问题已关闭
问题已失效或过期
2014年的房价到底会不会跌？
我所在的城市，楼盘的入住率非常之低，这难道不能说明供大于求吗？供大于求而价格坚挺，难道经济学规律无效？
按投票排序
214 个回答
要问房价跌否，问别人没用，问说了算的那个人才有用。你问房价跌不跌，房地产商肯定说，不跌。买了房的人也说不跌。没房的说必跌。他们说了都没有用，你猜谁说了算？这也是中国和日本不同之处，根本没有可比性。在大朝，房价是用来做什么的首先你要搞清楚。中国这一代人还很年轻，如何让他们为国家贡献青春呢？（想象，如果你有一头驴，如何它很懒不拉磨怎么办）最好的方法必须满足以下条件：第一让他们争先恐后，第二自愿操劳夜以继日，第三，等他积攒了半辈子劳动成果之后，你用一张纸，轻易就能把它换走。这张纸叫房产证，国家把你脑袋一拍，轻易就用几块砖头，骗走了你毕生的积蓄。等你完成了为社会'主'义奉献青春的最终使命你就可以该去哪去哪了。值得一提的是，对付这一代人，智囊团想到的是房产证这个方法。对于上一代，是上山下乡。再上一代，是为革命抛头颅洒热血？请逐一对应上面的三个条件，看是否符合要求。这个智囊团很聪明，中国的城二代少，农二代多，用＂当城里人＂这个胡萝卜，可以把成千上万的农二代的毕生心血用那张纸换走，最多再给他几块砖头。国家能不富？问题的关键在于：一个国家是要一直存在的，就必须一代一代人接力奉献，一代都不能少，而国人总想自己这一代人苦苦就算了，下一代就不用当拉磨驴了，可能吗？你不为社会'主义拉磨，谁来拉？睡醒了吗？于是，如果说按照现行房地产市场下去，下一代人可以吃喝不愁，出租房子度日，也就是即将不再苦逼地奉献青春，这自然不行。怎么办？答案：摊薄房产红利。不用喷，每个国家都是这么做的，不论资社。先许诺给你一个回报，看上去绝对合算的，然后你为之奉献一辈子后，发现到手时收益被摊薄。比如日本是养老金庞氏骗局，逐一对应上述特征。如果日本对养老金不违约，现在就是一个欧债危机的希腊，不把曾经辛劳现在领金的负担甩掉，就是大家一起玩完，最终还得违约。逻辑就是这个规则，如果国家不剥靴你，那么谁来养活国家，国家玩完了你就成希腊了。那么国家如何摊薄你的房产红利，从而使房二代继续拉磨呢？首先就不能让房价持续涨，其次要摊薄房子代表的一切利得，比如将学区房的那个学校搬走，或者另开分校弃壳而跑。国家会在什么时候选择房价下跌，肯定不是现在。但是它跌之前一定不许你出手这你放心，比如20%交易税如何？留坑充电去。电满续写。那么房价拐点具体在哪里呢？如趋势持续，房价能绑架的劳动力都已绑架，并透支未来劳动成果（房贷），那么剩下的资源就还有两类，一类怎么努力也买不起房的，一类是房二代。对于第一类，其议价能力其实远高于房奴，国家有意争取，唯有降价（如限价房，实质是打破供需平衡，会打压房价）并将房产红利从议价能力低的已绑架房奴手中转移向此群体，如医疗教育。对于第二类房二代，其实是政策重点。如果房价持续上涨，而允许买卖，则房二代坐收房租就等同于退出了劳动力市场。如果卖房，就相当于用那张纸，把国家从他们上一代手中换走的劳动果实又给换回来了。这是国家决不可能允许的。大面积劳动力退出市场，国家会分秒破产。为此，一旦房价可剥靴的人群小于因房价而受益的人群时（房二代多于无房且买得起房的农二代），国家不得不痛下决心，发出政策制造拐点，防止破产。外部数据信号，是房产景气催生的经济增速放缓，地方财政中土地收入占比下降等。说到日本的养老金庞氏骗局，其实楼市本身完全是庞氏骗局，价格和价值背离之后，完全是靠后面买房人用比前辈高若干倍的价格不断砸钱，托起市场，而价格推高之后，一旦购买力都释放完了，只剩下买不起的那些人群了，没有继续砸钱的了，庞氏骗局就崩盘了。这时如果百姓争相抛售，智囊团会怎样呢？第一只许跌不许抛，比如交易税。第二降价，求着原本买不起的那些人来入市托底。第三，求是求不来的，还得靠老本行，忽悠。谓之，软着陆。实质，拉人托底，金蝉脱壳。举个不切题的例子，80年代前，买辆自行车会很风光，那时节衣缩食买了的人都希望世界永远停留在那一刻，把车日租给别人家，很快就把买车钱赚回了。而卖车的车行也说，有车一族好娶媳妇，买了合算。后来，自行车价从等于三月工资，跌到一月，跌到...等你想卖的时候，发现只有废品回收站肯收了。-------有人问手上刚好有个首付现在怎么办？眼下的情况和前辈们有所不同，善用你后入市的优势。众所周知船大难掉头，地方从土地财政中抽身尚有时日，会托底房价一段时间。尽管这个代价是相当大的。由于内在价值，市场一经震荡，最先出局的是三四线，最为坚挺是北上广，这是长期不会变的。--然而注意这一点，北上广的内城区拆迁代价很大，市中心新建住宅的可能性渐小，如果你在市区买房，很大可能是二手房。市区二手房的收入并没有流入土地财政，这意味着：在住宅市场上，二手房主已经和地方土地财政的利益背道而驰了，政府只有开发一系列低于成交价的限价房，来与二手房主竞争既得利益，这部分收入才实质归于地方。而你猜一切围绕着房产红利的政策制定权在谁的手中，户籍、交通线、学校医院这些资源，未来会朝向政府主导的限价房倾斜，还是会朝二手房主团体倾斜？然而，真正的房产红利红包是不会现在放出的，而是在房产市场景气指数不断下行，民众购买意愿很低时，就会放出户籍等利好的重磅炸弹。相当于卖不出去时，才能想到买一送一。（参考美国金融危机后房产的国籍红包与危机前对比）房产红利是此消彼长的，当政策利好一个人群时，就会挤压到另一个人群。而被房贷绑架的人群是最没有议价权的。------前面回答的确没有覆盖手上有首付但不是刚需这种情况。如果买房投资的话，涉及时间跨度比较长，要看懂政策／府在市场中扮演的长期角色：这一点各国各有不同，我国路线是垄断生活必需品市场（如房子的基础：土地），从居民手中集中资源后（如拆迁）再高价卖还给居民。由于对必需品缺少议价权和弹性，市场价可以抬得很高，直至价格逼近劳动力终身劳动成果。由此，在政策风格不变的前提下，当政府开始回收某种资源时投资者就要先知先觉，如03年起的房产牛市，是在密集的拆迁和改造计划中异常高的财政支出比例上露出雏形的。当必需品与劳动所得完成了交换使命，大部分又回到了居民手中时（人手一房），利益不再，政策无需继续支持，牛市就完美落幕。要把握好这个投资节奏。有三点，一是政府往往不会选择国际联动的资源如黄金石油粮食等，因为无实力垄断，绝不敢贸然注资抬牛市。二是在政府抬一种必需品时，必然会有意识打压其他必需品价格，这个道理想一下。如房产牛市时粮食不会给空间，一定要躲避炒作雷区。三是牛市结束时，该投资品是否被允许抛出，比如未来政策出于自身利益考虑，会不会收取较大比例交易税。不许卖出，意味着后入市个体将为前期所有的涨幅买单，这是比较不愉快的。---更新一下关于日本的问题。东京与北上广房价做对比，是很危险的误区，尤其当涉及投资。东京房价的基础建立在一个有鲜明政策特色的高昂交通税费之上（具体到分类话题＂日本交通＂找），剔除这一因素后看到的真实城郊房价差会让人感叹。不论日本政府出于节能环保抑或其他动机，这一政策的最终结果是在公共交通领域给政府自己出了一道大难题，结合北上广目前公共交通水平而言，我政府对这道题是深恶痛疾的。而公共交通多靠政府补贴，占不到什么实际便宜，这等损己利人的蠢事我朝政府绝不会做。相反的，开发新区、卫星城，延伸交通线进行覆盖，以较低的拿地成本得到巨大卖房收益并实实在在落进地方财政手里，与炒高城区房价白便宜二手房东，以及市区拆迁复杂的利益纠葛相比，前者才是地方的真实利益所在。摊大饼，摊薄的是市区的利益，但对于政府，对繁华区进行迁移和更新换代，有好处没坏处。
别看报道看疗效。我依然赞同世联地产董事长陈劲松的观点。陈劲松：中国房地产市场走向两极分化首先，判断中国房地产市场，“四个凡是”不能信：第一，凡是简单说中国房地产这个事的不能信。比如说明年泡沫要爆，这个就不能信。我们发现在过去一两个月，经济学家陈志武甚至包括前央行货币政策委员会委员李稻葵，都对未来下了一个基本结论，就是未来泡沫要破，甚至给出了时间，这个坚决不能信。第二个凡是，凡是用一个地区的事说全国的不能信。用温州来说深圳，用鄂尔多斯来说武汉，这个不能信。而这种事在中国房地产判断市场经常会发生。 第三个凡是，凡是上来就批判政府的，不能信。上来就批判政府，说政府怎么怎么样。这个就别信，因为他们从来没有成功过。第四个凡是，凡是上来就批判市场的，说市场不好的，也不能信。那么信谁呢？我也不知道，但是我一定说不能信谁。我还要跟大家说判断中国房地产市场：第一，不能看老外怎么说，老外从来没有说对过，包括国外媒体和国外经济学家从来没有说对过。我们都可以翻查他们说过的那些话，他们都是不用多长时间都改了预测，而且老外改自己的预测从来不脸红。第二，不能看微博上公共知识分子怎么说，他们也没成功过。微博上的公共知识分子（任志强不算，他是商人），也没成功过。这两个不看，那看什么呢？宁高宁说看新闻联播，新闻联播从来都说对了。大家仔细想想是不是，这十年新闻联播说中国形势没错过。为什么呢？中国的经济不是完全的市场经济，中国经济也不是完全的计划经济，如果用一句话说，中国的经济是被管制的市场经济。什么叫被管制，也就是被控制。什么叫被控制，也就是说跟中央工作会议说的是一样，说要防范明年的地方债风险。中央说了就一定能防范得了，因为他是被控制的、被管制的。而防范地方债风险最大的是谁呢？就是中国房地产。李稻葵、陈志武们说的有一个基本前提他们没有说清楚，就是我们中国房地产成交面积终于逐步接近顶点了。这个是值得我们留意的。同时发生的就是城市的分化，三线城市占了销售面积大多数，但是金额却不对等，也就是说城市房价的级差在迅速地拉开，中国房地产城市分化是极其厉害的，已经不能用一句话来说中国房地产的事了。量在不在？在。房地产开发难不难？很难。50个城市占销售金额50%，中国有多少个城市？含县级市共有661个城市。600个城市分另外50个城市剩下来的饼，那有多困难？从一线的地价来看，涨得太凶，开发商招拍挂拿地的利润会很低的。恐怕二线城市是明年的未来，二线城市主导中国房地产明年的走势。三线城市地价虽低，但房价绝对值不高，需求有问题其他刚性成本也下不来。所以说未来中国房地产大家竞争在什么地方？说回归一线，回归得了吗？地价太贵了，30个亿拿一块地都已经很不容易了，可是你哪来30个亿啊。目前一线城市整体地价水平意味着什么呢？大家总说一线城市未来没有问题。有问题，不是消费者的问题，是开发商的问题，是利润率的问题，地价太高了。所以敢说明年二线城市，也就是以省会城市为主导的情况开始出现，一线城市扎堆的现象消减一些。全国住宅的数据都还好，但商业和写字楼，这是有非常大问题的。深圳的写字楼太贵了，写字楼租金没有跟上，如果某些未来能跟上就无所谓。我们做房地产这个时候一定要小心，住宅居住需求就是刚需，何为商业和写字楼的刚需？就是租金。租金没跟上啥都是扯淡。世联本身的一些数据一定是可信的，我们今年突破3000亿这个坎。什么叫3000亿？我们占中国房地产一手楼销售的4.3%。我们占全国4.3%，但是我们去的城市又少，有代理队伍的大概不超过60个，我卖的面积是60个城市里的份额，那就不是4.3%了，那就非常多了，接近10%了。如果在60个城市接近10%的话，我们这个数字是非常有效的，能反映出来这60个城市的真实状况。从年龄段来看，我们看到现在这个年龄段非常有意思，如果中国房地产开发商策划、定位现在还是以50岁以上的人作主导的话，它就必将完蛋。购房者在50岁以上的在市场上已经越来越少，而35岁以下的客户占比约为65%，这个是决定中国房地产户型和策划的未来。当我们最大的成交、最大的年龄段比例在18到25岁的时候，你就知道我们的设计、我们的营销定位的那个主脑人物应该是多大年龄，我今年50，我就说我再也不参加房地产定位讨论，因为我知道我说的一点都不对，我的感觉也是错，因为不是我这种年龄的人买房子。有人说中国房地产小公司没得玩，也不是这样，有的玩，但是在一线城市、二线城市、2.5线、三线、四线玩法、开发模式、制胜原因、主要公司、主要竞争对手不一样了。在这个时候如果中国房地产还走上半场那种不合作、独立开发、机会型，你没什么机会。 比短期的市场波动更重要的是，我们觉得城市开始明显分化。我们说公司在分化，但城市分化可能比公司更加明显。城市分化最基本的根源就在于人口流动、收入分化、产业聚集、服务水准，这些东西使得中国城市大家以为是均等的发展，完全不是，中国的城市开始向两极发展。当你落入一些没有发展潜力的城市陷阱时，你唯一的办法是迅速逃跑，没有别的办法。如果你还在这些城市里面说我的产品好，我的成本低，事实上明年可能你就跑不出来。不是因为你的水平低，实在是因为这些城市它没有市场。我们认为一线城市将是资产的故事，其现金流折现的要求促使一线城市的租金长期持续的上涨。一线城市会不会房价有问题？只要租金持续上涨，时间换空间，一线城市是没有大问题的。但是一线城市的区域也在分化。比如深圳，不同区域分化也是蛮厉害的，取决于政府的规划和政府的公共服务。未来一线城市将是财富和底层保障兼备的城市，这种城市非常有意思，例如纽约，它是财富的集中地，同时也是贫民窟的集中地，这是相辅相成的。一线城市这样一种局面，它并不是中产阶级天堂，中产阶级天堂不在这儿，但是财富的天堂在这儿，资产的天堂在这儿，所以一线城市的开发商逐步进入大资管时代。二三线城市总量大，潜力巨大，分化也严重。具有一定规模的二三线城市会出现什么呢？未来全国661个城市（含县级市）把中产阶级天堂能够划出大概50个左右，这50个左右意味着未来这就是中国房地产开发商的主战场。在美国也一样，比如像西雅图，它是中产阶级天堂，激励经济持续增长和提供更多的工作机会给不同的人群，拥有可持续发展的城市规划和完善的公共空间，提供便利的生活设施和更方便的迁徙方式，可以承担的房价、有吸引力的生活方式和拥有良好的生活环境。　　总的来说，第一，明年房地产市场软着陆；　　第二，行业总成交面积进入中期高位平台，因为消费升级我们认为依然可以维持平台整理。　　第三，50个城市是关注重点，二线城市比一线城市表现更好。　　第四，投资客不会明显增加。　　第五，35岁以下是绝对的需求的主力，占比会持续提升。144平米以上大户型滞销依然不会改变。　　第六，一线城市房价属于资产的故事，现金流折现要求带动租金长期持续上涨。　　第七，二三线城市商业泡沫凸显，价格回调，商业土地进入寒冬。　　第八，利率市场化加速，行业集中度迅速提升。迈入主流开发商的门槛越来越高，追赶龙头的难度越来越大。　　第九，上市开发商财务稳健，加杠杆相对理性，对抗行业周期波动能力提升，销售回款质量比较差、高位加杠杆这些过于激进中小开发商将面临短期偿付危机。　　第十，开发商利润和ROE趋势是下滑的，高地价和资金成本是利润最大杀手，粗放式发展一去不复返，开发商经营、竞争面临严酷的精细化考验。　　最后，房地产服务业进入转型新时代，整个行业将会诞生新的服务的内容。中国房地产到今天，我认为2014年是进入下半场开始的元年。对于房价暴跌的言论，陈劲松回应，“有生之年看不到中国主要二三线城市房价暴跌”。理由是，相较于发达国家与其它发展中国家，中国人口是全国流动的。因此，对于人口净流入的二三线城市来说，需求仍然存在，根本不可能出现20%～30%的跌幅。 陈劲松的论述比我的更前线，更具体。他提到的几个问题值得特别注意：1。中国房地产市场的分化，也就是我说的五级住宅市场。有些城市会成为世界级城市，有些城市以后就会消失。世界级城市内部房地产也在分化。2。商业地产。商业地产比住宅面临的问题更大。3。中国房地产市场的消费主力是年轻人，这值得相当相当注意。尤其是房地产开发和营销。4。50个值得关注的重点城市，50个核心城市的核心地段。这是投资的不二选择。
昨天刚刚在江苏省电力公司的电能服务平台看到一些数据。12年江苏省30.2%的居民用户月平均用电在0-10度，也就是说基本这些房子是空置的
在中国，政府的力量很大，但这不代表基本的经济规律不起作用。价格本质上是由供需决定的。但请注意，房地产市场可不仅买方和卖方两方，还有一个大庄家不可忽视，那就是政府。因此，中国房地产市场实际是三方参与的市场，房价也主要是庄家决定的。回想一下房地产开发成本中有多少被政府拿走了（很多报道中都说政府拿走了60%左右），因此政府是这个市场中的庄家。再具体一点，这个庄家是地方政府。地方政府的主要收入来源是卖地，房价跌了政府的地怎么卖得出去，所以地方政府完全没有让房价下跌的动力。政府一方面宣称土地是稀缺资源，要守住18亿亩红线，另一方面“奇怪的是”从来没出现过无地可卖的情况。可以几乎无限量供应的商品，还具有稀缺性吗，还具有高价值吗？有人可能会反驳说地段具有稀缺性。但这种反驳有偷换概念的嫌疑，地段决定了土地的单价，而稀缺性指的是土地的数量。因此，我们可以想想是谁在哄抬地价。一线城市之外的其他地区，大量的空置房证明了很多城市的土地已经供过于求。地方政府的收入来源已经面临一定压力，营改增又使地方税收雪上加霜。一线城市由于人口持续流入，继续卖地暂时不成问题。在目前地方政府无法开辟其他收入来源的情况下，卖地仍然是地方政府的首要选择。再来看看为了继续卖地，政府做了哪些努力：鼓吹城镇化，农村土地确权，建设城市群（比如前几天再次大热的京津冀一体化），征收营业税个税等限制二手房交易，自主性商品房等。以自住型商品房为例，北京政府将约45万所谓“刚需”从二手房市场中吸引了出来（这45万人都等着郊区的新盘，又可以卖不少地了）。可以预见，在一两年内，大部分城市土地供过于求的状况会继续恶化。别忘了，还有大笔的持续增加的地方债没还呢。但再强的胳膊恐怕也拗不过市场的大腿。庄家也知道这一点，办法是开源节流。节流影响GDP，那就只剩开源了。可地方政府想要开源谈何容易，营业税没了，地方债的渠道也不通畅。好在中央政府收回了一些如养老之类的事权，但中央政府也不可能把大把的税收再返给地方，而且中央政府有进一步收拢财权的倾向，还是要给地方找到自给自足的通道。从目前看，房产税最有可能成为地方政府开源的渠道。有人可能又说了，现在房产税那点比例还不够政府塞牙缝的。可你别忘了，政府目前的主要目标还是卖地，而且让更多的人持有房产才便于日后收房产税嘛。再想想政府为收房产税做了哪些准备：房产税试点，2016年不动产登记全国联网，还有实施了多年的导致越调越涨的限购、二手房营业税个税等限制二手房交易的政策，还有各种明着不让你买房暗着鼓励你买房的各种措施。不要认为现在的房产税不值一提就代表以后的房产税也是隔靴搔痒。说了这么多，总结一下就是大庄家出于自身原因不可能现在退出，因此房价暴跌的可能性不大，近期如果跌到一定程度庄家肯定会出手救市。但一线城市之外的其他城市房价波动性下跌已经是大势所趋：80年代生育高峰出生的人已经逐步过了结婚生子的高峰；房价不断上涨已经迫使大量需求提前入市；近些年大拆迁运动催生的大量回迁房也逐步过了五年的限售期；政府在加大保障性住房的力度；经济不景气，没有就业支持的城镇化都是空谈；目前的大政策是鼓励实业，流向房地产的资金也会逐步减少。一线城市的房价抗跌能力相对强一些，主要是因为人口仍在持续流入，以及人们对于一线城市坚挺的信念。但在全国房价普遍下跌的环境下，一线城市也不可能独善其身，只是降价潮会滞后一些。事实上，目前一线城市的房价已经高出二线城市太多，完全可以理解为有更大的降价空间。因此，我预测2014年到2016年房价的总体趋势是阶段性下跌，中间很可能伴随着地方政府的救市，软着陆之后紧跟着的可能是力度更大的房产税或者其他有助于地方政府开源的措施。
我虽然不懂房市，但是炒过两年股，懂点股市。我觉得大家应该以股市为鉴。我想提醒大家的是，不要相信政府能战胜经济规律。其实我一直觉得，我国政府可以“通过改革来助力经济发展”，开启一个上涨的时代，但是绝对没有能力“阻挡经济危机的到来”。前者是因为我们以前管制太多，稍微松绑就能激发发展动力。但是后者是日积月累的结果，所谓“积重难返”说的就是这种事情。如果政府真的有能力托住中国的楼市的话，那就完全应该有能力托住股市。可是事实大家都看到了，股市深跌60%，到现在还是半死不活。股市崩盘对中国经济的影响也不可小觑，当时很多人都说政府肯定救得了。可事实是，在规律面前，政府无能为力！PS：我并没有说房价会跌，我只是想提醒那些寄希望于政府托住楼市的人---政府还真不是万能的！
首先，社会主流思想一定是认为房价一定上扬，至于上涨到一个什么度也是众说纷纭，毫无疑问。
很多人都说，"银行不可能让房价下跌，因为那是赔银行的钱。"，你要真觉得银行也这么想，那真是谁都可以去开银行了。银行的盈利模式早就不是那么单一了，打个简单的比方，你说美国欠美联储多少个万亿，美联储指望你还么？根本不指望，人家要的只是掌控你的经济决策权！资本主义盈利模式不管怎么变化多端，改不了的就是他剪羊毛的模式。
话题有点扯远了，再说回来，历史上并不是没有过此类事件，上世纪80年代末期的日本，GDP接近美国总量80%，东京总地价超过美国总和，日本民众自信心爆棚，认为成为世界第一超级大国指日可待，大和民族一统千秋。有一个事实，当时的日本也是在美国的忽悠下持有巨大额度的美元储备(理由自然是巩固美元国际货币的地位，以此来获得美国市场的欢心)。结果呢，90年代初美国一颗金融原子弹扔到了东京头上，大量国际热钱流出，大量国际金融投资者急流勇退，日本当时的实业经济又跟不上，直接结果就是股市直泄几万点，房产泡沫彻底爆炸，日本国民陷入了二战失败之后的最低谷。估计说到这儿，有人会因为我拿日本来比喻现在的中国有失妥当，那好，这个比方就到此为止。列一些我知道的数据。我本人在国外呆了有一些年了，所以对世界上各国房价有一定的了解，比方说美国，欧洲，大洋洲等。欧洲，我一个富二代同学，在伦敦剑桥附近买了套投资房，独栋小别墅，外加大花园。12年初买的，占地800平米，当时Auction买了95万磅，算你现在升值到100，也就是1000万人民币的样子。美国迈阿密北区离CBD 8公里，4卧的House，人民币700万。澳洲墨尔本，东南区，10公里左右的学区房，4卧的House，Auction到420几万人民币。好了，细细想想北京上海杭州深圳的房价吧，不多缀述。简单总结一下，其实房价走势和股票走势是一个道理，都是多方博弈的结果。当年沪市6000点的时候所有人都相信会冲到10000点，结果就狂跌多年抬不起个头。资本家捞金的方法其实说白了也很简单，就是在大多数人认为会涨的时候，他们就先买空再做空，这里外里就挣了一大笔，等到大多数投资者都赔的血本无归要退出的时候，他们再抄底大笔买进，又狂赚一笔。这个道理其实说白了大家都懂，只是大多数人不愿意仔细思索其中的细节以及奥妙而已。最后补充一点我这些年漂泊的感受，房子呢是你家庭的一个港湾。如果你买了投资房的话，那就要考虑投资回报率的问题，要是碰上房价阴跌，你的几百万还不如存银行吃利息对不对。连余额宝都有6%的利息了。但是如果是自己住的话，那么房价就算不涨又如何，它能给你温暖，给你安心，让你不会感觉到寄人篱下，让你感觉到居无定所，然后无论何时何地，只要你需要，那都是你心灵独有的避风港。
买与不买只有一个标准“会不会使自己更幸福”，无关乎房价；什么时候买自己最幸福？每个人的看法都不一样。算好自己的帐。-----------------------------------------------华丽分界线-----------------------------------------------------------------------顶涨的八成有房贷，顶跌的八成让房价伤透了心。其实大家都是老百姓，老百姓挣钱不容易，莫让自己成了投机者的卖身奴，所以三思后行。有钱有关系的人早就买了房，而且买了很多，现在房价居高不下，已涨无可涨了，所以利益集团需要揠苗助长忽悠百姓来接盘。老百姓最好忍一忍，再难缠的丈母娘，这个时候也要争取搞定，争取暂缓买房计划。利益集团包含哪些人，大家心里都懂，看言论时先分清楚是谁。另外，相信自己的眼睛，有机会出去旅行四处看看就清楚泡沫有多大。-----------------------------------------------华丽分界线------------------------------------------------------------------------不管你在几线城市，建议你稍安勿躁，静观其变是你现在的最佳选择。所谓的”刚需“和”房价不会降论“，”城镇化远没有完成”这些论调都是既得利益集团编造给百姓听的接盘洗脑术，一一反驳如下：1：刚需论。商品房怎么可能是刚需？商品房的性质本身就类似60万以上的轿车对于普通家庭一样的属性，交通才是刚需，买车不是，更何况60万以上的。不买车你就不能出行了？不能上班了？对房子，居住是刚需，买房不是刚需。到处是卖房的广告，所谓的刚需就是被炒作出来的一个概念，对你不停的洗脑，让你自己也觉得没房子就不能结婚。对于一个愿意嫁给房子也不看好你的未来的女人，男人们也应该多想想了。2：房价不会跌论。而且稍有经济学常识的人都知道不会有只涨不跌的商品，更何况举全国之力，数万家房企，数十年的时间在生产的一种商品。坐高铁的时候往窗外看看，成片的林立的高楼，都还是框框的.....某些官员说三四线城市的房价是成本价，不会再低。只能说没有经济学常识。价值决定价格，供需决定价格走势，这里没半点提到成本的。否则资本主义经济危机时期就不会有那么多赔本出货保命的案例了。更有人说长期看房价是涨的，我只能呵呵了。2008年金融风暴前我也会说长期看股市也是涨的。尼玛20年长期看，你一辈子有几个20年，真会自我安慰啊~~3：再说城镇化。中国目前城镇化率55%，远低于发达国家85%以上的水平，从而得出房价还有上涨空间的结论，更是胡扯，蒙骗抢金大妈的论调。别忘了，中国城镇化的是从8亿农民的起点上开始的，而且中国的计划生育导致的人口年龄结构决定了中国已经步入老龄社会，已城镇化的55%绝大部分是青壮年，还有在城市生存能力的人，未城镇化化的人口普遍年龄大，文化层次低，而且城镇化不是简单在城里买个房就算完成了的，还涉及到就业。在一线城市打工，回去二线三线城市买房，本身就会造成二三线城市大量房子空置，买了也不会住，因为那里没有就业机会，一线城市房子则导致租售比惊人（有很多就业机会，但是房价太高实在买不起，只能租。北京即使大量出租房的情况下，也有惊人的空置率，真不知道北京到底造了多少房子），造成虚假的繁荣。所以中国的城镇化有中国的特点，中国是未未城镇化，先老年化，就业跟不上城镇化的步伐。另外，提“城镇化支撑房价的人”决口不提的一点是国外城镇化率55%的时候“收入房价比"可远远没像我们现在这样离谱，也没有像我们这样已经大张旗鼓的盖了十年的房子。4：其他方面，开征房产税几年后几乎是100%会发生的事情，以现在的房价和租金回报率（按照现在的房价，一套500万的房产在北京每年的租金回报率不足3%，一般的基金年回报率都7%以上），所以只有傻子才会继续持有房产做投资。
大胆预言，10年过后，中国最不值钱的就是房子，最烫手山芋的资产就是房子。再说点眼见为实的事情，上上周坐高铁路过郑州东站，一眼望不到边的高楼大厦，那架势比浦东逊不了多少。有路过的人可以眼见为实。这就是中国房地产泡沫的缩影。更可怕，更真实的是更小的缩影也在我家乡的小县城上演，我相信全国各地都在上演。房地产绑架中国不是危言耸听。-------------------------------华丽分界线-日补充--------------------------------------------------------春节火车旅行了不下3000公里，沿途大大小小的城市不下60座。眼见为实，不管小城大城，只要是成排林立的新楼，连窗户都没有的，只见窗户没见有空调，窗帘等任何能证明有人居住的楼不计其数。这些楼只要开盘3年以上的，基本都售罄。有什么能力让这些楼在短短未来几年内都住上人？？我们的城市就业准备好了吗？人民的存款准备好了吗？再想想房子都卖给谁了？我认识的一个老乡，算起来还是远房亲戚，做点小买卖，家里一套老房子拆迁陪了100多万，就靠这笔钱，08年到12年先后弄了6套房，现在仍有4套在手。这是身边的事情。我想我们每个人身边都会有这样的鲜活实例吧。这是个人炒房者的缩影，这群人人均持空置房量不大，一般1-2套，多点的也就3-5套，但是人数众多。再想想神木县的房姐，广东某某村的房叔，中国可有2000多个县，百万人口的城市不下百个，富豪，官员就更多了。每个县出几个房姐房叔，温州炒房团，富豪，关源，企业主......这群人胃口大，整栋的拿楼的都有，而且人数也不算少。神木房姐在北京42套，神木绝不仅一个房姐在北京。全国有多少个神木？再加上每个城市老城区拆迁的原住民们，几乎都是每家每户至少两套房产，由于拆迁户数量非常巨大，这部分房产也不可忽视。想想那些成片拆掉的旧楼吧，拆的时候都是要加倍的赔的。这下你知道房为什么都卖出去了吧，都在哪些人手里了吧，为啥哪些房子都空着没人住？就是因为上述三类人手上有大量的空置房源。因为所有这些人他们持房的理由只有一个，坐等升值！我不想妄测这几类人手里有多少空置的房子，只是想说明房地产市场的泡沫真真实实的存在着。让我回想起股市07年6000点的疯狂跟现在何其的相似。当时股市只涨不迭的论调言犹在耳。最终历史为证。给跟我一样的打工仔一个忠告：1：假如你11年之前买了房，那么恭喜你！不管你有意无意，你其实已经赶上人生一辈子难得一两次的大潮流，做了一回弄潮儿。12年至今已买的，至少不亏。所以已买的自住的就别纠结房价了，安心住就行。如果手上有投资房产的，现在是最好的脱手时机。地卖的差不多了，往后房子肯定要成为国家的纳税税源。2：假如你现在还没房，看惯了这么多年房价的只涨不迭，准备拿老婆本儿赌一把房价继续涨的时候，那么我奉劝你三思。当然，如果你属于用闲钱买房，或者是那种不买房老婆就变别人了的，那就另当别论。指望现在买房还能升值的，建议你另寻它途。
我是勤劳的搬运工。日前，万科副总裁毛大庆在建策沙龙上的发言传出，其中称全国房地产市场分化，引发舆论关注。　　发言全文广泛流传开后，@蓝鲸财经记者工作平台微博称，“毛大庆(楼盘)手机关机，和他手下人核实过。确认。”@易鹏在其微信朋友圈表示，当面向毛大庆本人核实，毛否认是自己的发言。但至现在毛大庆未自己公开承认或否认。　　建策沙龙主任人发布微博，对沙龙发言外泄并遭到曲解表示愤怒，间接确认了这一发言稿的真实性。陈淮微博称：“网传万科毛总一个内部沙龙发言，这会恰为我主持。我印象，毛总所讲关键点，一是市场价格是有敏感点的，二是不同城市出现分化，三是有些城市盲目扩张。并无超出近期市场议论的夸张之语。既然有参与者不珍惜此交流机会，再不会有这沙龙了！”万科副总裁毛大庆在建策沙龙上的发言全文如下：万科副总毛大庆内部发言：不要幻想房价持续上涨 今年的市场。和万科一样，在座的各位对今年一季度以来的市场，觉得都比较复杂，先坦率的谈个人对市场的分析。去年年末的时候，我有过一次访谈，曾经谈到，2013-14年间，市场可能会有一个比较大的分化。我个人曾在多个会上谈过，从现在重点关注的50个城市看，已明显出现分化的特征，这50个城市从13年底—14年初，出现了两个情况：一个是以二线城市为代表的，出现了较为明显的特征：由于土地供应过多，带来了对未来市场去化能力的或销售能力的透支，这些城市比较明显的代表，就是沈阳，有明显性的代表，一些三线城市就不举了，比如：营口、鞍山、唐山之类的。像沈阳这样的城市大概有30来个(在50个城市里面)，基本由于市场供应过量带来的影响；二是还有一些城市，以北京为代表，就是市场还在，需求也还挺多，但是他的波动在于土地的价格在过去的一年里由于上涨的过快，我们以斜率来表示，13年斜率非常的斜，是过去好几年的斜率总和，带来了对市场价格上涨空间的透支，所以基本上两类城市都出现了透支的情况；造就了今年1季度，再加上国家对于银行(行情 专区)的贷款、政策的收紧，这三点(两个透支加一个收紧)，使得今年我们普遍意义的市场出现了比较消极、比较观望、悲观的的这样一个状态，可能这样一个情况可以涵盖大多数的城市。 辅助一个扰动因子，就是反腐败，作为我们开发商讲，反腐败对高端楼盘影响，事实上还是很大的。反腐败对于高端盘的影响，不是少了一批腐败官员，而是一批跟这个事直接或间接相连的包括产业、人、以及一批人对于持有高端楼盘的疑惑心理。各个城市不一样，比如山西省，我们也关注了星河湾这个项目，他影响到了煤炭整个行业。我们万科在北京的高端楼盘，过去的三周，仅接待检察院、纪检委，就多达14-15次，我们从一个楼盘配合调查的之密集，其他开发商更贵的楼盘更不敢想想是什么情况。所以，起码在近期的一段时间内，反腐败对房地产还是挺明显的一个扰动因子。 同时，在北京的二手房交易市场，更加的感受到由于廉政所带来的影响，比如和我爱我家、链家这两家主流的二手房门店进行沟通后，得到这么一个数据，尤其以链家为主，他们的单门店的单日挂单量从原来的5套房子，急剧增长到10-12套房子，而且好多挂单的单主，要求他们尽快销售，给予大幅优惠，甚至于腰斩售价，可见这房子都不知道怎么来的，比如：其中以某省某地级市公安局局长在北京销售的房子(此人已经进去了)，在北京市场中介，找了44家门店挂他的房子，他在北京的房子数量，大概在1-2栋楼，帮他挂的人有他的手下、老婆、二奶等，挂的时候不计成本，玩命甩。甩带来的后果是二手房的销售严重的减缓，这个情况大家可以到门店看看(我本人在13年也在卖一套房子，100平米的房子，就卖不掉，现在是越等越卖不掉，经纪人
第 2 页 共 2 页 让我降价，我告诉经纪人，我是以成本价卖的，都没计算利息，结局就是我不卖了，收租金)； 北京还有一个更复杂的因子：自住商品房，自住商品房的供应，对于一批刚需的买主，给了他们以比较便宜的价格，能买到房子的一种期房，但事实上这种期望也挺虚幻的，他的供应量很有限，北京金隅嘉业，在北京有比较好的两个地方，大概5000套房子，现在还没开始销售，排队的申请者，剔除重复的，5000套房子，申请的家庭数量在25万；不剔除重复的，申请的家庭数量在45万。因此北京的市场是有的，着急买房子的人是大把在，但是这些人已经构不成对于高端楼盘的支撑。这是我想表达的观点，市场中90%以上还是刚性需求，他们的临界点特别敏感。前段时间万科在北京卖的房子(住总万科联合开发的万科橙项目，2.2万每平)，在市场上引起轩然大波，这个项目是被建委要求价格合理一点，低一点，万科提出有股东、合作伙伴，是否可以不卖，但建委仍然要求卖，要求我们起带头作用。低价卖了以后，记者写了很多文章，要崩盘了，万科要带头降价了，以至于现任中央某常委的儿子从美国打电话给我，问我是不是北京的房子真的要跌了，我说政府让我干的，你还问我。情况就是4小时卖光。卖光的状态：房价几乎就和北京的自住商品房一样。 但是我们测试过，如果放在我们另一个楼盘，价格卖到2.8-2.9万，购房者人数立刻下降，卖到3万，更明显；所以可见现在市场的价格承受空间和区间是非常明确的。我们有一个建委批了的3.6万每平的项目，在北京的亦庄，开盘后卖了40%，后面的量就走得很慢很慢了，大家能看出，2.2万的项目，4销售卖光，3.6万的项目很慢。 目前就是北京和上海的情况好点，包括广州和深圳以及其他城市，市场都不好。我简单的以数字说明：我们检测的24个重点城市成交金额的变化，年的1、2、3月份，同比下滑：1月份13%，2月份21%，3月份30%，至于4月，我们认为好不到哪去。24个重点城市的存消比的变化也是相当大，当然银行的封控、客户观望情绪加重了这种变化。 还有几个比较重要的数据，我们分为1000亿级的城市，分为：北京、天津、沈阳、青岛，1000亿级的城市商品房的供应面积，同比下降，北京是23%(好多企业现在是不卖，政府不批还限价)；天津上涨环比106%，同比上涨8%；沈阳上涨205%，同比上涨78% 商品房的成交金额来看，总金额，北京同比下降37%，天津下降35%，青岛下降45%，大连下降40%，济南下降43%，太原下降66%，都有明显的下降；批售比，大量的城市都是大于1的，北京是1.2，青岛是1.9，烟台1.4，这些数据看来都是在恶化的状态上。 我们同时也看了商品房的上市，对比土地的成交面积来看，如果小于1，就说明大量成交入地，但还没入市，像天津、沈阳、青岛、大连等等，全部小于1，就证明了土地淤积在开发商手 第 3 页 共 3 页 里的量还是挺大的，但是这些城市的商品房的批售比是什么情况呢，大于1的话，说明已上市的部分已经开始积压，比如天津，商品房上市对比土地成交是0.65，但是商品房的批售比已经到了1.48，说明了地还没完全上市，但是批售的房子已经开始积压了； 我们再看溢价房价差，我们判断，如果小于5000元，就很难有盈利空间，我们列举了十几个城市，这里面只有北京是10824元，天津是8419元，沈阳4847元，青岛7000元，大连8000元，济南6000元，常春5000元，唐山4800元，鞍山4900元，抚顺3500元。 3年新增库存的存消比，多数城市，仅新增的库存就已达到足以销售1年以上，3年库存的存消比，比较严重的，如：天津17，沈阳7，青岛16，烟台38，鞍山20，唐山22等等；唐山是个比较鲜明的例子，万科和华润，在唐山是属于比较大的，好歹很多企业没进去，进去的都陷进去了，唐山是河北省GDP第一的城市，比石家庄还要高不少，3年多的城市建设导入人口几乎没有增长，城市的基本产业结构就是钢铁、煤炭、水泥、陶瓷，这些企业绝大多数是政府垄断和国有，少有的几个大矿也是和政府勾着，调查唐山的有钱人很多，但是再看，发现有钱人不在唐山买房，基本上都在北京买房。重点中学也没有，三甲医院就2个，是一个很传统的北方城市经济结构，政府垄断的经济体，民营资本和民营企业几乎都没有发展起来，再加上搞环保，要推到各种炉子，万科在唐山已转不动了，停止状态。这样的城市在国内不在少数，加上政府玩命的卖地，基本上只有卖地是政府财政的唯一来源，在此情况下，这些城市的销售、这半年以来，基本是处于急剧恶化的速度状态。 现在库存的问题事实上是挺尖锐的，万科也做了统计，与往年的3月去化加快不同，27个主要的城市中，多数的存消比在上涨，21个城市超过12个月，9个城市超过24个月，比如：广深区域、上海区域、北京区域、成都区域来看，深圳存消比29个月，长沙24个月(我们是以平均21个月为一个风险警戒线，但每个公司的看法不同，万科对自己公司的管理，万科是按照每个公司资金来源的成本和我们基本对我们股东的收益率进行倒算，我们对于一个城市的存消比到了多少以后可以忍受，高过以后就有危险了，每个公司算法和衡量不同，无锡在上海区域中，57个月，很严重，宁波36个月，杭州33个月，上海33个月，天津39个月，唐山28个月(唐山加起来，已超过100个月，28个月是城区里)，沈阳23个月，西安30个月，郑州23个月。 总的状况，商品房的环比供应在大幅上涨，但成交的反弹乏力，库存总量增加，绝大部分城市的存消比在上升，没有真正感受到小阳春的味道。一线城市的土地成交，除了北京、上海少有的几个地方之外，其他城市土地成交已经进入到一个下行通道里了，是比较明显的。只有让人非常难以理解的是北京，有市场的保险(行情 专区)性，但事实上，昨天下午指恒大地产子公司北 第 4 页 共 4 页 京正浩置业有限公司以41.6亿元总价，配建3.68万平方米自住房和1.57万平方米限价房的条件拿下大兴区黄村地块，溢价率高达179.95%。，同日出让的北京市大兴区黄村镇等地块C2商业金融用地，并没有进行现场竞价，被万科和首开联合体以7.63亿元的网上最高报价拿下，溢价率仅为0.53%。楼面价为8048.85元/平方米，远低于恒大获得的黄村地块。)，两块地一街之隔，不知道恒大如何卖；但由于每一快地出来，都有一个这样的企业出来挑头，使得北京市场勾勒出的状态就是：价格还在飞快上涨。但是看现在拍卖土地的结构，参与结构已发生重大变化，原来是上市公司、大公司和央企以及一群名企在一起竞争，竞争力很实，都在举牌。 但现在情况不同，现在基本报名企业数量已经急剧衰减，但是总有这样的企业，别人都不举了，他们还在举，一直争到最后，每次都能冒出这样的一对冤家，到最后，甭管这两个企业怎么举的，但是价格就很高，所以总体看起来，从投标、报名到拿地，事实上有这严重的衰减，像北京市比较成熟的一些长时间在北京开发的企业，比方最早的首创、城建、住总、万科等等，目前基本处于相对来讲比较温和的状态。 目前可以说除了这些城市外，整个都在下行当中，政策的强调现在在转型，从强行政干预转向向分类调控管理，弱化行政管理，回归市场，在回归市场的途中，信贷持续收紧，加上宏观经济的下行风险，导致了市场的信心不足，是现在比较明显的现象。 今年的银行特别有意思，我在一季度密集度摆放了20多个行长，和他们聊，到底银行怎么着，发现今年的银行基本上没任务，一季度房贷没任务，以前都是有任务的，但今年没有，今年是上面给银行签一块份额，银行能放则放，不能放则不放，放不出也没人怪你，这是今年比较怪的现象；第二，像大家都有不知道的时候有中国银行、工商银行、交通银行(行情 股吧 买卖点)、中信银行，这些银行里面都成立了一个部门，这个部门里面的人是从市场上找过来的并且做过房地产开发的人，到这以后，他们开始分析，比如：北京的中信银行就开始分析：最近拿了20块地，他们要追踪哪些项目去房贷，他们的目标要瞄准哪些项目去房贷，以前像以前北京银行(行情 股吧 买卖点)的一个分行，直接放就没错，但现在是一块一块的分析，比如为什么这块地他3万，你8千(暗指万科和恒大的项目一路之隔)，然后说这个项目列入黑名单风险，就是他们在银行里的人去分析房贷，说明第一：银行在用市场化的眼光开始审视项目了，但是现在他在分析，思想有点像信托；第二个说明他们放贷没有任务，没有任务之后，他们想放点好的，他都挑。 关于负债率，万科最近也在研究，据东方证券分析，2012年开发类的房地产企业净负债率是65%，龙头企业的平均负债率是43%，那么现金比例普遍都偏低；负债率，从过去1年来看，大城市的开发商，尤其土地价格高的城市的开发商，负债率有非常严重的上涨现象。比如像北京拿地比较猛的，像泰和，负债率很高了；另外这些企业拿地还有一个打法，就是拿到贵的地以后，去找金主去借钱，这些钱借来，用股权制抵押，有若干个项目已经到了实际拿地开发企业的真实股权已经降到了只占几的地步，大量的股权已经在金主的手里了。但金主的钱好多都很贵、很高，因此这些项目能不能经得住销售缓慢的考验是未来一个很大的问题。 因此，有一个结论，宏观大调控，2014年对房地产市场，确实有较大的变化，政府2014年以来，想法也很多，稳增长压力很大，贷款偏紧、融资成本上升，整个中国经济在艰难中复苏，实际上也带有不确定性，那么另外一个，过去1年多，土地的放量，尤其像北京、上海自住商品房用地的上市，引发客户短期对市场的观望，形成了一种虚拟供应的形象。使得短期内刚性需求都爬在自住房商品上了，不动了，也是一个特征，但是从北京、上海目前来看，供需矛盾仍然没有马上得到缓解，刚性需求的需求量还是很大的。在此也说下万科对北京市场到今年年底和明年年初的一个判断：因为我也参与了市政府的一些会，大致到2014年年底、2015年年初，也就是2013年拿地的这些都比较贵的土地，都会要上市的时候，北京大概会出现42个楼面地价5万-12万之间的楼盘，这40多个楼盘分布的位置，那里都有，但是有一个现象，基本上没一个在5环路里边的，套数依据容积率估算，大致在4万-5万套数之间，但这里面还不包括商改住，如果恒大最近拿的这块地要商改住的话，还有一大批房子要入市，因为北京在2013年卖的地，已经有一半以上不是住宅用地了，是商业用地，但这些拿了商业地块的企业，基本上没什么想做商业，都在想商改住，如果这样，就要再加上一批住宅入市，而且这些商改住的楼面价不比住宅低，所以，在2014年年底，北京，将会有一批以4-5万元的房子，非常有代表行，是否是主流，还不敢说。这些价格区间的房子，将成为一个相当大的一批量出现在市场上。 我对这批房子，我本人是持一个相对悲观的态度，因为我觉得，北京取消限购，几乎无望，继习大来了以后，亲自制定了北京未来的发展方向，基本上对北京是一个严厉的限制政策，我不认为在未来的3-5年内，北京有可能取消限购；如果不能够取消限购，再加上这么多房子涌向市场，再加上反腐败，我作为一个从业人士，是非常看重的。现在北京市年情好的时候，一年7-8万套，加上二手房，13-14万套，大约就是20万套，这样的一个稳定数字。因此，如果突然间在这个市场中跑进来5万多套都是5万元左右的房子，我不知道这个刚需是什么人，刚到楼面地价都是5万的人，我觉得我自己都不刚(指毛大庆本人)，不知道谁还那么刚，在做的有多少人觉得5万元的价格很容易(会场有很多人都笑)，我个人认为万科的职工，在房地产圈里，收入还算可以，我看也没有什么人能买得起这样的房子，以上是市场目前的分析。 下面是我的另一个观点，对于中国房地产未来，还是有一些值得我们小心的地方，观点之一： 第 6 页 共 6 页 住房供应是不是还严重不足，过去一年多，我们一直在研究，对于这个问题，发达国家有一个数字，稳定城市的房地产市场在户均1.1套，人均1.1间，就说明这个市场比较稳定。这个户均和人均，不是指城市人口的人均，是指常住人口的人均。以这样的均法来看，北京显然还是不足的，但很多城市，把现在的库存都算上，事实上已经很足了，这是一个值得观察的数据。那么这个数据用什么尺子来量呢，我们现在有一个尺子，叫城市的年千人套数，它代表住宅水平和推断市场供应容量，它是国际上用来衡量的一个重要指标(会场没有一家企业用此尺子衡量). 在此给大家分下：中国千人建设套数，按照竣工口径来看，年，我们全社会住房竣工面积，年均18.5亿平方，折合每年平均建设1627万套，千人的建设套数为12.1套；同期住房人均面积均值为9.05亿平方米，折合套数801万套，千人的套数为12，按照竣工口径来看，近几年中国的千人套数相当于其他国家的峰值水平，已经触顶，但尚可接受，这个结论忽略两个未考虑因素：一个我国目前的竣工远远低于开工，大量的违章建房、单位建房、小产权房、私人建房并没有统计在数据之内，我们看了主要国家的经历，美国、加拿大、德国、澳大利亚、英国、日本、韩国、瑞典，即使在城市化的高度进程之中或者全球房地产最高景气年代，除了韩国、日本以外，一般没有超过12的，所有国家都没有超过14；按照商品房开工口径来看，中国千人建设套数本世纪以来，其实在不断攀升，从世纪初的5(2000年的5)到2011年已经突破20，近年来的保障房，如果加在一起计算，年开工均在千万套左右，仍然不考虑在建的违章建房、单位建房、小产权房、私人建房等等，2011年中国的千人建设套数，已经达到了35套，这是人类历史上从未出现过的高端，说明我们的建设量和未来的再投资源从量上讲，是相当不少的。 从分城市类型来看，一线城市相对来讲还比较合理，在10-15相对较合理的水平；三、四线城市的趋势和全国的均速比较类似，问题最大的，其实是在二线城市，到了2011年，仅仅商品住房的千人开工套数，已经达到了30，是比较严峻的局面。我们将城市做了一个列表，比较严重的有呼和浩特，近3年的平均数已经达到了70，沈阳为49，西安为38，贵阳为37等都是名列前茅的城市，二线城市排前10为的合肥、贵阳、重庆、长春、大连、昆明；商品住房千人开工套数26个三、四线城市中2006年只有一半高于15，到了2012年和近3年平均，几乎全部高于15，除了佛山、泉州、温州没超过15以外，其他全部高过15，其中最恐怖的一个城市叫营口，千人开工套数疯狂增长，近3年平均平均高达93.3，已经到了不可理喻的程度。所以从自主的角度看，如果房子不炒，不以炒房子、倒腾房子为目的的话，全国住房供应不足的情况，其实从2009年内已经开始出现拐点，那么过去3年，中国住房已经创造了人类历史上的高位。对于能够吸引新投资移民和外来移民的城市，商品住房千人年开工套数在20----25仍然是安全的，一 第 7 页 共 7 页 线城市在本世纪初普遍处于这个水平，个别二线城市长期超过30乃至40，不能不引起高度警惕，二线城市的透支程度是最值得关注的，可能会超过三、四线城市，但是三、四线城市的吸引能力和投资能力不足，导向能力不如二线城市，以上是几个要点。 总的来说，中国商品房新开工已经达到极限，未来仍然能保持增长的城市主要是东部城市带中的一些三、四线城市，我们认为他的增长性还有潜力。至于住房的价格是否还有上涨的空间，对于库存比例很高、积压很高的城市来说，近几年根本看不到有上涨的可能性，除非国家再出台几万亿。从一线城市来看，全世界的房价，城市中心房价中位数排在前10位的香港、新加坡、伦敦、台北、悉尼、纽约、东京、北京、慕尼黑、首尔、上海、莫斯科，北京和上海已经进入了世界前茅，甚至于北京和上海的部分房价已经超越了东京和纽约。我们这次在美国看，实际上美国的房子还是挺合算的，东京的房子均价大概在6-7万人民币。 再看土地总价值，是监测不动产泡沫的一个重要指标，随着地价的大幅上涨，我们看日本在房地产泡沫以前，其实他的土地总价值占GDP的一个比例关系，我们进了分析，1990年，东京土地的价值是4.1万亿美元(土地价值计算有公式)，与美国全国的土地价值相当，大约占美国同期GDP的63.3%；1997年香港的土地价值在5.7万亿美元，约占美国同期GDP的66.3%；2012年北京土地的价值约为10万亿美元，占美国同期GDP的61.6%，所以这是一个非常可怕的数字。 至于房价的收入比，都不用说，中国都不属于低的。所以从很多角度上看，中国房价在短时间内存在大幅上涨空间的理由是不充分的，相反有很多数据表明，2013年中国房地产市场存在和日本、香港泡沫化类似的特征；那么从房价收入比、房价租金比的数据来看，北京、上海的攀升速度已经达到或接近日东京、香港泡沫化时期的水平。因为房地产是一个非常明显的周期性行业，发达经济体历史上发生过的事情，很可能在中国的未来重现，有必要了解他们在发生泡沫化时期数据之间的逻辑关系，便于我们来规避我们可能出现的情况。 最后我想说经济大背景和房地产行业的关系、以及和人口结构化值得关注的观点，一个习和李，现在采取的经济解决方案的态度，我个人认为从政治改革和经济措施两点上讲，他们使出来的手段和前10年甚至更前些年的手段相比，可能有一个根本的告别，或者根本的切断。这很明显的，无论从腐败问题的态度，到对于经济措施手法的变化，基本上都是一个告别的态度，不能说决裂，但起码是切断关系的态度，这个态度是明显的，或者说已经明确的表达出来。意思就是说过去的10多年或者再长一点时间，经济手段基本上以M2或货币刺激为主导的手段，这个手段加上我们没有在创新领域或者投资引导上加以正确的引导，使得大量的货币都回到了土地和房地产中，当然包括基础建设投资和固定资产投资，但是这些等等的东西都是不为未来创造价值的行 第 8 页 共 8 页 业，都是一时快乐的行业，这个状态，我想我们所有房地产行业从业者，我们享受了过去这样的快乐，但是不代表对国家就是健康的，个人是这么考虑问题的。这样的一个状态下的中国，大家都是迷迷糊糊的，像吃了这个毒品之后的状态，当然都是吃上了瘾戒不掉了，所以就不断刺激，就不断弄钱，不断弄钱，就不断弄土地财政。这有一个特别怪异的现象，这样的一个情况，银行还高利润，这实际上经济有很多很多潜在的泡沫在里面，要和这个事情告别，采取一个纪律性的、有制约的金融手段，还是一个放纵的金融措施，对此，我们有大量的经济学家，说国家还有很大的基础建设投资，以这个来告诉大家GDP还有强大的动力，但实际上毛病就出在国家一直对固定资产和基础设施大力度的投资，但事实上远远没有支撑创造性企业、民营企业和中小企业的发展，对于社会投资的效率来说，这种投资的效率是最差的；对于国有企业、垄断企业，对于这种固定资产投资的投资，是最产生不了对未来的创收作用，如果你对民营企业、自主创新企业进行投资的话，那完全是另外一个局面，这些行业会自己找到他未来的生存空间，它的创造力很强，所以，是不是这一代人要在这一点上采取坚决果断的措施，今天只能看见他在收紧，在挤泡沫，但还看不出来他在什么上面去鼓励和发展，所以，这个还是一个尾号。 第二个就是中国现在面临一个很着急的问题，就是我们人口结构迅速的迅速变化，过去1年多，我们做了一个和万科以及房地产行业貌似没什么关系的研究，我们接了一个课题，我们7个博士，接了一个课题，给中央某个机关，在十八界三中全会前面快1年的时候，研究中国的人口结构变化问题，这个7个人是7个行业的，分别作了7个报告，最后汇总在一起，最后让我得到了挺一个惊心动魄的数字，在此分享几个数，一个是在年间，我们国家60岁以上的人口会达到3.9---4.4亿，我们取大数4亿，60岁以上人口，大约会在2033年左右会出现，加上2.7亿被抚养的人口，也就是大数6.7亿被抚养的人口，这个时候的中国，将真正接近抚养比1:1的状态，其中2.7亿的人口中，有4000万的残疾人和2.3亿的未成年人；然后我们接着研究剩余的7亿多人口，意味着我们有7亿的抚养人群要对6.7亿的被抚养人口进行抚养，这7亿多人，我们又做了一个更详细的人口分类，再取一个系数0.6(即一个人能抚养一个及多个能力的人)，也就是说未来将面临5亿多人口抚养9亿多人的局面，今天的中国大概是9亿人抚养5亿人的局面，所以，在18年间，这个数字将有一个明确的倒转，这个倒转之后，会带来什么严峻的问题，所有抚养比接近或超过1:1的国家，大约都有几个特征：经济发展迅速减缓，就业岗位缩减，国家负担加重，用延长退休年龄来延缓对国家社会福利造成的压力，进一步带来了企业里论资排辈，年轻人没有上升通道等等现象，创新能力大幅度减弱。和中国最贴切的可能就是日本，日本的几千万人养几千万人，日本在1997年开始进入抚养比这个状态之后，经济开始迅 第 9 页 共 9 页 速的减缓，到今天都没有解脱出来，但日本在20多年经济不增长，但老百姓的生活质量并有下降，他的原因在于1991年他老化的时候，日本的经济结构比今天的中国合理很多，日本在91年时候，GDP增长拉动力的十大因素中，60%是科技转化为生产力所带来的GDP增长，因此，基本上日本在90年代进入老龄化设计、经济减缓之后，日本的经济结构是远远优于今天的中国。我们做了一个模型，几乎不敢想象到2030年GDP的增长是由科技转化为生产力产生的，如果不是的，这个国家将比较麻烦。因此，中国房地产的天花板实际上在这18年间，一定是达到的，不要幻想持续发展到2030年，房价可以永远上涨。 最后说一句，我感受到了一丝凉意，对于有些城市来说，这一轮房地产非政策性调控的萧条，有可能会带来这个城市房地产长时间处在难以反弹的局面，有可能长时间就会这样一直下去，如果这个城市长时间没有人口的导入，经济结构没有明显的变化，几乎看不见这个城市凭什么房价在贵，但这不是北京，北京另当别论，北京这个城市太蹊跷，我也搞不太懂。
我觉得，2014，房地产将会呈现两个极端，一二线城市继续高歌猛进，三四线开始衰退。一二线的购房者看中的是教育、医疗等资源，房价高启是必然的，房地产突破（或者回落到）当地人均月薪5倍是早晚的事情。三四线人口外流，带来停滞局面，当地房地产迟早将会图片或者回落到当地人均月薪的水平。这就是极端，如同费孝通提出“二元社会”理论那样，中国社会仍然会继续二元着，并且继续二元下去。——————————————————下为更新现在看，房地产相当危险。一般评定房地产，要这样一些事情（图片来自网易新闻）：就房产企业来说，我不能说详细的数据，总之今年第一季度少有房产公司卖的好的~————————————————————————————————昨天画了一下西南某两座城市最近几年的曲线图。至少按这个规律，看不见的手来说， 这两个城市是要跌的，跌一年至少……
真想删了这条回答啊，哥要被骂成狗了。想讨论的可以在下面留言我有时间会一一回答，想骂人的我真有点不能理解你们，这条回答只是说出我认为对的观点，我没有逼着你们认同啊，也没有逼着房价上涨，更没逼着你们买房啊，骂我做神马啊？？！！所以在骂人之前你们能动动你们好久不用的脑子吗？？看了最高赞的几条答案我好想笑啊，标准的学生思想+理论派。
用一个温州炒房团的实际经验和大家分享下。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。
看到报纸，电视，微博等媒体大规模报道房价下跌的时候就是我看房之时，这个时候可以不错的价格买到，然后就是等待房价上涨的那一天卖掉。按照这个规律最近几年有点小赚。所以现在能买快买吧。
有人问了房价不会下跌吗？这几年买进卖出的经验来说一切下跌都是暂时的，上涨才是大旋律。不要听什么专家什么学者的话，自己拉出几年前的房价再看现在的不就一目了然了吗？！！有没有一个城市的房价比10年前低？那为什么你会觉得10年后房价比今天低？！！我们真的实现了共产主义？！
居然有人拿出啥房产红利，年轻人有房就不为社会主义奋斗终身，收收房租推出劳动市场这种奇葩理论！！我只想说：朋友，我拜托你买套房子再来回答问题好吗？我几套房子也没见我退出劳动市场给国家经济造成影响啊，难道现在人的追求就是一套房子？如果你这么想那说明你现阶段的目标是一套房，等你有了房子相信我你的人生目标远远不是这一点。
很多人看一点新闻，学点经济学就出来当专家了，你到底看过几个楼盘？这两天杭州几个楼盘降价的新闻爆出来直接又听到了房产泡沫的问题，问题那几个楼盘基本都不算在杭州了啊！！！你们知道这个吗？？远的我根本找不到啊！！！你楼盘都不在杭州你还卖20000你好意思吗？！！你不就应该卖15000吗？！
最后说个泡沫的问题。根！本！不！存！在！。自己看看cbd周边的小区有多少群租的，一个150的房子住七八户人，这就是七八套房子的需求。说什么郑州鬼城，我拜托你们现在去看看哪里空了。如果你现在租房，那么你是一个刚需客户，如果你现在住80平那么你是个改善客户，如果你住150平那么你是个排屋潜在客户，如果你是住排屋，那么你是别墅客户，以此类推。各位看看自己住的什么，如果是别墅以下那么就说明我说对了，请点赞吧！
文采差，结构乱，想到什么说什么。——————————分割一下，2.28更新一下——————————————匿名回答居然获得了知乎生涯中最高的赞。。。。。无语啊。。。。。。看来各位对房子比其它东西还是要感兴趣的多。上面都是用手机打的，想到什么说什么，结构也比较乱，可能有些东西引起大家的误会，早上木事，解释一下吧，主要针对几个问题
“温州炒房团”这个称呼其实我是带着自嘲带着好玩乱说的，我一直也不认同这个说法，知道这么说肯定会引起一些问题，所以匿名了。先说下这个温州炒房团怎么回事吧，应该是六七年前这个称呼被全国人民熟知，好像是一群温州有钱人及有钱人的老婆二奶拿着大笔现金爬雪山过草地到全国各地买楼炒楼，弄得全国房价高涨，民不聊生，对他们恨不得扒皮抽筋，我想有很大一部分人都是这么想的吧？？？现实呢完全没这么碉堡！！只是几个做点小生意（基本都是大家瞧不起的买卖衣服，摆摆地摊，开开小饭店）赚了点钱，和几个朋友一起去某个房价比较便宜的小区买几套比较便宜的房子，没想到房市好，房价居然涨了，然后再约几个朋友去另一个便宜小区买点便宜房子投资投资，如此反复~~~~~~~~~~~当然也有大老板这买一栋楼那买一栋楼，但这毕竟是极少数而已。新闻媒体，zf机构整好抓住这个舆论导向，把房价上涨全归到了温州炒房团身上。然后各位也一看到这个名字就义愤填膺。动动脑子，全国这么多房企，这么多房子，温州人口才多少？做生意赚到大钱的能有多少？？就这么点资金能控制房价火箭上涨？？可能吗？！！！我也就是懒得解释，所以随便按个名头好回答问题而已。
关于温州房价连续下跌的事情，这个是事实，但投资这个东西肯定有赚有赔。我是没有在温州市区买过房的所以没有发言权。但在下面乡镇村买的房子基本涨了40%以上，这个总能看出来房价走势了吧。而且温州市区下跌厉害的也都是郊区地区。真正的市区好像没有太大变化。
有人说我把自己的情况反推到全国不合理，确实多多少少有些不合理，但每天看新闻评论那些关于房价假大空的说法就合理了？都说房价跌了，问题自己去看下楼盘，有几个下跌了？！反正我是木有感觉到。挂在中介的两套房早上还有人打电话要，我价格根本没有松啊！！！这些人傻啊？？
最后再说个买房的思路吧。
1.自己没房，但结婚生小孩需要房，那能早买就早买，别管房价什么的了，反正你不投资是自己住的，要关注的是地段学区周边配套这些，房价涨了你也不会卖，房价跌了房子也还是你的。
2.自己有房，想改善居住的，那我估计你对房子也有一定的了解了，需求不同我也不好说。
3.自己有房，想买来投资的，无非是对比下北上广深这几个一线房价和自己房价，如果自己住在三四线城市，房价都快赶超北上广深那摸摸脑袋也知道价格虚高了。如果低很多很多，那还是有前景的，先考虑市中心（市中心房子永远稀缺）再考虑周边。
4.想在北上广深这种大火炉中买房自主的。我感觉能买得起哪里就买哪里吧，房子收益能跑的过利率就差不多了。5.25更新————————————————————————————————————知乎是一个让你知道更大世界的地方，我们只是单纯讨论这个问题，请某些知友注意素质，不认同我的观点当然可以，我只是说出我自己的想法，你有什么不同的想法完全可以说出来。房价也不会因为你我的观点而上升或者下降，没必要进行人身攻击。谢谢。
今天闲的蛋疼来更新下，看了下评论果然这个答案让很多人不高兴了，直接被骂成狗了，幸好匿名的早啊~~~~数据帝，分析帝说我整篇答案没有任何数据支撑完全是瞎扯，其实很早以前我也信数据，也把啥人口，年龄，房数，地价，gdp增量，收入啥的拿出来分析分析，最后得出一个可喜的答案——房价要跌（其实这么多数据都是扯淡的，看看人均收入和房价对比下就知道绝大多数人不吃不喝工作到死也买不起房，房价不跌怎么办）。但是，这么多年我都没见房市符合我的大数据分析~于是我又开始看各种房产评论，各种专家各种理论八仙过海，但都没告诉我房价到底要跌还是涨。终于让我发现了房市的终极宇宙奥秘————中国房市根本不符合市场规律好吗！！！我分析个蛋啊！！！
回到题主的问题上来，楼盘入住率低，供过于求，价格坚挺，经济学规律无效？其实可以说是经济学规律无效，也可以说有效。供需关系只是经济学中最基本最入门的东西，房价的决定因素不仅仅有市场供需，从大的方面看还有买房人的预期，国民的消费习惯，政策的变化，丈母娘催不催买房等等等等，从小的方面看还有房子品牌，户型，地段，配套设施，未来发展等等等等。我想能把所有影响房价的因素都完全分析清楚的人是不存在的，只能纸上谈兵。所以个人认为只能去掉一些影响比较小的因素，单独分析最重要的因素就大致能得出一个结论了。最重要的因素————ZF政策。
这个其实是最没什么可以分析的一个因素了，今天zf说限购限贷，明天zf说限降松贷，毫无节操可言。但其实房价最根本的问题就是土地问题，土地最根本的问题就是地方政府财政问题，地方政府最根本的问题就是税收问题，税收最根本的问题又是房地产问题（我大天朝纳税大户全是房地产相关行业）。其实从房地产在GDP的占比就可以看出来这个行业在现阶段天朝的地位。
政策其实很明显，不能让房价像前几年那样飞速增长，让全国人民怨声载道。但也绝对不能让房价下跌造成经济崩盘。这中间的度很难把握，再高明的zf也不可能让政策恰好保持在房价符合我们的收入平稳增长，这肿么办呢？？？
这就要看利弊关系了，到底是房价上涨利大于弊还是房价下跌利大于弊？房价下跌，买不起的还是买不起，买了的各种退房各种闹，什么经济崩盘，ZF无能，还我血汗钱全出来了（参照最近杭州），房地产商降价处理，资金链断裂，跑路跳楼，地块空着没人敢拿。房价上涨，买不起的在各大愤青论坛抱怨房价高买不起，买得起的勒紧裤腰带各地买房，开发商吃着火锅数着钱，ZF卖着地，看着各种政绩。哪种利大于弊一眼都能看出来了吧？但上涨所带来的副作用难道ZF就完全不管了？不怕泡沫破裂直接来个经济大崩盘？！当然怕了，所以现在的政策不会像几年前那么粗旷，会让房价上涨控制在一个合理的区间内。
最后为了论证我的观点请参考在14年上半年楼市不景气后，各地政府出台的各种救市政策：1.多地酝酿松绑限购，小范围差异限购。2.杭州限降令3.买房送户口4.10省市允许发地方债（在这个时间点发布动机不单纯）——————————分割一下，10.9更新一下——————————————好久没来知乎，没想到这个答案已经500多赞了。不匿名说不定我也能多很多粉丝了==成为一个网红~~~~~~~~下半年zf出台的政策和十一前银行限贷放宽应该已经很明显的表明了ZF的意思了，请参考前几年这些政策出台后房价的走势，各位自己看着办吧（不要只看已经出台的政策，要通过这些政策看到zf的真实意图）。我这个答案从年初更新到了年尾，最核心的意思其实和政府最近出台的政策是相同的——房价不会像前几年那样疯狂翻倍的涨，但要下跌，ZF是绝壁不允许的！！下跌我大天朝ZF就出来救市！。现在就是等楼市回暖了。如果现在还有知友出来骂我，说房价肯定要跌到妈妈都不认识的地步，然后来个抄底大清仓，北京三环180大豪宅只要998！！那我只能说你图羊，图森破了。时髦的写一个利益相关：你我其实和这个问题都相关。
古罗马的皇家宫苑豢养着一个猴子军团，成百上千的猴子被养在一个封闭的大院子里，训练列队操练，分队进行搏斗。当然，这个军团并不用于战斗，而是用来表演，供人们取乐。 军团大院内摆着一把铡刀。每只猴子捉进来时，都要把它的尾巴铡掉一截，统统只留五寸那么长，成为这猴子军团的标志。铡断尾巴肯定是很疼的，被铡的猴子又蹦又跳，发出尖厉的叫声，自己捧着流血的尾巴伤心不已。铡断了尾巴的猴子从此变得驯服，没有尾巴可翘，训练起来相当容易。 特别耐人寻味的是，这种铡尾巴的入团规则，开头由人来执行，到后来就由那些先来的猴子代劳。每只新来的猴子一塞进来，猴子们就一拥而上，把它按倒在地，动作利索的把它的尾巴铡掉。当刚铡掉尾巴的新来者凄惨的嘶叫时，猴子们却围着它欢蹦乱跳，兴高采烈。每只猴子都经历过这一规矩给它的痛苦，但每只猴子又都参与执行这个规矩，来对待它们的新伙伴，并人中得到乐趣，一代接着一代。猴子军团存在多久，猴子铡猴子尾巴的规矩就存在多久。 时间和惯性会使奴隶们精神麻木，即使是最残忍的行为，也会当作正常的做法自行传承下去。 没有谁会感到奇怪。——以上转自《意林》2004年4月，原文《被铡短尾巴被猴子》，作者：黄瑞云——————————————————华丽丽的分割线—————————————————统治雅普雅普岛的酋长在决定一件事情之前，要求赞成的和反对的都吹响金喇叭，然后就按照吹得最响亮的那一边的意思来做决定，酋长认为这是最公平的了。在一个风和日丽的好天气里，全体岛民又聚到了民主广场，这天要表决的是房地产涨价的法规。国王宣读完法律条文之后，大声说：“赞成该法的请吹金喇叭。”在 人群前列，有650只金喇叭同时响起，那些人都是政府官员、房地产开发商，还有那些手中拥有多套房产等待涨价抛售的富人。国王说：“650票赞成。”接着国王说：“反对该法的请吹金喇叭。”那些后排没钱买金喇叭的穷人们议论纷纷，不少胆大者大声高呼：“我们反对。”紧接着，那些胆小的人也跟着喊了起 来，广场上的喊声震耳欲聋。国王一看生气了，拿起手边那个巨大的金喇叭一吹，金喇叭发出雷鸣般的响声，那些穷人们吓得安静了下来。国王严肃地说：“我们是一个讲民主讲法制的国家，一切都得依法办事，不允许你们胡来。瞎喊乱嚷是不合法的，你们谁再乱吼，我们就依法办事。我再重申一遍， 反对该法的请吹金喇叭，不许发杂音。”穷人们期盼着，终于有人吹响了金喇叭，那是一个有正义感的律师。国王宣布：“650票赞成，1票反对，89213票 弃权，该法通过。” 以上转自，马克吐温——《金喇叭》——————————————————华丽丽的分割线—————————————————好了，开始正题。已经买房子的就是那些被铡短尾巴被猴子，没有买房的就是那些还留着尾巴的猴子。房地产风生水起时，那些嚷嚷着涨价的”砖家“、任志强、开发商、银行、地方政府，就是负责铡断买房者的尾巴，使他们痛苦不堪，"辛辛苦苦几十年，一朝回到解放前"。等到房奴发现自己就这么交代了，一辈子不敢去在事业上闯荡一番，每天醒来就有几百块的房贷要还。他们要奋起反抗。等到要买房子的人看到，哎呀？房价这么贵？一个首付，就得把父母的棺材本都得打上。是可忍孰不可忍，叔可忍婶不可忍。奋起反抗。当民众纷纷抱怨房价太贵了，买不起啊，买了也还不起房贷啊。这时候，就要来一次民（he）主（he）的听证会。可是民众都没有被邀请去参加听证会，他们清楚听证会的那些代表们代表着谁。于是他们找到了网络。听证会开始了——民众在网上呐喊，房价太贵了！可是民众没被邀请去听证会，他们的话不会被听证会所接纳。从砖家、银行家、地方政府、开发商里选出来的听证会代表们，展开激（he）烈（he）的议论。最终，他们拿着金喇叭，高喊“房价上涨趋势较去年有所下降，平均收入有所增长，房价还是嫩稳定的”。可是民众不相信他们的鬼话，那个金喇叭比听证会代表们的大金牙还恶心。民众依旧高喊“房价太贵了”。为了展现民（he）主（he），不记名投票开始了。最终1人缺席、1人弃权、1人反对、+∞人同意，听证会得出圆满结果——房价将不会大幅上涨，上涨趋势会较去年有所下降？民众在网上愤慨，这次投票不算数。公知说看看人家欧美，这也能算是听证会。可是他们都不能参与到听证会投票，他们没有金喇叭。于是，买到房子的乐疯了。没买到房子的等着更痛苦的断尾。买房子的盼着房价上涨，这样好让他们觉得那些比他们晚买房的更加痛苦。买到房子的人也学会了“炒房”，房价越来越贵。——————————————————华丽丽的分割线—————————————————正经点讲。高房价的幕后推手之一，是地方政府，其财政收入的很大一部分来源于此。而且，各个地方政府的财政赤字也很高，有些地方政府就算把能卖的地(你懂的)都按市中心的地价卖掉，也只能够利息的。（他们的钱花哪里去了）？之二，是银行。中央政府是不希望银行把大把大把的钱投到房地产。可是中国的国企老板、地方领导人、各分行老总们的水平你懂的，别的他们干不了吗，而且别的来钱哪有那么快?这其中的复杂我真的不懂也不想懂，除非那一天我从政而且还很有报复。之三，就是开发商。既然地皮那么贵，贷款利息也不低，挣大钱只能靠把房奴的皮了。——————————————————华丽丽的分割线—————————————————中央政府是看不下去的。人民把钱都花在你们的钢筋混凝土上，我还怎么产业转型，怎么做高端产业？买房的和要买房的都不敢去自主创业，我还怎么成为创新型国家？地方政府是不是把卖地皮的钱藏到小金库里了？那么多钱去哪里了，会不会有腐败？于是，中央就严打严查了，一查就更加看不下去了。炫迈：“根本停不下来”。贪官们吓个半死，我手里这么多豪宅怎么办？赶紧卖掉吧，要是不把屁股擦干净，就得洗干净屁股坐牢了。所以说，地方的贪官一定会在房子全部出手，屁股洗干净了，“嗯，房价可以下跌了”。买到房子的，请不要再为房价下跌时嚷嚷，你们是受到了伤害，可是总不能让房价那么变态的折磨自己的兄弟姐妹吧。——————————————————华丽丽的分割线—————————————————去开门拿个快递。来了来了，敲什么敲？哎，我什么时候买的茶叶？......
这东西得看城市，刚需城市只涨不跌，其实说白了还看中央的政策，刚需永远跟人口的流动与增长挂钩，人口进入多的城市必然涨，人口流出多的城市必然跌
我觉得，中国人民这么关注房子，房子会跌才怪，每个人都恨不得能买几套买几套，房价降不了，国人的安全感太低了，啥时候安全感提高了，有没有房子都幸福了，房子也不是事了，那时候再考虑跌吧。
一线城市永远上涨。这是主旋律。中国现在就是各种“你懂得”水货共产阴谋论太多。深圳中心一点的地带。豪宅公寓六七万一平米贵么？根本不贵。深圳那么大一个地方。中心地带才多大？华为腾讯各种牛逼高管工资多高？就更不用说买办上海和官僚北京了。中国作为世界第二大经济体。十几亿的人口中心城市现在的房价根本不算泡沫。二三线城市不熟悉不做评论。不过个人感觉存在一定的泡沫。不过这种泡沫都很明显。温州鄂尔多斯。只有土豪才会去接这个盘。市场是最精明的。人民一点都不傻。天天咋唬说房子是商品有涨就有跌的人根本不懂。就是这种人一辈子不买房子。老了找个三线城市住下。下一辈还得继续他们父辈的老路。接这北漂沪漂用尽全力挤进大城市。。这就是中国的发展规划。中央自己定的要做经济中心政治中心文化中心特区。。。。这些中心就是一个个城市群。就是机会。十三个多亿的人。子孙后代命运就是去大城市找机会发达赚钱。农村到城镇。城镇到省会。省会到京沪深广。再有钱了出国。这个就是中国梦。-------------------------------有人问我永远有多远。。1.看人口结构。2.看城镇化建设和非一线的发展。（包括政治经济人文和环境。随便举个例子。新江一有事就停网。大学毕业去的人会有多少？还有各种重污染城市。如果有的选择一辈子一辈子的宿命就是往更好的地方迁移。这是客观现实。）这是个供需问题。等中国的二三线城市。各种城乡结合部。西部。边疆的年轻人不需要到大城市实现梦想的时候。一线城市的房价就会开始回调。这里。1.人口结构决定了每年新增的想往大城市涌入的人口量。2.城镇化建设决定了非一线城市的对吸引力的增加和一线城市提供新增用地的增加。---------------------------------再补充一句话。。。。很多人都说。几辈子人的积蓄买房子说明房价高估了。这句话简直是笑死了。稍微有点谱的人都不至于说出这样的观点。前提，几辈子人的积蓄。因为中国的特殊国情。60年出生的人百分之八九十是没有积蓄的。所以这个前提根本不成立。中国还没有产生长时间的市场经济体制。换句话说。上一代人连钱都不用。谈什么积蓄。退一步说，百分之九十九的中国城市用地的房价都不至于要现在二三十岁人半辈子积蓄。月薪八千的人二十年收入就是两百万。足够在中国除了香港以外所有的城市买栋房子了。只是大小地域的问题。你要是非觉得自己在北京三环内买不起四合院那我就不说啥了。
看了那么多答案，都不靠谱。房地产真的垮了，所有行业都垮了！买不起房的人更是一辈子买不起。政府不会那么傻。中央政府的节奏肯定是抑制房价过快上涨，再来几轮通胀，房价就相对下来了。然后再逼迫地方卖地方国企或者上市来还债，央企则卖出部分资产，或者部分私有化。这样才盘活经济。这个调整起码五年，大家走着看吧。房价实际会下降，而名义上不会。另外，国内top20城市的好位置好房子，尤其酒店式公寓等高端新房子仍然看涨
我是来告诉题主，房价没有下跌。我来自未来——2015年！！
经济学规律在市场国家起作用，中国不是假如银行是私人的，政府权力没这么大，08年就完蛋了，大量的发钞拯救了地产，可它是靠居民储蓄支撑的以前支持房价的因素有 人民币升值 大量灰色收入 超低利息 地方政府政绩，这几条现在靠不住了……目前银行不看好未来，减少了房贷，地产商投资海外，连李嘉诚都跑了，唯一还支持房价上涨的是民众的信心，所有人都相信中国与众不同，房价只涨不落……考虑到美国资金退出，今年出事概率高于70%，当然也有可能例外，强总高举4根手指，这次翻10倍，40万亿…… ^_^)Y
先看完所有的回答。如果80%的人说不会降，那房价应该是在顶点附近了，未来就算不降，也不会怎么升了。如果未来，80%说估计还没到底，还要跌，那就入手吧。本人作为开发商的建议。
谢邀。房子不止是用来住的，入住率不能说明问题。比如，你会把你买的全部金首饰都戴在手上、脖子上吗？一线、重点城市的房价，起码在中期内是不会下跌、而还会上涨的。而“房价”问题的关注点其实就是有限的这一些城市。
先上图。这是一张新中国建国以来，中国妇女的生育率（或出生率）示意图，所谓生育率，就是指平均每个妇女一生中所生的孩子数量。根据图中的数据，大致可以分成三个阶段：
这是一张新中国建国以来，中国妇女的生育率（或出生率）示意图，所谓生育率，就是指平均每个妇女一生中所生的孩子数量。根据图中的数据，大致可以分成三个阶段：
（1）生育率均值在6.0；
（2）生育率由6.0降为2.0；
（3）生育率由2.0缓慢下降，稳定在1.8。
需要指出的是，根据最新数据，2010年中国妇女生育率已经降到了1.35（记住这个数据，很重要）。
　　从这张图上可以了解到，为什么媒体总在说：中国已经步入快速老龄化社会；生育率如果不提高，中国将在本世纪中叶进入深度老龄化社会......等等诸如此类的观点。下面这张图是根据2010年第六次人口普查数据所做的年龄分布图这张图的重要性，可以说，怎么强调都不过分，因为中国未来养老的问题都体现在里面（通过这张图，甚至还可以预测中国房价的未来走势，这个后面会谈到）。这张图的重要性，可以说，怎么强调都不过分，因为中国未来养老的问题都体现在里面（通过这张图，甚至还可以预测中国房价的未来走势，这个后面会谈到）。
　　横轴为年龄分段，5岁为一档，从0-4岁开始，直至75-79岁，之后年龄段的人数比起总人口数太少，加之中国人平均寿命为73岁，故略去不表。
　　有两个年龄峰值段：20-24岁和40-44岁，各取中间值作为代表，22岁和42岁，两个峰值年龄的时差是20年，差不多等于一个人口代际的时间，80后群体处于20-24岁和25-29岁两档，整体来看，80后年龄每小一岁，相应人数就多一点。
　　根据第一张图中的生育率数值，1950年-1970年，该数值高达6.0，也就是说这二十年是人口出生旺盛期，也称之为第一波婴儿潮；那么时间移到
2010年，这个时段出生的人，其年龄到了40岁-60岁，因此在第二张图中可以看到，从60岁一直往后推到40岁，人口数量是陡峭上升的。
　　1970年-1980年，生育率数值从6.0快速下降到2.0，反映在第二张图中，就是40岁至30岁的人数陡峭下跌。
　　也许有人会问，1980年开始，生育率一直维持在2.0左右，那怎么30岁以后的人数又出现上涨了呢？这是因为1960年左右出生的大批人口都到了生育年龄，因此出现了第二波婴儿潮，在这波婴儿潮中出生的小孩正是现在的80后。
　　由于生育率是2.0甚至更低，因此，这波婴儿潮每个时段的总人数不可能超出其父母一辈的总人数。原因在于，男女比例大致1：1，而小孩由女人生育，生育率是2.0，所以，两个大人最多只能对应两个孩子。
　　由于40岁至30岁的人数陡峭下跌，因此这群人的生育期来临后，对应的18岁之后的未成年人数也在减少，一直减少到5-9岁年龄段，此为谷底，之后出生的人数又开始上升，第三波婴儿潮来临，原因就在于30岁以下的人数在逐渐增多，并到了生育期。
根据前述预测，由于年轻人越来越少，对房子的需求只会越来越低，而存量房随着前一代老人的去世，变成名副其实的空房，大量空置房被释放出来，房子将会变得
供远大于求，房产泡沫破灭可以说是板上钉钉的事。其实从本文的第二张图就可以看到，2010年时，20-24岁是人口的高峰期，其后比之更年轻的年龄人口
急速下滑；把20-24岁的青年人结婚买房年龄设定在30岁，那么容易推导出，年，房子的需求将达到顶峰，之后，随着青年人口数量下
滑，再加上老年人的逝世，房子的供求关系发生巨大扭转，因此，年是房价真正的高危期，房价的崩塌也许很快就会来临。===============包括之前的小学的时候很多希望小学的建设，大学扩招，高考分数线都是和80后人口结构有关系====另外神秘彩蛋，回应第一个答复者，下一个坑是养老，医疗等，因为和80后一样多的人口马上就步入老龄