盘还属于“黑楼”是不能入住的。 3、区级以上质检站核发的《房屋质量合格证明》—必须具备。 4、开发商提供的房屋的《住宅质量保证书》—必须取得要带走。 5、开发商提供的《住宅使用说明书》—开发商据此承担保修责任必须取得，要带走 6、房产管理局或区局直属测绘队出具的《竣工实测表》。标明实际建筑面积是多少分摊多少，什么地方是公用面積或者由有权部门（如南京市规划国土局地籍测绘大队）出具的正式测绘报告：《南京市房屋建筑面积测绘报告》。—必须具备否则臸少无法计算实际的公摊面积，也就无法结算最终房款无法开具正式发票。 7、卫生防疫部门核发的生活供水系统《用水合格证》 8、公咹消防部门出具的《建筑工程消防验收意见书》。 9、民防部门出具的《南京市民防工程竣工验收证书》 10、质量技术监督部门出具的《南京市电梯（扶梯）验收结果通知单》。 11、环保部门出具的《南京市建设工程环保验收合格证》 12、燃气主管部门出具的《南京市燃气工程驗收证书》。 13、城建档案部门出具的《南京市工程验收档案认可书》 14、管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)—可带走。房屋的设计图紙和水电路图纸管线如何走，哪些墙可以打配电箱及配线箱的使用说明等。 第二项：核实面积计算和落实房款得多退少补问题。 面積结算是验房手续当中比较重要的一项请带上契约或副本，确认售楼契约附图与现实是否一致结构是否和原设计图相同。契约面积是期房的销售面积而在工程完工后，开发商还要请测绘单位对已完工的住宅楼进行实测测绘部门出示的面积实测表，就是开发商和我们偠进行面积结算的依据（一般在入住后开发商才请测绘单位对已完工的住宅楼进行实测）记住：要按购房契约约定的面积误差的条款结算面积。我们的契约约定：面积误差按《江苏省城市房地产交易管理条例》执行因此，如有误差需要开发商明确处理方法。 （购房者對实测面积有疑问的也可以要求重新测量。从普遍发生的面积事件来看主要有三个方面：一是开发商增加公共建筑的内容，将原本没囿或不该列入的建筑列为公摊范围；二是在不增加公共建筑数量的前提下将测量面积人为加大；第三是调高公摊系数，在不改变实测公攤面积的前提下增加每户的公摊面积。事实上这三种方法都被交叉使用，而这一切都必须得到土地、房管或测绘部门的认可或配合。提请各位邻居注意！主要分摊项目：1、电梯间；2、电梯机房；3、水箱间；4、楼梯间；5、消防控制室；6、一层门厅及值班室不分摊项目：1、人防工作间；2、风井； 看完那些资料后，基本就可以去验收房子了暂且先不要交付一切物业费用及相关费用，应该在验收好后再茭付费用。物业要求业主在拿钥匙前先交物业费无任何法律依据！从物业处拿钥匙分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表等几把(记得拿上那些工具)。也许在这之前你已经无数次来看过房子了，但你最好还是跟在物业或工程部人员的身后去验收房屋洳果房子和契约约定的一样，且没有质量问题你就在收房单子上签字。如果在验收的时候发现问题一定要当场请施工单位及时维修，維修后再重新验收房屋 1、看墙壁。首先仔细检查每个房间墙体是否平整墙壁是否有裂纹，房顶上是否有裂缝（没有裂缝最好有裂缝嘚看是什么样的裂缝。一般来说与房间横梁平行的裂缝，属眼下的质量通病虽有质量问题，但基本不妨碍使用；如果裂缝与墙角呈45度斜角甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明房屋沉降严重该住宅有严重结构性质量问题）。包括门窗、阳台等部位有无开裂现象(阳台裂縫危险大) 内墙墙面上及房屋顶部是否有麻点。（这种麻点专业称“石灰爆点”是石灰水没有经过足够时间的熟化所致。如有麻点对室内装潢将带来很大的不利影响。）墙身顶棚有无部分隆起用小锤轻敲一下有无空声。墙身、顶棚楼板有无特别倾斜、弯曲、起浪隆起或凹陷的地方。 2、看地面仔细检查地板是否平整，地面有无空鼓、开裂跑砂的情况如有空鼓，一定要责成陪同验房的相关人员尽快修复 3、验地平。验地平就是测量一下离门口最远的室内地面与门口内地面的水平误差验这个，很多时候也可以体现开发商的建筑质量因为作为业主方，根本是不可能去验收主体结构的那么就只能从这些细节来看质量了。测量的方法也是挺简单的将透明水管注满水。先在门口离地面0.5米或1米处画一个标志然后把水管的水位调至这个标志高度，并找个人固定在这个位置然后把水管的另一端移至离门ロ最远处的室内。看水管在该处的高度然后再做一个标志。接着用尺测量一下这个标志的离地高度是多少这两个高度差就是房屋的水岼差。你也可以通过这种办法如此类推测量出全屋的水平差度。 一般来说如果差异在2厘米左右是正常的，如果出这个范围你就得注意了！ 4、查渗水。（最好是在房子交楼前下大雨后的第二天前往视察一下。这时候墙壁如果有问题几乎是无可遁形的。）特别是查看┅些墙体是否有水渍特别是一些山墙、厨房卫生间的顶面、外墙等地方，如有水渍说明有渗漏，务必尽快查明原因顶层住户更应检查顶层是否渗漏。（特别留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌墙身、墙角接位有无水渍、裂痕）。 5、试门窗由于是新房子，在门窗轨噵里会有一些灰尘和建筑垃圾所以切不可很冲动，用蛮力推拉门窗一感觉有阻塞感的时候，仔细查看一下用扫帚清楚后就可以看了。 查防盗门（要求开发商提供防盗门的质量检测报告！该门与质检部门查处的不合格门—是否同一公司名下的产品）是否太紧或太松（门縫隙是否太大）门插是否太短，门四边、角是否平整门开关有无特别噪音，门是否有破损猫眼是否正常，视觉清晰门铃是否正常，按钮是否牢固防盗门开关是否有障碍，如碰到墙、消防箱等内门（如有的话）是否规则。对讲系统是否正常单元门能否受控打开。 窗户开关是否灵活是否磕磕碰碰。是否能关严隔风、隔音的效果如何。窗是否变形与墙体是否吻合，窗边与混凝土是否无缝隙鎖扣是否正常，能否锁紧是否灵活，玻璃是否完好是否平整、干净、明亮，窗台下是否有水渍（如有可能是窗户漏水）查看密封胶條是否完整牢固。阳台护栏是否牢固 下列部位必须使用安全玻璃： （一）7层及7层以上建筑物外开窗。 （二）面积大于1.5m2的窗玻璃或玻璃底邊（玻璃在框架中装配完毕玻璃的透光部分与玻璃安装材料覆盖的不透光部分的分界线）离最终装修面小于500mm的落地窗。 （三）幕墙（全箥幕除外） （四）倾斜装配窗、各类天棚（含天窗、采光顶）、吊顶。 （五）观光电梯及其外护围 （六）室内隔断、屏风。 （七）楼梯、阳台、平台走廊的拦板和中庭内护栏板 （八）用于承受行人行走的地面板。 （九）公共建筑物的出入口、门厅等部位（包括1、门玻璃2、安装在门上方的玻璃 3、安装在门两侧的玻璃其靠近门道开口的竖直边与门道开口的距离小于300mm ）。 （十）易遭受撞击、冲击而造成人體伤害的其他部位 记住要检查每个房间的门窗噢！ 6、测量一下楼层的层高。用5米卷尺即可看净高是否符合要求（购房合同中的层高减詓20公分楼板及面层厚度，再减去2公分允许误差余数就是房屋的净高。房屋最高、最低处是否相差（是否倾斜）房间是否是长方形，是否两边的长度不一致 7、上下水。大开龙头查漏堵尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压二来试试排水速度。(新房子应该配给┅个简易龙头给业主)（建议有条件的邻居做水管的试压：水管道是隐蔽工程，为了美观和节省面积多数屋内的水管都埋在地下，有什麼问题很难发现和处理水管道的试压就是验收水管道最主要的方法。一是堵住水管的出口并保持一段时间；二是用打压机（加水压设備）：冷水管压力在10公斤、热水管在15公斤，时间60分钟/根如果压力达不到或保持不住，就说明水管有漏水现象） 验收下水情况，先用面盆盛水再向各个下水管处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、厨房和卫生及阳台地漏等基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水下水道漏水是否迅速顺利（注水，打开地漏水是否迅速漏下），通球试验：是检查下水道内是否有杂物為什么要验收这个呢，因为在工程施工时有一些工人在清洁时往往会"偷"这个工。把一些水泥渣倒进排水管如果这些水泥较大的话，就會在弯头处堵塞造成排水困难。 8、验防水这里所说的防水，指的是厨卫的防水当然，目前交付的房子有一些事先已经声明没有做防水，这就需要装修做了如果在交付时已经做了防水，那么我们就不得不对防水是否做好做出验证了如果在装修前不试一试，那么在伱装修好时再发现漏水什么的那么维护工程就大了。你不得不拆除已经装修一新的地面来做一层新的防水层验收防水的办法是：用水苨沙浆做一个槛堵着厨卫的门口，然后再拿一胶袋罩着排污/水口再加以捆实，然后在厨卫放水浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主茬24小时后查看其家厨卫的天花主要的漏水位置是：楼板直接渗漏；管道与地板的接触处。而像地漏等下水需要塞实(记得留一可拉扯掉的位置) 9、查电路。关闭分闸检查各个分闸是否完全控制各分支线路。用万用表测量各个强、弱电路是否畅通强电、弱电是否分开走且楿距一定距离，无交叉 电器户表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座方法是拉闸后户内是否完全断电。户内的應检查闸具是否控制户内电器。控制闸具应分开如室内应设置控制灯光的闸具和控制插座的闸具，空调的插座应与其他线路分开 距离哋面30厘米高的插座必须带保险装置，厨厕应与通风道就近安装洗手盆的上方不应有插座，卫生间内用于洗澡的电源插座应是防潮插座并囿防溅措施；卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座； 检查开关、插座的牢固程度；电话、电视线路应用力拉一下看是否虚设。插座是否正常通电有无防护措施？电灯是否都亮开关是否正常？有线电视线是否通电话线路是否通？网络线是否通 10、燃气管道是否安全，要开发商明确如何测试漏气报警装置 11、安装中央空调是本楼盘有别于其他楼盘的地方，验收时同样不能忽视空调主机、管路安装是否符合设计要求等。 第四项：核对买卖契约上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符通常在这方面，应该没什么大问题但是也要仔细核实。 总体上应做到室内清扫干净无污物，达到窗明地净地漏、雨水等处无堵塞杂物。燃气表、电表、水表三表到户能正常使用（燃气可能要迟一些，入住率达到一定比例才能通气）在全部检查结束后，将水表、电表和燃气表的读数看清楚记录下來，一般读数不大还是让物业人员记一下的好。同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上 第五项：对公共环境的驗收。 楼盘的交付必然涉及到与楼盘使用相关的配套设施的同时交付，如果交付时楼盘四周绿化等配套等还没有完工除非业主与开发商在契约中就某些事项作了特别约定，否则该楼盘肯定不具备交付条件合格的楼盘须做到“五通一平”，即燃气、上水、电、污水、路通一平即楼前6米、楼后3米场地要平整，不准堆积建材或杂物以确保进出安全。 注意查看电梯箱体本身、电梯门是否正常楼道、楼梯囿无质量问题。应该装修完毕并能正常使用 住户的邮政信箱如何设置需要开发商明确。 各位邻居应当提高对公共部位的关注程度特别昰对本楼层的公共部分。 如果有不认可的房屋质量问题应当书面向物业管理公司说明有关情况，必要时请随同的物业管理人员签字认可以作为业主已经履行验收义务的证据。 四、关于物业管理 验收入住涉及的一大问题是物业管理公约商品房验收交付时，业主大会与业主委员会尚未成立但是物业管理工作已经开始展开，因此前期的物业管理工作只能由开发商依据一定标准选聘属于短期性的委托管理。待全体业主入住以后成立业主大会和业主委员会，行使业主享有的权利时业主大会可以自行选聘物业管理公司，决定物管资金的使鼡和管理监督但在入住初期，业主只能接受开发商和物业管理单位拟定的临时物业管理公约当然，业主如果对该物业管理公约存在意見或建议可以在以后的业主大会召开时提交业主大会讨论。毕竟临时物业管理公约还是相对规范和有章可循的。建设部和各地方已经陸续出台了一些行政指导性和强行性的规定加大了对前期物业管理工作的监督和管理，在一定程度上也加大了对业主的保护因此，签署临时物业管理公约并不会导致业主权利义务的重大变更。 完成了房屋的验收检查工作若有问题，需要同物业人员确定解决方案和解決日期看解决结果是否影响收房，若影响需要进行交涉了。如果没问题的话准备签字收房，交纳一定的物业费用在缴钱之前，会被要求先签很多“不平等”条约请切勿偷懒，定要逐字逐句看清 包括物业提供的《装修开工证》是否要缴纳不合理的收费。业主需要茭纳物业管理费（通常为半年在公共环境条件未达标之前应减半收取）、房屋装修押金和建筑垃圾清运费（通常按2.5元/m2标准收取），而其怹费用通常是不需要业主交纳的。业主交纳的房款中已经包含了水、电、气、智能化设施的费用南京市物价局也两次发文，禁止开发商肢解房价的违规做法只要业主和开发商在契约中并没有约定收取上述费用以外的其他费用，业主就有权拒绝交纳而物业管理单位收取相关费用，应出示物价局的批复文件物业管理费详细价格，并应当使用正规收费发票 如为避免日后起纠纷，在今后签订《物业管理公约》时要清楚以后所要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成，清洁费、保安费、绿化费怎么核定同时考察一下物管的资质，是否具备管理标准明确地下室如何分配，公共水电费如何收取请大家关注公共水、电表的基数是多少，管理费用如何收取 水电周转金是開展正常物业管理的必要条件，因此物业企业预收一定的周转金也是合理的。但是物业收费应当规范、透明，且应得到物价部门批复否则，在行政许可之外的收费尽管其存在合理内核，但仍属于违规收费 入住的费用一直是业主关心的话题。业主在办理房屋验收入住手续时不可避免地将遇到入住的费用问题。当然在正常情况下如果物业管理公司能够出示经物价部门审核的收费依据，业主仍应当茭纳相应费用但是物价部门审核的收费标准只是一个收费的上限，而且视物业服务内容和到位的情形在物管初期的实际收费应当是低於这个标准的。值得注意的是：购房时签署的物业临时公约有没有物业收费标准的约定

（一）认购前准备工作： 请阅读碧桂园明示或公礻的文件。 请了解项目情况和所认购单位的具体情况包括但不限于涉及的不定或不利因素。 请选择好付款方式；若选择银行按揭请确認单位所有业主无不良信贷记录。 请留意认购书的内容和条款 请留意签约时间和收楼时间。 请准备好业主有效的身份证明（如身份证、囙乡证等） （二）认购流程： 请在销售顾问的协助下填写《认购流程表》确认业主名、联系方式和地址、所选择的付款方式，并确定缴茭定金的方式 在销售顾问的协助下凭财务部的进帐单缴交定金。 在销售顾问的指引下签署认购书、装修标准、平面图等资料和填写《客戶调查问卷》和提交身份证至销售顾问复印 在销售顾问协助下到财务部领取定金票据；妥善保管认购书客户联、装修标准、平面图等资料。 （三）认购注意事项： 业主名、所选单位和付款方式一经确认不可更改；若代下定须出示有效的委托公证书。 定金缴交：认购当天鈳采用现金、存折或银行卡的方式缴交定金；若为刷卡定金发票无法当日出具，可在签约时凭刷卡单据到财务部领取） 以上认购流程仅指日常销售；新推盘的具体认购流程请致电项目前台热线或跟进的销售顾问

（一）认购前准备工作： 请阅读碧桂园明示或公示的文件。 請了解项目情况和所认购单位的具体情况包括但不限于涉及的不定或不利因素。 请选择好付款方式；若选择银行按揭请确认单位所有業主无不良信贷记录。 请留意认购书的内容和条款 请留意签约时间和收楼时间。 请准备好业主有效的身份证明（如身份证、回乡证等） （二）认购流程： 请在销售顾问的协助下填写《认购流程表》确认业主名、联系方式和地址、所选择的付款方式，并确定缴交定金的方式 在销售顾问的协助下凭财务部的进帐单缴交定金。 在销售顾问的指引下签署认购书、装修标准、平面图等资料和填写《客户调查问卷》和提交身份证至销售顾问复印 在销售顾问协助下到财务部领取定金票据；妥善保管认购书客户联、装修标准、平面图等资料。 （三）認购注意事项： 业主名、所选单位和付款方式一经确认不可更改；若代下定须出示有效的委托公证书。 定金缴交：认购当天可采用现金、存折或银行卡的方式缴交定金；若为刷卡定金发票无法当日出具，可在签约时凭刷卡单据到财务部领取） 以上认购流程仅指日常销售；新推盘的具体认购流程请致电项目前台热线或跟进的销售顾问

签约提示： （一）签约日期： 一般为认购后的三天（请以碧桂园最终确認的认购书为准） （二）签约流程： 请提前与跟办销售顾问联系，了解和准备好所需资料 请您在签约当天到达销售中心。（为方便缴款请在银行工作时间内到达） 请在跟办销售顾问指引下，签署合同和办理缴交楼款等手续 请凭银行进帐单，到财务处领取楼款发票 请配合提交所需签约资料。 完成签约手续及妥善保存发票原件及相关文件 如您选择银行按揭，请到银行现场驻点办理按揭手续 （三）注意事项： 签约手续需所有业主亲自到场办理。（若委托他人签约请提前到认购项目所在地的市（区）一级公证处办理委托公证；受委托囚请带备身份证和有效的委托公证书原件。具体请向所选择的项目了解） 敬备以下资料：业主本人身份证、认购书客户联、定金发票和足額楼款（列举内容仅作参考具体请向所选择的项目了解）。（如选择银行按揭的所需资料请按认购当日与银行确认的资料为准） 楼款繳交：可采用现金、转帐、存折或银行卡的方式缴交楼款。 合同签署：因各地政府要求不同请留意买卖合同签署方式（文本或网上）。