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市政府批准成立的开发公司以“空转”受让的方式获得合法的土地使用权，从而拥有了不断增值的土地资本，能每年从中外金融机构获得大量的抵押贷款和银团贷款，用这些资金来滚动投入土地开发，再以土地转让收入偿还借贷。
弊病丛生的现行土地使用权出让制度和土地储备制度&&&&王炼利&&&&&&&――解剖上海“土地”麻雀　　在这篇篇幅不算太短的论现行土地使用权出让制度和土地储备制度的文章呈现在读者眼前时，请大家务必先掌握这样几个地产运作基本概念：1.&&&&&&&土地使用权出让：指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金。土地使用权出让在土地一级市场进行。2.&&&&&&&土地使用权转让：指已按规定得到土地使用权的土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换与赠与。按规定取得土地使用权的个人，其土地使用权可以继承。3.&&&&&&&购置土地面积：指通过各种方式(招标、挂牌、拍卖、协议、划拨等)获得土地使用权的土地面积。4.&&&&&&&开发土地面积：指房地产开发企业对新购置或新征用土地进行道路、给水、排水、供电、供热、燃气、通讯等工程建设及场地平整（简称七通一平）的面积。土地开发过程也就是将土地从“生地”变成“熟地”的过程，对旧城改造所进行的七通一平也属于土地开发。5.&&&&&&&待开发土地面积：指通过各种方式获得土地使用权，但尚未进行开发的土地面积。6.&&&&&&&土地开发投资额：指在土地从“生地”变成“熟地”过程中所投入资产和对旧城改造七通过程中（不含一平）投入资产。在针对农村的统一征地开发成本中，包括了动&&迁和劳动力安置成本。&&6000多万平方米的土地积压是“空转”出让所致　　从1995年到2005年，十一年中上海房地产开发企业一共购置了7300万平方米土地，完成土地开发面积4400万平方米(引自《中国统计年鉴》)。然而，这十一年房地产开发企业购置的土地面积只是1990年到1994年五年间房地产开发企业（包括90年代前期外商投资房地产开发企业）得地面积的79％――前五年的得地面积约9200万平方米――截止到1994年，上海市政府共向社会出让土地面积9907.34万平方米，其中非成片开发地块上的工业用地出让663万平方米，工业用地出让对象是非房地产企业。（数据来源：年鉴类刊物――《上海市房地产市场》，上海市土地使用制度改革领导小组办公室、上海市统计局编）。　　1995年这一年，上海房地产企业的待开发土地面积足足有6521.7万平方米（建设部网站《1995年各地区土地开发情况表》）！是后十年购买土地总面积的94％。所以，即使上海房地产开发企业在这后十年中把完成开发的土地全都转卖出去、并且没有把未开发土地转卖到非房地产业系统，那么到2005年，房地产业未开发的土地面积也足有9000多万平方米：1995年待开发6522万平方米，后十年间购置6900万平方米，共计13422万平方米，减去1996年~2005年开发的3600万平方米、2005年正开发面积估算600万平方米，差数是9222万平方米。　　上海在90年代前期有多少房地产企业？这些房地产企业对土地的吸容力怎么会那么大？　　1992年，有着11812户工业企业、其中大中型企业678户（1990年数据）的上海第一波“房地产热”&开始涌现，随之大量的房地产公司包括各种企事业单位的房地产公司一下冒了出来，这一年上海的房地产开发企业就有849家，1993年增加了67.8％，达到1425家：本市1000家（增加424家）、中央部属单位和外省市在沪组建公司217家（增加167家）、外商投资企业208家。1425家房地产开发公司中包括专门为受让批租土地而成立的195家公司。这195家公司中，纯粹中资的仅25家，外商独资52家，中外合资118家。另外，为配合外商投资建设内销商品房，1993年还成立了外商投资城市建设综合开发公司20家。自此，上海全城卷入了房地产大潮（资料来源：《上海市房地产市场（94）》P25）。　　巨量的土地积压在房地产业，主要是积压那些专为受让批租土地而成立的公司，特别是积压在由上海市人民政府批准、在浦东新区成立的以各开发区名称冠名的公司。　　上海市人民政府批准成立这些开发公司，就是为了让这些公司承让政府出让的土地使用权然后再把土地使用权转让出去――政府自己不能做土地买卖，要与国际接轨的政府就成立“开发公司”，让这些开发公司代替政府做买卖。而土地要从政府手里移交到“政府的公司”手里，是通过“空转土地使用权”。所谓“空转”，是指政府没有拿出一分货币而是以一张“空转”的支票作为对土地的投资，土地因为政府的“投资”有了价值；开发公司则没有交纳一分货币而“空转”到了成片的、被注入价值了的待开发的土地。在浦东，“土地使用权出让的地块可以是已经完成市政设施的土地，也可以是成片待开发的土地”（见《上海市浦东新区土地管理若干规定》，日发布），政府把土地使用权出让给这些公司，由这些公司来经营“从生地到熟地”的土地开发，并授予这些公司能将土地使用权转让（包括赠与、出售和交换）、抵押、出租的权利。　　到1995年，浦东各开发公司累计受让的“空转”土地面积是6324万平方米（引自《土地空转，滚动开发》，前浦东新区建设局局长助理、前浦东新区建设和交通委员会副主任马淑燕撰文http://www.spred.net/all/e-book//snhg_detail.htm），占浦东出让地块总面积8673万平方米（包括内、外销）的73％。占全市出让地块总面积11111万平方米（包括内、外销）的57％；累计开发土地面积（即生地变熟地）3079万平方米，累计转让土地面积2100万平方米（数据来源：《上海市房地产市场（96）》P49，但《上海房地产志》提供的累计转让土地面积数据有所不同，《上海房地产志》提供的数据是：到1995年为止，浦东各开发公司的累计转让土地面积是1814.69万平方米，该数据可能扣除了从开发商中“回收”的土地面积）。　　从土地“空转”得来到土地“转让”出去，这期间的回报是实在和丰厚的。　　先看开发成本：　　1991年，上海市统一征用农业用地的土地开发成本是每亩26.3万元，包括动迁和劳动力安置费用（此费用占29.3％），折合每平方米土地开发成本是394.5元，（数据来源：《上海市房地产市场（92）P124》）。　　再看得地成本：　　虽然开发公司以“资金空转”得到了使用权，但等到土地产生了转让收入时是需要归还政府“空转资金投入”的（起码理论上需要），那么政府的“空转资金投入”是多少呢？在重点开发公司受让的6159万平方米土地上，政府注入的“空转资金”是61.3亿人民币（引自《土地空转，滚动开发》，前浦东新区建设局局长助理、前浦东新区建设和交通委员会副主任马淑燕撰文），这也就是90年代初政府“赋予”这些征用来的土地的价值，这些价值是人为赋予的，但却是实在的，这便是这些公司当从“转让”上取得收入时要归还政府的真金白银，也就是政府对这些“政府公司”延期收取的土地使用权出让金的价格。这价格换算为单价是平均每平方米99.5元，每亩6.6万元。上世纪90年代前期，浦东各“市政府批准成立的开发公司”其开发土地的成本加上受让土地的支出（得地成本）是平均每平方米497元（计算式：395+102=497）。　　那么转让价格是多少呢？　　1994年上半年，陆家嘴金融中心的熟地转让价是500~600美元/m2，陆家嘴其他地区熟地转让价是300~400美元/m2；金桥出口加工区工业用地的熟地转让价是50年使用期118美元/m2，30年使用期104美元/m2，生活区用地的楼面价是200~250美元/m2；外高桥保税区工业用地的熟地转让价是140~160美元/m2，商贸用地的熟地楼地面转让价是180~220美元/m2。1997年，外高桥地区综合用地的土地价是950元/m2人民币（数据来源：《上海市房地产市场（94）、（98）》）。　　市政府批准成立的开发公司就这样以“空转”受让的方式获得合法的土地使用权，从而拥有了不断增值的土地资本，能每年从中外金融机构获得大量的抵押贷款和银团贷款，用这些资金来滚动投入土地开发，再以土地转让收入偿还借贷。　　土地从“空转”中得，赢利从“转让”中来。“空转”使土地有了价值，“转让”使土地得以大幅升值。　　然而，从1996年起，“转让”风光不再。　　到1995年为止，浦东各开发公司累计开发土地面积3079万平方米，到1996年，开发的土地面积一下跌为负的10万平方米，1997年开发393万平方米（数据来源：《上海房地产市场（96、97、98》）。1998年以后土地开发情况更不景气：1995年、1996年时包括浦东在内的全市房地产企业的土地开发投资还有五、六十亿之多，1998年只有18亿元，1999年更跌到14亿元，进入21世纪回升到20多亿元，一直到2004年，全市土地开发投资才恢复到1996年的水平（注：这倒充分说明已开发土地的供应量其实很“富裕”。数据来源：《上海统计年鉴》）。　　1998年全市土地开发投资骤减不是偶然的，这是1996年开始浦东土地转让数量大幅回落的滞后效应。&1993年浦东“空转”土地的转让面积累计已达546万平方米，1994年和1995年的转让面积都是630多万平方米，1996年一下跌落到280万平方米，1997年是250万平方米（数据来源：《上海房地产市场》）。现在我们能通过搜索引擎查到“到2001年土地空转制度基本结束时，浦东共计空转出让了土地88.6平方公里（即8860万平方米）”（《国际金融报》日第15版：“土地转让”和“阳光财政”，浦东开发开放15周年特稿），却无法查到到目前为止这些“空转”来的土地总共开发了多少、转让出去了多少；我们只能根据来自各开发区的不同年份的不完整的“转让出去的土地面积”，估计到2005年为止，浦东受让“空转”土地的开发公司其转让出去的土地面积在3500万平方米左右，转让出去的土地面积只有“空转”得来的土地面积的40％。&“空转”造成的土地积压面积大约超过5300万平方米，超过2001年到2005年五年间全上海房地产开发企业购置的土地面积总和5011万平方米（购置土地数据来源：《中国统计年鉴》），接近于2004年和2005年两年中上海城镇房地产开发企业利用的土地面积5178万平方米（注：5178万平方米中土地不包括协议出让得来的土地992万平方米。数据来源：上海市房屋土地资源信息中心网站）。　　是“空转”让政府只消开空头支票就能无本生利，巨利的诱惑再加上是政府自己在遥控操作，使得政府大胆放心将更多的土地投入“空转”，“空转”后是否能转让出去，政府顾不上管，由此造成了巨量的“存量土地”。“存量土地”集中“存”在有实力的市政府批准成立的“开发公司”――土地积压其实还是积压在政府自己手里。　　所以，浦东土地的大量闲置一开始并不是开发商在有意囤积居奇，这是政府的“失算”。是在上世纪90年代中期，市场对浦东土地的实际需要与政府对土地的“计划出让需要”相差悬殊造成。土地出让是在“计划”着进行，土地转让却市场化了――90年代前半期的浦东投资者大多是从市场经济发达国家和地区来的，他们不受“计划”影响。　　但在进入21世纪以后，上海当年低价受让政府土地的土地使用者是完全有可能故意囤积土地的，因为绝大多数土地从90年代前期的土地一级市场得来，一级市场得来的土地着实便宜，而2001年以前凡储有土地的开发商转让土地的价格也不可能贵，好不容易熬过了上世纪90年代盼到了房价疯涨的年景，房地产商希望把土地“高抛”，再“高抛”。　　当巨量的土地积压由政府“空转”造成，那谁来追究政府的责任？现实是，非但不会有人来追究政府责任，相反“空转”还被当成引以自豪的业绩：“浦东开发十年，吸引总投资逾百亿美元，其中70％以上为重点开发公司以地招商所引进的”（马淑燕：《土地空转，滚动开发》），那么，献出土地来成全政府招商的农民得到多少好处？他们真实得到的好处与各级官员上报的好处相称吗？吸引了逾百亿美元的投资，人民化出的代价又是什么？　　其实在上世纪90年代前期和中期，不成立“政府公司”也能招商、也能出让土地、也能收取土地出让金――土地是人民的，政府是代表人民利益的，代表人民向外商收取土地出让金天经地义。只不过如果不成立“公司”，很多“操作”就不方便、不顺畅，就少了“市场经济”这堵“挡风的墙”――今天回过头来看，就是这么一回事。
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&正文：担保业化身信贷资金掮客 “过桥贷款”暗度陈仓
担保业化身信贷资金掮客 “过桥贷款”暗度陈仓
当温州因资金链断裂波及当地300余家担保公司时，似乎并未影响其它担保公司的状态。10月9日下午，一辆豪车在北京市朝阳区一家担保公司门前停下，十分 钟后绝尘而去。而这期间，一笔期限为1个月借款金额为300万的担保业务已经办妥，在简单的交流后，借款者只需在三份合同的&借款人&和&担保人&一栏娴 熟地按上手印就离开了。
&&&&&&& &在之前银行信贷额度相对宽松的情况下，这种业务办理模式、速度在公司很常见。&北京一家成立两年的担保公司业务部门管理人员石磊(化名）向《华夏时报》记者介绍说。
但从今年下半年银行信贷审批趋紧之后，一些企业、个人因银行收紧信贷而无法续贷，出现了无力还旧款的问题。&担保公司尽量帮他们从其他银行获得新贷款，以 还清原银行的旧贷款，避免代偿。&石磊描述这种做法是&拆东墙补西墙&，&这就好比是&击鼓传花&的游戏，看谁接最后一棒。&
&&&&&&& 担保暗度陈仓
&&&&&&& 目前融资性担保业务是担保公司的主要业务。
本报记者获得的一份股份制银行与担保公司合作方案的内部文件上显示：担保公司在与银行签订合作合同之初，银行指定一家支行作为主办行，为担保公司开立保证 金账户，当提供担保时，保证金原则上不低于担保责任余额的10%（即担保放大倍数不能超过十倍）。同时保证金余额不能低于担保公司最低注册资本金的
&&&&&&& &这些是正规做担保业务的。&上述担保公司人士石磊告诉记者，如此担保公司赢利点在于：一是担保额2%-3%的佣金收入；二是保证金存入银行的利益收入。
&但这样确实赚不到钱。&他给本报记者算了一笔账，&假如一个担保公司注册资本为5000万，担保上限3个亿额度，按担保手续费2%计算，一年下来就 600万，扣除相关费用一半、25%的所得税、未到期责任准备金按照收取手续费的50%收取，还有按照担保责任余额的1%提取补偿风险金&&一年下来净利 润也就二三百万。&此时5000万的资本，对等承担的风险却是3亿。
&&&&&&& &收益与风险严重不匹配。&石磊坦言，&即便如此，大大小小的担保公司还是开了一家又一家，他们有自己的赚钱门道。&他所说的赚钱路子，是纯粹的资金掮客，而&潜规则横行&便是他们眼中现在担保公司生存现状。
&&&&&&& 所谓赚钱的门道，就是担保公司的另一大业务：垫资业务，也称&过桥贷款&。而在这个生存门道里，形成一条包括银行、担保公司、出资人、客户形成的&以新贷还旧贷&利益链条，他们之间利益相互捆绑。
&&&&&&& 潜规则横行
&&&&&&& 在石磊所在的担保公司中，本报记者看到该公司一份担保公司业务流程显示：担保公司实地考察借款人情况&&到建委核对借款人房产情况&&签订借款合同&&借款人缴纳担保费用的金额、付款期限和方式&&借款人办理委托公证手续&&发放贷款。
&&&&&&& 此时担保公司垫资用于归还借款人银行贷款。之后的操作是，借款人再利用房产抵押，从银行贷出新的信贷资金，用于归还前述担保公司&过桥贷款&。
&&&&&&& 一个规则是，有些客户一两年前以房产抵押获得银行贷款，现在房价涨了之后，这样一折腾，通过房产抵押绕道经营贷款，能多贷出三成。&石磊告诉记者。
&&&&&&& 这其中，担保公司的角色至关重要。&对于做大量垫资业务的担保公司来说，银行&信贷资金掮客&是对他们最准确的定位。&石磊坦言，而他就是其中一员。
&&&&&&& 一份通过上述途径签订的合同样本显示：甲方是出资人、乙方是借款人、丙方是担保公司。合同里明确规定乙方应先支付甲方担保费，数额以担保金额为基数，按月息2.5%折计收，一次性收取，并规定丙方承担担保责任。
&我们借款给客户时，签署两份合同，一份合同把利息水平做在同期基准利率4倍之内，剩余的利息我们再签一份咨询费的合同。&石磊说，为了规避法律上的&高 利贷&之嫌，这也是担保行业的潜规则。而在&投资咨询顾问合同中&明确规定：甲方收取乙方投资咨询费按担保金额的1.5%，并一次性收取。
&&&&&&& 而在记者看到的这份合同中，并未规定出资人与担保公司之间的资金往来。&担保公司会另和出资人结算，一般是一笔担保月息收入的四成左右。&石磊告诉记者。
&&&&&&& 如此担保链条完成。在利益链条的四方中：出资人获得高额月息回报；担保公司变相赚取不菲的利息收入；而银行将潜在贷款逾期风险化解；对于客户来说，腾挪一圈，同样的资产抵押，换出更多的银行信贷资金。
&&&&&&& 监管空白
&&&&&&& 但问题是，从下半年开始银行普遍收紧新增信贷规模，而&以新贷还旧贷&让担保公司正面临着代偿危机，并且这个危机正在越变越大。
&&&&&&& &从以往看来，担保公司的过桥贷款没有什么风险。&石磊说，原因在于担保公司都是在银行发出&预审批函&之后才会做过桥。
&但从四季度以来，尤其是住房贷款各家银行全线收紧之后，贷款审批权全部上收到分行，有些贷款连支行行长都不知道能不能批下来。&石磊坦言，这使得担保公 司难以准确地判断企业未来是否能获得新贷款，并且虽然有的银行给企业贷款的审批通过了，但因头寸紧张，银行迟迟放不出贷款。这让担保公司的过桥贷款暴露在 风险中。
&&&&&&& &现在我们已看到了问题，但大家都捂着。&石磊告诉记者，但如果信贷继续收紧，这一问题由个别变成大量时，或许是谁也捂不住了。
&一日政策不明，一日潜规则横行。&一位业内人士说，但如何解决？
记者获悉，《融资性担保公司管理暂行办法》(以下简称《办法》)在征求多方意见之后，对外投资比例、风险准备金计提等多项内容将有所变动，在法律层级上也 可能进一步提高。&这对于正处于行业低谷、监管相对空白的担保业来说无疑将是好消息。&郑州人民检察院检察官岳松峰表示。
其中，风险准备金计提办法也将有所改动。现行《办法》规定，融资性担保公司应当按照当年担保费收入的50%提取未到期责任准备金，并按不低于当年年末担保 责任余额1%的比例提取担保赔偿准备金。&能否降到20%，或者将担保责任余额的1%作为基准，根据担保公司表现上下浮动，实施分类监管，而不是一刀 切。& 一位受访担保公司高管对记者表示。
接受本报记者采访的专家们认为，应把当前担保公司分成三类：一是纯做银保业务的担保，要支持和鼓励这类公司；二是做合法规范的民间融资担保业务公司，特征 是不摸钱、不吸收存款、不搞非法集资，要促进这类公司更加阳光化和规范化；三是打着民间担保融资的旗号非法集资，直接或变相吸收资金的，要打击和取缔这类 公司。
企业法人或股东
个体工商户
银行商业贷款
大额取现信用卡
按月/季付息到期还本
到期一次还本付息
每月还本付息
个人房产抵押
公司房产抵押
无形资产质押抵押率、抵押物双控政策
刘明康支招房产贷款·21世纪经济报道数字报·21世纪网
11版：保险·理财
抵押率、抵押物双控政策
刘明康支招房产贷款
&&本报记者 张友 重庆报道&&&&“目前银行业有两个风险值得关注，一是地方投资平台公司的贷款；另一个是房地产贷款。”4月1日，于重庆召开的全国城市商业银行第十次论坛上，银监会主席刘明康说。&&2009年，各银行的房产贷款均有不同程度的增加，比如工行房地产贷款余额达4371亿元，比上年增加951亿元，占整个贷款总额的比重为11%。&&刘明康认为，由于贷款余额大，一旦出现几个点的不良率，都可能使银行多年来的拨备和利润留存付之东去。&&刘明康对土地储备贷款、开发贷款、个人按揭贷款的风险控制逐一“支招”。比如，他希望银行要求开发商以在建工程为抵押，尽量减少土地抵押的数量。&&重庆一家地产公司总经理认为，这将使土地的融资功能丧失，开发商从银行获得资金减少，而银行的风险将降到最低。&&土地抵押物低成数控制&&“土地储备贷款余额不大，但是风险却不小。”刘明康说。&&一般而言，土地储备中心的主要职责就是将生地变为熟地，其并无其他资产，也缺乏其他还款来源。&&土地储备机构多为事业单位，虽然土地储备中心作为贷款主体没有问题，但土地储备中心能否将储备土地使用权作为抵押，在法律上则没有明确规定。&&这是因为，目前的土地储备办法没有明确授予土地储备机构可任意处分土地的权利，其仅代表国家收回并注销原有的土地使用权，因此在法律意义上，并没有获得将储备土地以抵押方式作为融资手段的权利，存在一定法律风险。&&但目前，土地储备中心依然是很多银行的“座上宾”。&&仅以3月份的重庆为例，19日，重庆北部土地储备（土地拍卖）中心就以一块土地为抵押，向建行观音桥支行贷款； 17日，重庆市地产集团以一土地为抵押向重庆农商行南岸支行贷款；9日，重庆市渝中区土地整治储备中心以土地为抵押向兴业银行重庆分行贷款10亿元。&&刘明康认为，商业银行应该采取三个办法防范风险。&&首先是对不同的土地储备中心区别对待。刘明康认为，土地储备中心的实质依然是政府投资平台公司，银行应根据政府的相关信息对其进行评级，据此给予不同的授信。&&其次，在土地储备中心以土地为抵押物时，应该低成数控制。&&再者，要跟踪土地本身的性质、规划的变化。比如，贷款时一块土地可能是计划用于招拍挂，也可能变为划拨用地。这种用途的变化将直接导致土地评估价值的减少，最终导致银行贷款风险难以覆盖。&&抵押物：在建工程换土地&&开发商的融资渠道或将收窄。&&针对房地产开发贷款，刘明康希望银行可以对开发商进行“名单式”管理。按此方法，银行的分行和总行将保持一致，也就是说，总行的客户名单和信息将被传递给分行使用。名单动态评议，比如，每个开发商的经营、资产质量变化将影响在银行的评议结果。&&最为直接的是，开发商贷款的抵押品，尽量变为在建工程。目前超过8成开发商贷款都以土地作为抵押向银行贷款，在建工程不到两成。&&刘明康希望经过一段时间后这一比例可以“倒过来”。&&据重庆国土局的不完全统计，3月份开发商以土地为抵押向银行贷款53笔，略高于去年同期。3月30日，重庆中泓房地产开发有限公司就以土地向建设银行巴南支行贷款。&&开发商为何更钟情与土地抵押？原因在于土地抵押给银行，不开发对开发商损失也不大。“有的开发商拿了土地后不开发，但却以土地向银行抵押贷款获得资金，甚至获得比已支付的地价还多的贷款，土地成为一个融资工具。”重庆一家大型开发商的总经理说。&&“假如在建工程被抵押给银行，我们在取得预售许可证后要想卖房子，就必须先把银行的钱还了，这样银行的风险自然就没有了，我们会很主动去银行还款。”这位开发商说。&&同时，开发商的贷款抵押物成数也将大为下降。原则上低于5成，刘明康说。&&此前，开发商通过土地抵押一般可以获得6到7成的贷款，在降低抵押率后，开发商获得的资金也大为减少。同样一块土地，同样的评估价值，开发商从银行获得的资金减少，银行风险相应减低。&&此外，开发商的现金流也将更被关注，“个贷放在零售部，开发贷放在公司部，公司部和零售部要协同。”刘明康说。&&警惕假按揭&&个人按揭贷款依然疯狂。&&人民银行重庆营管部的数据显示，今年2月以个人住房贷款为主的个人中长期消费贷款增加43.3亿元，同比多增31.1亿元，余额达1577.2亿元，同比增长59.5％，比上月和上年末分别提高2.4和2.8个百分点。&&快速增长同时风险也有所暴露。&&刘明康介绍，本来个人按揭贷款的风险是不可能高于土地储备贷款和开发贷款的，但由于没有严格执行面签等制度，导致假按揭出现。重庆银行业监管人士也曾向记者表示，重庆的个人住房贷款不良贷款超过1%，并处于上升趋势。&&不过，对按揭贷款管理也将更严格。&&刘明康提出，首先，首付比例要动态管理。不能将二套房首付死板地固定一个比例，应根据实际情况做调整。在北京，有的银行针对二套房的首付款已经高达到5成。&&其次，对于个人贷款监管层提倡银行实行风险定价，该上浮的则要上浮。&&这已经得到一定的体现。以重庆为例，2月，个人住房浮动利率贷款加权平均利率5.07%，较上月上升0.65个百分点。在2009年6月，个人贷款平均利率仅仅为4.8%。&&第三，需要银行合规经营。&&某股份制银行重庆分行的零售部经理就表示， “以前政策执行太松了，符合条件的给优惠，不符合条件的也给优惠。最近严格很多。”而银行严格执行房贷政策，也是导致个人贷款基准利率升高的一个因素。&&就在3月27日，福建各主要银行共同签署了《福建省银行业执行“贷款新规”承诺》，主要要求银行不得发放无指定用途的个人贷款，且必须建立并严格执行贷款面谈制度，确保贷款用途的真实性。这个手段将能有效的遏止假按揭的发生。
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